(i) Ưu điểm
Huy động vốn đầu tư xõy dựng nhà ở thụng qua hỡnh thức ký hợp đồng vay vốn của cỏc tổ chức tớn dụng, cỏc quỹ đầu tư hoặc phỏt hành trỏi phiếu đem tới cơ hội tiếp cận nguồn vốn dồi dào cho cỏc chủ đầu tư. Hỡnh thức huy động vốn này cú một số ưu điểm sau:
Thứ nhất, huy động nguồn vốn thụng qua hỡnh thức này giỳp chủ đầu
tư cú thể tận dụng được nguồn vốn phong phỳ, dồi dào của cỏc tổ chức tớn dụng, cỏc quỹ đầu tư cũng như cỏc nhà đầu tư mua trỏi phiếu để tiếp tục thực hiện dự ỏn của mỡnh. Khi vay vốn của cỏc tổ chức tớn dụng, dựa vào uy tớn và quan hệ hợp tỏc kinh doanh lõu dài với cỏc tổ chức tớn dụng, chủ đầu tư cú thể được gia hạn trả nợ vay. Bờn cạnh đú, khi huy động vốn dưới hỡnh thức phỏt hành trỏi phiếu doanh nghiệp, chủ đầu tư cú thể ỏp dụng lói suất một cỏch linh hoạt cũng như cú thể cõn nhắc nhiều phương ỏn trả lói và gốc. Đồng thời, phỏp luật Việt Nam hiện hành cũng khụng cú quy định nào bắt buộc chủ đầu tư phải thế chấp tài sản khi phỏt hành trỏi phiếu, do đú sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong quỏ trỡnh huy động vốn, giỳp cỏc doanh nghiệp cú tiếp cận cỏc nguồn vốn đầu tư một cỏch dễ dàng, nhanh chúng và hiệu quả.
Thứ hai, mặc dự phỏp luật hiện tại quy định bờn cho vay vốn hoặc bờn
mua trái phiờ́u không được quyờ̀n ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở, tuy nhiờn quyờ̀n mua , quyờ̀n đăng ký mua nhà la ̣i không bi ̣ phỏp luật cṍm . Do đú, việc quy định về hạn chế quyền ưu tiờn mua, ưu tiờn đăng ký mua nhà ở vẫn khụng phải là trở ngại lớn đối với cỏc bờn cho vay vốn hoặc bờn mua trỏi phiếu trong việc đưa ra quyết định đầu tư vào cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở dưới hỡnh thức gúp vốn này. Trờn thực tế hỡnh thức huy động vốn này đó thu hỳt sự quan tõm và tham gia của cỏc tổ chức tớn dụng, cỏc quỹ đầu tư cũng như cỏc bờn mua trỏi phiếu, tạo điều kiện giỳp chủ đầu tư cú thể thu được lượng vốn đầu tư lớn phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh của mỡnh.
Thứ ba, thủ tục tiến hành huy động vốn theo hỡnh thức này tương đối nhanh do chủ đầu tư hoàn toàn chủ động được hoạt động của mỡnh. Dựa vào năng lực cạnh tranh và uy tớn trờn thị trường, chủ đầu tư cú thể dự liệu được nguồn vốn cú thể huy động được cũng như thực hiện cỏc cụng việc để đạt được mục tiờu đó đặt ra. Theo quy định của phỏp luật nhà ở hiện hành, đối với việc vay vốn cỏc tổ chức tớn dụng, quỹ đầu tư hoặc phỏt hành trỏi phiếu doanh nghiệp chủ đầu tư dự ỏn nhà ở không phải thông báo cho Sở Xây dựng như cỏc trường hợp huy động vốn dưới hỡnh thức gúp vốn /hợp tác đõ̀u tư /kinh doanh khỏc. Điều này sẽ giỳp cỏc chủ đầu tư tiết kiệm được thời gian và cỏc chi phớ để tập trung vào hoạt động đầu tư kinh doanh của mỡnh.
