CHỨNG KHỐN HĨA
Nick Davis (2000) hai điều kiện cần thiết cho việc chứng khốn hóa thành cơng là: (i) Một hạ tầng tài chính vững mạnh.
- Mơi trường pháp lý: qui định về chuyển nhượng khoản phải thu.
- Mơi trường kế tốn: qui định về hạch toán ngoại bảng các giao dịch chứng khốn hóa.
- Mơi trường pháp luật: những qui định về việc thành lập và quản trị cơng ty chứng khốn hóa, quỹ đầu tư tín thác bất động sản.
- Mơi trường thuế: việc đánh thuế làm cho chứng khốn hóa khơng hiệu quả kinh tế so với các cơng cụ tài chính khác.
- Tăng cường tín nhiệm: phân cấp chứng khốn thành những khoanh cấp cao / thấp theo sở thích rủi ro của nhà đầu tư; phát hành chứng khoán với giá trị tài sản cơ bản cao hơn giá trị chứng khoán phát hành; ký quỹ bằng tiền mặt; có sự bảo đảm từ bên thứ ba bên ngồi cho chứng khốn phát hành.
- Xếp hạng tín nhiệm chứng khoán của các cơ quan xếp hạng.
Kết luận chương 1
Chứng khốn hóa là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập bằng tiền cao trong tương lai như các khoản phải thu, các khoản nợ rồi chuyển đổi chúng thành trái phiếu và đưa ra giao dịch trên thị trường tài chính. Với vai trị mà chứng khốn hóa mang lại như giảm chi phí trả lãi vay và tăng hiệu quả sinh lời của dự án, huy động vốn cho hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo thêm một cơng cụ đầu tư mới. Do đó, đại đa số các nước đều đưa chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để cung ứng vốn dồi dào cho phát triển cơ sở hạ tầng.
CHƯƠNG 2
TÍNH KHẢ THI CỦA VIỆC CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1.1. Thực trạng
Giá bất động sản đạt đến mức mặt bằng khó tưởng tượng chỉ trong vài năm trở lại đây. Tại khu vực trung tâm quanh hồ Hoàn Kiếm, mức giá chuyển nhượng đã lên tới 1 tỷ đồng/m2. Đất mặt phố vị trí đẹp tại quận Ba Đình có giá chuyển nhượng không dưới 400 triệu đồng/m2, tại quận Đống Đa không dưới 300 triệu đồng/m2, đất nền tại khu vực Dịch Vọng, Nguyễn Phong Sắc, … cách trung tâm 7 km cũng ngấp nghé mức giá 300 triệu đồng/m2. So với mức gia cao nhất 81 triệu đồng/m2 (năm 2011) trong khung giá đất đền bù của Nhà nước thì giá thị trường đang ở mức cao gấp nhiều lần.
Xét về mặt bằng giá đất nền tại Hà Nội, có thể thấy nó đã vượt quá xa sức mua của người tiêu dùng trên cơ sở tính tốn thu nhập, đặc biệt trong tương quan so sánh với các thành phố lớn trên thế giới.
Bảng 2.1: Giá đất tại các thành phố lớn Châu Á
Thành phố Giá đất trung tâm (tham khảo) tháng 03/2011
Thu nhập bình quân đầu người quốc gia 2011 (nguồi IMF)
Hà Nội 20.000 – 50.000 USD/m2 1.174 USD/người
Bắc Kinh 2.000 – 6.000 USD/m2 4.382 USD/người
Bangkok 8.000 – 15.000 USD/m2 4.992 USD/người
Hong Kong 45.000 – 80.000 USD/m2 31.591 USD/người
Kuala Lumpur 1.500 – 5.000 USD/m2 8.432 USD/người
Nguồn: CBRE
2.1.2. Những thuận lợi của ngành bất động sản Việt Nam hiện nay 2.1.2.1. FDI vẫn tập trung cho ngành bất động sản 2.1.2.1. FDI vẫn tập trung cho ngành bất động sản
- Vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực bất động sản liên tục đạt cao trong những năm gần đây, trong đó nhiều nhất là năm 2008 với 23,6 tỷ USD. Dù tình hình khủng hoảng tài chính tồn cầu bất nguồn từ khủng hoảng nợ bất động sản nhưng FDI đăng ký đầu tư vào bất động sản Việt Nam năm 2009 và năm 2010 vẫn đạt cao 7,6 tỷ USD và 6,84 tỷ USD. Đtv: Triệu USD 0.0 10,000.0 20,000.0 30,000.0 40,000.0 50,000.0 60,000.0 70,000.0 80,000.0 2006 2007 2008 2009 2010
FDI đăng ký FDI giải ngân FDI đăng ký BĐS
Nguồn: Tổng cục thống kê.
