CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của một số nƣớc trên thế giới
1.2.6. Bài học kinh nghiệm quốc tế
1) Do thể chế chính trị, kinh tế, xã hội khác nhau, các nƣớc áp dụng các quyền đối với đất đai khác nhau, đa số các nƣớc (Mỹ, Hà Lan, Nhật Bản) áp dụng 3 hình thức sở hữu (sở hữu đất đai Nhà nƣớc, sở hữu đất đai tập thể, sở hữu đất đai cá nhân), một số nƣớc áp dụng 2 hình thức (Trung Quốc gồm sở hữu đất đai Nhà nƣớc và sở hữu đất đai tập thể; Malaixiagồm sở hữu đất đai Nhà nƣớc và sở hữu đất đai tƣ nhân). Tuy nhiên, dù theo cơ chế kinh tế thị trƣờng hay thị trƣờng định hƣớng XHCN, Chính phủ đều phải giảm các hạn chế đối với việc tiếp cận sử dụng đất. Cơ chế sở hữu bất động sản cần có khả năng tạo ra nhiều năng lực linh hoạt cho việc sử dụng hiệu quả đất đai.
2) Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam. Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu nhà nƣớc về đất đai; pháp luật đất đai đó từng bƣớc phát triển, hoàn chỉnh các quy định về “ ngƣời sử dụng đất” và các “quyền sử dụng đất”, theo đó “Ngƣời sử dụng đất” bao gồm: các tổ chức trong nƣớc, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tơn giáo, tổ chức nƣớc ngồi, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ vào Việt Nam; “quyền sử dụng đất” bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
3) Tham khảo kinh nghiệm của quốc tế là cần thiết để hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền đối với đất đai của ngƣời sử dụng đất phù hợp với cơ chế thị trƣờng định hƣớng XHCN ở nƣớc ta trong giai đoạn hiện nay.
a) Để công tác quản lý đất đai có hiệu quả cao thì pháp luật cần phải mạnh và hiệu lực cao. Tuy nhiên, tăng cƣờng quyền lực của Nhà nƣớc khơng có nghĩa là hạn chế quyền của các chủ thể sử dụng đất. Quyền lực Nhà nƣớc phải mạnh, để đảm bảo cho mọi chủ thể đƣợc hoạt động đúng khuôn khổ pháp luật quy định và mọi chủ thể đều đƣợc tự do phát triển. Với các nƣớc có cơng tác quản lý đất đai tốt, có hiệu quả sử dụng đất cao, hầu nhƣ các vi phạm pháp luật trong quản lý sử dụng đất đều bị xử lý rất nặng và rất triệt để, kỷ cƣơng pháp luật có nghiêm minh
thì xã hội mới ổn định và phát triển đƣợc. Để công tác quản lý đất đai đạt hiệu quả cao, cần giải quyết đƣợc các yêu cầu sau:
b) Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, kịp thời, mang tính chất ổn định, đồng thời các quy định pháp luật dù có điều chỉnh nhƣng vẫn phải đảm bảo tính kế thừa. Trong xây dựng hệ thống pháp luật cần làm rõ nguyên tắc: (i) những quy định khung cần đƣa vào luật, những chính sách thuộc quyền quyết định của Chính phủ cần đƣa vào nghị định, hƣớng dẫn thực hiện là thẩm quyền của các Bộ và các địa phƣơng; (ii) cần bảo đảm tính hệ thống trong một hệ thống pháp luật về đất đai; (iii) cần bảo đảm tính hệ thống giữa pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan. c) Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất đảm bảo cả lợi ích của Nhà nƣớc và ngƣời dân. Hệ thống đăng ký hoạt động trên nguyên tắc phục vụ ngƣời sử dụng đất và ngƣời tham gia thị trƣờng bất động sản với các tiêu chí cụ thể: (i) thủ tục ít và đơn giản; (ii) chi phí thấp; (iii) thời gian ngắn (đây là nguyên tắc rất quan trọng để ngƣời dân quyết định tham gia phần thị trƣờng chính thức). Hệ thống bảo đảm tính cơng khai, minh bạch; ngƣời đăng ký có quyền hỏi hồ sơ đăng ký đang ở đâu. Hệ thống phải thực hiện bằng công nghệ thông tin để giảm tối thiểu sự tiếp xúc giữa ngƣời đăng ký và nhận đăng ký, giảm thời gian, thủ tục và chi phí. Để đảm bảo các yêu cầu trên, phải chuyển đổi hệ thống đăng ký đất đai hành chính sang hệ thống đăng ký đất đai dịch vụ công.