(Đơn vị tính: ha) TT MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT Mã 2017 2018 2019 Biến động 2019 so với 2017 Tổng diện tích tự nhiên 44042,56 44044,27 44045,90 3,34 1 Đất nông nghiệp NNP 35021,71 34794,97 34586,67 -435,04
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 19440,46 19075,14 18773,66 -666,8
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 16836,54 16476,16 16237,47 -599,07
1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 8422,49 8300,09 8119,35 -303,14
1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 8414,05 8176,07 8118,11 -295,94
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 2603,92 2598,98 2536,20 -67,72
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 14089,84 14092,81 14032,60 -57,24 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 11041,57 10978,72 10872,47 -169,10 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 3048,27 3114,09 3160,13 111,86 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 920,63 1024,08 1147,94 227,31 1.4 Đất làm muối LMU 525,41 559,17 589,92 64,51 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 45,37 43,77 42,55 -2.82
2 Đất phi nông nghiệp PNN 8114,47 8408,68 8652,87 538,40
2.1 Đất ở OTC 1665,69 1745,36 1866,94 201,25
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 1624,11 1702,31 1823,21 199,1
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 41,58 43,05 43,73 2,15
2.2 Đất chuyên dùng CDG 5577,41 5713,14 5745,20 167,79
2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 20,70 22,15 22,63 1,93
2.2.2 Đất quốc phòng CQP 305,28 338,40 344,06 38,78
TT MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT Mã 2017 2018 2019 Biến động 2019 so với 2017 nghiệp
2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp CSK 213,32 274,89 290,11 76,79
2.2.6 Đất có mục đích cơng cộng CCC 4856,69 4890,05 4894,77 38,08
2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 21,10 25,99 29,60 8,50
2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 17,09 22,12 23,76 6,67
2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 195,68 232,09 286,07 90,39
2.6 Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối SON 584,03 612,75 643,13 59,10
2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 52,45 56,11 57,02 4,57
2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 1,02 1,12 1,15 0,13
3 Đất chưa sử dụng CSD 906,38 840,62 806,35 -100,03
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 625,05 580,52 544,98 -80,07
3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 173,52 153,92 155,13 -18,39
3.3 Núi đá khơng có rừng cây NCS 107,81 106,18 106,24 -1,57
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quỳnh Lưu, năm 2019)
Qua bảng 3.2, có thể thấy diện tích đất được sử dụng vào mục đích nơng nghiệp có xu hướng giảm, năm 2017 là 35021,71 ha, nhưng đến năm 2019 chỉ còn 34586,67 ha, giảm 435,04 ha. Đất phi nông nghiệp đang dần tăng lên, chủ yếu sử dụng vào mục đích đất ở, đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đất sản suất kinh doanh, phi nông nghiệp, tăng lên 538,4 ha sau 2 năm. Năm 2019 huyện Quỳnh Lưu có 806,35 ha diện tích đất chưa sử dụng chiếm 1,83% tổng diện tích tự nhiên. Nhìn chung huyện đã khai thác, sử dụng được phần lớn diện tích đất trên địa bàn. Tuy nhiên diện tích đất chưa sử dụng cịn lại chủ yếu là đất bằng và đất đồi núi có khả năng đưa vào sử dụng giúp phát triển kinh tế- xã hội. Vì vậy trong
thời gian tới huyện cần có kế hoạch thực hiện để bảo vệ đất khỏi xói mịn rửa trơi và tăng thêm diện tích sản xuất cho người dân.
3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 - 2019 Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 - 2019
3.2.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSD đất
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ, nó chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại để sử dụng cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai để thuận lợi hơn trong việc sản xuất, canh tác, tiết kiệm thời gian, chi phí.
