2.2.ỉ .1 Đôi tượng đấuthầu
22 .3.5 Các chỉ tiêu xét thầu ỉ
2.2.3.7 Kết quả mở thầu và đánh giá các đơn thầu
Đấu thầu QSDĐ, với bản chất là sự chuyển nhượng QSDĐ, giá bỏ thầu cao nhất sẽ là giá trúng thầu (giá trúng thầu không thấp hơn giá sàn).
Kết quả đấu thầu phải được người có thẩm quyền hoặc cấp có thám quyền phê duyệt. Trong trường hợp đấu thầu QSDĐ tại Hà Nội, kết quả đấu thầu do ƯBND thành phố phê duyệt.
Bên mời thầu sẽ mòi nhà trúng thầu đến thương thảo hoàn thiện hợp đổng. Nếu không hành công, bên mời thầu sẽ mời nhà thầu xếp hạng tiếp theo đến thương thảo nhưng phải được người có thẩm quyền hoặc cấp có thấm quyền chấp thuận.
s ấ u t h ầ u QSDĐ t r o n a KCI'P/SII q u a ~.hưc t i e n z a i Há Nôi C H Ư Ơ N G 3: P H Ư Ơ N G H Ư Ớ N G XÂY D Ụ N G Q U Y C H Ế Đ Â U T H Ầ U QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG K H U C Ô N G N G H I Ệ P VỪA VÀ N H Ỏ l í ỉ x uAa' h o a 108 Cao học Luậc K6
Đấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N qua t h ư c t i ễ n t a i Hà Nội
3.1. S ự C Ầ N T H I Ế T VÀ C ơ SỞ XÂY DỤNCỈ Q U Y C H Ê ĐẤU T H Â U Q U Y Ể N s ử
DỤNG ĐẤT T R O N G KHƯ C Ổ N G N G H I Ệ P VỪA VÀ N H Ỏ
Khởi đầu từ Hà Nội, hiện nay, đấu thầu QSDĐ đã trở thành một cách làm được nhiều nơi trên cả nước học tập. Qua thực tiễn, đấu thầu QSDĐ đã chứng tỏ được nhiều ưu điểm song xuất hiện nhiều vướng mắc. Tuy nhiên đấu thầu QSDĐ đang ở trong tình trạng thử nghiệm. Cơ sở pháp lý đấu thầu QSDĐ chưa đầy đủ, những cuộc đấu thầu QSDĐ ở Hà Nội đều là tự dò dẫm ỉàm dựa trên cãn cứ từ Quy chế đấu thầu trong trong xây lắp và mua sắm hàng hoá. từ Quy chế đấu giá QSDĐ. Vì vậy xây dựng quy chế đấu thầu QSDĐ để làm cơ sở điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình đấu thầu là cần thiết và cấp bách.
Việc xây dựng quy chế đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N căn cứ vào các vãn bản quy định hiện hành của Nhà nước về đất đai, về đấu thầu và đấu giá QSDĐ. Mặt khác chiến lược phát triển DNV&N từ nay đến năm 2010 cũng là một căn cứ quan trọng trong quá trình xây dựng quy c h ế .
Bên cạnh đấy, việc xây dựng quy chế đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N được dựa trên những vấn đề đổi mới chính sách đất đai, đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất.
Phương hướng xây dựng quy chế đâu thầu QSDĐ trong KCNV&N dựa vào những kinh nghiệm về công tác đấu thầu trong xây lắp, mua sắm hàng hoá, tuyển chọn tư vấn ở Việt Nam mười năm qua.
3.2. M ỤC T I Ê U CỦ A V IỆ C XÂY D ự N G Q U Y C H Ế ĐÂU T H Ầ U Q U Y Ể N s ử
DỰNG Đ Ấ T T R O N G K H U C Ô N G N G H I Ệ P VỪA VÀ NH Ỏ
Xây dựng quy chế đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N là sự cụ thể hoá bằng pháp luật các chính sách đổi mới của Nhà nước trong việc thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá.
Dấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N qua t h ư c t i ễ n t a i Hà Nôi
Quy chế đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N là cơ sở để Nhà nước định giá đất căn cứ từ nhu cầu trên thị trường, kiểm soát các nguồn thu từ đất đai mang lại.
Quy chế đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N là cơ sở pháp lý xác định những loại đất được phép lưu hành trên thị trường, được phép tổ chức đấu thầu QSDĐ và cách thức, trình tự thực hiện đấu thầu.
Quy chế đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N là sự cơng khai hố, minh bạch hoá việc cho thuê đất của Nhà nước, giúp DNV&N có thể tiếp cận quỹ đất một cách thuận lợi và bình đẳng; giảm thiểu những thủ tục hành chính trong việc cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy chế đấu thầu QSDĐ phải phù hợp với hoàn cảnh và điều kiện của Việt Nam về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mặt khác, việc hoàn thiện quy chế đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N còn tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp mở rộng sản xuất, mở rộng địa bàn hoạt động, góp phần khơng nhỏ vào sự nghiệp hiện đại hố, cơng nghiệp hố ở nước ta.
3.3 . M Ộ T SỐ Đ Ể X U Ấ T P H Ư Ơ N G H Ư Ớ N G XÂY DỰNG Q U Y C H Ế ĐẤU TH Ầ U Q U Y Ể N SỬ D Ụ N G Đ Ấ T T R O N G K H U C Ô N G N G H I Ệ P VỪA VÀ N H Ỏ
3.3.1. Về đối tượng đấu thầu
Hiện nay qua thực tiễn tại Hà Nội, đối tượng đấu thầu là QSDĐ trong KCNV&N khi thoả mãn các điều kiện sau:
- Đã có quy hoạch chi tiết được UBND thành phố xác định chức năng là KCNV&N, đã xác định rõ mật độ xây dựng, chiều cao cơng trình, các thông số hạ tầng kỹ thuật khác và bản vẽ tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Đất đã giải phóng mặt bằng xong.
- Đất đấu thầu bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật.
Dấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N qud t h ự c t i ễ n t a i Hà Nội
Việc quy định này vơ tình hạn chế cơng tác dấu thầu vì đấu thầu sau khi tổng mặt bằng được phê duyệt và giải phóng mặt bằng. Nếu thiếu một trong hai điều kiện thì áp dụng theo phương thức giao đất, cho thuê đất. Trường hợp khá phổ biến là hiện nay ƯBND thành phố thường giao đất. cho thuê đất cho một doanh nghiệp để xây dựng hạ tầng. Doanh nghiệp xin giao đất sẽ thực hiện thú tục chuẩn bị đầu tư bao gồm: Lập quy hoạch, lập dự án và giải phóng mặt bằng. Sau đó doanh nghiệp xây dựng hạ tầng tổ chức đấu thầu từng lơ đất xí nghiệp cơng nghiệp.
Một câu hỏi đặt ra là tại sao đấu thầu khôna bắt đầu ngay từ các doanh nghiệp xây dựng hạ tầng? Việc đấu thầu QSDĐ hồn tồn có thể bắt đầu ngay từ quy hoạch chung của thành phố. Trong quy hoạch chung của Hà Nội, vị trí các KCNV&N đã được xác định. Như vậy thành phố có thể tổ chức đấu thầu cả KCN và các doanh nghiệp xây dựng hạ tầng thay cho việc xin thuê đất để xây dựng hạ tầng sẽ tham gia bằng cách đấu thầu. Trong hồ sơ dự thầu doanh nghiệp giải trình các thơng số tài chính, kỹ thuật và tiến độ xây dựng KCN. Qua hổ sơ dự thầu, Thành phơ' xác định ngay các chí tiêu kiểm soát phát triển KCN như hệ thống giao thông, mật độ xây dựng, chiều cao cơng trình, hệ số sứ dụng đất, cây xanh cách ly KCN, vấn đề lao động trong KCN, vấn đề xứ lý môi trường và phương án đền bù giải phóng mặt bằng. Thủ tục hành chính sẽ được rút gọn ở khâu lập quy hoạch và lập báo cáo nghiên cứu khả thi.
