các khoản vay tại ngân hàng thương mại
TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM được ký kết bằng hợp đồng TCQSDĐ. Vì vậy việc chấm dứt quan hệ TCQSDĐ cũng phải tuân theo những quy định về chấm dứt hợp đồng dân sự. Trong cơ chế thị trường, việc chấm dứt hợp đồng là điều không thể tránh khỏi, nó mang yếu tố khách quan, song điều này cần phải được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật. Do đó chấm dứt quan hệ TCQSDĐ cũng phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật dân sự và các văn bẳn pháp luật liên quan.
Điều 327 của BLDS năm 2015 quy định về chấm dứt thế chấp tài sản, theo đó TCQSDĐ cũng được chấm dứt trong các trường hợp:
(i) Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thể chấp chấm dứt: Việc TCQSDĐ để
bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM, do đó khi nghĩa vụ chính là các khoản vay được bảo đảm thì nghĩa vụ bảo đảm tiền vay cũng chấm dứt.
(ii) Việc TCQSDĐ được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
Pháp luật dự liệu hai trường hợp dần đến việc chấm dứt biện pháp bảo đảm là được hủy bõ hoặc được thay thế, việc chấm dứt hiệu lực của biện pháp bảo đám trong trường hợp này được hiểu như sau:
+ Hủy bở biện pháp thế chấp: Là trường hợp các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khi một trong các bên chủ thể có sự vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp. Khi các bên hủy bỏ hợp đồng thế chấp thì biện pháp này sẽ chấm dứt hiệu lực pháp luật.
+ Thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác: Thông thường khi một biện pháp bảo đảm được các bên thỏa thuận áp dụng vì lý do nào đó mà khơng thể thực hiện được biện pháp đó. Ví dụ, đối tượng của biện pháp bão đảm đó khơng còn, hoặc bị xử lý bởi một quan hệ nào khác... Hoặc biện pháp đã áp dụng bị các bên thỏa thuận hủy bỏ thì các bên sẽ thỏa thuận để thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác.
Việc được hủy bỏ hoặc được thay thế bởi một biện pháp bảo đảm khác sẽ là căn cử chấm dứt biện pháp bảo đảm đã bị hủy bỏ hoặc bị thay thế.
(iii) Tài sản thế chấp là QSDĐ đã được xử lý.
Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là hoạt động cụ thể của các bên trong quan hệ nghĩa vụ hoặc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện hạch toán, thanh toán trên tài sản hướng đến mục đích lợi ích vật chất để khấu trừ được nghĩa vụ với bên có quyền. Như vậy, khi tài sản thế chấp bị xử lý đế thực hiện nghĩa vụ chính thì việc thế chấp cũng chấm dứt do tài sản thế chấp và mục đích của việc thế chấp khơng cịn.
(iv) Theo thỏa thuận của các bên.
A 2 o £
2.1.6. Vê xử lý thê châp quyên sử dụng đât bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại
Việc xử lý tài sản thế chấp nói chung và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nói riêng được quy định tại BLDS 2015, LĐĐ 2013 và các văn bản hướng dần, cụ thể:
Thứ nhất, về các trường họp xử lý tài sản bảo đảm là TCQSDĐ
Điều 299 của BLDS 2015 quy định các trường hợp “xử lý tài sản bảo đảm” trong đó có TCQSDĐ như sau:
(i) Đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ.
(ii) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đưọc bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Bên có nghĩa vụ vi phạm điều kiện thỏa thuận thì bên có quyền u cầu bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn, nếu bên có nghĩa vụ khơng thực hiện thì bên có quyền được xử lý tài sản.
(iii) Pháp luật quy định tài sản bão đám phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
(iv) Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định, về phương thức xử lý tài săn thế chấp: Được quy định tại Điều 303 của BLDS 2015, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau đây: (i) Bán đấu giá tài sản; (ii) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (iv) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (iv) Phương thức khác. Trường họp khơng có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản được bán đấu giá, trù’ trường họp luật có quy định khác.
về quy trình thu hồi tài sản thế chấp là QSDĐ: - Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm
Trước khi xử lý tài sản thê châp là QSDĐ, NHTM phải thông báo băng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản báo đảm cho bên thế chấp. Trường hợp NHTM không thông báo về việc xử lý TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM theo quy định mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên thế chấp.
- Giao tài sản bảo đảm để xử lý
Bên thế chấp có nghĩa vụ giao QSDĐ cho NHTM để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tải sản bảo đảm tại Điều 299 của BLDS 2O15.Trường hợp bên thế chấp khơng giao QSDĐ thì NHTM có quyền u cầu Tịa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
- Thanh tốn số tiền có được từ việc xử lý tài sản bảo đảm
Điều 307 của BLDS 2015 quy định về việc thanh tốn sổ tiền có được từ việc xử lý tài sản bảo đảm như sau: Sơ tiên có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh tốn chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 308 của Bộ luật này.
Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh tốn chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sãn cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm.
