3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thế
3.2.1. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại
Thứ nhất, về chủ thể của hợp đồng TCQSDĐ
LĐĐ năm 2013 có những đồi mới quan trọng liên quan đến việc TCQSDĐ như: Những quy định về cấp GCNQSDĐ đã bổ sung quy định trường hợp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mồi người một giấy chứng nhận hoặc cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện, tuy nhiên giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ. Trường hợp đất là tài sản chung cúa vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ và tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người). Neu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chúng nhận mới để ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng nếu có nhu cầu. Tuy nhiên, Điều 98 của LĐĐ năm 2013 cần tiếp tục được bổ sung về nguyên tắc cấp GCNQSDĐ theo hướng: Ghi rõ số lượng, tên thành viên của hộ gia đình; có quy định về người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực hiện các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch liên quan đến TCQSDĐ của hộ gia đình nói riêng.
Tại Điều 102, Điều 212 của BLDS năm 2015 cần bổ sung các căn cứ xác định các thành viên trong hộ gia đình có quan hệ về tài sản và là chù thể của giao dịch dân sự; có sự phân loại đối với những người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng khơng có quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Khi có các thành viên của hộ gia đình khơng có mặt tại nơi cư trú, cần tạo một hành lang pháp lý thơng thống, nhanh chóng, thuận tiện đế chủ hộ hoặc những người đại diện dề dàng thay mặt họ thực hiện các quyền về tài sản, giúp hộ gia đình
nhanh chóng tiêp cận được ngn vơn từ các tơ chức tín dụng, ngân hàng, kịp thời ổn định tổ chức kinh doanh, đưa kinh tế hộ gia đình ngày càng ổn định, phát triển bền vững.
Thứ hai, hoàn thiện quy định về hình thức, trình tự, thủ tục TCQSDĐ
Theo quy định của Cộng hịa Pháp thì Cơng chứng viên, sau khi công chứng hợp đồng thế chấp sẽ thực hiện việc đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền. Cơng chứng viên là người xác minh các thông tin liên quan đến tài sản thế chấp nên sẽ đảm bảo sự chính xác và độ tin cậy khi thực hiện việc đăng ký hơn khi để hai bên của hợp đồng đăng ký. Công chứng viên và Đăng ký viên đều có lợi khi có được một hệ thống cơ sở dừ liệu đầy đủ nên đều phải có cơ chế kiểm tra chéo thơng tin một cách kỳ lưỡng và đầy đủ nhất. Mồi công chứng viên và đãng ký viên chỉ làm việc tối đa là 03 năm ở một vị trí và ngay cả khi nghỉ hun họ vẫn phái chịu trách nhiệm 10 năm tiếp theo kể từ thời điểm nghỉ hưu. Đây là những loại nghề nghiệp phải mua bảo hiểm bắt buộc về trách nhiệm nghề nghiệp. Nhờ hệ thống tin học hóa, ở Cộng hịa Pháp giao dịch thế chấp, mua bán có thể được đăng ký vào cùng ngày nó được giao kết. Điều này nhằm tránh được mọi rủi ro tiềm ấn đối với tài sản khi ngay sau đó chúng lại trở thành đối tượng của các giao dịch khác tiếp theo. Như vậy, quy định đăng ký thế chấp là thủ tục bắt buộc chỉ tiến hành đồng bộ khi hoạt động đăng ký đă hoàn thiện [26, tr. 32],
Trong điều kiện của Việt Nam hiện nay, tiếp thu kinh nghiệm của Cộng hòa Pháp, thiết nghĩ cần tiếp tục hồn thiện quy định về hình thức, trình tự, thủ tục TCQSDĐ ở nước ta theo trình tự và thủ tục trên. Hiện nay nước ta đã thực hiện việc đăng ký thế chấp động sản trực tuyến (qua mạng internet) và trong tưong lai gần nếu chúng ta cũng tiến hành số hóa việc đăng ký BĐS, thì các giao dịch bảo đăm nói chung và thế chấp nói riêng sẽ được thực hiện hiệu quản và an toàn hơn so với hiện nay [18, tr. 46].