Như vậy đối tượng QSDĐ trong KCNV&N sẽ được mở rộng, không chỉ đối với các lơ đất XNCN mà cịn bao gồm cả KCN.
Việc mở rộng đối tượng đấu thầu sẽ giúp mang lại nhiéu cơ hội hơn cho các doanh nghiệp xây dựng hạ tầng KCN. Và muốn để kinh doanh có lãi, các doanh nghiệp sẽ phải cải tiến cách làm việc của mình để sản phẩm làm ra chất lượng tốt, giá thành hạ. UBND thành phố khôns thực hiện lập quy hoạch, lập báo cáo nghiên cứu khả thi mà chỉ làm chức năng quản lý Nhà nước.
Tuy nhiên việc đấu thầu toàn bộ KCNV&N chỉ hiệu quả khi Nhà nước có cách thức hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện công tác đển bù giải phón» mặt
Đấu t h ầ u QSDD t r o n g KCtiy&N qua t h ư c t i ễ n t a i Há Nội
bằng. Khâu khó khăn nhất đối với doanh nghiệp xây dựng hạ tầng chính là cồng tác đền bù. UBND thành phố có thể thành lập Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng. Hội đồng thực hiện toàn bộ các công tác liên quan đến đền bù như tiến hành một dịch vụ công và doanh nghiệp có vai trị là người sử dụng dịch vụ.
3.3.2. Về nhà thầu
Nhà thầu tham gia đấu thầu QSDĐ trona KCNV&N là DNV&N. Tuy nhiên cách quy định cần thơng thống hơn. Có thế là QSDĐ trong KCNV&N phải là của DNV&N nhưns doanh nghiệp tham gia đấu thầu thì khơng nhất thiết cứ phải là DNV&N.
Một ví dụ điển hình là tháng 6 năm 2002, ƯBND huyện Đông Anh nhận được đơn xin thuê toàn bộ Khu công nghiệp Nguyên Khê với quy mô 20ha của Tổng công ty Haproximex. Đây là một tổng công ty nhà nước chiếm thị phẩn gần 50% hàng dệt kim trong nước. Tổng cơng ty có 10 công ty trực thuộc. Dự kiến 5 công ty thành viên sẽ hoạt động tại KCN Nguyên Khê, cụ thể là Công ty sản xuất phụ liệu dệt may, cỏns ty dệt kim, Công ty nhuộm, Cơng ty hao bì và Cơng ty dệt mav. Với quy mô vốn và quv mô iao động, 5 Công ty này là DNV&N. Sau khi trình UBND thành phố, UBND huyện Đông Anh đã quyết định chấp thuận đơn xin thuê đất của Haproximex. Khu công nghiệp Nguyên Khê được đổi tên thành Khu công nghiệp Dệt may Nguyên Khê. Hiện nay Haproximex xin mở rộng KCN này thêm 25ha nữa để cung cấp mặt bằng sản xuất cho 5 cơng ty thành viên cịn lại.
Việc sắp xếp các công ty thành viên trong cùng một KCN có những lợi thế là hệ thống hạ tầng sẽ được thiết kế và xây dựng đồng bộ với chức năng chung của KCN (KCN dệt may, KCN da giầy, KCN điện tử...). Một lợi thế khác ià các công ty thành viên trong Tổng cơng ty thường có chức năng dày chuyển hỗ trợ nhau. Sản phẩm của công ty này thường là đầu vào của công ty kia. Vì thế chủ trương hình thành những KCNV&N theo tính chất, đặc điểm riêng sẽ tiết kiệm được chi phí sản xuất và thuận tiện cho quàn lý. Hiện nay ở
L ẻ /XUÀA' h o a 112
Đấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N qua t h ư c t i ễ n t ạ i Hả Nội
Hà Nội có hai KCNV&N theo mơ hình trên là Khu công nghiệp Dệt may Nguyên Khê (bao gồm các công ty thành viên của Tổng công ty Haproximex) và Khu cống nghiệp Doanh nghiệp trẻ (bao gồm các công ty thành viên của Hiệp hội doanh nghiệp Trẻ Hà Nội).
