1 .Tính cấp thiết của đề tài
5. Cấu trúc của đề tài
2.5 Nhận xét, đánh giá về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất
đất và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận.
Việc đăng kí đất đai nói chung và đăng kí biến động đất đai nói riêng là một cơng việc rất khó khăn, phức tạp do nước ta vừa trải qua hai cuộc kháng chiến chống Pháp và chống Mỹ, quản lý đất đai trên phạm vi cả nước đã bị buông lỏng
trong một thời gian dài. Và dưới đây là những bất cập, khó khăn tồn tại trong cơng tác đăng kí biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Ngơ Quyền nói riêng và thành phố Hải phịng nói chung:
- Hệ thống văn bản pháp luật đã ban hành nhiều nhưng chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ thậm chí cịn bất cập, ln thay đổi, đặc biệt là những quy định về nghĩa vụ tài chính, đã gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai, và đăng kí biến động sử dụng đất tại địa phương. Tài liệu liên quan đến chính sách được triển khai về các phường còn chậm, thiếu, chưa đi sát với thực tế trên địa bàn đã dẫn đến nhiều khó khăn cho cán bộ trong quá trình triển khai.
- Hệ thống Sổ mục kê, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động chưa đầy đủ, bản đồ địa chính cũng thiếu tính chính xác. Hệ thống bản đồ được chuyển giao về các phường khơng đầy đủ, một số tài liệu cịn thiếu xác nhận về mặt pháp lý. Hiện nay, các phường vẫn đang sử dụng bản đồ địa chính được đo đạc từ năm 2000, mặc dù tình hình sử dụng đất đã bị biến động rất nhiều nhưng chỉ được cập nhật một cách thủ cơng trên bản đồ giấy, độ chính xác khơng cao do các cán bộ địa chính phường tự ước lượng phân chia theo hồ sơ đăng ký. Công tác chỉnh lý biến động đất đai vào bản đồ địa chính, sổ mục kê, số địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai cũng thực hiện chưa đầy đủ hoặc chưa được thực hiện. Cụ thể, khi thực hiện đăng kí biến động, thường phần lớn các trường hợp không được khi nhận vào sổ theo dõi biến động ở cấp xã phường, mà chỉ ghi lại trong sổ theo dõi cấp GCN quyền sử dụng đất ở cấp quận nếu như cấp GCN mới. Công tác kiểm tra, đôn đốc, uốn nắn việc chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính của Phịng Tài ngun và Mơi trường đối với Văn phòng đăng ký đất và nhà trực thuộc và với UBND cấp phường cũng chưa được quan tâm đúng mức.
- Công tác ứng dụng công nghệ thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai, cập nhật biến động sử dụng đất còn hạn chế. Hạn chế cả về cơ sở vật chất và trình độ chun mơn của lực lượng cán bộ cũng như hệ thống thông tin đất đai khơng đáp ứng được như cầu tin học hóa. Thực tế hiện nay, cơng tác cấp GCN và đăng kí biến động vẫn được thực hiện một cách thủ công, việc áp dụng công nghệ
thông tin chỉ dừng lại ở mức độ ghi nhận dưới các file ghi nhớ đơn giản như word, exel mà không được cập nhật lên bản đồ địa chính.
- Tổ chức bộ máy cơ quan quản lý đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ. Văn phòng đăng ký đất và nhà thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường mới được thành lập nên trong q trình hoạt động cịn gặp rất nhiều khó khăn như: thiếu cán bộ chuyên môn; chưa xây dựng được đội ngũ chuyên sâu; thiết bị kỹ thuật cần thiết cho hoạt động chuyên môn chưa được trang bị đầy đủ,… Lực lượng cán bộ đã được tăng cường nhưng so với nhiệm vụ được giao thì chưa đảm bảo về biên chế, khơng ổn định, thường xun thay đổi, cịn phải kiêm nhiệm nhiều việc, ít chú trọng việc cập nhật các thơng tin chính sách pháp luật thuộc lĩnh vực cơng tác, giải quyết cơng việc khơng có tính chuyên nghiệp, nhất là ở cấp phường.
- Một trong những tiêu chuẩn để đăng kí quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng như đăng kí biến động là nhà ở và các cơng trình xây dựng phải có đầy đủ giấy phép xây dựng. Tuy nhiên hiện nay tỉ lệ nhà xây dựng không phép, sai phép là rất lớn. Đồng thời, người dân kinh doanh nhà ở thường khơng có vốn lớn, muốn làm xong rồi bán ngay để thu hồi vốn nên không đáp ứng được các yêu cầu về xây dựng, nên thường không đủ điều kiện xin cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, cũng như đăng kí biến động, đồng thời tạo tâm lí e ngại cho người có nhu cầu đăng kí.
- Chủ tịch UBND cấp phường, cán bộ địa chính chưa thực hiện hết trách nhiệm trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật đất đai trong quá trình tổ chức sử dụng đất.