Thứ ba, hoàn thiện quy định vê hiệu lực hợp đông TCQSDĐ
BLDS 2015 quy định hiệu lục của việc CQSDĐ có hiệu lục kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của LĐĐ [32, Điều 503], Nghị định 21/2021/NĐ- CP ngày 19/3/2021, giao dịch TCQSDĐ phải đăng ký thì mới phát sinh hiệu lực pháp luật. Luật Công chứng năm 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày được cơng chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng [33, Điều 5],
Như vậy, các quy định về hiệu lực được quy định trong các văn bản pháp luật trên là không thống nhất với nhau. Đe đảm bảo tính tương thích giữa các văn bản pháp luật, Luật Công chứng năm 2014 nên bổ sung thêm trường hợp đối với họp đồng CQSDĐ nói chung trong đó có hợp đồng về TCQSDĐ, thì thời điếm có hiệu lực là thời điểm hợp đồng sau khi được công chứng đã được đăng ký theo quy định của LĐĐ.
Thứ tư, hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Việc khuyến khích các chủ thể thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp ngồi Tịa án là xu hướng phát triển của pháp luật giao dịch bảo đảm hiện đại. Pháp luật cùa Hoa Kỳ đã quy định tại Điều 9 - 503 của ucc 9: "Chủ nợ có quyền thu giữ tài sản bảo đảm khi có sự vi phạm với điều kiện việc thu
giữ này được thực hiện không vi phạm sự thỏa thuận" [61]. Quy định này đã tăng quyền chủ động cho bên nhận thế chấp khi thực hiện quyền thu giữ tài sản thế chấp là QSDĐ để xử lý.
Tại Việt Nam, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 đà có quy định cho phép bên nhận thế chấp có quyền thu giữ tài sân đế xử lý khi hết thời hạn thông báo mà bên giữ tài sản không chịu giao tài sản. Mặc dù quy định trên đã thể hiện tính cưỡng chế nhung thực chất bên nhận thế chấp vẫn phải khởi kiện ra Tịa án để thơng qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải
quyêt. Do vậy, quy định vê thu giữ tài sản không đuợc thực hiện. Việc tiếp thu kinh nghiệm của quốc tế để tham khảo và bổ sung quy định tăng quyền chủ động cho bên nhận thế chấp khi thực hiện quyền thu giữ tài sản thế chấp là QSDĐ để xử lý. Giải pháp này giúp bên nhận thế chấp có quyền chủ động khi xử lý tài sản thế chấp đồng thời tiết kiệm được thời gian và chi phí của q trình xử lý tài sản thế chấp. Đồng thời pháp luật cần bổ sung quy định bảo vệ quyền của bên thế chấp trong quá trình xử lý tài săn thế chấp như: Có quyền gửi đơn đến Tòa án phản đổi nếu cung cấp được các chứng cứ; có quyền kiện hủy kết quả xử lý tài sản thế chấp của bên nhận thế chấp nếu thấy có sự thơng đồng và gian lận giữa bên nhận thế chấp với người mua tài sản và gây thiệt hại cho bên thế chấp.
77? ỉ? năm, hoàn thiện quy định về xử lý tài sản TCQSĐ - về căn cứ để xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ:
Khoăn 1 Điều 299 của BLDS năm 2015 quy định xử lý tài sản bảo đảm trong trường họp: “Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được báo đảm mà bên có
nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện không đủng nghĩa vụ’’. Theo điều
luật trên, khi các khoản vay tại NHTM được bảo đảm đến hạn mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải xử lý tài
sản thế chấp là QSDĐ.