- Hiện nay nhiều tập đoàn đa quốc gia đã trở lại Việt Nam sau thời kỳ suy thoái, họ đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam là một trong những thị trường tiềm năng nhất khu vực Châu Á – Thái Bình Dương.
Bảng 2.2: Dự án bất động sản có vốn FDI đăng ký lớn
STT Tên dự án Địa điểm Chủ đầu tư Vốn đăng
k ý
1 Khu du lịch Mũi
Dinh Ninh Thuận
Công ty Polo Beach International Limited (Hồng Kông)
4,5 tỷ USD
2
Khu du lịch liên hợp cao cấp New City Việt Nam
Phú Yên Cty TNHH New City
Việt Nam (Brunei) 4,3 tỷ USD
3 Khu du lịch phức hợp Hồ Tràm Strip Bà Rịa Vũng Tàu Asian Coast Development Ltd (Canada) và Pinnacle Entertainment (Mỹ) 4,2 tỷ USD 4 Khu du lịch nghỉ
dưỡng Nam Hội An Quảng Nam
Genting (Singapore) và VinaCapital 4,1 tỷ USD 5 Khu du lịch Sài Gòn - Atlantis Bà Rịa Vũng Tàu Tập đoàn Winvest LLC (Mỹ) 4,1 tỷ USD
Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu tư
2.1.2.2. Thu hút nguồn vốn từ các thị trường khác
- Kể từ ngày 30/3/2010, mọi hoạt động liên quan đến kinh doanh sàn giao dịch vàng và kinh doanh vàng trên tài khoản ở trong nước phải chấm dứt hoạt động, các nhà đầu tư sẽ chuyển hướng sang thị trường chứng khoán và thị trường BĐS;
- Dự báo trong năm 2011, thị trường chứng khoán vẫn đang ở giai đoạn phục hồi, sẽ khơng có sự tăng trưởng đột biến;
==> Thu hút nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS: thị trường ổn định, ít rủi ro hơn, và được các nhà đầu tư coi là kênh đầu tư an toàn nhất hiện nay.
2.1.2.3. Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2010 khả quan của một số doanh nghiệp bất động sản nghiệp bất động sản
Bảng 2.3: Kết quả kinh doanh năm 2010 của các công ty BĐS niêm yết MÃ CHỨNG MÃ CHỨNG
KHOÁN HAG HQC ITA LCG NTL OGS SJS
DOANH THU THUẦN Năm 2010 (tỷ đồng) 4,525 1,257 2,480 1,005 1,388 1,578 1,017 So năm 2009 104% 264% 206% 197% 101% 3,565% 91% Tỷ lệ đạt kế hoạch năm 2010 94% 137% 84% 77% 44% LỢI NHUẬN RÒNG Năm 2010 (tỷ đồng) 2,094 406 686 222 579 609 457 So năm 2009 176% 728% 160% 102% 109% 1,378% 65% Tỷ lệ đạt kế hoạch năm 2010 98% 101% 106% 103% 58% 57% Giá CP (đồng) 39,000 22,400 10,600 13,700 22,500 12,900 31,500 EPS 2010 5,312 10,139 2,010 6,717 17,763 2,437 4,570 P/E 8.53 3.82 6.87 3.93 3.24 8.17 10.70 P/B 1.86 1.82 0.81 0.84 2.01 1.46 2.19 Nguồn: Tổng hợp từ Sở GDCK TP.HCM và Hà Nội - Toàn bộ các doanh nghiệp đều đạt lợi nhuận.
- Bình quân đạt 87% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận năm 2010.