- Nhiều phường chưa nhận thức đúng và đầy đủ về các quy định mới của pháp luật đất đai, nên trong q trình thực hiện cịn lúng túng, e ngại dẫn đến thực hiện không đúng hoặc chậm trễ trong việc xét duyệt đăng kí biến động sử dụng đất, gây phiền hà, phức tạp, kéo dài thời gian. Và do phải tập trung nhân lực và thời gian vào việc thực hiện các cơng việc sự vụ, có tính cấp bách như cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai nên việc đăng kí biến động sử dụng đất tại các phường chưa được quan tâm đúng mức.
- Công tác thẩm định, xét duyệt hồ sơ của các đơn vị cơ sở không chặt chẽ, nhiều hồ sơ, giấy tờ xác định nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất có dấu hiệu tẩy xố, sửa chữa. Việc cải cách thủ tục hành chính trong ngành cũng chưa đạt được kết quả mong muốn.
- Công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật về đất đai còn hạn chế. Nên một bộ phận người dân chưa nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của việc đăng kí biến động sử dụng đất hoặc chưa có nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất nên chưa thực hiện kê khai đăng ký biến động. Các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng cũng như cho thuê đất và nhà chủ yếu là theo hình thức trao tay, khơng qua sàn giao dịch, nên nhu cầu đăng kí biến động về tài sản gắn liền với đất hầu như là rất ít.
Trên đây là những tồn tại, hạn chế cần phải tìm cách khắc phục ngay trong cơng tác đăng kí biến động sử dụng đất nói riêng và lĩnh vực quản lý đất đai nói chung. Khi đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trở thành hàng hóa giao dịch trên thị trường bất động sản thì việc cung cấp thơng tin về tình trạng pháp lý cũng như tình trạng biến động của bất động sản là hết sức cần thiết. Đồng thời tính cơng khai, minh bạch của thị trường bất động sản phụ thuộc rất lớn vào cơng tác đăng kí biến động đất đai. Nếu như cơng tác tổ chức đăng kí biến động đất đai không tốt, sẽ làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc cung cấp cho người dân cũng như các nhà đầu tư các thông tin về đất cũng như các tài sản gắn liền với đất khi tham gia vào thị trường bất động sản. Do đó, cần có những biện pháp thật sự hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu quả của cơng tác đăng kí biến động sử dụng đất, đặc biệt là tại những khu đơ thị lớn, nơi có tốc độ đơ thị hóa rất cao.
CHƢƠNG 3
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HỒN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
3.1 Quan niệm chung về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, nước ta đã có nhiều bước phát triển nhảy vọt, q trình đơ thị hoá diễn ra mạnh mẽ khắp nơi đã gây ảnh hưởng lớn đến đất đai. Sự khan hiếm của tài nguyên đất đai cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản làm cho nhu cầu thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất và sự chuyển dịch đất đai ngày càng phức tạp và cấp thiết. Do đó, vai trị của cơng tác quản lý đất đai càng quan trọng và thiết yếu hơn, đòi hỏi một sự quản lý nhanh nhạy, sắc bén và chặt chẽ hơn.
Trong đó việc xây dựng được một hệ thống hồ sơ địa chính hiện đại, chặt chẽ, có hiệu quả, dễ dàng truy cập và cập nhật thơng tin với chi phí ít tốn kém nhất sẽ là cơ sở vững chắc cho việc Nhà nước quản lý đất đai theo quy định của pháp luật, xác lập được đầy đủ mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng và với cả các chủ đầu tư, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất.
3.2 Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác đăng
ký biến động quyền sử dụng đất, hoàn thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu.
3.2.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính
- Cần xem xét để ban hành một hệ thống văn bản pháp luật và các quy định, thông tư hướng dẫn thi hành cụ thể, chặt chẽ và đồng bộ, phù hợp với thực tế quản lý đất đai tại các địa phương.
- Đẩy mạnh cơng cuộc cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản hóa
và cơ chế “một cửa” nhằm thay đổi cơ bản quan hệ giữa cơ quan hành chính nhà
phiền hà cho tổ chức, cơng dân, chống tệ nạn quan liêu, tham nhũng, cửa quyền của cán bộ, công chức nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai.
- Tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhanh chóng cho chủ sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính, nghiêm cấm đặt thêm các khoản thu ngồi quy định của pháp luật. Khơng đặt thêm các thủ tục hành chính ngồi quy định chung của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trên. Thực hiện nghiêm túc quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ trong công tác cấp GCN quyền sử dụng đất nói riêng và các thủ tục hành chính khác trong quản lý và sử dụng đất đai nói chung.
- Cần sự quan tâm hơn nữa của Đảng và Nhà nước, cùng các cấp trong công tác quản lý đất đai, nhà ở nói chung, cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nói riêng.
- Cần sự đầu tư vốn cho công tác quản lý đất đai như:
+ Kinh phí đầu tư mua sắm trang thiết bị hiện đại, đặc biệt để đưa công nghệ thơng tin vào quy trình kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ, quản lý thông tin đất đai và nhà ở.