về nghĩa vụ được bảo đảm, BLDS năm 2015 quy định.- “Nghía vụ có
thê được bảo đám một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định•• JL• • • • JL ✓ • của pháp luật; nếu khơng có thỏa thuận hoặc pháp luật khơng có quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm tồn bộ, kể cả nghĩa vụ
trả lãi và bồi thường thiệt hại" [35, Điều 293],
Vấn đề vướng mắc đặt ra ở đây là nếu khơng có thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thế chấp là tài sản thế chấp được xử lý ngay khi bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ (như trả lãi, sử dụng tiền vay khơng đúng mục đích...) thì chỉ
khi nào tồn bộ nghĩa vụ bảo đảm bị vi phạm, thì tơ chức tín dụng mới có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp [51, tr. 159 - 160]. Ví dụ, trường hợp các bên có thỏa thuận về mục đích sử dụng tiền vay trong hợp đồng tín dụng có thời hạn vay là 03 năm, nhưng mới được 01 năm NHTM phát hiện ra khách hàng sử dụng tiền vay không đúng mục đích đã cam kết và khách hàng khơng trả được nợ thì NHTM có quyền u cầu xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trước thời hạn không? Hoặc trong trường hợp bên thế chấp bị tuyên bố phá sản mặc dù hợp đồng tín dụng chưa đến hạn thì NHTM có được quyền u cầu xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ không? Hoặc trường hợp bên thế chấp đang kinh doanh thua lỗ, khơng có khả năng trả nợ nhưng nhận thấy QSDĐ thế chấp cho ngân hàng nếu được xử lý ngay thì khơng những trả được hết nợ mà cịn được dơi dư một khoản tiền vì giá nhà đất đang lên rất cao. Nếu được ngân hàng đồng ý thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý trước thời hạn, tránh rủi ro nặng nề hon cho bên thể chấp thì có được quyền xử lý trước thời hạn tài sản thế chấp không?
Do vậy, để phù hợp với thực tiễn, vướng mắc trên cần được khắc phục bằng việc bồ sung thêm trường hợp QSDĐ đã thế chấp sẽ bị xử lý theo ý chí cùa các bên.
- về phưong thức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ:
Một là, cần quy định thống nhất về các phương thức xử lý tài sàn thế chấp: Theo quy định của BLDS 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP: Trong trường hợp các bên khơng có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp, thì tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá. Nhưng LĐĐ 2013 quy định tài sản sẽ được xử lý theo 03 phương thức là chuyền nhượng, bán đấu giá hoặc khởi kiện ra Tịa án. Vì vậy, cần có quy định thống nhất về phương thức xử lý theo quy định của LĐĐ năm 2013, nhằm tạo ra sự đa dạng và dề dàng lựa chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp phù hợp với từng tình huống cụ thể.
Hai là, phương thức xử lý tài sản thê châp cân được bô sung và xác định để được thực hiện phụ thuộc vào các trường hợp cụ thể sau:
+ Việc xử lý tài sản thế chấp có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế chấp: Trường hợp bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ thì khi lựa chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp này các bên đã cân nhắc lợi ích của mình, do vậy nếu có sự chệnh lệch về giá trị tại thời điểm xử lý thì sẽ được ưu tiên thoả thuận thêm và chỉ được áp dụng khi có sự thỏa thuận của các bên trong họp đồng thế chấp có hiệu lực hoặc tại thời điếm xử lý tài sản thế chấp. Nếu xử lý theo phương thức bán tài
sản cần phải tuân thủ nguyên tắc "định giá" trong mua bán tài sản thể chấp (bán đấu giá), phải có sự thanh tốn giá trị chênh lệch giữa giá của tài sản thế chấp và giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm.
