+Giá căn hộ chung cƣ
Là nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hƣởng đến sự biến động mức cung thị trƣờng căn hộ chung cƣ. Cũng nhƣ các loại bất động sản khách, cung căn hộ chung cƣ sẽ tăng lên khi giá cả căn hộ tăng. Quy luật chung của cung là lƣợng cung hàng hố tăng lên khi giá cả hàng hố đó tăng lên.
Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá chung cƣ :
+Cung cầu có ảnh hƣởng đến giá nhà chung cƣ : nếu cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là lƣợng hàng hóa cung ứng trên thị trƣờng khơng đáp ứng đƣợc nhu cầu cho nên giá chung cƣ tăng. Nếu cung lớn hơn cầu làm khối cung ứng hàng hóa trên thi trƣờng vƣợt quá nhu cầu dẫn đến lƣợng cầu thừa làm giảm giá.
+Vị trí : Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí căn hộ mang lại càng cao thì giá trị của căn hộ càng lớn. Việc xem xét đánh giá ƣu thế về vị trí căn hộ là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá nhà,…
+Địa hình tọa lạc: địa hình nơi căn hộ toạ lạc cao hay thấp so với các căn hộ khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị căn hộ. Ở những khu vực thấp, thƣờng hay bị ngập nƣớc vào mùa mƣa hay bị hiện tƣợng triều cƣờng thì giá của căn hộ sẽ thấp, ngƣợc lại giá của nó sẽ cao hơn.
+Tình trạng mơi trƣờng: mơi trƣờng trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị căn hộ.
- Khả năng đem lại thu nhập: mức thu nhập hàng năm từ căn hộ mang lại sẽ có ảnh hƣởng quan trọng đến giá trị của căn hộ đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ căn hộ càng cao thì giá chuyển nhƣợng của nó càng cao và ngƣợc lại.
Những tiện nghi gắn liền với nhà chung cƣ: nhƣ hệ thống điện, nƣớc, vệ sinh, điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc, bể bơi, siêu thị.... Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lƣợng càng tốt thì càng làm cho giá trị nhà chung cƣ càng gia tăng.
Tình trạng pháp lý : Các giấy tờ chứng thƣ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, giấy chứng nhận đầu tƣ, bản vẽ thiết kế quy hoạch, các văn bản về tài chính, thuế của dự án chung cƣ
d) Sở thích của ngƣời tiêu dùng về căn hộ chung cƣ
Với các hộ ia đình hiện đại chung cƣ mới là một trong những lựa chọn tối ƣu. Vị trí thuận lợi, hạ tầng đầy đủ, dịch vụ tƣơng đối, sinh hoạt chung đầm ấm trên một mặt bằng, giá cả và tiến độ trả góp..., là những yếu tố mà nhà đất không thể so sánh với chung cƣ.
Khác với các hàng hóa khác, căn hộ chung cƣ là một mặt hàng rất khó mua và cũng khó bán bởi tính thanh khoản và độ lớn của tài sản khi cần quyết định. Đặc điểm của yếu tố sở thích ngƣời tiêu dùng là liên tục thay đổi theo từng thời điểm và cũng thƣờng thay đổi rất nhanh trong một thời gian ngắn. Ngay tại một thời điểm thì sở thích của khách mua nhà là cũng rất đa dạng tùy theo tập tục lối sống sinh hoạt, độ tuổi mua nhà ,điều kiện kinh tế, quan niệm …của mỗi gia đình.Ngƣời mua nhà hiện nay thƣờng có sở thích chọn chung cƣ dựa trên các yếu tố sau :
+ Vị trí : một chung cƣ có vị trí đẹp sẽ đƣợc rất nhiều ngƣời lựa chọn. Một vị trí đẹp là trong nội thành, trên các mặt phố lớn, hạ tầng xung quanh gần nhƣ hồn hảo... ln đƣợc ngƣời ta coi là khu đất vàng. Khách hàng cũng thƣờng ấn tƣợng xấu với những tòa chung cƣ xa trung tâm, bị đƣờng đâm hay gần nghĩa trang.
+ Uy tín chủ đầu tƣ: Là yếu tố khá quan trọng ít bị ngƣời bỏ qua. Một chủ đầu tƣ có nhiều kinh nghiệm , tiềm lực tài chính mạnh ,có sàn bất động sản thì những dự án của họ ln đƣợc nhiều ngân hàng liên hết và có giá bán cao hơn các chủ đầu tƣ khác dù họ cùng xây dựng trên một khu vực.
