2.2.ỉ .1 Đôi tượng đấuthầu
22 .3.5 Các chỉ tiêu xét thầu ỉ
3.3. MỘT SỐ ĐỂ XUẤT PHƯƠNG HƯỚNG XÂY DỤNG QUY CHẾ ĐÂ'lJ TH ẦU QUYỂN sử
3.3.2. Về nhà thầu
Nhà thầu tham gia đấu thầu QSDĐ trona KCNV&N là DNV&N. Tuy nhiên cách quy định cần thơng thống hơn. Có thế là QSDĐ trong KCNV&N phải là của DNV&N nhưns doanh nghiệp tham gia đấu thầu thì khơng nhất thiết cứ phải là DNV&N.
Một ví dụ điển hình là tháng 6 năm 2002, ƯBND huyện Đông Anh nhận được đơn xin thuê toàn bộ Khu công nghiệp Nguyên Khê với quy mô 20ha của Tổng công ty Haproximex. Đây là một tổng công ty nhà nước chiếm thị phẩn gần 50% hàng dệt kim trong nước. Tổng cơng ty có 10 công ty trực thuộc. Dự kiến 5 công ty thành viên sẽ hoạt động tại KCN Nguyên Khê, cụ thể là Công ty sản xuất phụ liệu dệt may, cỏns ty dệt kim, Công ty nhuộm, Cơng ty hao bì và Cơng ty dệt mav. Với quy mô vốn và quv mô iao động, 5 Công ty này là DNV&N. Sau khi trình UBND thành phố, UBND huyện Đông Anh đã quyết định chấp thuận đơn xin thuê đất của Haproximex. Khu công nghiệp Nguyên Khê được đổi tên thành Khu công nghiệp Dệt may Nguyên Khê. Hiện nay Haproximex xin mở rộng KCN này thêm 25ha nữa để cung cấp mặt bằng sản xuất cho 5 cơng ty thành viên cịn lại.
Việc sắp xếp các công ty thành viên trong cùng một KCN có những lợi thế là hệ thống hạ tầng sẽ được thiết kế và xây dựng đồng bộ với chức năng chung của KCN (KCN dệt may, KCN da giầy, KCN điện tử...). Một lợi thế khác ià các công ty thành viên trong Tổng cơng ty thường có chức năng dày chuyển hỗ trợ nhau. Sản phẩm của công ty này thường là đầu vào của công ty kia. Vì thế chủ trương hình thành những KCNV&N theo tính chất, đặc điểm riêng sẽ tiết kiệm được chi phí sản xuất và thuận tiện cho quàn lý. Hiện nay ở
L ẻ /XUÀA' h o a 112
Đấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N qua t h ư c t i ễ n t ạ i Hả Nội
Hà Nội có hai KCNV&N theo mơ hình trên là Khu công nghiệp Dệt may Nguyên Khê (bao gồm các công ty thành viên của Tổng công ty Haproximex) và Khu cống nghiệp Doanh nghiệp trẻ (bao gồm các công ty thành viên của Hiệp hội doanh nghiệp Trẻ Hà Nội).
Như vậy, để tạo điều kiện thuận tiện cho các DNV&.N, các doanh nghiệp tham gia đấu thầu có thể khơng phải là DNV&N. Trong trường hợp này, đối tượng đấu thầu không phải là QSDĐ các lô đất XNCN mà là QSDĐ của toàn KCN. Đây là trường hợp tương tự như đối với các doanh nghiệp xây dựng hạ tầng' (phần 3.1 đã trình bầy). Các cơng trình hạ tầng khi đi vào hoạt động sẽ do chính nhà thầu quản lý và bảo dưỡrm. Các lơ đất xí nghiệp sẽ do các công ty thành viên (buộc phải là DNV&N) khai thác sử dụng.
3.3.3. Về giá sàn trong đáu thầu
Giá sàn là mức giá tối thiểu mà nhà thầu trúng thầu phải trả. Nghĩa là khi tham gia đấu thầu, hồ sơ dự thầu phải có mức giá bằng hoặc cao hơn mức giá sàn. Giá sàn sẽ được ghi cụ thể trong hồ sơ mời thầu cùng với các chỉ tiêu kiểm sốt phát triển của lơ đất đấu thầu. Trong trường hợp tất cả các hồ sơ dự thầu đểu có mức giá thấp hơn giá sàn thì tất cả hồ sơ này đều bị loại bỏ. Bên mời thầu sẽ xem xét lại căn cứ tính giá sàn của mình và tổ chức đấu thầu lại.