2.1.3. Những khó khăn của ngành bất động sản Việt Nam hiện nay 2.1.3.1. Quy định về thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản 2.1.3.1. Quy định về thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản
Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 có hiệu lực áp dụng từ ngày 1/1/2009 qui định về mức thuế suất từ chuyển nhượng bất động sản như sau:
- 25% trên thu nhập chịu thuế nếu việc mua bán có đầy đủ chứng từ hợp lệ chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí liên quan;
- 2% trên tổng giá trị giao dịch đối với các trường hợp khơng có giấy tờ hợp lệ. Từ ngày 26/9/2009, thu nhập từ hợp đồng chuyển nhượng bất động sản góp vốn mua căn hộ, nền đất sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân cũng với hai mức thuế như trên;
Do các văn bản hướng dẫn triển khai việc thu thuế theo mức thuế nào vẫn chưa được chi tiết nên dẫn đến tình trạng mỗi cơ quan thuế áp dụng một mức thuế suất khác nhau, vì vậy thị trường bất động sản vào khoảng đầu năm 2010 gần như bị đóng băng vì nhiều nhà đầu tư chờ đợi hướng dẫn mới để chọn cách tính có lợi hơn.
2.1.3.2. Quy định mới về giá đất đền bù
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/10/2009: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà khơng qua hình thức đấu giá hoặc đấu thầu hoặc giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử đụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Điều này làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng => giảm quỹ đất sạch của các công ty bất động sản nhưng đồng thời các công ty đang có sẵn quỹ đất sạch sẽ có lợi thế trên thị trường.
+ Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 có hiệu lực từ ngày 08/08/2010 về việc hướng dẫn thi hành Luật nhà ở có qui định: chỉ cho phép huy động vốn tối đa 20% tổng lượng sản phẩm đất nền hay căn hộ của một dự án không phải qua sàn giao dịch bất động sản khi dự án hồn thành giải phóng mặt bằng và sau đó các nhà đầu tư thứ cấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với dự án đất nền)
hoặc hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai (đối với dự án chung cư) thì mới được chuyển nhượng sang cho người thứ ba. 80% sản phẩm nhà ở còn lại, chủ đầu tư dự án phải chuyển nhượng qua sàn giao dịch bất động sản sau khi hoàn thành các thủ tục liên quan, các dự án đất nền phải có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và các dự án chung cư căn hộ phải xây dựng phần móng của cơng trình ==> Việc bán nhà trên giấy hay giao dịch bằng hợp đồng góp vốn trong thời gian trước đây sẽ không thể tiếp tục diễn ra.
2.1.3.3. Qui định Nhà nước về việc hạn chế cho vay đối với bất động sản
0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ Tỷ lệ tăng trưởng huy động
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
Hình 2.2: Thực trạng huy động, cho vay giai đoạn 2003 - 2010
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay hầu như luôn cao hơn tỷ lệ tăng trưởng huy động trong thời gian qua. Các khoản vay trung dài hạn mà đặc biệt và cho vay thế chấp bất động sản chủ yếu lấy từ nguồn vốn huy động ngắn hạn. Điều này gây rủi ro thanh khoản ngày càng cao cho hệ thống ngân hàng. Do đó, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều biện pháp để hạn chế cho vay thế chấp bất động sản.
- Thông tư 15/2009/TT-NHNN ngày 10/08/2009 có hiệu lực sau 45 ngày, qui định: tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của ngân hàng là 30%.
Hiện các ngân hàng quốc doanh cho rằng không bị ảnh hưởng nhiều do các ngân hàng này luôn đứng đầu toàn ngành về tổng nguồn vốn huy động. Các ngân hàng cổ phần lớn cũng tỏ ra khó “bình chân” với quy định mới này. Tuy nhiên, các ngân hàng nhỏ rất cân nhắc việc cho cho vay trung dài hạn, đặc biệt là cho vay thế chấp bất động sản sao cho không vướng qui định trên.
- Thông tư 13/2010/TT-NHNN ngày 20/05/2010 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/10/2010 qui định:
+ Nâng hệ số an tồn vốn (Vốn tự có/ Tổng tài sản “Có” rủi ro) của các ngân hàng từ 8% lên 9%. Đồng thời, các tài sản “Có” rủi ro như khoản vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250%. Về cơ bản, chỉ có hai cách để tăng tỷ lệ CAR, đó là tăng tử số "vốn tự có" và giảm mẫu số "tổng tài sản có rủi ro"
Với qui định này thì cho vay đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản càng nhiều sẽ làm hệ số an toàn vốn CAR càng nhỏ.
