- Việc định giỏ tài sản thế chấp cũng là một vấn đề khú khăn khi xử lý
3.2.4. Hoàn thiện quy định liờn quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ
để thu hồi nợ
- Hiện nay, Bộ luật Dõn sự năm 2005 quy định trường hợp khụng xử lý được quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thỡ bờn nhận thế chấp phải khởi kiện tại Tũa ỏn. Trong khi đú, Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP lại quy định trường hợp khụng xử lý được quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thỡ quyền sử dụng đất được bỏn đấu giỏ.
Như vậy, thực sự khi xử lý tài sản bảo thỡ cỏc ngõn hàng được thực hiện như thế nào? Trường hợp Ngõn hàng khi xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ mà khụng thực hiện được theo thỏa thuận thỡ cú được tự bỏn đấu giỏ để thu hồi nợ hay khụng? Nếu thực hiện bỏn đấu giỏ theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định 163 thỡ sẽ được thực hiện như thế nào, trỡnh tự thủ tục ra sao? Cỏc ngõn hàng tự quyết định đưa ra bỏn đấu giỏ hay phải được cấp cú thẩm quyền cho phộp? Khi bỏn đấu giỏ cú cần phải sự đồng ý của người cú quyền sử dụng đất hay khụng?... Vỡ chưa cú hướng dẫn cụ thể nờn hầu hết cỏc ngõn hàng lựa chọn giải phỏp an toàn đú là khởi kiện ra Tũa ỏn để thu hồi nợ, bởi vỡ dự sao Tũa ỏn cũng là cơ quan cụng quyền, cơ quan bảo vệ và thực thi phỏp luật, mặc dự biết rằng nếu thực hiện khởi kiện tại Tũa ỏn thỡ sẽ mất rất nhiều thời gian (từ khõu giải quyết của Tũa ỏn đến khi thi hành ỏn xong cú thể mất vài ba năm, thậm chớ lõu hơn nữa).
Do vậy, cần cú quy định thống nhất về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, trỏnh mõu thuẫn, gõy khú khăn trong quỏ trỡnh ỏp dụng phỏp luật.
- Nờn trao cho cỏc ngõn hàng quyền chủ động trong việc bỏn đấu giỏ, khụng cần phải cú sự chấp thuận của người cú quyền sử dụng đất mà chỉ cần trước đú cỏc bờn đó cú thỏa thuận về vấn đề này, bởi vỡ việc chấp thuận trong một số trường hợp là cực kỳ khú khăn. Mặt khỏc chủ sở hữu đó chấp thuận để
cỏc ngõn hàng bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất tại thời điểm xử lý thỡ đõy lại rơi vào trường hợp hai bờn đó đạt được thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm (khụng phải là trường hợp khụng thỏa thuận được việc xử lý tài sản bảo đảm).
Ngoài ra, nờn quy định trỏch nhiệm cụ thể của cỏc cơ quan liờn quan (Cụng an, Ủy ban nhõn dõn) trong việc hỗ trợ cỏc tổ chức tớn dụng núi chung và ngõn hàng núi riờng trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ (hỗ trợ như thế nào, trỏch nhiệm đến đõu,...).
- Khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, chỉ cần ngõn hàng chứng minh được cú đầy đủ căn cứ để xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất như: đó đến hạn thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng tớn dụng nhưng bờn cú nghĩa vụ khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đầy đủ nghĩa vụ của mỡnh, cú văn bản thụng bỏo cho chủ sở hữu về việc xử lý quyền sử dụng đất thụng qua đấu giỏ,…. nhưng cần phải cú hướng dẫn cụ thể hơn về cơ chế thực hiện vỡ vấn đề xử lý quyền sử dụng đất rất nhạy cảm nhất là đối với đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh. Tổ chức tớn dụng khú cú thể thực hiện quyền này một cỏch độc lập nếu khụng cú sự hỗ trợ của cỏc cơ quan chức năng.
