Đơn vị: Hồ sơ Stt Xã, thị trấn Tổng cộng Năm 2016 2017 2018 1 Thị trấn Đông Anh 860 189 192 479 2 Bắc Hồng 921 197 193 531 3 Cổ Loa 858 145 252 461 4 Đại Mạch 698 181 165 352 5 Đông Hội 1357 273 435 649 6 Dục Tú 568 142 115 311 7 Hải Bối 909 135 207 567 8 Kim Chung 985 244 207 534 9 Kim Nỗ 374 45 112 217 10 Liên Hà 579 106 139 334 11 Mai Lâm 1193 234 294 665 12 Nam Hồng 1189 278 335 576 13 Nguyên Khê 1413 397 275 741 14 Tàm Xá 313 60 159 94 15 Thụy Lâm 603 111 113 379 16 Tiên Dương 1691 388 385 918 17 Uy Nỗ 1131 358 32 741 18 Vân Hà 423 291 37 95 19 Vân Nội 1130 213 271 646 20 Việt Hùng 534 135 121 278 21 Vĩnh Ngọc 1040 193 321 526 22 Võng La 659 143 105 411 23 Xuân Canh 944 157 243 544 24 Xuân Nộn 783 149 201 433 Toàn huyện 21155 4764 4909 11482
(Nguồn: Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Đơng Anh)
Trong giai đoạn 2016 - 2018, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh diễn ra thường xuyên với 21.155 hồ sơ. Tính cả giai đoạn điều tra từ năm 2016 - 2018 có chênh lệch lớn về lượng hồ sơ chuyển nhượng giữa các xã, thị trấn. Hoạt động chuyển nhượng diễn ra tập trung chủ yếu ở các xã trung tâm với dân số đông, mật độ cao, nền kinh tế phát triển, hoạt động làng nghề diễn ra nhộn nhịp, nhu cầu về đất tăng nhiều như xã Tiên Dương cao nhất với 1691 hồ sơ, xã Nguyên Khê với 1413 hồ sơ, xã Đông Hội với 1357 hồ sơ, ... Các xã có lượng hồ sơ ít như xã Vân Hà với 423 hồ sơ, Kim Nỗ với 374 hồ sơ, Tàm Xá với 313 hồ sơ, ...Đây là những xã có dân số ít mật độ dân số thấp nền kinh tế thuần nông, mức sống thấp, nhu
dụng đất diễn ra trầm lắng hơn.
Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 4764 4909 11482 Hồ sơ thực hiện
Hình 2.2 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2018 giai đoạn 2016 – 2018
Trong giai đoạn 2016 - 2018, mức thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với việc chuyển nhượng QSDĐ áp dụng là 2% so với giá trị của đất đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ làm tăng lượng giao dịch chuyển nhượng trong những năm gần đây.
Kết quả bảng 2.2 cho thấy, tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đông Anh từ năm 2016 đến năm 2018 có xu hướng tăng cao và chuyển biến rõ rệt. Năm 2016 với 4764 hồ sơ, năm 2018 với 11482 hồ sơ (Tăng 6718 hồ sơ).
Nguyên nhân của sự gia tăng này là do việc thực hiện các dự án phát triển theo định hướng 2020 huyện Đông Anh trở thành quận của thủ đô , các tuyến đường mở rộng và các khu chăn nuôi, chế xuất phát triển thu hút sự quan tâm của các cơ quan ban ngành và người dân. Điều này cũng chứng tỏ rằng, đa số người dân ở đây đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên, do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước.
Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật tại Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 1/7/2013 thay thế cho Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế Thu nhập cá nhân và Nghị định số 45/2011/NĐ- CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ thay thế cho Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29 tháng 7 năm 2008 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
Ngồi ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính theo Thơng tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật về phí, lệ phí thay thế cho Thông tư số 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các cơng việc về địa chính), phí cơng chứng được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, các loại thuế này chưa thực sự ảnh hưởng nhiều đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân vì nhu cầu của người dân muốn có 1 miếng đất để làm nhà là rất lớn. Vì vậy, tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh vẫn diễn ra sôi động.
Cùng với sự hình thành của các khu cơng nghiệp, số lượng người từ nơi khác đến địa bàn làm ăn sinh sống càng ngày càng đông đã đẩy số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ hàng năm lên cao ở thị trấn Đông Anh và một số xã của huyện Đông Anh.
Đối với những xã thuần nông như xã Tàm Xá, Vân Hà, ... nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra ít hơn chủ yếu đối với những hộ không thể tự giãn hay thừa kế đất đai của ông cha.
2.3.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Theo số liệu tổng hợp từ Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Đơng Anh có 755 hồ sơ thừa kế trong giai đoạn 2016 - 2018. Xã có lượng giao dịch nhiều nhất là các xã Vĩnh Ngọc 46 hồ sơ, xã Nguyên Khê 45 hồ sơ, ...(Bảng 2.3).
Về nguyên nhân theo điều tra thực tế tại các xã, thị trấn tại huyện Đông Anh cho thấy vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất thường được người dân coi đó là vấn đề nội bộ của gia đình, khơng cần thiết phải có sự can thiệp của chính quyền hay cơ quan quản lý đất đai, trừ khi xảy ra tranh chấp mới nhờ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết.
Tại huyện Đông Anh, người sử dụng đất thực hiện quyền thừa kế đến làm thủ tục tại cơ quan quản lý cịn tương đối ít ở tất cả các xã trong những năm gần đây do yếu tố nhận thức pháp luật khác nhau, người dân chưa thực sự chủ động vì quyền lợi của mình, chưa hiểu hết được quyền lợi của người được thừa kế.