+ Kinh phí để hồn chỉnh hệ thống hồ sơ quản lý nhà đất như đo đạc, khảo sát, lập bản đồ địa chính, lưu trữ hồ sơ.
+ Kinh phí để đào tạo cho đội ngũ cán bộ địa chính, nâng cao trình độ
chun mơn nghiệp vụ về mọi mặt để đáp ứng cho yêu cầu công việc trong thời đại đổi mới, để áp dụng được những thành tựu khoa học vào trong công việc.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cơng tác cấp GCN quyền sử dụng đất nói riêng.
3.2.2. Giải pháp về đội ngũ cán bộ
UBND Quận là một đơn vị hành chính có vai trị rất quan trọng trong cơng tác quản lý đất đai, thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại quận. Cán bộ địa chính là cán bộ chun mơn giúp quản lý đất đai hiệu quả trên địa bàn. Vai trị của cán bộ địa chính có ý nghĩa rất quan trọng trong công tác này tại địa phương, cán bộ địa chính hoạt động tốt là điều kiện để
toàn ngành hoạt động hiệu quả. Chính vì vậy, u cầu kiện toàn đội ngũ này là một bức xúc và cần được quan tâm đúng mức trong giai đoạn hiện nay.
Vấn đề cấp bách là phải bổ sung lực lượng cũng như nâng cao chất lượng cán bộ tại các Văn phịng đăng kí đất đai, xác định lại chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của các phịng Tài ngun - Mơi trường và Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất. Phịng tài ngun và mơi trường phải triển khai thực hiện ngay nếu chưa thành lập được văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Nâng cao năng lực trình độ chun mơn cho cán bộ làm cơng tác địa chính một cách thường xuyên. Ví dụ, tiến hành tập huấn cho các cán bộ địa chính ở cả 13 phường về phần mềm VILIS, ELIS và về cấp GCN.
- Đồng thời, nhanh chóng kiện tồn hệ thống Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất về cơ sở vật chất, trích tối thiểu 10% nguồn thu từ đất làm kinh phí cho quản lý đất đai.
- Bên cạnh đó, nên lập hội đồng xác nhận tại địa phương, để hỗ trợ cho các cán bộ địa chính trong việc xác nhận các loại giấy tờ về nguồn gốc thửa đất, cơng trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất.
- Duy trì và mở rộng quan hệ quốc tế trong công tác đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, trao đổi kinh nghiệm, nâng cao năng lực thể chế.
Đối với phường là đơn vị hành chính cấp cơ sở gắn trực tiếp với dân, có vai trị rất quan trọng trong công tác quản lý đất đô thị, thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại phường. Cán bộ địa chính là cán bộ chun mơn giúp UBND phường quản lý đất đai hiệu quả trên địa bàn. Vai trị của cán bộ địa chính phường có ý nghĩa rất quan trọng cơng tác này tại địa phương. - Cùng với việc bổ sung nhân lực, cần xác định lại chức năng, nhiệm vụ; đảm bảo tính ổn định, chuyên nghiệp cho cán bộ Địa chính. Cán bộ địa chính cấp cơ sở phải cơng tác liên tục ở địa bàn, không luân chuyển theo nhiệm kỳ của UBND và Hội đồng nhân dân cấp hành chính, không kiêm nhiệm công tác khác (quản lý xây dựng, đô thị, giao thông,...)
- Đảm bảo chế độ chính sách thỏa đáng và ổn định cho cán bộ địa chính, quan tâm và có chế độ bồi dưỡng lâu dài cho đội ngũ cán bộ hợp đồng. Bên cạnh các chính sách khuyến khích, nâng cao tinh thần trách nhiệm làm việc, cần có quy định xử lý nghiêm minh đối với các trường hợp cán bộ, cơng chức cố tình cản trở, kéo dài, gây phiền hà cho nhân dân.
- Ngoài cán bộ địa chính phường cần có chính sách quan tâm đến lực lượng tổ dân phố đây là cánh tay đắc lực của địa phương, giúp cán bộ địa chính phường gắn bó hơn với dân. Thường xun mở các lớp tập huấn về pháp luật, đồng thời có chính sách ưu đãi tốt hơn đối với cán bộ tổ dân phố để nâng cao tinh thần của lực lượng này trong cơng việc.
- Duy trì và mở rộng quan hệ quốc tế trong công tác đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, trao đổi kinh nghiệm, nâng cao năng lực thể chế, duy trì và đẩy mạnh hợp tác trong việc cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực quản lý đất đai.
3.2.3. Giải pháp tuyên truyền vận động
- Công tác tuyên truyền phổ biến về pháp luật đất đai và những thông tin liên quan phải được thực hiện rộng khắp trên sóng phát thanh, truyền hình, cũng như báo chí giúp nâng cao nhận thức của nhân dân về cơng tác cấp GCN quyền sử dụng đất nói riêng, cơng tác quản lý đất đai nói chung.
- Tổ chức định kỳ các cuộc gặp gỡ, trao đổi, giải đáp thắc mắc về quản lý đất đai giữa cán bộ nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt là cán bộ địa chính với quần