chính đã ra Quyết định Số 210a/VP ngày 1/4/1990, quy định khung giá cho các dự án nước ngoài đầu tư vào Việt nam thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển để tiến hành đầu tư. Có thể nói đây là mốc điểm báo hiệu sự thay đổi trong nhận thức và chính sách về vấn đề đất đai, quan hệ đất đai trong nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường đất đai nói riêng.
Trước tình hình đó, nhiều điều khoản của Luật Đất đai năm 1987 đã không đáp ứng được đủ các yêu cầu của thực tế. Trên cơ sở đòi hỏi cấp bách của thực tiễn phát triển kinh tế, cũng như sự vận động của đời sống xã hội. Căn cứ vào Hiến pháp năm 1992 (Điều 17, 18), ngày 17/7/1993 Quốc hội đã thông qua luật đất đai mới, thay thế cho Luật Đất đai 1987 với 7 chương, 89 điều. Luật Đất đai 1993 ra đời trên cơ sở thừa nhận đất đai là hàng hóa đặc biệt có giá và quyền sử dụng đất là một quyền tài sản được trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường. Thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất đã chính thức đặt nền móng cho sự hình thành thị trường đất đai ở nước ta.
3.1.3. Chính sách và pháp luật đất đai từ 1993 đến trước 2003 ở Việt Nam Việt Nam
Giai đoạn 1986 -1993, đất nước Việt Nam bước vào thời kỳ đổi mới. Nền kinh tế chuyển từ chỉ huy tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây cũng là thời kỳ mở cửa hội nhập với thị trường khu vực và thị trường Thế giới. Giai đoạn này, do đó mà nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội tăng lên cao. Từ thực tiễn đó, Đảng và chính phủ đã đề ra nhiều chủ trương, chính sách để đưa nhanh đất đai vào phục vụ sản xuất và đời sống kinh tế - xã hội, đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp cho người lao động sử dụng đất.
Từ trong thực tiễn, những điều khoản quy định trong Luật Đất đai 1987 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đã tỏ ra bất cập, có nhiều vấn đề nẩy sinh trong nền kinh tế - xã hội mới mẻ mà Luật Đất đai 1987 chưa đề cập đến. Để phù hợp với yêu cầu của thực tiễn về quản lý ruộng đất thời kỳ đổi mới, chính sách và pháp luật đất đai cần được bổ sung, phát triển toàn diện hơn.
- Văn bản pháp luật được đánh dấu sự phát triển của pháp luật đất đai thời kỳ này là Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993. Đây là hai văn bản quan trọng chứa đựng hầu hết các quy định của pháp luật đất đai thời kỳ 1993 - 2003. Xét tổng thể, Luật Đất đai năm 1993 đã quy định các nội dung cụ thể dựa trên cơ sở Hiến pháp 1992.
+ Điều 17 Hiến pháp năm 1992 khẳng định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân". Điều 18 Hiến pháp này cũng quy định:
Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch, và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật [31].
+ Điều 1 Luật Đất đai năm 1993 đã quy định chi tiết về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân
dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất. Nhà nước cho tổ chức và người nước ngoài thuê đất [33].
Theo đó, nhà nước sẽ giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản với thời hạn 20 năm, để trồng cây lâu năm với thời hạn 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành đúng pháp luật về đất đai thì được Nhà nước tiếp tục giao quyền sử dụng đất. Pháp luật cũng quy định việc giao đất sử dụng lâu dài cho hộ gia đình, cá thể để làm nhà ở.
Chính phủ ban hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cũng như tổ chức và cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam; Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994 quy định về khung giá các loại đất thay thế Nghị định số 08/CP ngày 16/11/1993. Nghị định 87/CP đã quy định về khung giá các loại đất làm cơ sở để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi; Nghị định 90/CP đã quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia. Nghị định 90/CP đã góp phần vào việc giải phóng mặt bằng và phát triển đô thị trong giai đoạn này; Nghị định 11/CP ngày 24/01/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Nghị định này đã cụ thể hóa hợp đồng thuê đất, về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, về thuê đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại đất tại các khu vực chế xuất, khu công nghiệp; Nghị định 04/CP ngày 10/01/1997 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất.
Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 được Quốc hội thông qua tháng 11/1998 đã bổ sung một số điều luật đất đai năm 1993. Luật đất đai 1998 đã
được bổ sung xác lập quyền cho thuê quyền sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất.
Nghị định 14/CP năm 1998 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng đất thuộc trụ sở làm việc, thuộc sở hữu nhà nước tại các cơ quan hành chính, sự nghiệp; Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 về thu tiền sử dụng đất nghị định đã cụ thể hóa việc thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nhìn chung trên cơ sở Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai năm 1998, có nhiều nghị định của Chính phủ đã ban hành để cụ thể hóa các điều khoản của Luật. Đồng thời với các nghị định, cịn có nhiều thơng tư hướng dẫn thi hành pháp luật và chính sách đất đai của Nhà nước. Điều đó cho thấy vai trị rất quan trọng của đất đai và các quan hệ về đất đai trong thời kỳ đổi mới, mở cửa và hội nhập để phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.
Thực hiện Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai bổ sung 1998 đã đạt được hiệu quả lớn về kinh tế - xã hội. Đến 2002 cả nước có gần 12 triệu hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được giao đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp với tổng diện tích 9,4 triệu hecta, trong đó đã trên 11,49 triệu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; trên 515.000 hộ và 7.358 tổ chức được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp; Đã có 37 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng cho hàng vạn hộ nơng dân tại 11.278 cơng trình với tổng diện tích 66.350 ha [43, tr. 46].
Tóm lại, Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi đất đai năm 1998 đã trao những quyền năng quan trọng cho người sử dụng đất như quyền sử dụng đất, quyền chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp về ruộng đất trong nông nghiệp. Sự thể chế hóa và cơng nhận quyền và nghĩa vụ của các đối
tượng sử dụng đất được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai đã mở ra những bước tiến quan trọng trong quản lý và sử dụng đất, thúc đẩy sản xuất nơng nghiệp phát triển, thị trường bất động sản có điều kiện hình thành.