Việc quy định giá sàn trong đấu thầu QSDĐ là một việc làm cần thiết. Giá sàn thể hiện giá trị QSDĐ, chi phí chuẩn bị đầu tư, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Giá sàn cần phải do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Cụ thể ở Hà Nội là phải do UBND thành phố phê duyệt.
Trong trưcmg hợp bên mời thầu là cơ quan Nhà nước, giá sàn do bên mời thầu tự quy định thì có thể dẫn tới việc bên mời thầu móc ngoặc với nhà thầu hạ giá đất để hưởng lợi. Đặc biệt trong tình trạng hiện nay, khung giá đất do Nhà nước quy định đã trở nên quá lỗi thời thì gian lận trong đấu thầu QSDĐ có thể xảy ra.
Dấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KÇMV&N qua t h ư c t i ễ n t a i Hà Nôi
Trong trường hợp bên mời thầu là doanh nshiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát triển hạ tầng thì bên mời thầu đương nhiên vì lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ nâng mức giá sàn. Trong điều kiện thiếu mặt bằng để sản xuất, việc giá sàn quy định cao có thể dẫn đến tình trạng sốt đất ảo, gây nguy hại cho sản xuất.
Xét trên phương diện quản lv Nhà nước, việc phê duyệt giá sàn để đấu tháu QSDĐ là một biện pháp để Nhà nước kiểm soát thị trường bất động sản. Tuy nhiên chức năng điều tiết ehunẹ cúa Nhà nước chỉ thực hiện được khi Nhà nước đưa ra những quyết sách căn cứ từ cung - cầu và giá cả trên thị trường. 3.3.4. Về các quyền phát sinh sau khi trúng thầu
Bên trúng thầu được hường đầy đủ các quyển của người sử dụng đất. Tuv nhiên thời điểm phát sinh các quyền năng như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ thì là vấn đề vẫn cịn nhiều điều cần tranh luận.
Theo quy định, trên phương diện lý thuyết phải thương thảo và giao kết hợp đổng, làm thủ tục chuyển nhượng, nhà trúng thầu mófi trở thành chủ sứ dụng đất. Tuy nhiên trong thực tế, việc làm thủ tục chuyển nhượng và thời diểm bàn giao đất thường cách xa nhau, cụ thê là trong trường hợp đấu thầu trước khi có hạ tầng. Sau khi trúng thầu, thương thảo và hoàn thiện hợp đổng (thực hiện trên giấy tờ), nhà thầu trúng thần phải chờ thêm 2 năm để xây dựng hạ tầng rồi mới được giao đất ngoài thực địa.
Như vậy, đất chưa được giao thì việc thế chấp, chuyển nhượng hay cho thuê QSDĐ sẽ trở thành vô nghĩa. Lúc này doanh nghiệp trúng thầu có QSDĐ trên danh nghĩa. Ngân hàng khơng có căn cứ để thẩm định giá trị QSDĐ (nếu thế chấp), người thuê đất cũng khơng có căn cứ để sử dụng đất (nếu thuê đất) và người nhận chuyển nhượng cũng khơng có căn cứ để nhận QSDĐ (nếu chuyển nhượng QSDĐ). Đây là tình huốns chung cho tất cả các trường hợp chuyển dịch QSDĐ.
Đấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N qua chưc t i ễ n t a i Há Nòi
Đối với việc thế chấp, hiện nay các ngân hàng đòi hỏi phải có giấy chứng nhận QSDĐ. Sau đó ngân hàng sẽ thẩm định giá trị QSDĐ để quyết định sô' iượng tiền cho vay (thông thường là <70% giá trị tài sán thế chấp). Trong trường hợp đấu thầu QSDĐ khi chưa có hạ tầng thì hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận QSDĐ được giao sau khi nhận đất. Như vậy doanh nghiệp trúng thầu đôi khi đã ký hợp đổng, đã thanh toán một phần hoặc toàn bộ tiền giá trị QSDĐ theo kết quà đấu thầu nhưng chưa được bàn giao đất thì doanh nghiệp vẫn khơng được ngân hàng chấp thuận việc thế chấp QSDĐ để vay tiền.
Những quy định này vơ hình chung đã “làm khó” cho doanh nghiệp trúng thầu, nhất là trong điều kiện hiện nay, khi mà tiền vốn để kinh doanh đối với DNV&N là một khoản tiền rất hạn chế. Đã có nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng có QSDĐ thì hết tiền, ngân hàng lại khơng cho vay. Trong hồn cảnh ấy, các doanh nghiệp thường chuyển nhượng lại đất để trả nợ, tạo thành cái vịng luẩn quẩn.
