Nguồn: Tác giả khảo sát
Vì thế, nhà phi chính thức và tự cải thiện nâng cấp dần là phương án tối ưu trong trường hợp này, điều này phù hợp với nghiên cứu của NHTG (2015), Un-Habitat (2005), Huỳnh Thế Du và Richard B. Peiser (2015), phần lớn nhà phi chính thức ở Vĩnh Lộc A đều là nhà tự xây và nâng cấp dần qua rất nhiều lần.
3.3. Đánh giá sự phù hợp của nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A với các tiêu chí lựa chọn nhà ở
Qua khảo sát thực tế của tác giả về mức độ quan trọng của các yếu tố trong quyết định lựa chọn nhà của người dân xã Vĩnh Lộc A, các tiêu chí ưu tiên mà NHTG (2015) và Un-Habitat (2005) đưa ra rất phù hợp với những gì người dân sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A quan tâm, đó là: khả năng chi trả, khoảng cách đến nơi làm, mức độ an ninh, khả năng sửa chữa mở rộng, các tiện ích xã hội, chất lượng hạ tầng giao thơng.
27%
69%
4%
Tình trạng ngơi nhà
Chưa có sữa chữa, thay đổi, nâng cấp gì đáng kể Đã được sửa chữa, cải thiện và nâng cấp lên rất nhiều
Đã được xây mới lại hồn tồn
Hình 3.7: Mức độ quan trọng của các yếu tố đến quyết định chọn nhà của những người sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A
Nguồn: Tác giả khảo sát
3.3.1. Tiêu chí 1: Khả năng chi trả
Nhà phi chính thức đáp ứng tốt nhất tiêu chí “phù hợp với khả năng chi trả” của người dân đặc biệt những người thu nhập thấp.
Qua nghiên cứu tác giả đã xây dựng được bảng phân tích lợi ích và chi phí của nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A (chi phí này được tính cho việc xây dựng mới một căn nhà tường cấp 4 có gác lửng, diện tích đất là 50m2, diện tích sàn là 75m2), chi tiết phân tích và tính tốn được trình bày trong phụ lục 3.
4.92 4.17 2.03 3.42 3.78 3.34 3.88 3.56 2.07 3.13 3.09 0 1 2 3 4 5 Phù hợp với khả năng chi trả Khoảng cách đến nơi làm việc Khoảng cách đến trung tâm thành phố Chất lượng hạ tầng giao thông nơi sinh
sống
Mức độ an ninh nơi sinh sống Các tiện nghi xã hội
(trường học, bệnh viện, chợ búa…) Khả năng xây dựng,
sửa chữa, mở rộng trong tương lai Khả năng hợp thức
hóa được các giấy tờ Gần với bạn bè,
người thân Giá trị nhà trong
tương lai
Bảng 3.1: Phân tích chi phí - lợi ích của nhà phi chính thức
Đơn vị: triệu đồng/m2 đất
Thuê thầu xây dựng
Người dân tự xây
Tổng chi phí 8
(400 triệu/căn)
8,7
(435 triệu/căn)
Tổng lợi ích: trong đó bao gồm 14,25
(712,5 triệu/căn) - Giá bán trên thị trường
- Lợi ích từ việc có nhà để ở
9,5 4,75
Lợi nhuận nếu bán nhà 18,75% 9,20%
Lợi ích căn nhà mang lại so
với chi phí (lần) 1,78 1,64
Nguồn: Tác giả tính tốn
Nếu tự xây tổng chi phí người dân phải bỏ ra là 8,7 triệu/m2 đất, nếu thuê thầu xây trọn gói chi phí là 8 triệu/m2 đất, nếu mua nhà đã xây sẵn là 9,5 triệu/m2 đất, như vậy nếu muốn có được một căn nhà phi chính thức người dân chỉ cần bỏ ra chi phí cao nhất là 9,5 triệu/m2 đất tương đương khoảng 6,3 triệu/m2 sàn, còn theo Phạm Minh Thiên Phước (2013) chi phí này từ 4,8-5,2 triệu/m2 sàn, theo Lê Nguyệt Trân (2011) là khoảng 5,3 triệu/m2 sàn, trong khi đó giá nhà ở xã hội theo Lê Nguyệt Trân (2011) là 12–13 triệu/m2 sàn, Nguyễn Thị Hải Ly (2012) từ 11-13 triệu/m2 sàn, NHTG (2015) từ 12-14 triệu/m2 sàn (gấp đơi so với nhà phi chính thức). Điều này cho thấy giá nhà phi chính thức thấp hơn rất nhiều so với nhà chính thức, cộng thêm nhà phi chính thức là những nhà tự xây dựng dần dần nên rất linh hoạt và phù hợp khả năng tiết kiệm tích lũy hoặc vay mượn của người thu nhập thấp, đó là lý do tại sao những người sống trong những căn nhà phi chính thức đều là người thu nhập thấp.
