sự tại các tịa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk• •
GDDS là loại quan hệ có tính chất phổ biển, được áp dụng rộng rãi trong đời sống, là phương thức hữu hiệu để con người thỏa mãn các nhu cầu vật
chất và tinh thần của mình. Tuy nhiên, một GDDS được coi là có hiệu lực cần thỏa mãn các điều kiện: người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hồn tồn tự nguyện. Bên cạnh đó trong một số trường hợp pháp luật quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực
của GDDS. Việc một giao dịch dân sự vơ hiệu đem lại hậu quả rất lớn, khó khắc phục, thiệt hại đến tài sản, tiêu tốn nhiều thời gian, công sức của những người tham gia giao dịch cũng như nhũng cơ quan chức năng.
Nhưng phần lớn người dân lại khơng tự trang bị cho mình đầy đủ kiến thức pháp luật dẫn đến tình trạng GDDS vẫn thường xun xảy ra trong đó
các GDDS vơ hiệu do vi phạm quy định về hình thức chiếm tỉ lệ không nhỏ. Mặc dù điều này đã được quy định rõ ràng trong pháp luật nhưng do sự thiếu
hiểu biết của người dân cùng với việc lơi dụng sự thiếu hiểu biết này để cổ tinh thực hiện những giao dịch khơng tn thủ quy định về hình thức dẫn đến việc tranh chấp, kiện tụng.
Đắk Lắk là tỉnh trung tâm của vùng Tây Ngun, có vị trí chiến lược quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Cùng với đó là các tranh chấp về dân sự ở Đắk Lắk ngày càng tăng cao cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội. Thêm vào đó Đắk Lắk lại vùng đất cao nguyên quy tụ 47 dân tộc, khiến
cho những tranh châp vê càng phô biên và phức tạp. Mặc dù có rât nhiêu vụ án tranh chấp liên quan đến hình thức cùa giao dịch dân sự nhưng trong phạm vi luận văn tác giã chỉ đưa ra ví dụ một vài vụ án mà tác giã cho là điển hình để phân tích.
Vu án thứ. nhạt'. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Nguyễn Phú Phi L, bà Nguyễn Thị L và ông Huỳnh
Ngọc B [38],
Ngày 11/11/2016, vợ chồng ông L có nhận chuyến nhượng của ông B một lô đất chiều ngang mặt đường 07 mét, chiều sâu hết lô đất trong đó có 70
m2 đất thổ cư thuộc 01 phần diện tích lơ đất 672 m2 của ơng B, việc chuyển nhượng hai bên chỉ viết giấy tay, không công chứng chứng thực theo quy định. Giá chuyển nhượng do hai bên thỏa thuận là 225.000.000 đồng (Hai trăm hai mươi lăm triệu đồng). Vợ chồng ông L đã giao tiền cho ông B nhiều
lần, tổng sổ tiền tiền 195.000.000 đồng. Nhưng đến năm 2018, ơng B vẫn khơng hồn tất thù tục sang tên cho vợ chồng ơng L vì tài sản trên là tài sản chung của vợ chồng ông B tự ý bán không được sự đồng ý cua vợ (ông B đã
ly hôn với vợ nhưng chưa chia tài sản, vợ và các con chuyền đi nơi khác sống). Do đó ơng L khởi kiện ra Tịa án K u cầu Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyến nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông và ông B, buộc ông B phải hoàn tất thủ tục sang nhượng cho vợ chồng ông. Trong trường hợp Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu thì buộc ơng B phải trả lại cho vợ chồng ông số tiền
195.000.000 đồng và bồi thường sổ tiền chênh lệch giá trị đất tại thời điểm chuyển nhượng với hiện tại, trả lại giá trị tài sản ông đã xây dựng trên đất theo mức giá hội đồng định giá xác định.
Trong q trình giải quyết vụ án, Tịa án đã tiến hành xem xét thẩm định tại chồ và định giá tài sản tranh chấp: Theo đó, giá trị quyền sử dụng đất: Diện tích đất tranh chấp là 127,4 m2 (07m X 18,2 m). Giá đất theo giá nhà
nước có giá trị là đât ở có giá 324.870.000 đơng, phân diện tích đât nơng nghiệp có giá 6.115.200 đồng. Giá đất trên thị trường có giá
140.000.000đ/mẻt ngang, tồng 140.000.000đồng/m X 07 mét = 980.000.000 đồng. Tài sản gắn liền với đất gồm: 01 căn nhà cấp 4, 01 cổng khung sắt và tường rào trị giá 27.830.100 đồng.