Vì thế, đối với đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N, ngân hàng có thể xét cho vay dựa trên kết quả trúng thầu và tương ứng với khối lượng giá trị QSDĐ mà doanh nghiệp trúng thầu đã thanh toán cho bèn mời thầu. Bên mời thầu sẽ đứng ra bảo lãnh bằng khoản tiền mà doanh nghiệp trúng thầu đã thanh toán. Nếu quy định như vậy, vẻ phía ngân hàng, khoản tiền vay đã được bảo đảm. Về phía doanh nghiệp trúng thầu, họ vừa có tiền để kinh doanh lại vừa có tiền để mua đất. Tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi cho bên mời thầu, cũng cẩn quy định các chế tài kinh tế khi đoanh nghiệp khơng có khả năng thanh tốn cho ngân hàng.
Về việc chuyển nhượng QSDĐ, để tránh trường hợp đầu cơ vào đất đai nên việc chuyển nhượng QSDĐ trong KCN chì được phép sau khi đã xây dựng nhà xướng. Bên cạnh đó doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải là DNV&N, có lĩnh vực sản xuất phù hợp với tính chất cùa KCN, chấp thuận các quy định kiểm soát chung của KCN và được Ban quản lý KCNV&N chấp thuận.
Đấu t h á u QSDĐ t r o n g KCNV&N ợua t h ư c t i ễ n t a i Hà Nội
Tóm lại để đảm bảo cho quyền lợi của doanh nghiệp trúng thầu, cũng như đảm bảo sự ổn định trong KCNV&N, các điều kiện đổ thế chấp, cho thuê, chuyển nhượng QSDĐ cũng được xem xét và quy định một cách linh hoạt và sáng tạo.
3.3.5. Về thuế chuyên quyền sử dụng đất khi trúng thầu
Theo quy định tại điều 6 Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ và Thơng tư quy định chi tiết về việc thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyển sử dụng đất: Trường hợp chuyển QSDĐ theo phương thức đấu giá, đấu thầu, giá đất tính tiền là giá trúng đấu giá, đấu thầu nhưng không thấp hơn khung giá đất do Ưỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định theo khung giá các loại đất do Chính phủ quy định.
Trong đấu thầu QSDĐ, một điều kiện tiên quyết là giá trúng thầu phải bằng hoặc cao hơn giá sàn trong hồ sơ mời thầu. Cân cứ để tính giá sàn là giá đất do Ưỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc truns ương quy định theo khung giá các loại đất do Chính phủ quy định và chi phí thực hiện chuẩn bị đầu tư, cho phí làm hạ tầng.
Do đó nếu lấy căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ trong đấu thầu là giá trúng thầu nghĩa là thuế chuyển QSDĐ bao gồm cả chí phí chuẩn bị đầu tư và chi phí làm hạ tđng. Như thế là khơng chính xác vì doanh nghiệp trúng thầu sẽ phải đóng thêm cả một khoản trong thuế chuyển QSDĐ. Mặt khác, những chi phí chuẩn bị đầu tư, chi phí làm hạ tầng đều đã được tính thuế VAT. Do đó việc tính thuế chuyển QSDĐ trong đấu thầu phải căn cứ từ giá trúng đấu thầu trừ đi chi phí chuẩn bị đầu tư và chi phí làm hạ tầng.
3.3.6. Về quản lý và sử đụng tiền thu được từ đáu thầu
Mục đích của đấu thầu QSDĐ nói chung và tạo cơ hội bình đẳng cho mọi thành phần kinh tế tiếp cận với quỹ đất, bên cạnh đấy một mục tiêu khác
Dấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KÇNV&N qua thirc t i ễ n t a i Hà Nôi
cũng không kém phần quan trọng là tạo quỹ cho việc đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sớ cho địa phương.
Trước đây một thời gian dài nền kinh tế bao cấp đã tạo cho địa phương thói quen tiêu tiền từ trung ương cấp. Với vốn nsán sách có hạn Trung ương khơng thể chia sẻ nhiều cho địa phương. Cơ chế thị trường và sự đổi mới trong quản lý, bắt đầu từ việc mạnh dạn phán quyền cho cấp dưới, Trung ương đã tạo sự chủ động “lấy thu bù chi” cho đìa phương. Cụ thể ià phương thức đấu thầu QSDĐ. Đây là một cách kêu gọi và lựa chọn ra những chủ đáu tư thực sự có năng lực để giao QSDĐ, khai thác đất đai một cách có hiệu quả nhất.
Trung ương đã giao quyền đến từng địa phương, đã ban hành chủ trương, chính sách, các địa phương dựa trên nhữnạ chủ trương này có thể sáng tạo, tìm ra các nguồn vốn để tự xây dựng cơ sở hạ tầng, làm cơ sở cho phát triển.