Thứ tư, thời điờ̉m ký hợp đụ̀ng vay vụ́n được thực hiện linh hoạt theo thỏa thuận giữa bờn vay và bờn cho vay , khụng phụ thuọthụa ào việc chủ đầu tư đó thỏa mó n các điờ̀u kiện huy động vụ́n như đối với cỏc trường hợp huy động vốn khỏc. Điều này cú nghĩa doanh nghiệp cú thể thực hiện huy động vốn theo hỡnh thức này phự hợp với quy định của phỏp luật vào bất kỳ thời điểm nào mà doanh nghiệp thấy cần bổ sung thờm nguồn vốn để đầu tư mà khụng bị giới hạn phải đỏp ứng cỏc điều kiện huy động vốn. Đồng thời, quy định hiện tại sẽ giỳp cỏc chủ đầu tư và cỏc bờn cú thể chủ động hơn trong việc tiến hành ký kết hợp đồng vay vốn.
(ii) Một số hạn chế, bất cập
Mặc dự, việc huy động vốn theo hỡnh thức này sẽ giỳp doanh nghiệp khai thỏc được nguồn vốn dồi dào của cỏc tổ chức tớn dụng, cỏc quỹ đầu tư tuy nhiờn quy định hiện tại vẫn cũn cú một số hạn chế, bất cập cụ thể sau:
Thứ nhất, huy động vốn thụng qua việc ký kết hợp đồng vay vốn với
tổ chức tớn dụng, quỹ đầu tư khụng mang tớnh ổn định cao do cỏc chớnh sỏch tớn dụng hay thay đổi, chịu sự chi phối và tỏc động mạnh mẽ của cỏc chớnh sỏch tài khúa quốc gia. Chẳng hạn, ngày 24 thỏng 02 năm 2011, Chớnh phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP về những giải phỏp chủ yếu tập trung kiềm
chế lạm phỏt ổn định kinh tế vĩ mụ, bảo đảm an sinh xó hội, trong đú chỉ đạo trờn lĩnh vực tài chớnh ngõn hàng giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tớn dụng của khu vực phi sản xuất nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoỏn hạn chế cho vay phi sản xuất. Nghị quyết ra đời khiến cho lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản núi chung, lĩnh vực nhà ở núi riờng giảm đỏng kể. Việc tiếp cận nguồn vốn từ cỏc tổ chức tớn dụng vỡ vậy mà gặp phải rất nhiều khú khăn. Điều này khiến cho cỏc doanh nghiệp bất động sản rơi vào tỡnh trạng đỡnh trệ do phải tỡm nguồn vốn mới cho cỏc dự ỏn của mỡnh.
Thứ hai, huy động vốn theo hỡnh thức nờu trờn đũi hỏi chủ đầu tư phỏi
đỏp ứng được một số điều kiện nhất định. Chẳng hạn, để được vay vốn cỏc tổ chức tớn dụng, quỹ đầu tư thỡ chủ đầu tư phải cú lợi thế cạnh tranh, thuộc ngành hàng đang tăng trưởng mạnh, phải chứng minh được tiềm lực tài chớnh mạnh, hệ thống quản trị và nhõn lực tốt, chiến lược kinh doanh khả thi, tiềm năng tăng trưởng cao. Đối với việc phỏt hành trỏi phiếu chủ đầu tư cũng phải đỏp ứng được một số điều kiện bắt buộc thỡ mới cú thể được phộp tiến hành. Cụ thể như, theo quy định của phỏp luật, doanh nghiệp muốn phỏt hành trỏi phiếu ra cụng chỳng thỡ: (i) doanh nghiệp phải cú mức vốn điều lệ đó gúp tại thời điểm đăng ký chào bỏn từ mười tỷ đồng Việt Nam trở lờn tớnh theo giỏ trị ghi trờn sổ sỏch kế toỏn; (ii) hoạt động kinh doanh của năm liền trước năm đăng ký chào bỏn phải cú lói, đồng thời khụng cú lỗ lũy kế tớnh đến năm đăng ký chào bỏn, khụng cú cỏc khoản nợ quỏ hạn phải trả trờn một năm; (iii) cú phương ỏn phỏt hành, phương ỏn sử dụng và trả nợ vốn thu được từ đợt chào bỏn được Hội đồng quản trị hoặc Hội đồng thành viờn hoặc Chủ sở hữu cụng ty thụng qua; và (iv) cú cam kết thực hiện nghĩa vụ của tổ chức phỏt hành đối với nhà đầu tư về điều kiện phỏt hành, thanh toỏn, bảo đảm quyền và lợi ớch hợp phỏp của nhà đầu tư và cỏc điều kiện khỏc. Đồng thời theo quy định của phỏp luật doanh nghiệp thỡ chỉ cú cụng ty cổ phần và cụng ty trỏch nhiệm hữu hạn được phộp phỏt hành cổ phiếu, trỏi phiếu cũn cỏc phỏp nhõn khỏc thỡ khụng. Điều này cú nghĩa, huy động vốn thụng qua việc phỏt hành trỏi phiếu
khụng quỏ phức tạp, tuy nhiờn khụng phải doanh nghiệp nào cũng cú thể tiếp cận được nguồn vốn huy động theo hỡnh thức này.