Trường hợp sơ tiên có được từ việc xử lý tài sản câm cô, thê châp sau khi thanh tốn chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh tốn được xác định là nghĩa vụ khơng có bảo đăm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán.
2.1.7. Giải quyêt tranh châp vê thê châp quyên sử dụng đãt bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại
Khi ký kết hợp đồng TCQSDĐ bên thế chấp và bên nhận thế chấp đều được tự do ý chí lựa chọn điều kiện, nội dung, điều khoản hợp đồng nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật (về hình thức, trình tự, thủ tục hợp đồng; về các điều kiện của QSDĐ; về hiệu lực, thời hạn hợp đồng; về quyền, nghĩa vụ các bên trong hợp đồng). Tuy nhiên trong quá trình thực hiện hợp đồng, do nhiều nguyên nhân khách quan, chủ quan sẽ phát sinh các vi phạm dần đến tranh chấp cần phải giải quyết để bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng TCQSDĐ. Chẳng hạn bên thế chấp ký hợp đồng TCQSDĐ và theo quy định của pháp luật cũng giao GCNQSDĐ cho bên nhận thế chấp, nhưng trước đó đã làm giấy tờ đồng ý cho người thứ ba thuê đất là nhà xưởng sản xuất kinh doanh, khi bên thế chấp có vi phạm về thời hạn trả tiền trong hợp đồng tín dụng cần phải xử lý, thì bên nhận thế chấp tuy có quyền xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, nhưng sẽ vô cùng khỏ khăn trong quan hệ với người thuê đất làm nhà xưởng. Pháp luật TCQSDĐ đã dự
liệu trước những tình huống có thể phát sinh tranh chấp và phương thức xừ lý những tranh chấp. Toàn bộ những quy định về tranh chấp và giãi quyết tranh chấp là nội dung cơ bàn của pháp luật TCQSDĐ. Vì vậy, nội dung pháp luật TCQSDĐ phải bao gồm việc thực hiện các quy định về giải quyết
tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ.
Những quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng bao gồm: Các tình huống dẫn đến tranh chấp; trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp được thực hiện theo 03 phương thức (hòa giải, thương lượng; trọng tài; giải quyết tại Tịa án). Các bên có thể thỏa thuận phương thức giải quyết tranh chấp tùy từng trường hợp cụ thể.
2.2. Thực tiên thực hiện pháp luật vê thê châp quyên sử dụng đât bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thưong mại trên địa bàn tỉnh
Son La
2.2.1. Tình hình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đẩt bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thưong mại trên địa bàn tỉnh Son La
Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Sơn La, có 98 chi nhánh ngân hàng và 105 phòng giao dịch thuộc các NHTM. Với số lượng 98 chi nhánh NHTM trên địa bàn tỉnh Sơn La đã góp một phần rất lớn vào hoạt động cung ứng nguồn vốn cũng như thực hiện các hoạt động nghiệp vụ ngân hàng như: cho vay, nhận tiền gửi, các dịch vụ thẻ.... Đơn cử như: hoạt động của chi nhánh NHTM Cổ phần Đầu tư và Phát triển tại thành phố Sơn La từ năm 2016 đến năm 2020, thực hiện việc thế chấp như sau: Năm 2016: 225 hồ sơ; năm 2017: 231 hồ sơ; năm 2018: 235 hồ sơ; năm 2018: 234 hồ sơ; năm 2019: 221 hồ sơ; năm 2020: 217 hồ sơ. Khối lượng công việc công chứng, đăng ký TCQSDĐ trên địa bàn là rất lớn [25],
Hoạt động đăng ký TCQSDĐ là hoạt động rất quan trọng trong việc bảo đảm cho các giao dịch, theo đó hạn chế các rủi ro cho NHTM đồng thời xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Sơn La gồm Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sơn La, do UBND tỉnh Sơn La thành lập, chịu sự chỉ đạo, quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sơn La theo phân cấp quăn lý của UBND tỉnh Sơn La và chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các huyện, thành phố.
Từ năm 2016 đến năm 2020, Văn phòng đăng ký QSDĐ tỉnh Sơn La đã giải quyết một số lượng lớn các hồ sơ TCQSDĐ như sau:
Bảng 2.1. Hồ sư đăng ký và xóa TCQSDĐ để bảo đảm cho các khoản vay của NHTM tại Văn phòng đăng ký QSDĐ tỉnh Sơn La
(Ngn:Văn phịng Đãng kỷ qun sử dụng đât tỉnh Sơn La)
NămThế chấp QSDĐXóa thế chấpQSDĐ 20167802895 20178011912 20188543917 20198756932 20209006816 ■ Xóa TCQSDĐ J? \ __
Biêu đơ 2.1. Đăng ký và xóa TCQSDĐ đê bảo đăm cho các khoản vay của NHTM tại Văn phồng đăng kỷ QSDĐ tỉnh Son La
Với sô liệu nêu trên, cho thây: giao dịch TCỌSDĐ diên ra trên địa bàn tỉnh Sơn La là rất lớn và có chiều hướng gia tăng. Năm 2016 có 7802 hồ sơ đăng ký TCQSDĐ; năm 2017: 8011 hồ sơ đăng ký TCQSDĐ (tăng: 209 hồ sơ); năm 2018: 8543 hồ sơ đăng ký TCQSDĐ (tăng: 532 hồ sơ); năm 2019:
8756 hô sơ đăng ký TCQSDĐ (tăng: 213 hô sơ); năm 2020: 9006 hô sơ đăng ký TCQSDĐ (tăng 250 hồ sơ).