Tiền thu được từ đấu thầu QSDĐ được sử dụng để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hố.
Tiền thu được từ đấu thầu QSDĐ phải được nộp vào tài khoản riêng của kho bạc nhà nước. Việc cấp phát vốn để thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bằng vốn thu được từ đấu thầu QSDĐ phải tuân theo các quy định hiện hành về quản lý đầu tư xây dựng và Luật Ngân sách.
Trong những lần đấu thầu QSDĐ trước đày trên địa bàn thành phố, tiền thu được từ đấu thầu được chia theo tý lệ 70 - 30. Nghĩa là 70% giao cho địa phương (Ưỷ ban quận, huyện) và 30% nộp cho ngân sách thành phố. 70% này dành cho địa phương quyền chủ động trong đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Tóm lại việc xây dựng Quv chế đấu thầu QSDĐ là một việc làm cần thiết và cấp bách. Sự quy định này đảm bảo quá trình đấu thầu được công bung, hợp lý, tránh tiêu cực hoặc thiên vị trong đấu thầu, đảm bảo quyển lợi cúa cả Nhà nước, bên mời thầu và nhà thầu.
Lc- XM Â /\’ f i O / \ 117
Dấu t h ầ u OSDĐ t r o n g KCNV&N qua t h ự c t i ễ n t a i Hả Nội
PHẨiN KẾT LUẬN
Năm 1986, Việt Nam phải đương đầu với mn vàn khó khăn. Trên thế giới, Liên Xô tan rã kéo theo sự sụp đổ cúa hệ thống các nước xã hội chủ nghĩa ở Đông Âu. Việt Nam khơng cịn nguồn viện trợ từ nước ngoài và phải đối mặt với lạm phát. Để chấn hưng nền kinh tế, Việt Nam đã thực hiện côns cuộc cải cách sâu rộng và mạnh mẽ. Văn kiện Đại hội Đảng VI khẳng định Việt Nam áp dụng kinh tế thị trường từng bước thay cho cơ chê kế hoạch hoá tập trung. Cơ chế kinh tế mới giải phóng sức sản xuất, đem lại cho doanh nshiệp quyền tự do kinh doanh. Sau gần 15 năm thực hiện đổi mới, Việt Nam đã và đang duy trì tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hàng năm 6 - 1% và trở thành một quốc gia được thế giới thừa nhận có sự tăng trưởng ổn định, là một thị trường hấp dẫn đầu tư.
Tuy nhiên để kêu gọi đầu tư, từ các nhà đầu tư nước ngoài đến những nhà đầu tư trong nước, Việt Nam cần nhanh chóng hồn thiện chế độ, chính sách mà cụ thể là thống nhất hố các chủ trương, chính sách này. Kinh tế thị trường đã thực hiện được 15 năm nhưng Luật đất đai với 2 lần sửa đổi bổ sung vẫn chưa thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, định giá đất dựa trên ý chí chủ quan và khơng căn cứ từ thị trường. Thị inrờng bất động sản hoại động ngầm, nàm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước chính bởi những rào cản thể chế, quy định do Nhà nước đặt ra. Đất đai bị thất thoát cả về số lượng lẫn giá trị, nhất là giá trị gia tăng do cơ sở hạ tầng. Hàng năm ngân sách bỏ ra hàng nghìn tỷ đổng để xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng giá trị gia tăng của đất đai do cơ sở hạ tầng mang lại bị thất thoát. Đày cũng ỉà một trong những nguyên nhân làm tăng nạn đầu cơ đất đai, chiếm dụng vốn đầu tư cho phát triển sản xuất và làm cho nền kinh tế mất ổn định.
Thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hố và đã là hàng hố thì phải được tự do giao dịch trên thị trường ià xu thế chung của toàn thế giới. Để
L ề X Ũ À \ > -HOA 118
Đấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N qua t h ư c t i ễ n t a i Há Nội
giải phóng đất đai, khai thác tiềm năng do đất đai mang lại, Việt Nam cần có những thay đổi trong chính sách đất đai. Nhận thức vấn đề, Nghị quyết trung ương 7 khoá IX đã khẳng định “đất đai là một loại hàng hoá” và đấu thầu QSDĐ chính là một minh chứng cho những thay đổi đó.
Đối với DNV&N, đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N có ý nghĩa quan trọng, mang lại cơ hội tiếp cận quỹ đất cho các DNV&N. Đặc biệt khi khu vực này đang phải đương đầu với nhiều cản trở, trong đó các vấn đề liên quan đến đất đai là một trong những trờ ngại hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh, có thể liệt kê một vài vấn đề như:
- Giá đất cao hạn chế khả năng tiếp cận mặt bằng kinh doanh của