Cach giai quỵết cua tòa án: Tại bản án dân sự sơ thẩm số 44/2020/DS- ST ngày 18/9/2020 tòa án nhân dân Huyện K. nhận định: ông L và ông B sau khi thỏa thuận việc chuyến nhượng thì chì viết giấy tay với nhau, không làm thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Vì vậy giao dịch chuyển nhượng QSD đất giữa ông L với ông B đã vi phạm về mặt hình thức. Quá trình giải quyết vụ án, cả ông vợ đều xác nhận diện tích đất này là tài sản chung của vợ chồng, tuy ông B và vợ đã ly hôn nhưng tài sản chung chưa được phân chia. Ơng B tự ý chuyển nhượng cho ơng L một phần diện tích, khơng có sự đồng ý của vợ. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và ông L đã vi phạm cả về hình thức và nội dung. Vì vậy khơng có căn cứ chấp nhận yêu cầu của ông L về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất, cần tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
về xác định lỗi của các bên dẫn tới hợp đồng vô hiệu:
- Đối với ông B: diện tích đất chuyển nhượng cho ông L là tài săn chung của ông B và vợ, tuy nhiên khi thỏa thuận chuyển nhượng đã không thông báo cho ông L biết tài sản chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng, dẫn tới việc các bên không thực hiện được giao dịch. Như vậy HĐXX xác định ông B có lỗi lớn hơn.
- Đối với ông L: Tại thời điểm xác lập giao dịch ông L không yêu cầu ông B cung cấp đầy đú thông tin về hiện trạng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng tn thủ quy định về hình thức theo
quy định của pháp luật. Sau đó, B đã cho ông L biêt lô đât thuộc một phân tài sản chung của ông B và vợ, chưa được phân chia nhưng ông L lại tiếp tục xác lập giao nhận tiền với ông B, vẫn tiếp tục trả tiền và nhận tài sản để sử dụng. Vì vậy, ơng L cũng có một phần lỗi dẫn tới hợp đồng vơ hiệu. HĐXX xác định lồi của ông B là 70%, lồi của ông L là 30%.
về giải quyết hậu quả của hợp đồng vơ hiệu:
- về nghĩa vụ hồn trả: sau khi xác lập giao dịch ông L đã xây dựng nhà trên đất, ông B biết nhưng không phản đối nên ơng B phải hồn trả giá trị cơng trình do ông L đã xây dựng. Ông B phải trả cho ông L số tiền đã nhận là
195.000.000 đồng; hoàn trả giá trị cơng trình mà ơng L đã xây dựng trên đất là 27.830.100 đồng; ơng L phải hồn trả cho ơng B diện tích đất 07m X 18,2m và giấy chứng nhận QSD đất.
- về xác định thiệt hại do hợp đồng vô hiệu và nghĩa vụ bồi thường: Giá trị hợp đồng chuyến nhượng tại thời điểm xác lập do hai bên thỏa thuận là 225.000.000 đồng, giá thị trường tại thời điểm xét xử là 140.000.000 đồng/mét ngang X 07 mét = 980.000.000 đồng. Như vậy ơng B phải có nghĩa vụ bồi thường cho vợ chồng ông L 70% giá trị tài sản tăng thêm là: 457.998.100 đồng. Tồng số tiền mà ơng B phải hồn trả và bồi thường cho vợ chồng ơng L là 680.828.200 đồng. Theo đó bản án dân sự sơ thẩm số 44/2020/DS-ST ngày 18/9/2020 tòa án nhân dân Huyện K. đã: Tuyên bố hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất (giấy sang nhượng đất) xác lập ngày
11/11/2016 giữa bên chuyển nhượng là ông B, bên nhận chuyển nhượng là ông L vô hiệu.
- Buộc ông bà L phải giao trả cho ông B diện tích 127,4m2 (07m X 18,2m) cùng tồn bộ tài sản gắn liền với đất.
