VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
3.2.1. Về môi trường pháp lý
Một khuôn khổ luật pháp phù hợp cho thực hiện chứng khốn hóa là phải có đầy đủ các quy định về chuyển nhượng các tài sản tài chính, nghĩa là tạo nên một cơ chế để các khoản nợ, các khoản phải thu có thể chuyển nhượng, mua bán tự do. Chỉ khi nào các công ty, các ngân hàng có thể bán các khoản nợ, các khoản phải thu trong tương lai của mình thì mới có thể áp dụng nghiệp vụ chứng khốn hóa để giải quyết
tình trạng khan hiếm nguồn vốn khả dụng. Nói một cách khác là không thể thực hiện chứng khốn hóa nếu khơng có một cơ chế chuyển nhượng tài sản thích hợp.
3.2.2. Về mơi trường pháp luật
Chính sách phát triển nhà ở và khuyến khích cho vay thế chấp bất động sản ở Mỹ thập niên 70 thế kỷ XX đã chứng tỏ vai trị tích cực của Chính phủ trong việc hình thành và phát triển kỹ thuật chứng khốn hóa các tài sản. Sự thành cơng của việc chứng khốn hóa ở mọi quốc gia đều khơng thể thiếu bàn tay của Chính phủ trong việc thành lập những tổ chức trung gian, giúp các NHTM, doanh nghiệp thực hiện chứng khốn hóa như Hiệp hội thế chấp bất động sản quốc gia (Ginnie Mae) tại Mỹ, công ty chứng khoán hoá và cơ sở hạ tầng châu Á (Asian Securitization & Infrastucture Ltd), công ty Cagamas Berhard ở Malaysia…. Trong chương trình hợp tác ASEAN về chứng khốn hóa năm 1999 đến nay đã 12 năm nhưng việc chứng khốn hóa tại Việt Nam vẫn chưa có chương trình cụ thể. Do đó, để đưa nghiệp vụ chứng khốn hóa vào Việt Nam, thiết nghĩ Chính phủ nên ban hành sớm luật chứng khốn hóa để điều tiết các đối tượng tham gia thị trường, thúc đẩy nhanh quá trình này.
3.2.3. Về mơi trường thuế
Ưu đãi thuế được xem là hữu hiệu trong việc khuyến khích đầu tư. Nhiều chương trình ưu đãi thuế áp dụng cho các doanh nghiệp mới thành lập, ngành nghề có tỷ suất sinh lợi thấp, ngành nghề áp dụng công nghệ mới làm giảm ô nhiễm môi trường, ngành nghề sử dụng nhiều lao động giải quyết cơng ăn việc làm, … Chứng khốn hóa giải quyết bài toán về vốn cho phát triển bất động sản – một bài toán nan giải trong suốt nhiều năm qua tại Việt Nam thiết nghĩ cũng nên được hưởng những chính sách ưu đãi thuế để khuyến khích mảng hoạt động này phát triển.
Ở Mỹ, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) – một loại hình tổ chức có chức năng thực hiện chứng khốn hóa được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp khi thỏa mãn một số điều kiện như: tối thiểu 75% tổng số tài sản đầu tư là BĐS, tối thiểu
3.2.4. Về tăng cường tín nhiệm
Một cơ chế tăng cường tín nhiệm là vơ cùng cần thiết cho việc thực hiện chứng hốn hóa. Nhà phát hành bảo đảm rằng việc thanh toán gốc và lãi trái phiếu cho nhà đầu tư không bị cản trở bởi sự ngắt quãng của luồng thu nhập hoặc tình trạng mất khả năng thanh toán của các con nợ. Cơ chế tăng cường tín nhiệm này có thể mang tính chất nội sinh hay ngoại sinh, nghĩa là có thể do chính bản thân nhà phát hành sử dụng tài sản của mình để bảo đảm thêm cho chứng khốn đã phát hành (cơ chế tăng cường nội sinh) hoặc do bên thứ ba đảm nhiệm (cơ chế tăng cường ngoại sinh). - Cơ chế tăng cường tín nhiệm nội sinh có thể thực hiện bằng nhiều phương thức:
Thứ nhất, sử dụng một tập hợp tài sản tài chính có giá trị lớn hơn giá trị chứng
khoán phát hành để thực hiện chứng khốn hóa.