- Ngoài ra, trong một số trường hợp, mặc dự cỏc bờn đó thỏa thuận được phương thức xử lý tài sản nhưng khụng thống nhất được việc định giỏ giỏ trị quyền sử dụng đất để xử lý, điều này cũng là một lý do để bờn thế chấp cố tỡnh trỡ hoón việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ. Do vậy, cần nghiờn cứu để quy định nguyờn tắc cụ thể và cỏc căn cứ cụ thể xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất (tối thiểu) khi xử lý để trong trường hợp cỏc bờn khụng thỏa thuận được thỡ phải tuõn theo cỏc nguyờn tắc và quy định cụ thể, đảm bảo gúp phần cho cỏc ngõn hàng nhanh chúng thu hồi nợ.
- Trường hợp quyền sử dụng đất khụng thể bỏn được khi xử lý để thu hồi nợ thỡ bờn thế chấp cú quyền nhận chớnh quyền sử dụng đất đú để trừ nợ
hay khụng? Phỏp luật cũng cần dự liệu đến trường hợp này và cú quy định cụ thể để bờn nhận thế chấp (nhất là ngõn hàng) cú cơ chế thực hiện nhận chớnh tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ và việc nhận chớnh tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để khai thỏc tạm thời khụng phải là hoạt động kinh doanh của ngõn hàng (trỏnh trường hợp khi nhận chớnh tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để khai thỏc lại rơi vào trường hợp kinh doanh bất động sản - vi phạm Điều 73 Luật cỏc tổ chức tớn dụng).
Túm lại, phỏp luật nờn quy định cỏc phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất cho thống nhất, trao quyền chủ động cho cỏc chủ thể cú liờn quan, cụ thể: theo thỏa thuận; nếu khụng thỏa thuận được thỡ bờn nhận thế chấp (ngõn hàng) cú quyền chủ động thực hiện bỏn đấu giỏ cụng khai quyền sử dụng đất, trường hợp tài sản khụng bỏn được thỡ bờn nhận thế chấp cú quyền nhận chớnh quyền sử dụng đất đú để thu hồi nợ.
KẾT LUẬN
Trờn cơ sở nghiờn cứu và phõn tớch về phỏp luật hiện hành liờn quan đến thế chấp núi chung và thế chấp quyền sử dụng đất núi riờng trong hoạt động vay vốn tại cỏc ngõn hàng thương mại và thực trạng ỏp dụng phỏp luật thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngõn hàng Đầu tư và Phỏt triển Việt Nam cú thể kết luận như sau:
(1) Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại hỡnh của bảo đảm tiền vay, là một phần khụng thể thiếu trong hoạt động cấp tớn dụng của cỏc tổ chức tớn dụng núi chung và ngõn hàng thương mại núi riờng. Thế chấp quyền sử dụng đất gúp một phần khụng nhỏ vào việc nõng cao hiệu quả kinh doanh và an toàn trong việc cấp tớn dụng của cỏc ngõn hàng thương mại. Việc thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho quan hệ vay vốn của cỏc ngõn hàng thương mại cú tớnh chất phũng ngừa và hạn chế rủi ro rất lớn, do vậy, cỏc ngõn hàng đó tận dụng triệt để biện phỏp này trong hoạt động cấp tớn dụng của mỡnh.
(2) Việc nghiờn cứu, tỡm hiểu cỏc quy định của phỏp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất cho thấy phỏp luật về thế chấp quyền sử dụng đất chưa đồng bộ, thiếu tớnh thống nhất, nhiều văn bản luật cũn mõu thuẫn, chồng chộo, chưa thực sự hiệu quả, cũn nhiều khú khăn, vướng mắc trong quỏ trỡnh ỏp dụng, nhiều quy định chưa cụ thể, chưa tạo cơ chế chủ động, thuận tiện, linh hoạt cho việc thực thi trờn thực tế,...
Do vậy, việc nghiờn cứu để hoàn thiện hệ thống phỏp luật liờn quan đến thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo hiệu quả, thống nhất, thụng suốt là một yờu cầu quan trọng và cần thiết, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi mà Việt Nam đang trong quỏ trỡnh hội nhập (là thành viờn của rất nhiều tổ chức quốc tế, đặc biệt là một trong những thành viờn của tổ chức thương mại tế giới - WTO), phự hợp với chủ trương của Đảng là hội nhập, phỏt triển, bền vững.