- Buộc ông B phải trả cho vợ chồng ông L số tiền 680.828.200 đồng Bao gồm: Tiền hồn trả do hợp đồng vơ hiệu là 195.000.000 đồng, tiền bồi
thường do lồi dẫn tới hợp đồng vơ hiệu là 457.998.100 đồng; hồn trả giá trị cơng trình xây dựng trên đất là 27.830.100 đồng.
Ngồi ra bản án cịn tun về án phí, lệ phí và các chi phí tố tụng khác.
Vu án thứ hai: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vụ việc như sau [39]:
Vào ngày 08/9/2017 bà p, ông c và ông T2 thỏa thuận việc chuyển nhượng cho bà Trương Thị T quyền sử dụng đất là 400 m2 (10 m ngang mặt đường, dài 40 m) tại Thôn A, xã B, huyện c, tỉnh Đăk Lăk. Việc chuyển nhượng chỉ được ghi nhận bằng giấy viết tay và có xác nhận của ban tự quản thôn 07, không công chứng, không chứng thực. Giá thỏa thuận là 200.000.000 đồng, bà T đã đưa trước 50.000.000 đồng, còn lại 150.000.000 đồng sang năm đưa đủ. Tại thời điểm chuyển nhượng thì quyền sử dụng đất của ông c, bà p đang được thế chấp tại Ngân Hàng s, thanh lý vào ngày 02/11/2017 sau đó tiếp tục được đăng ký thế chấp từ ngày 14/01/2018.
Ngày 22/02/2019 bà T có viết giấy cam kết trả nợ tiền đất còn lại 150.000.000 đồng vào ngày 27/02/2019 sẽ trả cho bà p. Nếu bà T khơng trả thì bà p có quyền khóa cửa và lấy lại diện tích 400 m2 đất đã bán cho bà T. Từ đó đến nay, bà T vẫn khơng trả số tiền 150.000.000 đồng cho bà p. Vì vậy, bà p khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:
- Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay được lập vào ngày 08/9/2017 là vô hiệu.
- Yêu cầu bị đơn phải di dời ngôi nhà mà bị đơn đã xây dựng trên đất của nguyên đơn, trả lại diện tích đất là 400 m2. Nếu bị đơn khơng di dời ngơi nhà đi thì ngun đơn khơng đồng ý trả lại 50.000.000 đồng tiền đặt cọc đã nhận của bị đơn trước đây.
Cách giải quyết của Tòa án: Xét việc chuyển nhượng trên giữa các bên là vi phạm về hình thức của hợp đồng được quy định tại khoản 3 Điều 167
Luật đât đai. Tại thời điêm chun nhuợng thì qun sử dụng đât của ơng c, bà p đang được thế chấp tại Ngân Hàng s, thanh lý vào ngày 02/11/2017 sau đó tiếp tục được đăng ký thế chấp từ ngày 14/01/2018 đến nay. Do Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông c, bà p, anh T2 và bà T thỏa thuận vi phạm về hình thức họp đồng, nội dung hợp đồng cũng vi phạm vì việc chuyển nhượng khơng có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là Ngân Hàng s nên Hợp đồng bị vơ hiệu. Đồng thời Tịa cấp sơ thẩm xác định bà p có 2/3 lồi dẫn đến hợp đồng vô hiệu khi chuyển nhượng tài sản đang thế chấp ở ngân hàng và vi phạm về hình thức họp đồng.
Theo đó, tại bản án dân sự sơ thẩm số 30/2020/DS-ST ngày 14 tháng 8 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện E đã quyết định:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị p. Tuyên bố họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 08/9/2017 giữa
ông Trần c, bà Võ Thị p, anh Trần T2 và bà Trương Thị T là vô hiệu.
Buộc bà Trương Thị T phải trả lại cho bà Võ Thị p 400 m2 đất tại thôn A, xã B, huyện c, tỉnh Đắk Lắk.
Buộc bà Trương Thị T phải giao cho bà Võ Thị p các tài sản khác gắn liền trên đất Buộc bà Võ Thị p phải hoàn trả cho bà Trương Thị T giá trị tài sản tương ứng mà bà T đã xây dựng trên đất của bà Plà 116.708.000 đồng.
Buộc bà Võ Thị p phải hoàn trả cho bà Trương Thị T số tiền 50.000.000 đồng.