Như vậy, để tạo điều kiện thuận tiện cho các DNV&.N, các doanh nghiệp tham gia đấu thầu có thể khơng phải là DNV&N. Trong trường hợp này, đối tượng đấu thầu không phải là QSDĐ các lô đất XNCN mà là QSDĐ của toàn KCN. Đây là trường hợp tương tự như đối với các doanh nghiệp xây dựng hạ tầng' (phần 3.1 đã trình bầy). Các cơng trình hạ tầng khi đi vào hoạt động sẽ do chính nhà thầu quản lý và bảo dưỡrm. Các lơ đất xí nghiệp sẽ do các công ty thành viên (buộc phải là DNV&N) khai thác sử dụng.
3.3.3. Về giá sàn trong đáu thầu
Giá sàn là mức giá tối thiểu mà nhà thầu trúng thầu phải trả. Nghĩa là khi tham gia đấu thầu, hồ sơ dự thầu phải có mức giá bằng hoặc cao hơn mức giá sàn. Giá sàn sẽ được ghi cụ thể trong hồ sơ mời thầu cùng với các chỉ tiêu kiểm sốt phát triển của lơ đất đấu thầu. Trong trường hợp tất cả các hồ sơ dự thầu đểu có mức giá thấp hơn giá sàn thì tất cả hồ sơ này đều bị loại bỏ. Bên mời thầu sẽ xem xét lại căn cứ tính giá sàn của mình và tổ chức đấu thầu lại.
Việc quy định giá sàn trong đấu thầu QSDĐ là một việc làm cần thiết. Giá sàn thể hiện giá trị QSDĐ, chi phí chuẩn bị đầu tư, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Giá sàn cần phải do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Cụ thể ở Hà Nội là phải do UBND thành phố phê duyệt.
Trong trưcmg hợp bên mời thầu là cơ quan Nhà nước, giá sàn do bên mời thầu tự quy định thì có thể dẫn tới việc bên mời thầu móc ngoặc với nhà thầu hạ giá đất để hưởng lợi. Đặc biệt trong tình trạng hiện nay, khung giá đất do Nhà nước quy định đã trở nên quá lỗi thời thì gian lận trong đấu thầu QSDĐ có thể xảy ra.
Dấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KÇMV&N qua t h ư c t i ễ n t a i Hà Nôi
Trong trường hợp bên mời thầu là doanh nshiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát triển hạ tầng thì bên mời thầu đương nhiên vì lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ nâng mức giá sàn. Trong điều kiện thiếu mặt bằng để sản xuất, việc giá sàn quy định cao có thể dẫn đến tình trạng sốt đất ảo, gây nguy hại cho sản xuất.
Xét trên phương diện quản lv Nhà nước, việc phê duyệt giá sàn để đấu tháu QSDĐ là một biện pháp để Nhà nước kiểm soát thị trường bất động sản. Tuy nhiên chức năng điều tiết ehunẹ cúa Nhà nước chỉ thực hiện được khi Nhà nước đưa ra những quyết sách căn cứ từ cung - cầu và giá cả trên thị trường. 3.3.4. Về các quyền phát sinh sau khi trúng thầu
Bên trúng thầu được hường đầy đủ các quyển của người sử dụng đất. Tuv nhiên thời điểm phát sinh các quyền năng như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ thì là vấn đề vẫn cịn nhiều điều cần tranh luận.
Theo quy định, trên phương diện lý thuyết phải thương thảo và giao kết hợp đổng, làm thủ tục chuyển nhượng, nhà trúng thầu mófi trở thành chủ sứ dụng đất. Tuy nhiên trong thực tế, việc làm thủ tục chuyển nhượng và thời diểm bàn giao đất thường cách xa nhau, cụ thê là trong trường hợp đấu thầu trước khi có hạ tầng. Sau khi trúng thầu, thương thảo và hoàn thiện hợp đổng (thực hiện trên giấy tờ), nhà thầu trúng thần phải chờ thêm 2 năm để xây dựng hạ tầng rồi mới được giao đất ngoài thực địa.
