CHƯƠNG I : Một số lý luận cơ bản về phát triển kinh doanh bất động sản
2.1. Thực trạng phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây
2.1.1. Thực trạng phát triển kinh doanh bất động sản chung của Công ty Cổ
2.1.1. Thực trạng phát triển kinh doanh bất động sản chung của Công ty Cổ phầnXây dựng Sông Hồng về quy mô kinh doanh. Xây dựng Sông Hồng về quy mô kinh doanh.
Để đánh giá kết quả hoạt động tiêu thụ sản phẩm bất động sản của doanh nghiệp chủ yếu dựa trên các chỉ tiêu về doanh thu và số lượng. Qua đó có thể thấy được diễn biến của thị trường và tình hình cạnh tranh trên thị trường để có thể thấy được những gì đã đạt được và những thiếu sót cần khắc phục.
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2016- 2020.
Đơn vị tính: Tỷ đồng STT Các chỉ tiêu KH 2016- 2020 Thực hiện Thực hiện 2016- 2020 2016 2017 2018 2019 2020 Giá trị %KH 1 Chi phí SXKD 345,28 52,34 46,75 54,07 74,12 140,23 367,51 106,43 % 2 Giá trị đầu tư 272,98 41,136 33,95 26,61 57,83 129,11 288,64 105,74 % 3 Doanh thu 651,47 16,629 17,38 398,84 125,77 124,92 683,54 104,92 % 4 LN trước thuế 78,27 5,842 0,491 50,33 16,08 13,11 85,85 109,68 %
(Nguồn: Báo cáo tài chính)
Ta có một số chỉ tiêu so sánh: - Mức tăng doanh thu tuyệt đối:
+ Năm 2020 so với năm 2016: H= 124,92 16,629= 108,291 tỷ đồng
+ Thực hiện 2016-2020 so với kế hoạch 2016-2020: H’= 683,54- 651,47= 32,07 tỷ đồng
- Tỷ lệ doanh thu năm thực hiện so với kế hoạch trong giai đoạn 5 năm (2016- 2020). Tỷ lệ thực hiện doanh thu = 683,5 4 651,4 7 = 104,92%
Qua số liệu trên ta thấy được mức chênh lệch tuyệt đối quy mô giữa các năm, giữa kết quả đạt được và kế hoạch đề ra. Nhìn chung, doanh thu tăng trưởng khá ổn
định, tăng đều qua các năm (H và H’ đều dương). Doanh thu đã vượt mục tiêu đề ra với tỷ lệ 104,92%. Để nhìn rõ hơn sự phát triển kinh doanh của cơng ty, ta có biểu đồ thể hiện rõ sự tương quan giữa các yếu tố doanh thu, chi phí và lợi nhuận của Incomex.
Biểu đồ 2.1: Biểu thị chi phí, doanh thu, lợi nhuận của cơng ty Incomex giai đoan 2016-2020.
400 360 320 280 240 200 160 120 80 40 0 2016 2017 2018 2019 2020
Chi phí Doanh thu Lợi nhuận
(Nguồn: Báo cáo tài chính)
- Doanh thu từ hoạt động kinh doanh của công ty được thông qua các năm là tổng số tiền thu về trong đó bao gồm cả chi phí mà cơng ty phải bỏ ra để kinh doanh và lợi nhuận mà công ty được hưởng. Thơng qua bảng phân tích kết quả tình hình hoạt động của Cơng ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng ta thấy các năm doanh thu đều tăng, đặc biệt tăng mạnh lên tới 398,84 tỷ đồng vào năm 2018, nhưng doanh thu đến năm 2019 và 2020 giảm sâu (giảm hơn 200 tỷ đồng so với năm 2018) do ảnh hưởng của dịch covid. Do tình hình dịch bệnh tác động nên hoạt động kinh doanh các mặt hàng của cơng ty gặp nhiều khó khăn, tuy nhiên các sản phẩm vẫn đảm bảo cung cấp cho nhu cầu của người dân trên địa bàn Hà Nội.
