7. Dự kiến kết quả đạt đƣợc và ý nghĩa thực tiễn
2.3. Thực trạng quy hoạch sử dụng đất của Khu công nghiệp Phú
2.3.2.1. Khu trung tâm điều hành và dịch vụ công cộng
Hình 2.2. Khu trung tâm điều hành
Nguồn: Ảnh tác giả tự chụp
Khu trung tâm điều hành có vị trí rất thuận lợi cho giao dịch đối nội và đối ngoại tồn Khu cơng nghiệp.
Đất xây dựng khu trung tâm điều hành và dịch vụ cơng cộng có diện tích
37.490 m2 chiếm 2,20% tổng diện tích, được bố trí ở phía Đông của Khu công
nghiệp, nằm cạnh khu đất cây xanh trung tâm và tiếp giáp với trục đường gom của quốc lộ 6. Ngoài ra trung tâm điều hành và dịch vụ công cộng được bố trí tại Khu A và khu B nằm tiếp giáp với trục đường gom. Trong khu đất này là các cơng trình
như dịch vụ văn phịng, thơng tin liên lạc, ngân hàng, hải quan, thuế, trưng bày sản phẩm và các dịch vụ khác.
Bảng 2.2. Tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng bên trong lô đất xây dựng khu trung tâm điều hành và dịch vụ cơng cộng
Diện tích Mật độ xây
dựng Tầng cao trung bình Hệ số sử dụng đất
37.490 m2 40% 7 tầng 1,2-2
Nguồn: Báo cáo đầu tư dự án “Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Phú Nghĩa”.
Khu trung tâm điều hành và dịch vụ công cộng trong Khu công nghiệp được quy hoạch rất tốt và tạo được điểm nhấn trong Khu cơng nghiệp. Tịa nhà trung tâm điều hành được xây dựng 2 khối nhà nằm ở 2 bên Khu A và khu B khu cơng nghiệp. Được bố trí đối xứng nhau qua trục đường quốc lộ 6. Các khu dịch vụ, công cộng trong khu công nghiệp cũng được chú trọng đầu tư. Trong khu cơng nghiệp có sự xuất hiện của nhiều ngân hàng lớn, các máy rút tiền tự động được bố trí hợp lý phục vụ nhu cầu giao dịch của nhân viên trong khu công nghiệp.
Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay xuất hiện một số hàng quán, dịch vụ tự phát gây ra tình trạng lộn xộn, mất an ninh trật tự trong phạm vi khu công nghiệp. Đây là một hiện tượng đã diễn ra trong một thời gian dài và chưa được xử lý một cách triệt để.
2.3.2.2. Hệ thống giao thông trong khu công nghiệp: ( Xem thêm tại Phụ
lục 05 )
Đất giao thông trong Khu cơng nghiệp ba gồm: trục giao thơng chính lộ giới 30m có hướng vng góc với đường quốc lộ và theo hướng đường điện 35kv hiện có, nối Khu cơng nghiệp với trục giao thơng đối ngoại bên ngồi, tuyến đường này đảm bảo lưu thông cho một lượng xe lớn từ các đường giao thông trong khu công nghiệp. Một tuyến đường chính nữa của Khu cơng nghiệp là hai trục đường ở 2 phía của máng Cửu Khê có mặt cắt 47m, nối hai trục đường chính này là các đường giao
thơng nội bộ có mặt cắt 13m. Từ 2 tuyến này mở các tuyến giao thơng chính và đối nội liên kết chức năng các khu đã được phân chia theo cơ cấu trong Khu cơng nghiệp.
Diện tích dành cho giao thông là 255.707,8 m2 chiếm 15,03% tổng diện tích.
Diện tích quy hoạch giao thơng của Khu cơng nghiệp được quy hoạch khá hợp lý, đáp ứng được các nhu cầu về giao thông trong Khu công nghiệp.
Hệ thống giao thông đối ngoại: Các trục đường giao thông đối ngoại được đấu nối và mở rộng với các tuyến giao thông khu A và Khu B cụm công nghiệp Phú Nghĩa đã quy hoạch và tuyến đường quốc lộ 6 đi qua khu vực có mặt cắt 72m.
Hệ thống giao thông nội bộ Khu công nghiệp: Được quy hoạch hợp lý để phục vụ việc đi lại cho các phương tiện giao thông đến từng lô đất một cách dễ dàng và thuận tiện.
Hệ thống giao thông đối nội trong khu công nghiệp được phân chia thành các trục đường trung tâm, đường nội bộ và đường gom. Các tuyến giao thơng khu vực vng góc với trục giao thơng chính tạo thành mạng lưới giao thông mạng ô cờ mạch lạc phân chia các khu chức năng và các cụm nhà máy xí nghiệp bên trong khu cơng nghiệp.