Thứ ba, việc huy động vốn thụng qua phỏt hành trỏi phiếu doanh nghiệp
cú thể đem lại rủi ro cao cho chủ đầu tư và nhà đầu tư trỏi phiếu do quy định hiện hành khụng đưa ra điều kiện ràng buộc nào đối với việc phỏt hành trỏi phiếu để đầu tư xõy dựng nhà ở thương mại. Dưới gúc độ nhà đầu tư trỏi phiếu, những rủi ro thực tế mà họ cú thể gặp phải khi quyết định mua trỏi phiếu của một doanh nghiệp được mang lại từ việc khụng được cung cấp đầy đủ cỏc thụng tin về dự ỏn. Thụng thường, khi quyết định đầu tư vào một dự ỏn bất động sản nào đú, nhà đầu tư phải cú thụng tin cơ bản nhất về giỏ, hướng nhà, diện tớch... song trỏi chủ trong một số đợt phỏt hành đầu tiờn lại chưa cú đầy đủ những thụng tin như vậy. Thờm vào đú, quyền lợi của trỏi chủ cũng khụng được đảm bảo do giỏ của nhà ở thương mại tại thời điểm phỏt hành thường chưa được thỏa thuận hoặc cụng bố tại thời điểm phỏt hành. Trỏi chủ thường phải chờ chủ đầu tư cụng bố mà khụng lường được thị trường lỳc đú diễn biến ra sao. Thờm nữa, tại thời điểm đỏo hạn trỏi phiếu nếu doanh nghiệp lõm vào tỡnh trạng khú khăn, khụng cú khả năng thanh toỏn và tiếp tục thực hiện dự ỏn thỡ rừ ràng nhà đầu tư trỏi phiếu đó thực sự gặp phải rủi ro. Xem xột dưới gúc độ doanh nghiệp phỏt hành - chủ đầu tư dự ỏn nhà ở, việc phỏt hành trỏi phiếu cũng đem đến nhiều rủi ro nhất định. Doanh nghiệp cú thể mất khả năng thanh toỏn nếu như đến thời điểm đỏo hạn trỏi phiếu, nhà đầu tư trỏi phiếu đồng loạt rỳt tiền mà khụng mua nhà ở. Ngoài ra, việc phỏt hành trỏi phiếu cũng chịu ảnh hưởng bởi cỏc tỏc động của nền kinh tế. Việc phỏt hành trỏi phiếu sẽ dễ dàng hơn với cỏc doanh nghiệp trong thời điểm thị trường bất động sản, nhà ở phỏt triển. Khi ấy, giỏ nhà đất tăng cao, quyền mua nhà trong tương lai sẽ là tỏc nhõn quan trọng để cỏc nhà đầu tư bỏ tiền mua trỏi phiếu một cỏch dễ dàng. Cũn tại thời điểm thị trường trầm lắng muốn phỏt hành trỏi phiếu là vấn đề khụng dễ. Đũi hỏi doanh nghiệp phỏt hành cần cú phương ỏn đảm bảo lợi ớch cho người mua trỏi phiếu một cỏch chắc chắn và hấp dẫn. Vớ
dụ phỏt hành trỏi phiếu cú kốm theo chứng quyền hoặc trỏi phiếu cú bảo đảm bằng tài sản hiện cú của doanh nghiệp hoặc tài sản hỡnh thành trong tương lai - chớnh dự ỏn cần huy động vốn, chứ khụng phải là trỏi phiếu khụng cú bảo đảm như một số doanh nghiệp đó phỏt hành.