Như vậy, đất chưa được giao thì việc thế chấp, chuyển nhượng hay cho thuê QSDĐ sẽ trở thành vô nghĩa. Lúc này doanh nghiệp trúng thầu có QSDĐ trên danh nghĩa. Ngân hàng khơng có căn cứ để thẩm định giá trị QSDĐ (nếu thế chấp), người thuê đất cũng khơng có căn cứ để sử dụng đất (nếu thuê đất) và người nhận chuyển nhượng cũng khơng có căn cứ để nhận QSDĐ (nếu chuyển nhượng QSDĐ). Đây là tình huốns chung cho tất cả các trường hợp chuyển dịch QSDĐ.
Đấu t h ầ u QSDĐ t r o n g KCNV&N qua chưc t i ễ n t a i Há Nòi
Đối với việc thế chấp, hiện nay các ngân hàng đòi hỏi phải có giấy chứng nhận QSDĐ. Sau đó ngân hàng sẽ thẩm định giá trị QSDĐ để quyết định sô' iượng tiền cho vay (thông thường là <70% giá trị tài sán thế chấp). Trong trường hợp đấu thầu QSDĐ khi chưa có hạ tầng thì hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận QSDĐ được giao sau khi nhận đất. Như vậy doanh nghiệp trúng thầu đôi khi đã ký hợp đổng, đã thanh toán một phần hoặc toàn bộ tiền giá trị QSDĐ theo kết quà đấu thầu nhưng chưa được bàn giao đất thì doanh nghiệp vẫn khơng được ngân hàng chấp thuận việc thế chấp QSDĐ để vay tiền.
Những quy định này vơ hình chung đã “làm khó” cho doanh nghiệp trúng thầu, nhất là trong điều kiện hiện nay, khi mà tiền vốn để kinh doanh đối với DNV&N là một khoản tiền rất hạn chế. Đã có nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng có QSDĐ thì hết tiền, ngân hàng lại khơng cho vay. Trong hồn cảnh ấy, các doanh nghiệp thường chuyển nhượng lại đất để trả nợ, tạo thành cái vịng luẩn quẩn.
Vì thế, đối với đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N, ngân hàng có thể xét cho vay dựa trên kết quả trúng thầu và tương ứng với khối lượng giá trị QSDĐ mà doanh nghiệp trúng thầu đã thanh toán cho bèn mời thầu. Bên mời thầu sẽ đứng ra bảo lãnh bằng khoản tiền mà doanh nghiệp trúng thầu đã thanh toán. Nếu quy định như vậy, vẻ phía ngân hàng, khoản tiền vay đã được bảo đảm. Về phía doanh nghiệp trúng thầu, họ vừa có tiền để kinh doanh lại vừa có tiền để mua đất. Tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi cho bên mời thầu, cũng cẩn quy định các chế tài kinh tế khi đoanh nghiệp khơng có khả năng thanh tốn cho ngân hàng.
Về việc chuyển nhượng QSDĐ, để tránh trường hợp đầu cơ vào đất đai nên việc chuyển nhượng QSDĐ trong KCN chì được phép sau khi đã xây dựng nhà xướng. Bên cạnh đó doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải là DNV&N, có lĩnh vực sản xuất phù hợp với tính chất cùa KCN, chấp thuận các quy định kiểm soát chung của KCN và được Ban quản lý KCNV&N chấp thuận.
Đấu t h á u QSDĐ t r o n g KCNV&N ợua t h ư c t i ễ n t a i Hà Nội
Tóm lại để đảm bảo cho quyền lợi của doanh nghiệp trúng thầu, cũng như đảm bảo sự ổn định trong KCNV&N, các điều kiện đổ thế chấp, cho thuê, chuyển nhượng QSDĐ cũng được xem xét và quy định một cách linh hoạt và sáng tạo.
3.3.5. Về thuế chuyên quyền sử dụng đất khi trúng thầu