Điểm nối các nút giao thông đối nội và đối ngoại là nút giao cùng mức.
Ưu điểm của phương án quy hoạch thiết kế này:
Tuyến giao thơng chính phụ với các cấp độ được phân chia hợp lý đảm bảo liên kết chặt chẽ các khu chức năng, đơn giản trong phân bố, đạt hiệu quả cao về kinh tế.
Giảm thiểu tối đa các nút giao thông đảm bảo mạng lưới đường tương đối mạch lạc và khoảng cách giữa các nút giao thông cắt hợp lý.
Hệ thống giao thông được quy hoạch theo kiểu “ô cờ” là giải pháp được áp dụng rộng rãi hiện nay vì thuận lợi trong việc phân chia các lô đất và tạo cho Khu công nghiệp một bố cục trật tự khoa học và hợp lý.
Giải pháp quy hoạch hệ thống giao thông theo kiểu ơ cờ này có một nhược điểm rất lớn là các các công trình trong Khu cơng nghiệp chỉ được tổ hợp riêng biệt trong từng lô đất, sự liên kết với nhau cịn hạn chế. Quy hoạch giao thơng theo hệ thống này làm không gian kiến trúc trong Khu công nghiệp trở nên đơn điệu khơng có điểm nhấn. Đây là một đặc điểm thường thấy ở các Khu công nghiệp hiện nay. Việc kết hợp giữa các loại đường bên trong Khu công nghiệp vẫn gây ra sự chênh lệch về giá trị sử dụng phần mặt đường giữa một số lô đất nằm tại các nút giao thông và các lô đất nằm bên trong mỗi khu đất của các ngành công nghiệp. Do Khu công nghiệp Phú Nghĩa được phát triển từ Cụm công nghiệp Phú Nghĩa trước đây nên gặp một số khó khăn trong quy hoạch đường giao thơng. Vì vậy, quy hoạch đường giao thông theo kiểu “ô cờ” được xem là giải pháp tối ưu mặc dù chưa tạo được điểm nhấn về mặt kiến trúc tổng thể trong Khu công nghiệp. Các nhược điểm này có thể được khắc phục trong q trình quy hoạch khu mở rộng khu mới đối diện với Khu đất cũ đã quy hoạch.
Về kết nối giao thông giữa khu A và B trước mắt là đảm bảo được, nhưng trong tương lại với mật độ giao thông tăng lên việc, khu cơng nghiệp cần có giải pháp kết nối thuận lợi về giao thông giữa khu A và khu B.
2.3.2.3. Hệ thống cây xanh
Đất cây xanh, ao hồ có diện tích 83.455m2 chiếm 4,91% tổng diện tích.
Khu cây xanh trung tâm kết hợp ao hồ mặt nước được bố trí ở phía Đơng bắc Khu công nghiệp kết hợp với khu nhà ở cho người lao động đảm bảo cảnh quan và sự điều hòa về mơi trường cho tồn Khu cơng nghiệp, ngồi ra khu cây xanh cịn được bố trí một phần ở phía tây Khu cơng nghiệp, một phần ở phía Đơng Nam khu công nghiệp.
Ngồi ra, cịn hệ thống cây xanh phân tán dọc theo trục giao thơng chính trong khu cơng nghiệp và hệ thống máng Cửu Khê cũng đóng góp vào sự điều hịa về mơi trường và tạo cảnh quan cho tồn Khu cơng nghiệp.
Mỗi xí nghiệp cơng nghiệp, khu trung tâm điều hành và dịch vụ công cộng, khu cơng trình đầu mối kỹ thuật đều trồng một dải cây xanh rộng 5m kể từ hàng rào hướng vào trong nhà máy nằm trong tỷ lệ cây xanh của doanh nghiệp.
Như vậy, diện tích cây xanh trong Khu cơng nghiệp cịn q thấp (4,91% tổng diện tích ) trong khi đó quy chuẩn diện tích cây xanh Khu công nghiệp phải đảm bảo chiếm khơng dưới 10% tổng diện tích.
Hệ thống cây xanh trong Khu công nghiệp chưa được liên tục và chưa có sự gắn kết chặt chẽ với hệ thống cây xanh ngồi Khu cơng nghiệp.
2.3.2.4. Khu nhà ở cơng nhân:
Hình 2.3. Khu nhà ở công nhân Khu công nghiệp Phú Nghĩa Nguồn: Ảnh tác giả tự chụp
Khu nhà ở cho người lao động có diện tích 39.690m2, chiếm 5.06% tổng diện tích, bố trí tại lơ đất phía sau khu trung tâm điều hành. Trong thời gian tới diện tích đất để xây dựng Khu nhà ở cơng nhân có thể được tăng lên đáp ứng khoảng 10.000
lao động có chỗ ở ổn định. Khu đất này kết hợp với hệ thống ao hồ cây xanh trung tâm của Khu công nghiệp tạo thành một môi trường sinh thái và cảnh quan cho tồn Khu cơng nghiệp.