+ Tiến độ: tiến độ cơng trình phụ thuộc vào năng lực và vốn của chủ đầu tƣ. Ngƣời mua nhà thƣờng chọn thời điểm mua nhà ƣa thích khi dự án đã đƣợc xây trên tầng 10. Những chung cƣ có tiến độ xây dựng nhanh và ổn định đặc biệt là sắp bàn giao cũng là ƣu điểm đối với ngƣời mua nhà.
+ Pháp lý: Yếu tố vô cùng quan trọng, ngƣời mua nhà để yên tâm thƣờng chọn những dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý và thƣờng yêu cầu đƣợc xem chúng trƣớc khi ký hợp đồng mua bán.
+ Chất lƣợng cơng trình: trên hợp đồng mua bán thƣờng thể hiện khá rõ chất lƣợng cơng trình cũng nhƣ chủng loại ngun vật liệu khi thi cơng và hồn thiện. Chất lƣợng cơng trình cũng là một yếu tố đƣợc nhiều ngƣời khách hàng chọn lựa kỹ.
+ Vị trí căn hộ: các căn hộ từ tầng 8 đến 16 luôn đƣợc giao dịch với giá cao hơn tƣơng đối các tầng khác. Ở Việt nam chƣa có khái niệm chung cƣ cao cấp thực sự đúng nghĩa (càng cao tầng, càng đắt). Các tầng cao nhất và thấp nhất thƣờng sẽ có giá rẻ hơn tƣơng đối. Sau các vụ hỏa hoạn và ngành cứu hỏa bất lực với các căn hộ cao hơn tầng 18 thì tâm lý e ngại tầng cao là có thật. Tuy nhiên một số ngƣời lại lựa chọn cho mình căn hộ ở tầng thấp nhất là những ngƣời già.Các căn hộ ở góc với hai mặt thống tiếp xúc cũng có giá cao hơn. Ngƣời mua nhà cũng thƣờng trách việc chọn căn hộ gần thang máy, tránh thang bộ “đâm” vào cửa hoặc gần vị trí đổ rác.
+ Hƣớng ban công : Với chung cƣ, hƣớng ban công và cửa sổ là quan trọng nhất. Hầu hết các tòa nhà đều đƣợc xây theo trục Tây Bắc - Đông Nam. Những căn hộ có ban cơng hƣớng Đơng Nam đều có giá cao hơn các căn khác dù cùng tầng vì đƣợc đa số khách hàng lựa chọn và ngƣợi lại đối với căn hộ nào có hƣớng cửa ban cơng chính là hƣớng Tây.
+ Diện tích: những căn hộ có 2 phịng ngủ và có diện tích trong khoảng 60m2 đến 85m2 đƣợc ƣa chuộng hơn cả và thƣờng giá cũng nhỉnh hơn trên hợp đồng và đôi khi cũng đi kèm cả tiền chênh.
+ Thiết kế căn hộ: nếu các căn hộ diện tích nhƣ nhau, căn hộ nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu ,vuông vắn, tận dụng đƣợc tối đa diện tích, các phịng đều đón ánh sáng và gió thì đều đƣợc ngƣời dân mua nhà đánh giá cao nhất dẫn đến bán hết sớm nhất.
+ Hạ tầng nội bộ: phí sinh hoạt hàng tháng, đội ngũ quản lý tòa nhà, quy củ và quy định của của ban quản trị, chỗ gửi xe, tiện ích bên trong tịa nhà nhƣ : phòng tập gym, bể bơi, siêu thị càng nhiều thì càng hấp dẫn ngƣời mua nhà hơn.
1.2 Cơ sở pháp luật điều tiết thị trƣờng chung cƣ
Luật này đã đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
Đối tƣợng áp dụng
1. Cơ quan nhà nƣớc thực hiện quyền hạn và trách nhiện đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nƣớc về đất đai.
2. Ngƣời sử dụng đất.
3. Các đối tƣợng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất”. (Luật đất đai 2003, Điều 2)
Luật đất đai là bộ luật quan trọng nhất trong sự thành lập của thị trƣờng chung cƣ, mọi dự án đầu tƣ trên đất đều phải đáp ứng tính pháp lý của bộ luật này.
Trong bộ luật này quy định rõ về đất xây dựng chung cƣ :
1. Đất khu chung cƣ bao gồm đất để xây dựng nhà chung cƣ, xây dựng các cơng trình trực tiếp phục vụ đời sống của những hộ trong nhà chung cƣ theo quy hoạch xây dựng đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt.