+ Tỷ lệ cho vay không vượt quá 80% vốn huy động (vốn huy động theo quy định này sẽ khơng cịn bao gồm: Vốn tiền gửi không kỳ hạn của tổ chức, vốn tự có của NHTM, vốn đầu tư của tổ chức).
Với qui định này, nguồn cung vốn cho vay sẽ bị giảm đáng kể và do đó cũng tác
động đến việc cho vay thế chấp bất động sản.
- Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 hướng dẫn cho Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm sốt lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mơ và bảo đảm an sinh xã hội qui định: giảm tỷ
trọng cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống tối đa là 20% vào cuối tháng 6/2011 và 15% vào cuối tháng 12/2011.
Việc vay mua bất động sản để ở, bán, cho thuê được xếp vào lĩnh vực phi sản xuất nên buộc các ngân hàng không những không tiến hành cho vay mới mà còn phải tiến hành thu hồi nợ cho vay thế chấp bất động sản trước hạn để giảm tỷ lệ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống. Chính quyết định này làm cho thị trường bất động sản vốn đã gặp khó khăn với Thơng tư 13 nay cịn chịu nhiều khó khăn hơn.
2.1.3.4. Giá nguyên vật liệu tăng cao
CPI năm 2010 tăng 11,75% so với năm 2009.
CPI 6 tháng năm 2011 tăng rất nhanh 12,62% vượt CPI của cả năm 2010 và vượt xa CPI mục tiêu 7% của cả năm 2011 theo định hướng của Chính phủ. CPI của 6 tháng cuối năm dự kiến còn tiếp tục tăng.
Riêng CPI ngành xây dựng hầu như luôn cao hơn CPI toàn ngành.
-1.00% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 07/10 08/10 09/10 10/10 11/10 12/10 01/11 02/11 03/11 04/11 05/11 06/11
CPI CPI ngành xây dựng
Nguồn: Tổng cục thống kê
Giá nguyên vật liệu tăng cao sẽ gây khó khăn cho các cơng ty bất động sản: - Đối với những công ty đã bắt đầu bán sản phẩm: tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm;
- Đối với những công ty chưa bán sản phẩm: giá thành tăng cao so với những công ty khác.
2.1.3.5. Lãi suất tăng cao
Từ ngày 05/11/2010, lãi suất cơ bản áp dụng mức 9%; tăng 1% so với trước đó. Tháng 06/2011, lãi suất huy động phổ biến của nhiều tổ chức tín dụng từ 18 - 19%/năm, thậm chí trước đó vài tháng có tổ chức huy động kỳ hạn 1 tháng lên đến 20 – 21%/năm khiến lãi suất cho vay thế chấp bất động sản cũng tăng cao vào khoảng 24%/năm. 13.5% 13.5% 13.5% 13.5% 15.1% 16.5% 16.5% 18.5% 19.5% 19.5% 20.0% 20.5% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 07/10 09/10 11/10 01/11 03/11 05/11 LS HUY ĐỘNG LS CHO VAY
Nguồn: Tổng hợp từ ACB
Thị trường BĐS vẫn phụ thuộc phần lớn vào ngân hàng, chưa có các định chế tài chính phi ngân hàng để hỗ trợ thị trường;
Việc lãi suất tăng cao sẽ dẫn đến việc:
- Các nhà đầu tư thay vì đầu tư vào bất động sản sẽ gửi tiền vào ngân hàng để hưởng tiền lãi cao hơn;
- Các công ty bất động sản khi phải đi vay với lãi suất cao sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Ngồi ra, với chi phí tài chính cao, các cơng ty sẽ phải điều chỉnh giá bán tăng để tạo ra lợi nhuận.
2.1.3.6. Cung vượt quá cầu ở nhiều mảng sản phẩm
Thị trường căn hộ hiện nay đang tập trung ở mảng trung cấp và cao cấp;
Tuy nhiên với phân khúc nhà ở trung bình, là mảng mà phần lớn người mua có nhu cầu ở thật sự, thì vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Nguyên nhân là do tỷ suất lợi