Khu nhà ở cho người lao động được xây dựng với mật độ 40%, cao 7 tầng và có hệ số sử dụng đất là 1,2-2.
Khu công nghiệp Phú Nghĩa là một trong những khu công nghiệp đầu tiên ở miền Bắc xây dựng nhà ở cho người lao động. Việc xây dựng khu nhà ở cho người lao động nhằm mục đích hỗ trợ các nhà đầu tư sớm ổn định nhân lực, đi vào sản xuất kinh doanh. Đây cũng là yếu tố tích cực trong việc góp phần ổn định tình hình an ninh xã hội, giảm thiểu áp lực cho địa phương. Có thể nói việc xây dựng nhà ở cho người lao động là một giải pháp quy hoạch đúng đắn và hiện đại tạo sự phát triển bền vững cho Khu công nghiệp mà phần chương một chúng ta đã đề cập đến trong phần kinh nghiệm về phát triển khu công nghiệp của Hàn Quốc.
2.2.5. Hệ thống các xí nghiệp cơng nghiệp:
Hiện nay, Khu cơng nghiệp đã thu hút được trên 30 doanh nghiệp đầu tư sản xuất vào Khu cơng nghiệp với cơ cấu nhóm ngành phong phú, đa dạng. Với những lợi thế to lớn của mình, mỗi năm khu cơng nghiệp thu hút được khoảng 2 – 3 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh sản xuất.
Hình 2.4. Một số nhà máy xí nghiệp trong Khu cơng nghiệp Phú Nghĩa ( Nguồn: Ảnh tác giả tự chụp)
Các lơ đất xí nghiệp cơng nghiệp được hình thành trên cơ sở mạng luới đường trục chính phân bố vng góc và song song với các trục đường giao thông đối ngoại, với các tuyến đường nội bộ và đường gom. Trung bình diện tích xây dựng các lơ đất là 2,7ha - 8,3 ha. Các lô đất trong khu cơng nghiệp được bố trí linh hoạt để có thể phân chia, hợp nhất, có thể thay đổi kích thước phù hợp với yêu cầu đầu tư theo dây chun cơng nghệ của từng loại hình sản xuất của từng ngành sản xuất.
Khu đất xây dựng các xí nghiệp, nhà máy có diện tích 1.256.561m2 được phân
chia theo các nhóm ngành:
+ Công nghiệp nhẹ, công nghiệp chế biến thực phẩm;
+ Cơng nghiệp cơ khí lắp ráp, chế tạo điện tử, sản phẩm cơng nghệ cao; + Nhóm sản phẩm thủ cơng mỹ nghệ;
+ Nhóm ngành tiểu thủ cơng nghiệp; + Công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng;
Bảng 2.3. Các tiêu chuẩn kỹ thuật bên trong lơ đất xây dựng các xí nghiệp cơng nghiệp STT Chức năng chính Diện tích (m2) Mật độ xây dựng (%) Tầng cao trung bình HSSDĐ 1 Đất xây dựng nhà máy xí nghiệp tại khu A
247.972 50-70 3 1-1,5
2
Đất xây dựng nhà máy xí nghiệp tại khu B
311.319 50-70 3 1-1,5 3 Đất xây dựng nhóm ngành tiểu TCN tại điểm công nghiệp xã Phú Nghĩa 87.578 50-70 3 1-1,5 4 Đất xây dựng nhóm ngành tiểu TCN tại điểm cơng nghiệp xã Tiên Phương 83.815 50-70 3 1-1,5 5 Khu đất xây dựng nhóm ngành vật liệu xây dựng 144.416 50-70 3 1-1,5 6 Khu đất xây dựng nhóm 214.444 50-70 3 1-1,5
ngành sản xuất cơ khí lắp ráp, chế tạo điện tử, sản phẩm công nghệ cao 7 Khu đất xây dựng nhóm ngành thủ cơng mỹ nghệ 45.262 50-70 3 1-1,5 8 Khu đất xây dựng nhóm ngành cơng nghiệp nhẹ, cơng nghiệp chế biến thực phẩm 65.503 50-70 3 1-1,5 9 Khu đất xây dựng nhóm ngành cơng nghiệp ít gây ơ nhiễm 56.243 50-70 3 1-1,5
Nguồn: Báo cáo đầu tư dự án “Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Phú Nghĩa”.
Các thửa đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp đều có chung mật độ xây dựng, tầng cao trung bình cũng như hệ số sử dụng đất tạo nên sự nhất quán, thống nhất về tổng thể Khu công nghiệp. Nhưng sự giống nhau này đã cho thấy sự cứng nhắc khơng linh hoạt trong quy hoạch. Mỗi nhóm ngành sản xuất khác nhau đều có nhu cầu sử dụng đất khác nhau về diện tích cũng như tầng cao trung bình, mật độ xây dựng.