Trong những năm qua, theo tinh thần chỉ thị số 02-CT/TU ngày 5/4/2011 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy Nghệ An, cấp ủy chính quyền các cấp đã tích cực lãnh đạo, chỉ đạo, vận động nhân dân chuyển đổi ruộng đất và đã đạt được những kết quả quan trọng. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn một số tổn tại: Chưa gắn việc chuyển đổi ruộng đất với quy hoạch lại đồng ruộng và chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật ni; quy mơ diện tích của thửa đất sau chuyển đổi cịn nhỏ, bình qn số thửa trên hộ cịn cao, chưa liền vùng, liền thửa, chưa hình thành được vùng chuyên canh lớn. Để khắc phục những hạn chế này, ngày 08/5/2012, Ban Thường vụ Tỉnh ủy đã ban hành chỉ thị 08-CT/TU về đẩy mạnh vận động nông dân “dồn điền đổi thửa” và khuyến khích tích tụ ruộng đất để phát triển sản xuất quy mô lớn trong nông nghiệp. Theo kế hoạch triển khai và tổ chức thực hiện, trong năm 2012, mỗi huyện của tỉnh Nghệ An chọn một xã điểm để chỉ đạo và rút kinh nghiệm. Năm 2013 hoàn thành dồn điền đổi thửa tại 100 xã. Từ 2014 – 2015, mỗi năm đã thực hiện hoàn thành 80 xã. Đến năm 2016 hồn tất cơng tác dồn điền đổi thửa trên phạm vi cả tỉnh. Thêm vào đó, Luật đất đai nước ta hiện nay chỉ quy định việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với đất nơng nghiệp, khơng có quy định cụ thể về chuyển đổi đất ở, do đó việc chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu từ năm 2017 đến năm 2019 hầu như khơng có. Nếu có thì các chủ thể sử dụng đất lập hợp đồng chuyển nhượng cho nhau, có sự chứng thực của cơ quan tư pháp và xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo hình thức chuyển nhượng. Vì vậy, theo số liệu tổng hợp hàng năm của Văn
phòng đăng quyền sử dụng đất chi nhánh Quỳnh Lưu, giai đoạn 2017-2019 trên địa bàn tồn huyện khơng có hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nào.
Một số yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển đổi QSD đất tại khu vực nghiên cứu
Do nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao nên giá đất cũng ngày một tăng dần, và tùy theo từng khu vực cụ thể (theo vị trí, tính chất thổ nhưỡng, sự kiện kinh tế...) mà các thửa đất có giá trị khác nhau, đây là một nguyên nhân khiến các chủ thể sử dụng đất không đi đến thống nhất được đổi bao nhiêu mét vuông đất cho nhau để tương đồng về giá trị. Vì vậy thường thì họ sẽ tìm đến phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất
Kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nói riêng có vai trị đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế - xã hội. Tại huyện Quỳnh Lưu, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những năm qua đã đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Trong giai đoạn 2017 - 2019, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu diễn ra thường xuyên với 6030 trường hợp.
Qua bảng sau ta thấy, tính cả giai đoạn điều tra từ năm 2017 - 2019 có chênh
lệch lớn về lượng hồ sơ chuyển nhượng giữa các xã, thị trấn. Hoạt động chuyển nhượng diễn ra tập trung yếu ở thị trấn và các xã trung tâm với dân số đông, mật độ cao, nền kinh tế phát triển, hoạt động làng nghề diễn ra nhộn nhịp, nhu cầu về đất tăng nhiều như thị trấn TT. Cầu Giát cao nhất với 384 hồ sơ, xã Quỳnh Hồng với 243 hồ sơ, ... Các xã có lượng hồ sơ ít như xã Quỳnh Hoa với 59 hồ sơ, Quỳnh Tân với 78 hồ sơ, Quỳnh Minh với 55 hồ sơ, ... Đây là những xã có nền kinh tế thuần nơng, mức sống thấp, nhu cầu đất, vốn sản xuất không cao nên hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trầm lắng hơn. Một nguyên nhân khác khiến các xã có lượng hồ sơ giao dịch chuyển nhượng ít là do chất lượng nguồn tài liệu, hồ sơ quản lý, bản đồ tương đối thấp.