Hình 3.8: Thu nhập trung bình của các hộ gia đình ở nhà phi chính thức, xã Vĩnh Lộc A
Nguồn: Tác giả khảo sát
Theo kết quả khảo sát, hơn 70% hộ gia đình lựa chọn nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A thuộc 2 nhóm ngũ phân vị có thu nhập thấp nhất (Q1 và Q2), khả năng tiết kiệm để mua nhà của nhóm này gần như bằng 0 do đó khơng thể tiếp cận với nhà chính thức và nhà phi chính thức là lựa chọn duy nhất.
Bảng 3.2: Khả năng tiết kiệm bình quân theo ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình, 2014
Đơn vị: nghìn đồng
Thành thị Việt Nam TB thu nhập hộ gia đình
TB chi tiêu hộ gia đình
Chêch lệch TB (bao gồm tiết kiệm)
Ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình Q5 29.805 21.330 8.475 Q4 14.279 12.628 1.651 Q3 10.315 9.353 963 Q2 7.325 7.270 55 Q1 3.982 4.338 -356 Tổng 13.134 2.155
Nguồn: Ngân hàng Thế Giới (2015)
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% dưới 5
triệu/tháng từ 5 đến 10 triệu từ 10 đến 15 triệu từ 15 đến 20 triệu trên 20 triệu
29% 43% 19% 9% 0% Thu nhập trung bình
Cũng từ bảng phân tích lợi ích và chi phí ta thấy mặc dù nhà phi chính thức có mức độ rủi ro cao hơn nhà chính thức rất nhiều nhưng suất sinh lời của nhà phi chính thức chỉ dưới 19% thấp hơn suất sinh lời của nhà ở xã hội – đối với các dự án nhà ở xã hội, suất sinh lời yêu cầu tối thiểu của vốn chủ sở hữu là 19,6% (Lê Thị Lương, 2015) (phụ lục 14). Tuy nhiên, cầu đối với nhà phi chính thức vẫn rất cao vì nó đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân, giúp giải quyết vấn đề chỗ ở cho hơn 40% dân số ở đáy xã hội. Như vậy, hiện nay cầu của thị trường nhà phi chính thức thể hiện nhu cầu thực sự, người dân mua nhà với mục đích để sử dụng, khách hàng chủ yếu của loại nhà này là những người nghèo, cầu đầu cơ rất thấp hơn nhiều so với thị trường nhà chính thức.
Nguồn tài chính để mua nhà phi chính thức chủ yếu đến từ tích góp của bản thân chủ nhà và vay mượn gia đình, bạn bè, họ hầu như khơng có khả năng vay ngân hàng (91% người được phỏng vấn trả lời là khơng có khả năng vay ngân hàng do khơng có tài sản thế chấp, khơng chứng minh được thu nhập…) do đó việc huy động một khoản tiền lớn để đặt cọc và trả góp mua nhà chính thức gần như khơng thể. Nhà phi chính thức đáp ứng được trước tiên về nhu cầu chỗ ở, khi để dành hoặc vay được một khoản nho nhỏ họ sẽ sửa chữa nâng cấp nhà từ từ nhờ đó có dễ dàng kiểm sốt được ngân sách và tính linh hoạt rất cao.
Hình 3.9: Nguồn tài chính dùng để mua nhà của hộ gia đình ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A 0% 20% 40% 60% 80% 100% 100% 87% 41% 36% 0%
Ngồi ra, xét về mặt rủi ro, mặc dù nhà phi chính thức rủi ro cao hơn nhà chính thức nhưng những rủi ro này người mua nhà đã lường trước được do đó cũng có sự chuẩn bị và được nội hóa vào trong giá nhà, cịn đối với nhà chính thức rủi ro thường là khơng lường trước được do đó giá cả khơng bao hàm những rủi ro có thể xảy ra.
Thời gian sử dụng và khả năng sửa chữa mở rộng cũng ảnh hưởng rất lớn đến quyết định chọn nhà, văn hóa của người Việt Nam quen với việc ở nhà phố, việc ở nhà chung cư vẫn còn là điều e ngại đối với một số người (Un-Habitat, 2005). Nhà chung cư có thời gian sử dụng giới hạn, khi xuống cấp không thể sửa chữa được trong khi nhà phố lại có thời gian sở hữu mãi mãi, khi xuống cấp có thể xây mới hoặc sửa chữa do đó nhà phố được ưu tiên lựa chọn nhiều hơn.