Tùy thuộc vào công năng của từng nhà máy mà nhà hành chính một số nhà máy cao hơn 3 tầng. Kiến trúc, chiều cao, màu sắc của cổng, tường rào của từng lô đất được xây dựng theo đúng thiết kế tạo được sự đồng nhất trong quy hoạch kiến trúc.
Nhìn chung các xí nghiệp nhà máy ít gây ra tiếng ồn cũng như khói bụi làm ảnh hưởng đến môi trường xung quanh.
2.3.2.6. Đất xây dựng khu hạ tầng kỹ thuật:
Vấn đề này tác giả xin được đề cập đến trạm xử lý nước thải, bãi tập kết rác thải, trạm cấp nước, trạm bơm tăng áp và bể chứa.
Đất xây dựng khu hạ tầng kỹ thuật gồm 2 khu có diện tích 28.293m2 chiếm
1.66% tổng diện tích. Cụ thể:
Khu thứ nhất có diện tích 16.250m2 được bố trí nằm cạnh máng Cửu Khê, khu
đất này xây dựng trạm xử lý nước thải, bãi tập kết chất thải rắn của các nhà máy, xí nghiệp cơng nghiệp. Khu trạm xử lý nước thải tuân thủ đúng quy định về khoảng cách ly và vệ sinh mơi trường, bố trí kết hợp với khu hồ sinh học và cây xanh trong trạm.
Khu thứ hai có diện tích 9.453 m2 và một phần đất kỹ thuật của Điểm cơng
nghiệp Tiên Phương có diện tích 2.500 m2 bố trí ở phía Đơng nam khu cơng nghiệp,
khu đất này xây dựng trạm cấp nước, trạm bơm tăng áp và bể chứa.
Khi quy hoạch Khu cơng nghiệp đã tính tốn chi tiết lưu lượng nước cho các mục đích và các khu vực khác nhau. Chất lượng nước của Khu công nghiệp Phú Nghĩa là tiêu chuẩn nước sinh hoạt. Các xí nghiệp cần chất lượng nước cao hơn nước sinh hoạt sẽ có biện pháp xử lý nước cục bộ để đảm bảo các yêu cầu riêng của từng xí nghiệp, nhà máy. Tính tốn chi tiết như vậy sẽ vừa đảm bảo được chất lượng nước cung cấp cho các xí nghiệp vừa tiết kiệm được một lượng đáng kể nước sạch.
Điểm đáng chú ý trong hệ thống cấp nước ở Khu công nghiệp Phú Nghĩa là hệ thống cứu hỏa được quan tâm và đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật. Đây là yếu tố hết
sức quan trọng để đảm bảo an toàn cho hoạt động sản xuất khu cơng nghiệp, tránh tình trạng hỏa hoạn gây các thiệt hại về người và của như các Khu công nghiệp cũ.
Bảng 2.4. Các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng bên trong lô đất xây dựng khu hạ tầng kỹ thuật
Chức năng chính Diện tích ( m2) Mật độ xây dựng (%) Tầng cao trung bình HSSDĐ Khu cơng trình hạ tầng kỹ thuật 14.000 40 1 0,8 Khu thứ nhất 8.000 40 1 0,8 Khu thứ hai 9.543 2.500 40 1 0,8
Nguồn: Báo cáo đầu tư dự án “Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Phú Nghĩa”.
Các cơng trình được bố trí đảm bảo khoảng cách an tồn, vệ sinh mơi trường cũng như các điều kiện thuận lợi trong đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài.
Ngồi ra, phần nền của Khu cơng nghiệp Phú Nghĩa được đo đạc và tính tốn chi tiết để phục vụ cho việc quy hoạch tránh tình trạng ngập úng khi mùa mưa.
Tuy nhiên, vấn đề còn tồn tại chưa được giải quyết trong vấn đề hạ tầng của Khu cơng nghiệp Phú Nghĩa đó là vấn đề nhà máy cung cấp nước sạch. Sau hơn 5 năm triển khai xây dựng, khối lượng cơng việc hồn thành đến nay đã được 85% thế nhưng Dự án nhà máy nước sạch tại Khu công nghiệp Phú Nghĩa hiện vẫn chưa thể vận hành. Nguyên nhân như đã phân tích ở phần địa chất thủy văn, do trữ lượng nước ngầm nơi đây nghèo không đủ khai thác vận hành cho nhà máy công suất
6.000 m3/ ngày đêm. Căn cứ vào tài liệu địa chất thủy văn của Cục Quản lý tài
nguyên nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường khả năng cung cấp nguồn nước cho