- Chi phí hoạt động kinh doanh là thể hiện bằng tổng số tiền mà công ty bỏ ra phục vụ cho quá trình sản xuất và hoạt động kinh doanh sản phẩm trên thị trường. Qua bảng kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, ta thấy chi phí hoạt động kinh doanh của các năm đều tăng so với các năm trước. Năm 2018 tăng so với năm 2017 là 15,66% tương ứng 7,32 tỷ đồng, năm 2020 tăng so với năm 2019 là 89,19% tương ứng 66,11 tỷ đồng. Mặc dù dịch bệnh phức tạp, năm 2020 tình hình hoạt động kinh doanh vẫn ổn định nên các mặt hàng tiêu thụ duy trì được số lượng bán ra dẫn đến vốn bán hàng tăng cùng với đó chi phí xúc tiến quảng cáo, chi phí thuê địa điểm, chi
phí điện nước và giá đầu vào sản phẩm cũng tăng cao nên chi phí cao hơn so với năm 2019.
Hoạt động đầu tư các dự án bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng đang ngày càng phát triển và mở rộng. Ban quản trị tập trung vào mảng này để mang lại lợi nhuận chính để duy trì các lĩnh vực khác mà cơng ty đang bước đầu phát triển. Để có kết quả kinh doanh bất động sản đáng kể trong giai đoạn 2017- 2021, Incomex đã chú trọng đầu tư các dự án tiềm năng, cũng như bỏ ra số vốn, chi phí đáng kể như sau:
Bảng 2.2: Chi phí đầu tư xây dựng cơng trình (vốn cố định).
STT Khoản mục chi phí
Thành tiền (Tỷ VNĐ) Giá trị trước
thuế Thuế GTGT Giá trị sau thuế I Chi phí xây dựng 154,42 15,44 169,86 1 Chi phí xây dựng nhà chính 152,28 15,23 167,51 2 Hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà 1,69 0,17 1,86 3 Phá và tháo dỡ nhà hiện trạng 0,45 0,05 0,5
II Chi phí thiết bị 18,74 1,88 20,61
III Chi phí quản lý dự án 2,38 0,24 2,62 IV Chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng 8,99 0,89 9,89
V Các chi phí khác 4,13 0,11 4,24
VI Dự phịng phí 21,1
(Nguồn: Phịng Tài chính)
- Lợi nhuận của hoạt động kinh doanh được thể hiện bằng số tiền công ty thu được sau khi đã trừ đi tồn bộ chi phí phục vụ cho q trình kinh doanh. Từ bảng kết quả kinh doanh, ta thấy lợi nhuận năm 2018 cao nhất, so với năm 2019 tăng 68,05% tương ứng 34,25 tỷ đồng. Năm 2020 lợi nhuận bị giảm so với năm 2019 là 18,47% tương ứng 2,97 tỷ đồng.
2.1.2. Thực trạng phát triển kinh doanh bất động sản chung của Công ty Cổ phầnXây dựng Sông Hồng về cơ cấu sản phẩm trên địa bàn Hà Nội. Xây dựng Sông Hồng về cơ cấu sản phẩm trên địa bàn Hà Nội.
Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của nước ta với hơn 8 triệu dân. Chính vì vậy đây là thị trường cực kì tiềm năng trong việc khai thác và phát triển kinh doanh bất động sản. Dưới đây là bảng số liệu thể hiện cơ cấu thị phần của Công ty tại thị trường Hà Nội năm 2020.
Bảng 2.3: Cơ cấu doanh thu từ kinh doanh BĐS theo thị trường của Công ty năm 2020.