2. Việc quy hoạch đất xây dựng khu chung cƣ phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch các cơng trình cơng cộng, bảo vệ mơi trƣờng.
3. Chính phủ quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất khu chung cƣ. (Điều 85. Đất xây dựng khu chung cƣ)
Điều 21. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
1. Phù hợp với chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;
2. Đƣợc lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dƣới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dƣới;
4. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
5. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trƣờng; 6. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hố, danh lam thắng cảnh; 7. Dân chủ và công khai;
8. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải đƣợc quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trƣớc đó.
Điều 34. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây: 1. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế đƣợc giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
3. Tổ chức kinh tế đƣợc giao đất sử dụng vào mục đích đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
5. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh;
6. Tổ chức kinh tế đƣợc giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
7. Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc giao đất để thực hiện các dự án đầu tƣ.
1.2.2 Luật xây dựng (2003)
Luật này đã đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003.
“Luật này quy định về hoạt động xây dựng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tƣ xây dựng cơng trình và hoạt động xây dựng”. (Luật Xây dựng 2003, Điều 1)
“Luật này áp dụng với các tổ chức, cá nhân trong nƣớc; tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ xây dựng cơng trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam…”. (Luật Xây dựng 2003, Điều 2)
Luật ảnh hƣởng sâu sắc đến thị trƣờng căn hộ chung cƣ thông qua các quy định về quy hoạch xây dựng ,quản lý xây dựng, dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình nhằm đảm bảo tính chặt chẽ khi quy hoạch để phát triển đồng bộ các yêu cầu phát triển kinh tế xã hội.
Điều 4. Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng
Tổ chức, cá nhân hoạt động xây dựng phải tuân theo các nguyên tắc cơ bản sau đây:
1. Bảo đảm xây dựng cơng trình theo quy hoạch, thiết kế; bảo đảm mỹ quan cơng trình, bảo vệ môi trƣờng và cảnh quan chung; phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm văn hoá, xã hội của từng địa phƣơng; kết hợp phát triển kinh tế - xã hội với quốc phòng, an ninh;
2. Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng;
3. Bảo đảm chất lƣợng, tiến độ, an tồn cơng trình, tính mạng con ngƣời và tài sản, phịng, chống cháy, nổ, vệ sinh mơi trƣờng;
4. Bảo đảm xây dựng đồng bộ trong từng cơng trình, đồng bộ các cơng trình hạ tầng kỹ thuật.
5. Bảo đảm tiết kiệm, có hiệu quả, chống lãng phí, thất thốt và các tiêu cực khác trong xây dựng.
Điều 13. Yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:
1. Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an ninh, tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội.
2. Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất nƣớc trong từng giai đoạn phát triển.
3. Tạo lập đƣợc mơi trƣờng sống tiện nghi, an tồn và bền vững; thoả mãn các nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân; bảo vệ môi trƣờng, di sản văn hố, bảo tồn di tích lịch sử - văn hố, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản sắc văn hoá dân tộc.
4. Xác lập đƣợc cơ sở cho công tác kế hoạch, quản lý đầu tƣ và thu hút đầu tƣ xây dựng; quản lý, khai thác và sử dụng các cơng trình xây dựng trong đơ thị, điểm dân cƣ nông thôn.
1.2.3 Luật nhà ở
Luật này đã đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua theo Nghị quyết số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005.
“Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nƣớc về nhà ở. Nhà ở theo định nghĩa của Luật này là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. (Luật Nhà ở 2005, Điều 1)
Đối tƣợng áp dụng :
“Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, pháp triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nƣớc về nhà ở”. (Luật Nhà ở 2005, Điều 2)
Bộ luật có các quy định rất rõ ràng về căn hộ chung cƣ : Điều 70. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ, Điều 71. Tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cƣ , mua bán căn hộ chung cƣ (Mục 2) và quy trình thủ tục cấp giấy chứng nhận nhà ở
Quy định :
Điều 134. Nội dung quản lý nhà nƣớc về nhà ở
1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện định hƣớng, chƣơng trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở.
2. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
3. Ban hành tiêu chuẩn nhà ở và quản lý chất lƣợng nhà ở theo tiêu chuẩn nhà ở.
5. Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở. 6. Quản lý hồ sơ nhà ở.
7. Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở.
8. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.
9. Đào tạo nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở. 10. Quản lý hoạt động môi giới nhà ở.
11. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở. Điều 6. Chính sách phát triển nhà ở
1. Nhà nƣớc có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về nghiên cứu ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị trƣờng bất động sản nhà ở và thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nƣớc khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế