Giá đất RST :10.000 đồng/m2
(năm 2012). Kinh phí được hỗ trợ theo khoản này của hộ ơng Thía cho 468 m2
là: 468,0 x 50% x 10.000 đồng/m2= 2.340.000 đồng. Số tiền được hỗ trợ là thấp do giá đất RST thấp . Ý kiến của hô ̣ là: đề nghị nâng giá bồi thường về đất, nhất là giá đất lâm nghiệp.
Hiê ̣n này sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành thì mức hỡ trợ cũng khơng thay đổi , giớ i ha ̣n diê ̣n tích hỗ trợ ta ̣i tỉnh Yên Bái tăng lên: mỗi hô ̣ được hỗ trợ không vượt quá 10.000 m2
/1 dự án. Hô ̣ bi ̣ thu hồi nhiều lần thì tổng diê ̣n tích được hỗ trợ cho các dự án không qua 5 ha [16, Điều 16].
2.6.4. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
Viê ̣c hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm quy định như sau: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản x́t nơng nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp nếu khơng có đất để bồi thường thì ngồi việc được bồi thường bằng tiền, còn được hỗ trợ: bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc bằng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
* Đối tượng được hỗ trợ phải có đủ các điều kiện sau:
- Đất thu hồi nằm ngoài phạm vi khu dân cư
- Hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng ổn định;
- Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất [15, Khoản 5, Điều 1].
* Mức hỗ trợ bằng tiền:
Hỗ trợ bằng 02 lần giá đất của loại đất nông nghiệp bị thu hồi nhân với diện tích bị thu hồi. Diện tích được hỗ trợ của một hộ gia đình, cá nhân trong một dự án không vượt quá 3.000m2. Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nhiều lần để thực hiện nhiều dự án thì tởng diện tích được hỗ trợ khơng vượt q hạn mức giao đất nông nghiệp [15, Khoản 5, Điều 1].
(Quy định mới của tỉnh sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành
thì mức hỗ trợ tăng lên là 2,5 lần giá đất nông nghiê ̣p bi ̣ thu hồi và giới ha ̣n của một hộ được hỗ trợ mô ̣t hoă ̣c nhiều dự án thu hồi đất không quá ha ̣n mức giao đất nông nghiê ̣p ta ̣i đi ̣a phương) [16, Điều 17].
* Hỗ trợ bằng đất ở hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Trường hợp giá trị hỗ trợ của hộ gia đình, cá nhân bằng hoặc lớn hơn giá trị thu tiền giao đất của một suất đất ở hoặc một suất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà người thuộc đối tượng được hỗ trợ có đơn đề nghị hỗ trợ bằng đất ở hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, thì Ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ tình hình quỹ đất ở, quỹ đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp để xem xét, quyết định hình thức hỗ trợ và phê duyệt danh sách hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ bằng một suất đất ở hoặc một suất đất
sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp. Phần chênh lệch (nếu có) được thanh toán bằng tiền [15, Khoản 5, Điều 1].
Thực tế thực hiê ̣n hỗ trợ bằng đất ở hoă ̣c đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiê ̣p trên đi ̣a bàn huyện Văn Yên chưa thực hiê ̣n được do huyê ̣n không có quỹ đất phu ̣c vu ̣ cho viê ̣c bồi thường . Viê ̣c người dân không dùng tiền hỗ trợ này vào viê ̣c chuyển đổi nghề và tìm kiếm viê ̣c làm cũng chưa được kiểm soát và chưa có biê ̣n pháp để quản lý, giúp đỡ.
2.6.5. Hỗ trợ khi thu hời đất cơng ích xã, thị trấn
Viê ̣c hỗ trợ đất công ích xã, thị trấn khi nhà nước thu hồi đất tại các dự án trên điạ bàn huyện được thực hiện như sau:
Mức hỗ trợ bằng 80% giá đất bị thu hồi [14, Điều 11]:
Kinh phí hỗ trợ = (diê ̣n tích đƣợc hỗ trợ) x 80% x (giá đất bị thu hồi)
UBND xã Yên Thái bị thu hồi đất công ích (BHK) tại thôn 4, diê ̣n tích là: 598,9 m2
bị thu hồi [24]. Giá đất BHK (năm 2010) là 20.000 đồng/m2. Kinh phí được hỗ trợ khi nhà nước thu hồi 598,9 m2
là: 598,9 x 80% x 20.000 đồng/m2= 9.582.400 đồng.
Hiê ̣n này sau khi L ̣t Đất đai 2013 có hiệu lực thì việc hỗ trợ đối với đất công ích xã ta ̣i tỉnh Yên Bái được nâng lên mức là 100% giá đất bị thu hồi (trong bảng giá đất). Quy đi ̣nh ta ̣i Điều 20, Quyết đi ̣nh số 17/2014 của UBND tỉnh Yên Bái.
2.6.6. Hỗ trợ đất nông nghiệp trong khu dân cư ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở có nhà ở nhưng khơng được cơng nhận là đất ở; đất nông nghiệp tiếp giáp ranh giới khu dân cư tại xã, thị trấn
Mức hỗ trợ theo đơn giá bằng 30% giá đất ở trung bình khu vực thu hời đới với đất nơng nghiê ̣p trong khu dân cư ; đất nông nghiê ̣p tiếp giáp khu dân cư.
Kinh phí hỗ trợ = (diê ̣n tích đƣợc hỗ trợ) x 30% x (giá đất ở TB KVTH)
Diê ̣n tích hỗ trợ tối đa cho mỗi hô ̣ tối đa không quá 800m2
Riêng đối với đất tiếp giáp khu dân cư thì diê ̣n tích hỗ trợ tối đa không quá 400m2
. [15,Khoản 6, Điều 1]
Có 4% ý kiến về hỗ trợ đất nông nghiệp trong khu dân cư chưa công bằng (Bảng 2.10) bởi những lý do sau:
Hỗ trợ theo khoản này về bản chất là nhằm bù đáp lại phần giá trị chênh lệch giả tưởng với giả thiết nếu thửa đất khơng bị thu hồi thì nó sẽ có điều kiện để chuyển mục đích thành đất ở trong tương lại. Tuy nhiên khi thực hiện thì còn mơ ̣t sớ bất câ ̣p nảy sinh gây nhiều ý kiến trái chiều (nhất là ý kiến về đất tiếp giáp khu dân cư).
- Thứ 1: Do giá đất ở trung bình khu vực thu hồi cao hơn rất nhiều so với gia đất nông nghiê ̣p nên các hơ ̣ được h ỗ trợ có tởng mức đến bù cho 1m2
đất cao hơn người không được hỗ trợ rất nhiều (từ vài lần đến vài trục lần). - Thứ 2: Mặc dù kinh phí thực tế chủ đầu tư phải chi cho 1 m2 đất nông nghiệp gồm: bồi thường và hố trợ là khá cao . Nhưng giá trong bảng giá Nhà nước quy định thì thấp . Người dân vẫn căn cứ vào giá đất trong b ảng giá để so sách với giá thi ̣ trường và cho là giá đất thấp.
- Thứ 3: Giá trị của đất nông nghiệp được tạo ra trên khả năng sinh lời từ việc sản xuất nông nghiệp. Đôi khi đất nông nghiệp tiếp giáp khu dân cư còn bị gia súc, gia cầm phá hoại làm giảm năng xuất cho hiệu quả kinh tế thấp hơn các thửa nằm ngoài khu dân cư mà la ̣i được hỗ trợ khoản tiền lớn hơn rất nhiều so với giá tri ̣ thực của nó là không hợp lý.
Do có nhiều bất câ ̣p trong thực hiê ̣n nên sau khi Luật Đất đai 2013 có hiê ̣u lực thì “Hỗ trợ đất nông nghiệp trong khu dân cư ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở có nhà ở nhưng khơng được công nhận là đất ở; đất nông nghiệp tiếp giáp ranh khu dân cư ta ̣i xã, thị trấn.” cũng bi ̣ bãi bỏ.
* Việc xác định khu dân cư tại xã, thị trấn
Đối với nơi đã có quy hoạch phê duyệt thì phạm vi khu dân cư được xác định theo quy hoạch.
Đối với nơi hiện trạng là khu dân cư thì phạm vi khu dân cư xác định theo hiện trạng ranh giới thửa đất có nhà ở ngồi cùng của cộng đồng dân cư [15, Điểm 4, khoản 4, Điều 1].
Tổ chức làm nhiệm vụ GPMB phải xác định rõ ranh giới, phạm vi khu dân cư, thể hiện trên bản đồ thu hồi đất, gửi Phịng Tài ngun và Mơi trường thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt bản đồ phạm vi khu dân cư làm căn cứ thực hiện [15, Điểm 4, khoản 4, Điều 1].
Cách xác định ranh giớ i khu dân cư được bàn đến khá nhiều trong các buổi ho ̣p về công tác GPMB tại địa phương. Số tiền hỗ trợ phu ̣ thuô ̣c vào ranh giới khu dân cư là rất lớn , tạo nên áp lực về trách nhiệm không nhỏ đối với những cán bộ thực hiê ̣n . Bản đồ phạm vi khu dân cư là căn cứ giải thích thắc mắc của người dân liên quan đến vấn đề này. Tuy nhiên cách xác định khu dân cư theo quy đi ̣nh là chưa có tính thuyết phục người dân khi được giải thích.
Nguyên nhân khó khăn trong xác định khu dân theo hiện trạng
Do đặc trưng của địa hình và t ập quán sinh sống của người dân nên những phương pháp xác định ranh giới khu dân cư khơng thể áp dụng chính xác tại địa phương.
Khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thì: Hỗ trợ này bãi bỏ kéo theo quy đi ̣nh về xác đi ̣nh khu dân cư trong bồi thường , hỗ trợ và tái đi ̣nh cư không được sử du ̣ng nữa và khó khăn trong vấn đề này cũng được giải quyết.
2.6.7. Hỗ trợ khác
Tại 3 dự án luâ ̣n văn nghiên cứu không có trường hợp hô ̣ dân nào được áp dụng “hỗ trợ khác” [24].
2.7. Chính sách pháp luật về tái định cƣ cho ngƣời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở. chuyển chỗ ở.
Quy đi ̣nh về chính sách tái đi ̣nh cư ta ̣i tỉnh Yên Bái như sau:
Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt và đơn của người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở về việc đăng
ký tái định cư tập trung hoặc đăng ký tự bố trí tái định cư, Chủ đầu tư dự án phối hợp với UBND huyện lập dự án và thực hiện tái định cư để đảm bảo theo quy định.
Trường hợp trong một dự án có ít hơn 03 hộ bị thu hồi đất ở có nhà ở thì bố trí các hộ vào những khu vực đã có quĩ đất (nếu có) mà khơng lập dự án xây dựng khu tái định cư mới.
Trường hợp địa phương khơng có sẵn quĩ đất để bố trí thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân nộp đơn đăng ký tự lo chỗ ở mới thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất của người khác hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và được tiền hỗ trợ tự lo chỗ ở mới.
Việc lập dự án và xây dựng khu tái định cư thực hiện theo quy định hiện hành về quản lý dự án đầu tư và xây dựng [14, Điều 32].
2.8. Những hạn chế, tồn tại, ngun nhân trong cơng tác giải phóng mặt bằng trên đi ̣a bàn huyện Văn Yên giai đoa ̣n (2011-2013)
2.8.1. Những hạn chế, tồn tại
- Việc không tuân thủ quy trình thu hồi đất và GPMB của Chủ đầu tư gây nên châ ̣m tiến đô ̣ thực hiê ̣n GPMB.
- Việc thực hiê ̣n trình tự thủ tục trong bồi thường hỗ trợ và tái định cư còn chậm so với thời gian quy định.
- Giá đất theo Luật 2003 bị cho là thấp so với giá thị trường . Phương pháp xác định giá đất còn bất cập. Giá đất cụ thể theo Luâ ̣t Đất đai 2013 để sử dụng trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm hài hịa lợi ích của các nhóm đối tượng sử dụng giá đất . Tuy nhiên giá đất cu ̣ thể ta ̣i mô ̣t s ố đi ̣a phương chưa phát huy tác du ̣ng như mong muốn của người làm chính sách.
- Tính pháp lý của các thửa đất trong hồ sơ bồi thường chưa cao do phần lớn phương án bồi thường căn cứ trên cơ sở tự kê khai của chủ hô ̣ có xác nhâ ̣n của người cùng nơi cư trú và chính quyền cấp xã.
- Việc xác định % đất nông nghiệp bị thu hồi trên cơ sở kê khai của người dân và xác nhâ ̣n của chính quyền đi ̣a phương tiềm ẩn nhiều khả năng không chính xác.
- Chính quyền đi ̣a phương cũng như Chủ đầu tư chưa kiểm soát , quản lý hoặc có biện pháp để giúp đỡ người dân không dùng tiền hỗ trợ vào việc chuyển đổi nghề và tìm kiếm viê ̣c làm.
- Địa phương chưa thực hiê ̣n được viê ̣c hỗ trợ mô ̣t suất đất ở hoă ̣c xuất đất sản xuất kinh doanh khi khi người bi ̣ thu hồi đất đảm bảo điều kiê ̣n được chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm quy định tiết c, điểm 2, khoản 4, Điều 1, QĐ 04/2011 của UBND tỉnh.