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường có nhiều biến động, hoạt động kinh doanh chứa đựng rùi ro thì việc nghiên cứu, thấm tra hồ sơ xác minh hiện trạng tài sản là QSDĐ và tài sàn gắn liền với đất một cách cẩn trọng và việc làm vô cùng cần thiết và trở thành nguyên tắc quan trọng hàng đầu của
các văn phịng cơng chứng và văn phòng đăng ký QSDĐ nhằm đảm báo quyền và lợi ích cho các chủ thể tham gia giao dịch phòng tránh rủi ro cho các bên nhận thế chấp là các NHTM nhưng người có QSDĐ cũng có cơ hội tiếp cận nguồn vốn cho đầu tư. Với vai trò là các thết chế trung gian hỗ trợ cho các bên tham gia giao dịch TCQSDĐ, cũng với vai trò là chủ thể quản lý và kiểm soát các giao dịch TCQSDĐ nhằm đảm bảo cho các giao dịch được thiết lập và thực hiện đúng pháp luật, tạo thuận lợi cho việc khơi thơng nguồn vốn, Văn phịng công chứng, Văn phòng đăng ký QSDĐ tỉnh Sơn La đã phát huy được vai trị, trách nhiệm của mình trong q trình thực thi nhiệm vụ cơng tác.
2.2.2. Những kết quả đạt được
Những kết quả nêu trên đã cho thấy trong thời gian qua, TCQSDĐ trên địa bàn tình Sơn La đã diễn ra hết sức sôi động. Để thúc đẩy hoạt động này phát triển, giúp các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, các hộ gia đình, cá nhân có cơ hội và điều kiện thuận lợi được tiếp cận với nguồn vốn từ hệ thống tín dụng cho hoạt động sản xuất kinh doanh, mở rộng đầu tư và kiềm chế rùi ro, giải quyết nhu cầu vốn của khách hàng nhưng vẫn trên nền tảng của sự an tồn và phát triển bền vững của hệ thống tín dụng ngân hàng, đảm bão các khoản tín dụng cho vay phải có khả năng được vận hành có hiệu quả, mang lại khả năng thu hồi khoản vay và tạo sự tăng trưởng cho các doanh nghiệp. Với sự phối hợp có hiệu quả của các cơ quan có liên quan như: Văn phòng đăng ký QSDĐ, văn phòng công chúng, cơ quan Tài nguyên và môi trường
nên hoạt động TCQSDĐ được diễn ra thuận lợi, đúng quy định của pháp luật và được thể hiện:
Văn phòng đăng ký QSDĐ đã thực hiện các quy định về trình tự, thủ tục hồ sơ, quy trình đăng ký, phí lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm TCQSDĐ cơng khai tại Trung tâm Hành chính cơng giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức cá nhân khi tìm hiểu thủ tục và đăng ký nhanh gọn. Ket quả đăng ký giao dịch bảo đảm TCQSĐ đã góp phần đảm bảo, minh bạch cho các giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tổ chức thực hiện việc phát triển kinh tế.
Việc phối hợp giữa các NHTM, Văn phòng đăng ký QSDĐ, các Văn phịng cơng chứng trên địa bàn tỉnh Sơn La ngày càng nhịp nhàng, đồng bộ, giúp công tác đăng ký TCQSDĐ được bảo đảm thực hiện hiệu quả.
Khi thực hiện nhận TCQSĐ, NHTM đã tiến hành thực hiện những thủ tục theo đúng quy định của pháp luật với sự phối hợp là bên thế chấp, cụ thể: Kiếm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 188 của LĐĐ năm 2013 về “Điều kiện thực hiện quyền TCQSDĐ”, gồm: (1) Kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác quy định tại khoản 3, Điều 186 và khoản 1, Điều 168 của LĐĐ năm 2013 để xác định tính xác thực của GCNQSĐ, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến QSDĐ; (2) Kiểm tra lại chính quyền địa phương để xác định đất khơng có tranh chấp, QSDĐ khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản; Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của LĐĐ năm 2013; Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có QSDĐ), thực hiện cơng chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chửng; Tiến hành việc đăng kỷ thế chấp tại văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sờ Tài nguyên và Mơi trường và Văn phịng đăng ký QSDĐ thuộc phịng tài ngun mơi trường và
Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Việc thực hiện quy định vê hình thức, trình tự, thủ tục TCQSDĐ: Nói