+ Việc xử lý tài sản thế chấp khơng có sự họp tác và tự nguyện của bên the chấp cần tuân thù theo các quy định cùa pháp luật. Phương thức xử lý tài sản thế chấp cần phải phù hợp với đặc điểm tính chất của từng loại tài sản thế chấp. Đối với tài sản là QSDĐ phải thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. Vì vậy, khi định đoạt tài sản thế chấp là QSDĐ phải tuân thủ các quy định có tính đặc thù đối với loại tài sản này như: Nếu đất đó được giao có thời hạn, thì chỉ được phép định đoạt trong phạm vi thời hạn sử dụng đất cịn lại; đối với đất nơng nghiệp, lâm nghiệp thì người mua cịn bị giới hạn trong hạn mức sử dụng theo quy định tại từng địa phương... Cơ chế hỗ trợ cho quá trình thi hành phán quyết của Tòa án qua việc thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp cần được pháp luật quy định cụ thể:
Công tác thi hành án và thanh tốn tiền bán tài sản thơng qua các thủ tục tư pháp cần phải được tiến hành nhanh gọn thơng qua các cơ quan có tính chun nghiệp đại diện cho quyền lực của Nhà nước. Ngoài cơ quan thi hành án, thì Thừa phát lại là một tố chức dịch vụ pháp lý có thể tiến hành các bước
trên nhanh chóng, hiệu quả, đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Đây là hình thức đã được áp dụng phổ biến ở Pháp, Bỉ, Hà Lan và cũng là một giải pháp tốt. Hiện nay Việt Nam đang thực hiện thí điểm tại một số địa phương, nhưng cần được nhanh chóng tổng kết và áp dụng trên toàn quốc.
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật vê thê châp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại
Thứ nhất, đẩy mạnh các hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật về TCQSDĐ
Trước hết cần rà soát, tổng kết, đánh giá thực tiễn các hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật đế đánh giá, tìm ra được những phương án, giải pháp loại trừ, khắc phục những hạn chế bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện pháp luật về TCQSDĐ.
Đẩy mạnh các hoạt động phổ biến, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật đất đai, pháp luật dân sự nói chung, pháp luật TCQSDĐ nói riêng, nâng cao ý thức pháp luật cho cán bộ, công chức và nhân dân. Tùy từng đối tượng để xác định chủ thể, nội dung, hình thức, phương pháp tuyên truyền, phố biến, giáo dục pháp luật cho phù hợp. Đối với cán bộ, công chức các cơ quan quản
lý nhà nước, công chức TAND... cần mở các lớp tập huấn chuyên đề, tìm hiểu sâu về nội dung pháp luật, các tình huống trong thực tiễn và cách thức giải quyết, xử lý.
Đối với nhân dân cần chú ý các nội dung về QSDĐ; các điều kiện TCQSDĐ; quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng TCQSDĐ; các phương thức giải quyêt tranh châp TCQSDĐ... là nhũng nội dung cân thiêt trước khi TCQSDĐ. Các tổ chức dịch vụ, tư vấn pháp lý cho nhân dân khi ký kết hợp đồng TCQSDĐ cần hướng dẫn kỹ những nội dung này để phòng tránh những nhầm lẫn, sai sót khơng đáng có khi ký kết họp đồng TCQSDĐ.
Kiện toàn và đổi mới tổ chức hoạt động của các tổ chức bổ trợ tư pháp, các tổ chức dịch vụ, tư vẩn, trợ giúp pháp lý trong xã hội: Tổ chức, hoạt động
của các tơ chức này có vai trị rât quan trọng trong thực hiện pháp luật nói chung của tồn xã hội, cũng như trong thực hiện pháp luật TCQSDĐ nói riêng. Nó góp phần phổ biến tuyên truyền, giáo dục pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật cho nhân dân đế ký kết các hợp đồng giao dịch có bảo đảm nói chung và hợp đồng TCQSDĐ nói riêng đúng pháp luật, chặt chẽ về nội dung, hình thức, ngăn chặn được các hành vi lừa lọc hoặc nhầm lẫn đáng tiếc. Mặt khác, hoạt động cùa các tổ chức này giúp cho các bên trong quan hệ hợp đồng bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp khi có tranh chấp xảy ra.
Thứ hai, nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ của cán bộ,
công chức các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai; năng lực, đạo đức, trách