Như vậy, xét về tiêu chí “khả năng chi trả”, nhà phi chính thức đáp ứng tốt hơn nhiều so với nhà chính thức, đặc biệt đối với những người dân có thu nhập thấp trong xã hội, để có nhà ở họ khơng cịn lựa chọn nào khác ngồi chấp nhận rủi ro, bất ổn gắn liền với nhà phi chính thức, kết luận này phù hợp với nghiên cứu của Un-Habitat (2005), Lê Nguyệt Trân (2011), Phạm Minh Thiên Phước (2013), Huỳnh Thế Du (2013), NHTG (2015)
3.3.2. Tiêu chí 2: Khả năng tiếp cận
Nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A đáp ứng tốt tiêu chí “khả năng tiếp cận”. Un- Habitat (2005) có nêu rõ vị trí nhà ở là vơ cùng quan trọng đối với người nghèo, “họ cần ở càng gần cơ hội kiếm tiền càng tốt, việc ở gần nơi có cơ hội cơng việc có ý nghĩa hơn là chất lượng nhà ở”. Nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A đáp ứng rất tốt yêu cầu này, xã Vĩnh Lộc A tiếp giáp với KCN Vĩnh Lộc và gần KCN Tân Bình, khơng những thế khu vực này tập trung rất nhiều cơ sở kinh doanh nhỏ lẻ, đây là nơi cung cấp việc làm phong phú, đặc biệt cho người thu nhập thấp.
Hình 3.10: Khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc của những người ở nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A
Nguồn: Tác giả khảo sát
Theo kết quả khảo sát, đa phần người dân làm việc gần khu vực mình sống và đây là tiêu chí quan trọng trong chọn nhà với mức điểm là 4,17/5, kết quả này thống nhất với nghiên cứu của ALMEC Corporation (2004) người dân có xu hướng ở gần nơi mình làm việc, học tập, khoảng cách trung bình khoảng 5-7km, đồng thời cũng phù hợp với kết quả nghiên cứu của Đại học Giao Thơng Vận Tải TP.HCM (2014) về chiều dài trung bình của các chuyến đi là 4,7km.
Bảng 3.3: Thời gian di chuyển trung bình của người dân
Đi làm Đến trường Việc cá nhân Kinh doanh Về nhà Tổng Mục đích các chuyến đi (%) 16,5 8,2 26,9 1,9 46,6 100
Thời gian đi TB (phút) 20,1 16,2 16,6 28,7 18,4 18,3
Khoảng cách đi TB (km) 5,7-7,3 4,6-6,0 4,7-6,1 8,0-10,3 5,2-6,7 5,2-6,7 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% dưới 5 km từ 5 đến 10 km từ 10 đến 15 km trên 15 km 56% 23% 9% 12%
Theo đánh giá chung của người dân, việc đi đến chỗ làm tương đối thuận tiện, các khu nhà phi chính thức đều có hệ thống đường nội bộ do người dân tự làm rộng từ 3 – 6m, đổ đá hoặc bê tơng kết nối với các trục đường chính của xã đều được tráng nhựa hoặc bê tơng. Hiện nay, xã đang thực hiện chương trình xây dựng nơng thơn mới trong đó tập trung nhiều vào phát triển hạ tầng giao thơng nên rất nhiều con đường, hệ thống cống thốt nước được xây dựng, nâng cấp giúp cho việc kết nối giao thông đi lại càng dễ dàng, nhanh chóng hơn. Ở đây, chỉ có giao lộ giữa đường Quách Điêu, Nữ Dân Công và Phạm Văn Sáng là thường xuyên kẹt xe vào những giờ cao điểm, ngoài ra những khu vực khác đường xá thơng thống, lưu thơng rất dễ dàng. Điểm trung bình cho mức độ hài lịng đối với hệ thống giao thông hạ tầng là 3,82/5 thể hiện người dân khá hài lịng về giao thơng khu vực mình đang sống.
Xã Vĩnh Lộc A cách trung tâm thành phố trên 15km, chủ yếu đi vào bằng trục đường Trường Chinh, Cộng Hịa, trục đường này thường xun đơng đúc và kẹt xe do đó phải mất trên 1 tiếng mới có thể vào trung tâm thành phố. Tuy nhiên, những người được khảo sát cho biết khi chọn nhà ở họ khơng quan tâm nhiều đến tiêu chí khoảng cách đến trung tâm thành phố, số điểm của tiêu chí này chỉ là 2,03/5, nghiên của Huỳnh Thế Du, Richard B. Peiser (2015) cũng chỉ ra “Sống xa trung tâm thành phố hơn làm cho người dân cảm thấy hạnh phúc hơn”.