STT Thị trường Doanh thu (Tỷ đồng)
1 Q. Hoàn Kiếm 3,433 2 Q. Đống Đa 6,545 3 Q. Ba Đình 12,56 4 Q. Hai Bà Trưng 11,25 5 Q. Hồng Mai 3,005 6 Q. Thanh Xuân 6,786 7 Q. Long Biên 10,99 8 Q. Nam Từ Liêm 3,229 9 Q. Bắc Từ Liêm 4,223 10 Q. Tây Hồ 8,009 11 Q. Cầu Giấy 7,856 12 H. Ba Vì 1,986 Tổng 79,872
(Nguồn: Phịng kinh doanh Cơng ty)
Hà Nội ln được Công ty xác định là thị trường ưu tiên phục vụ hàng đầu và quan trọng nhất. Chính vì vậy mà việc phát triển kinh doanh bất động sản ở các quận, huyện của Hà Nội cực kỳ cần thiết và được chú trọng. Dựa trên bảng số liệu trên, ta có biểu đồ sau thể hiện tỷ trọng cụ thể các quận, huyện trong tổng doanh thu của Công ty trên thị trường Hà Nội.
Biểu đồ 2.2: Tỉ trọng doanh thu bất động sản ở các quận, huyện của công ty năm 2020. 2% 4% 10% 8% 10% 16% 5% 4% 14% 14% 9% 4% Q. Hồn Kiếm Q. Đống Đa Q. Ba Đình Q. Hai Bà Trưng Q. Hoàng Mai Q. Thanh Xuân Q. Long Biên
Q. Nam Từ Liêm Q.Bắc Từ Liêm Q. Tây Hồ
Q. Cầu Giấy
(Nguồn: Phòng kinh doanh)
Incomex đang ngày càng lớn mạnh và trở thành một trong các doanh nghiệp có thị phần khá lớn trên thị trường Hà Nội về cung ứng bất động sản. Nhiều dự án mang thương hiệu Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng dần xuất hiện nhiều trên các các Quận, huyện trên địa bàn Hà Nội. Trong đó, một số quận lớn của Hà Nội được Công ty khai thác rất tốt tiềm năng phát triển kinh doanh nhà đất như Quận Ba Đình với tỷ trọng 16%, Quận Hai Bà Trưng với tỷ trọng 14%, Quận Long Biên với tỷ trọng 14%, Quận Tây Hồ với tỷ trọng 10%…
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều quận, huyện mà Công ty chưa khai thác được nên doanh thu của Cơng ty vẫn cịn khá thấp và kém nhiều so với các đối thủ cạnh tranh trên địa bàn Hà Nội.
Trên cơ sở đánh giá tình hình và kết quả thực hiện kế hoạch giai đoạn 2016- 2020, với đặc điểm, dự báo tình hình kinh tế, xã hội như trên. Cơng ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng xây dựng kế hoạch 5 năm giai đoạn 2021-2025 với các chỉ tiêu phù hợp quy mơ, thị trường, mơ hình hoạt động và các nguồn lực của công ty như trong bảng trên.
Công ty xác định nguyên tắc đầu tư giai đoạn 2021-2025 là tiếp tục duy trì ổn định hoạt động sản xuất kinh doanh, tích lũy nguồn lực chuẩn bị những cơ sở cần thiết để mở rộng quy mô hoạt động, nâng tốc độ tăng trưởng khi thị trường bắt đầu phục hồi.
Bảng 2.4: Dự kiến giá trị sản xuất kinh doanh giai đoạn 2021 – 2025.
Đơn vị tính: tỷ đồng TT Các chỉ tiêu chủ yếu KH 2021 KH 2022 KH 2023 KH 2024 KH 2025 Tổng KH giai đoạn 2021-2025 1 Chi phí SXKD 141,23 142,56 145,86 148,14 150,67 728,46
2 Giá trị sản xuất
xây lắp 36,57 38,04 41,29 43,03 46,17 205,1
3 Giá trị tư vấn 100 109 113 126 133 581
4 Giá trị sản xuất
kinh doanh khác 10,37 10,34 10,35 10,39 10,32 51,77
(Nguồn: Báo cáo tài chính)
Dự kiến các dự án sẽ đóng góp lớn vào hoạt động sản xuất kinh doanh và doanh thu giai đoạn 2021- 2025. Qua các số liệu trên có thể thấy sản phẩm của Cơng ty đã và đang được người tiêu dùng tín nhiệm, do đó doanh số bán hàng tăng và lợi nhuận của Công ty cũng tăng lên. Có được kết quả đó là do Cơng ty biết cân đối, tính tốn các khoản chi phí hợp lí. Mặc dù mấy năm gần đây doanh số và lợi nhuận của công ty ngày càng tăng lên nhưng lãnh đạo công ty vẫn không ngừng phấn đấu để đạt được kết quả cao hơn, mỗi năm thường đặt ra chỉ tiêu doanh thu năm sau cao hơn năm trước để tồn bộ cơng nhân viên cùng phấn đấu.