Thứ hai, thiết lập một quỹ dự phòng (hoặc ký quỹ bằng tiền mặt) để sử dụng mỗi
khi có trục trặc xảy ra đối với các nguồn thu bảo đảm cho việc chi trả lãi và gốc chứng khốn có liên quan.
Thứ ba, phát hành một chứng khốn với nhiều kỳ hạn và thứ tự ưu tiên thanh tốn
khác nhau.
- Cho chế tăng cường tín nhiệm ngoại sinh thông qua một tổ chức bên ngồi cơng ty. Sự bảo đảm của một bên thứ ba có thể là Chính phủ, cơng ty bảo hiểm hoặc từ ngân hàng, cơng ty tài chính lớn khác được xếp hạng tín nhiệm với thang điểm cao nhất từ AA đến AAA. Sự bảo đảm mà bên thứ ba đưa ra có thể là đối với chất lượng các khoản phải thu hoặc chất lượng của chứng khoán phát hành. Thực chất đây chính là sự bảo lãnh về tài chính đối với chứng khốn phát hành. Người bảo lãnh sẽ cam kết chi trả phần nợ gốc và lãi trong trường hợp người chịu trách nhiệm trả nợ mất khả năng thanh toán.
3.2.5. Về xếp hạng tín nhiệm
Trước khi phát hành chứng khốn ra thị trường, việc xếp hạng tín nhiệm cho chứng khốn là cần thiết vì nó cung cấp thông tin khả năng vỡ nợ của chứng khoán cho nhà đầu tư và do đó làm cho việc lựa chọn đầu tư trở nên dễ dàng hơn.
Chứng khoán được xếp hạng càng cao cho dấu hiệu khả năng vỡ nợ càng thấp, do đó lãi suất áp dụng cho chứng khoán này được SPV ấn định ở mức thấp hơn các chứng khốn có hạng thấp hơn. Qua đó, SPV ấn định được lãi suất trái phiếu phù hợp đảm bảo lợi nhuận và khả năng cạnh tranh.
Tuy nhiên, cơ quan xếp hạng tín nhiệm phải thể hiện được tính khách quan trong việc xếp hạng của mình. Việc xếp hạng sai lệch sẽ gây thiệt hại cho ít nhất là nhà đầu tư hoặc SPV.
3.2.6. Các vấn đề khác
3.2.6.1. Ngân hàng thương mại
Một yếu tố đảm bảo sự thành công của nghiệp vụ chứng khốn hóa là các tài sản liên quan phải có sự tương hợp về đặc tính và chất lượng tín dụng. Để có được một tập hợp các tài sản tài chính thích hợp cho việc phát hành chứng khốn thì các SPV phải lựa chọn các tài sản có cùng thời hạn, lãi suất và chất lượng tín dụng. Sự tương hợp về đặc tính và chất lượng của tài sản không thể tồn tại một cách ngẫu nhiên mà cần có một chính sách thích hợp trong hệ thống tài chính để tạo nên sự thống nhất này. Do đó, các NHTM cần có một sự chuẩn hóa trong việc cấp tín dụng để có thể tạo ra một tập hợp nợ có cùng thời hạn, lãi suất và thời biểu thanh tốn thì mới có thể dễ dàng chuyển đổi chúng thành những chứng khoán.
3.2.6.2. Cung cấp thông tin đầy đủ cho nhà đầu tư
Một đợt phát hành chứng khoán coi là thành công nếu được các nhà đầu tư chấp nhận. Chứng khốn hóa cũng khơng nằm ngoài quy luật này. Muốn vậy, các nhà phát hành chứng khoán theo nghiệp vụ này phải cung cấp đầy đủ thông tin thuyết
tiền mà họ bỏ ra chắc chắn sẽ sinh lời. Các định chế tài chính và doanh nghiệp muốn thực hiện chứng khốn hóa các danh mục tài sản của mình cần sớm thiết lập các thủ tục và hệ thống thông tin cung cấp cho thị trường càng nhiều thông tin càng tốt. Thông tin về bản thân nhà phát hành và danh mục tài sản liên quan phải có tính chính xác để nhà đầu tư có thể hài lịng về chất lượng tín dụng của danh mục tài sản bảo đảm. Khơng có gì thuyết phục nhà đầu tư dễ dàng hơn hệ số tín nhiệm cao mà các tổ chức định mức tín nhiệm đưa ra đối với chứng khoán liên quan.