2.8.2. Nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại
* Việc chưa tuân thủ quy trình thu hồi đất và GPMB của Chủ đầu tư gây chậm tiến độ thực hiê ̣n GPMB của dự án do các nguyên nhân:
Tình trạng Chủ đầu tư dự án khơng cung cấp đủ và ki ̣p thời các căn cứ pháp lý để thực hiện GPMB nên phải chờ bổ sung căn cứ pháp lý gây châ ̣m thời gian triển khai GPMB.
- Một số dự án thiếu nguồn vốn để tiếp tu ̣c thực hiê ̣n dự án nên trì hoãn viê ̣c chi trả tiền bồi thường hoă ̣c tạm dừng thực hiện dự án.
* Về vấn đề giá đất
Giá đất Theo Luâ ̣t Đất đai 2003 bị cho là thấp so với giá thi ̣ t rường, phương pháp xác định giá đất còn bất cập bởi các nguyên nhân sau:
- Nguyên nhân chủ quan: Việc đặt mục tiêu của UBND tỉnh trong xác định giá đất nhằm phát triển kinh tế xã hội, tạo điều kiện thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh trên địa bàn. Giá đất quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế SDĐ, tính tiền SDĐ và tiền thuê đất khi giao đất... (Khoản 4, Điều 56, Luật đất đai 2003). Thế nên giá đất phải đảm bảo hài hồ lợi ích của nhiều đối tượng sử dụng đất khác nhau. Như vậy một loại giá đất dùng chung thì khơng thể làm hài lịng các đối tượng này về lợi ích.
- Nguyên nhân khách quan: Việc các cơ quan định giá rất khó mà xác định được “giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Vì thực tế đối với việc khai báo giá chuyển nhượng đất ở luôn thấp hơn giá trị thực và một phần lớn các giao dịch không được công
khai nên. Như vậy khi không xác định được giá chuyển nhượng thực tế thì cũng khơng thể xác định giá “sát với giá thị trường”.
- Giá đất được hình thành khơng chỉ dựa trên các yếu tố vật chất như: khả năng sinh lợi, vị trí địa lý, diện tích của thửa đất .v.v. mà cịn phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố phi vật chất của từng thửa đất cụ thể như: yếu tố về chính trị, văn hoá, xã hội của khu vực; yếu tố tôn giáo, phong tục, tập quán, tâm linh .v.v. Vì vậy, lấy giá chuyển nhượng của một vài thửa đất để làm giá chuẩn cho cả một khu vực hay một tuyến phố cũng chưa thật hợp lý.
Quy đi ̣nh về giá đất cu ̣ thể theo Luật Đất đai 2013 áp dụng trong bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất chưa phát huy được tác du ̣ng như mong muốn. Viê ̣c xây dựng “giá đất cu ̣ thể” cho mô ̣t số dự án ta ̣i mô ̣t số đi ̣a phương trong đó có tỉnh Yên Bái cò n mang tính hình thức , chưa giải quyết được vấn đề về giá đất hiện nay.
* Nguyên nhân của t ình trạng pháp lý của thửa đất thu hồi và phương pháp xác định % đất nông nghiệp bị thu hồi.
- Về phía người dân: Ngườ i dân luôn có tư tưởng khai báo có lợi cho mình càng nhiều càng tốt.
- Về phía chính quyền đi ̣a phương : Trong điều kiê ̣n về tình hình quản lý sử dụng đất của địa phương còn nhiều hạn chế do địa bàn rộng lớn , địa hình phức tạp , tình trạng người dân chuyển quyền sử dụng đất không khai báo; Lực lượng cán bộ địa chính mỏng (1 cán bộ trên 1 xã), kiêm nhiệm nhiều cơng việc (khó làm hết trách nhiệm) thì việc xác nhận chính xác từng thửa đất đối với chính quyền đi ̣a phương gă ̣p rất khó khăn.
* Ngun nhân tờn tại các vấn đề về hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
- Mức độ ảnh hưở ng củ a thu hồi đất đến cuô ̣c sống của người dân không nhiều và chưa cấp bách do đó vấn đề này chưa được đi ̣a phương quan tâm hàng đầu.
CHƢƠNG 3
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN YÊN, TỈNH YÊN BÁI 3.1. Cơ sở cho việc đề xuất giải pháp
Đối với huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái thời gian vừa qua, công tác thu hồi đất và GPMB tuy đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu phát triển của huyện