Bác yêu cầu của bà Võ Thị p về việc buộc bà Trương Thị T phải bồi thường thiệt hại về tài sản 39.240.000 đồng.
Nhân xet ve VU án: Tranh chấp về họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp rất phổ biến trên địa bàn tỉnh, đây cũng là loại tranh chấp vi phạm về hình thức mà tác giả cho là phố biến nhất tại các tòa án trên địa bàn tỉnh Đăk Lăk. Trong cả hai vụ án trên thì Hợp đồng chuyển nhượng
quyên sử dụng đât (giây sang nhượng đât viêt tay) được xác lập giữa các bên đều vi phạm cả về hình thức và nội dung. Cả hai vụ án thì bên nhận chuyển nhượng đều chưa thanh toán hết giá trị hợp đồng, bên chuyển nhượng đã giao đất và bên nhận chuyển nhượng đã sử dụng, xây dựng cơng trình trên đất. Tuy
nhiên, QSDĐ nêu trên lại là tài sản chung của hộ gia đình (vụ án thứ nhất), là tài sản đang thế chấp tại ngân hàng (vụ án thứ hai) nên việc họp đồng chuyền nhượng là trái quy định pháp luật. Nên việc Tòa án cấp sơ thẩm không công nhận hợp đồng chuyển nhượng là phù hợp.
Nhận thấy rằng việc xác định lồi và xác định thiệt hại để giải quyết hậu quả pháp lý của tòa án trong hai vụ án nêu trên lại có những khác biệt. Vì trong những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vơ hiệu thì bên nhận chuyển nhượng thường sẽ bị thiệt thòi hơn nếu như khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận,
trong khi giá đất tăng lên từng ngày, bên nhận chuyển nhượng đã xây dựng, cải tạo làm tăng giá trị tài sản nên việc hồn trả lại số tiền ban đầu là khơng phù họp. Vì vậy, tác giả cho rằng cách xác định lỗi và tính thiệt hại của tịa án
cấp sơ thấm trong vụ án thứ nhất là phù hợp. Trong vụ án thứ hai, mặc dù Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều xác định mức độ lỗi của các bên trong họp đồng nhưng việc xác định lồi chưa có ý nghĩa khi khơng căn cứ vào đó để tính thiệt hại cùa các bên. Đồng thời, việc bác yêu cầu về bồi thường thiệt hại của
nguyên đơn cũng chưa đưa ra được lập luận thuyết phục (khơng giải thích tại sao khơng chấp nhận u cầu). Vì luật quy định cịn chưa rõ ràng nên việc áp dụng trên thực tế cũng gây ra sự không đồng bộ, với những vụ án tương tự như nhau nhung cách xác định lỗi lại không giống nhau giữa các tòa án. Việc
xác định lỗi phụ thuộc nhiều vào lập luận của mỗi thẩm phán, con số 70%, 30% hay 50% đều là con số mà thẩm phán ước lượng.
Vụ án thứ ba Ỉ40Ị: vợ chông bà D, ông N nhận chuyên nhượng QSDĐ và tài sản trên đất tại xã E, thành phố B, tinh Đ của gia đình ơng T, việc chuyển nhượng chỉ được lập giấy viết tay ngày 02/03/2019. Diện tích thửa đất khoảng 7300 m2; giá chuyển nhượng là 1.300.000.000 đồng. Thời điểm nhận chuyển nhượng QSDĐ nêu trên đang làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ, thửa đất này có một phần diện tích thuộc hành lang cơng trình thủy lợi. Sau đó ơng N lại tự ý chuyển nhượng lại QSDĐ trên cho ông H mà không được sự đồng ý của bà D với giá là 1.500.000 đồng. Việc chuyển nhượng này cũng chỉ được ghi nhận bằng văn bản thỏa thuận ngày 26/09/2019 không được cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Ơng N đã giao các giấy tờ gốc liên quan và ông H đã nhận đất trên thực tế.
Bà D không đồng ý với việc chuyển nhượng nên đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân thành phố B yêu cầu tuyên văn bản thỏa thuận ngày 26/09/2019 giữa ông N và ông H là vơ hiệu, buộc ơng H phải hồn trâ lại giấy tờ gốc và ơng N phải hồn trả lại số tiền đã nhận là 1.500.000.000 đồng. Tại thời điểm