2.1.3. Thực trạng phát triển kinh doanh bất động sản chung của Công ty Cổ phầnXây dựng Sông Hồng về hiệu quả đầu tư. Xây dựng Sơng Hồng về hiệu quả đầu tư.
Nhờ tầm nhìn sâu rộng và sự nỗ lực không ngừng nghỉ của ban quản trị Công ty, mà hoạt động phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần xây dựng Sông Hồng đã đạt được một số thành công nhất định. Nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư bất động sản nói riêng, và hoạt động sản xuất kinh doanh của cơng ty nói chung.
Bảng 2.5: Tổng hợp doanh thu và lợi nhuận gộp theo các năm.
Đơn vị: Tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Nửa đầu năm 2021 Doanh thu bán hàng và cung
cấp dịch vụ 13,68 26,89 54,34 46,52 20,43 Chi phí hàng bán và cung
cấp các dịch vụ 5,75 12,36 22,98 20,18 9,83 Lợi nhuận gộp về bán hàng
và cung cấp dịch vụ 7,93 14,53 31,36 26,34 10,6
Doanh thu nhượng bán tài sản trên đất (Doanh thu bán bất động sản) chiếm tỷ trọng cao nhất trong năm 2019 khoảng 72% tổng doanh thu thuần. Ngoài ra, các dịch vụ cho th văn phịng và các dịch vụ giải trí, games chiếm khoảng 28%/tổng doanh thu thuần. Tới thời điểm cuối năm 2017 tỷ lệ diện tích cho th của Cơng ty đạt trên 80% nhưng đến thời điểm năm 2018 tỷ lệ diện tích cho thuê tăng nhanh, lên đến trên 85%. Điều này được thể hiện rõ trong tốc độ tăng trưởng doanh thu của mảng dịch vụ cho thuê bán lẻ, văn phịng và dịch vụ games, giải trí.
Từ bảng trên, ta tính được tỉ suất lợi nhuận của công ty theo từng năm:
Bảng 2.6: Bảng tỷ suất lợi nhuận giai đoạn 2017-2021.
Chỉ tiêu Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Nửa đầu năm 2021 Tỷ suất lợi nhuận
trên doanh thu (%) 57,97 54,03 57,71 56,62 51,89 Tỷ suất lợi nhuận
trên chi phí (%) 137,91 117,56 136,47 130,53 107,83 Lợi nhuận của cơng ty có xu hướng tăng dần qua các năm. Lợi nhuận năm 2019 tăng cao nhất, tăng gấp 3,95 lần so với 2017; 1,19 lần so với 2020. Đây là một thành công không nhỏ của công ty. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận lại không ổn định, cao nhất vào năm 2019. Sang năm 2020, tỷ suất lợi nhuận lại giảm sút do dịch bệnh ảnh hưởng, đồng thời công ty cũng mạnh dạn mở rộng quy mơ sản xuất, do vậy đã đẩy chi phí sản xuất tăng cao khiến tỷ suất lợi nhuận giảm sút. Nửa đầu năm 2021, hoạt động của công ty đã bước đầu ổn định do vậy tỷ suất lợi nhuận đang có xu hướng tăng lên. Trong thời gian tới, cơng ty cần có nhiều biện pháp nhằm giảm chi phí kinh doanh, tăng lợi nhuận và nâng cao hiệu quả thương mại.