Qua bảng 3.3 ta thấy tổng số hồ sơ tại các xã nghiên cứu là 728 trường hợp,
trong đó có: 706 trường hợp hoàn thành với tổng DT là: 254743,5 m2; 22 trường
Bảng 3. 3: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất
Năm
Khu vực xa trung tâm Khu vực trung tâm Vùng núi: Xã Quỳnh
Thắng
Vùng ven biển: Xã
Quỳnh Lương TT. Cầu Giát Số trường hợp Đã hồn thành Diện tích (m2) Số trường hợp Đã hồn thành Diện tích (m2) Số trường hợp Đã hồn thành Diện tích (m2) 2017 21 21 25250,4 53 52 19132,1 119 115 20659,7 2018 65 62 73937,6 84 79 24774,4 138 137 28821,2 2019 50 46 36672,5 71 67 20844,9 127 127 24650,7 Tổng cộng 136 129 135860,5 208 198 44751,4 384 379 74131,6
728 trường hợp: 706 trường hợp hoàn thành (DT: 254743,5 m2); 22 trường hợp
khơng hồn thành
(Nguồn:Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện Quỳnh Lưu, năm 2017, 2018, 2019)
- Tại khu vực xa trung tâm, vùng núi (xã Quỳnh Thắng) có 136 trường hợp
nhưng chỉ giải quyết được 129 trường hợp với diện tích là 135860,5 m2 cịn 07 trường
hợp khơng giải quyết.
- Tại khu vực xa trung tâm, vùng ven biển (xã Quỳnh Lương) có 208 trường
hợp nhưng chỉ giải quyết được 198 trường hợp với diện tích là 44751,4 m2 cịn 10
trường hợp khơng được giải quyết.
- Tại khu vực trung tâm (thị trấn Cầu Giát) có 384 trường hợp nhưng chỉ giải
quyết được 379 trường hợp với diện tích là 74131,6 m2 cịn 05 trường hợp không
được giải quyết.
Một số yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng QSD đất tại khu vực nghiên cứu
Qua số liệu trên ta thấy tại khu vực trung tâm số lượng hồ sơ chuyển nhượng tương đối nhiều đặc biệt là thị trấn Cầu Giát do có vị trí giao thơng tương đối thuận lợi, có Quốc lộ 1A đi qua, cùng với đó là các cơ quan, trụ sở hành chính, trường học các cấp, trung tâm thương mại, vui chơi, nhà hàng ăn uống... tập trung ở đây vì vậy việc chuyển nhượng diễn ra sôi động với cả dân kinh doanh và những người dân
sôi động nên lượng giao dịch tại trung tâm 1 cửa của UBND huyện khá cao. Xã Quỳnh Thắng địa hình đồi núi, những năm gần đây nhiều hộ gia đình, cá nhân ở các xã đồng bằng trung tâm của huyện đầu tư mua đất ở đây để trồng rừng keo, rừng tràm sau đó thu hoạch tạo nguồn thu nhập khá cao nên việc chuyển nhượng đất cũng diễn ra sôi động, số lượng hồ sơ còn hạn chế tuy nhiên phần diện tích giao dịch bình qn cao do diện tích rộng lớn và dân cư chưa quá đông đúc. Số lượng hồ sơ ở các xã vùng ven biển như Quỳnh Lương cũng tăng dần lên do huyện ngày càng chú tâm phát triển du lịch biển, kéo theo các hình thức kinh doanh, dịch vụ phát triển nên thị trường bất động sản ở đây đang dần trở nên sơi động.
Tuy nhiên vẫn cịn một số trường hợp chuyển nhượng chưa hồn thành do khơng đủ điều kiện vì các lý do sau: vướng vào quy hoạch; diện tích tách thửa không đủ điều kiện theo Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 03/4/2018 của UBND tỉnh Nghệ An; có đơn tranh chấp đề nghị tạm dừng giao dịch, một số trường hợp gia đình xin rút hồ sơ về do khi tiến hành thủ tục chia tách thửa đất ngồi thực địa hai bên mua bán khơng thống nhất được ranh giới,...
3.2.3. Đánh giá công tác thừa kế QSD đất
Trong tất cả các loại tài sản để lại thừa kế thì tài sản là bất động sản được đặc biệt quan tâm, nhất là nhà ở và quyền sử dụng đất. Theo Bộ Luật Dân sự năm 2015, thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai.
Người thừa kế quyền sử dụng đất có thể là cá nhân (thừa kế theo pháp luật) nhưng cũng có thể là cá nhân hoặc tổ chức (thừa kế theo di chúc). Nếu là cá nhân phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế. Nếu là tổ chức thì phải cịn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước bởi nó là thể hiện ý chí của người để lại di sản.
Tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định: “…trường hợp nhận thừa kế
quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (Quốc hội, 2013).
Từ năm 2017 đến năm 2019 đã có 1022 trường hợp thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu.
Số liệu thu thập được từ Văn phòng đăng ký đất đai cho thấy thực trạng thực hiện quyền thừa kế trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu là không lớn, chứng tỏ người dân ở huyện coi quyền thừa kế là vấn đề nội bộ của gia đình, khơng cần thiết phải có sự can thiệp của chính quyền hay cơ quan quản lý đất đai. Trong cả thời kỳ số trường hợp thực hiện quyền thừa kế QSDĐ nhiều nhất cũng chỉ có 81 trường hợp (xã Sơn Hải), các xã cịn lại là rất ít.
Việc thực hiện quyền thừa kế tại huyện Quỳnh Lưu tuy ít những đang có xu hướng tăng lên theo thời gian. Nếu như năm 2017 cả huyện chỉ có 312 trường hợp, năm 2018 có 326 trường hợp, thì đến năm 2019 đã tăng lên 384 trường hợp thực hiện quyền thừa kế. Điều này cho thấy công tác tuyên truyền, phổ biến Luật của ngành được quan tâm, đẩy mạnh và đã và đang phát huy hiệu quả cũng như nhận thức của người dân ngày càng được nâng cao trong vấn đề khai báo khi thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.
Kết quả thừa kế QSD đất thể hiện qua bảng 3.4
Bảng 3.4: Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSD đất
Năm
Khu vực xa trung tâm Khu vực trung tâm Vùng núi: Xã Quỳnh
Thắng
Vùng ven biển: Xã
Quỳnh Lương TT. Cầu Giát Số trường hợp Đã hoàn thành Diện tích (m2) Số trường hợp Đã hồn thành Diện tích (m2) Số trường hợp Đã hồn thành Diện tích (m2) 2017 10 10 10024,1 6 6 2147,4 13 13 2204,8 2018 11 11 10117,9 9 9 2723,4 18 16 3214,3 2019 7 6 4756,2 8 8 2401,8 16 15 2761,5 Tổng cộng 28 27 24898,2 23 23 7272,6 47 44 8180,6
(Nguồn:Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện Quỳnh Lưu, năm 2017, 2018, 2019)
Qua bảng 3.4 cho thấy:
Trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu từ năm 2017 đến 2019 tại ba khu vực nghiên cứu có tổng số 94 trường hợp thừa kế QSĐ đất được thơng qua với tổng diện tích là
40351,4 m2, 04 trường hợp khơng hồn thành.
Khu vực xa trung tâm, vùng núi (xã Quỳnh Thắng) có 27 trường hợp được xử lý
với tổng DT là 24898,2 m2;
Khu vực xa trung tâm, vùng ven biển (xã Quỳnh Lương) có 23 trường hợp được
xử lý với tổng DT là 7272,6 m2
Khu vực trung tâm (thị trấn Cầu Giát) có 44 trường hợp với tổng DT là 8180,6 m2.
Cũng như hình thức chuyển nhượng QSD đất, thị trấn Cầu Giát là địa bàn có nhiều giao dịch liên quan đến hình thức thừa kế QSD đất nhất.
Một số ít trường hợp khơng được giải quyết do q trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ phát hiện chữ ký của thành viên trong gia đình khơng đúng, khơng đủ căn cứ để xác định thời điểm được công nhận QSD đất “hộ ông”, “hộ bà” gồm những ai trong gia đình.
Tại huyện Quỳnh Lưu, người sử dụng đất thực hiện quyền thừa kế đến làm thủ tục tại cơ quan quản lý cịn tương đối ít ở tất cả các xã, thị trấn trong những năm gần đây do yếu tố nhận thức pháp luật khác nhau, người dân chưa thực sự chủ động vì quyền lợi của mình, chưa hiểu hết được quyền lợi của người được thừa kế. Nhưng từ khi việc thừa kế theo di chúc hay thừa kế theo luật định được Luật Dân sự quy định cụ thể và nhất là giá trị đất đai ngày càng tăng thì vấn đề thừa kế đất đai lại