Một điều đáng lưu ý nữa của “khả năng tiếp cận” đó là khả năng kinh doanh tại gia, theo quan sát của tác giả trong quá trình nghiên cứu thức tế, rất nhiều hộ gia đình sống trong nhà phi chính thức tận dụng căn nhà của mình cho các hoạt động kinh doanh tại nhà, những căn nhà gần mặt tiền đường hay trong những khu dân cư đã tương đối đơng đúc có thể tận dụng tầng trệt để mua bán kinh doanh như bán tạp hóa, cà phê, thực phẩm…, một số khác tận dụng nhà mình vừa để ở vừa sản xuất, gia cơng hàng hóa như gia cơng quần áo, làm xưởng cơ khí, xưởng sản xuất nhỏ, bán nước, bán tạp hóa… tạo thêm được thu nhập cho gia đình
3.3.3. Tiêu chí 3: Mức độ an ninh
Theo đánh giá của người dân mức độ an ninh ở khu vực phi chính thức khơng thua kém gì so với khu vực chính thức, qua khảo sát, điểm số của tiêu chí này tương đối cao 3,97/5 thể hiện người dân khá hài lòng về mức độ an ninh ở đây. Qua phỏng vấn sâu người
dân cũng cho biết an ninh ở khu vực phi chính thức tương đối tốt, đơi khi chỉ xảy ra các vụ trộm vặt nhưng những tệ nạn nghiêm trọng như cướp của giết người, mại dâm, ma túy… chưa thấy xảy ra.
Những khu nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A nằm đang xen, được người dân và chính quyền nơi đây cơng nhận giống như những khu nhà chính thức. Ngồi việc khơng có giấy tờ hợp pháp cho căn nhà, an ninh cũng như tất cả các tiện ích và dịch vụ cơng cộng khác gần như khơng có sự phân biệt đối xử giữa người sống ở nhà chính thức và phi chính thức. Những người dân sống ở những căn nhà phi chính thức vẫn tham gia sinh hoạt tổ dân phố, dân phịng, chịu sự quản lý của cơng an khu vực, tham gia các phong trào của phường xã như xây dựng gia đình văn hóa, khu phố văn minh sạch đẹp…, họ khơng bị loại khỏi vịng pháp luật.
3.3.4. Tiêu chí 4: Khả năng phù hợp để sống
Qua kết quả khảo sát, tổng điểm trung bình của các tiêu chí là 3,65/5 thể hiện người dân cảm thấy hài lòng với điều kiện sống ở đây, đa phần những người phỏng vấn sâu cũng cho biết họ hài lịng với mơi trường sống hiện tại và khơng có ý định chuyển đi sống ở nơi khác.
Hình 3.11: Mức độ hài lịng của những người sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A
Nguồn: Tác giả khảo sát
Nghiên cứu của Huỳnh Thế Du, Richard B. Peiser (2015) cũng cho thấy cảm nhận cuộc sống của người dân sống trong khu tự phát tương đối tốt và khơng có sự khác biệt nhiều với những khu vực khác
3.97 3.62 3.27 3.82 3.01 3.85 3.19 3.48 4.23 4.07 0 1 2 3 4 5 Mức độ an ninh ở khu vực đang sinh sống Hệ thống giáo dục ở khu vực đang sinh sống … Hệ thống y tế ở khu vực đang sinh sống (bệnh … Hệ thống hạ tầng giao thông nơi sinh sống … Hệ thống vui chơi giải trí
ở khu đang sinh sống … Hệ thống thương mại,
dịch vụ ở khu đang … Hệ thống điện, nước sinh
hoạt Hệ thống thu gom, xử lý
rác thải Chi phí sinh hoạt hàng ngày (mức giá sinh hoạt)
Sự trong lành trong mơi trường sống (khơng có …
Bảng 3.4: Cảm nhận cuộc sống của người dân M ới q u y h o ạch Qu y h o ạc h cũ Ổ n đị nh T ự ph á t C h u y ển đ ổi Số quan sát 75 160 622 131 67 Mức thỏa mãn tổng thể 3,59 3,38 3,32 3,34 2,97 Mức thỏa mãn trung bình 3,60 3,34 3,31 3,30 3,07 Giáo dục 3,64 3,56 3,44 3,36 3,42 Việc làm 3,32 3,28 3,16 3,13 2,96 Tiêu chuẩn sống 3,28 3,15 3,01 2,95 2,78 Nhà ở 3,59 3,13 3,24 3,13 2,91 Quan hệ gia đình 4,21 3,49 3,76 3,79 3,61 Sức khỏe 3,88 3,56 3,57 3,66 3,33 Đời sống xã hội 3,40 3,30 3,20 3,19 2,93
Điều kiện tài chính 3,47 3,22 3,11 3,15 2,66
Sự đa dạng của xã hội 3,60 3,24 3,45 3,38 3,16
Sử dụng các tiện ích xung quanh 2,98 2,45 2,40 2,32 2,19
Tương tác với hàng xóm láng giềng 1,93 1,84 2,02 2,30 1,99
Ô nhiễm, tiếng ồn, kẹt xe, chất lượng nhà và CSHT 3,56 3,06 3,01 3,11 3,02