- Ký hợp đồng gúp vụ́n hoặc hợp đồng hợp tỏc đầu tƣ với chủ đầu tƣ cấp II nhằm mục đớch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cú hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tƣ cấp II.
3. Cỏc giao dịch về nhà ở ( từ điều 90 :
3.1 Qui định chung :
- Cỏc hỡnh thức giao dịch: mua bỏn, cho thuờ, thuờ mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mƣợn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở.
- Điều kiện giao dịch : * Điều kiện đụ́i với nhà ở :
a) Cú giấy chứng nhận quyền sở hữu đụ́i với nhà ở theo quy định của phỏp luật; b) Khụng cú tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Khụng bị kờ biờn để thi hành ỏn hoặc để chấp hành quyết định hành chớnh của cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền.
* Điều kiện về chủ thể: - Đụ́i với bờn cú nhà ở giao dịch :
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc ngƣời đại diện theo quy định của phỏp luật về dõn sự;
b) Cỏ nhõn cú năng lực hành vi dõn sự; tổ chức bỏn, cho thuờ nhà ở phải cú chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trƣờng hợp tổ chức bỏn nhà ở khụng nhằm mục đớch kinh doanh.
- Đụ́i với bờn tham gia giao dịch : Nếu là cỏ nhõn trong nƣớc thỡ phải cú năng lực hành vi dõn sự. Nếu là tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài thỡ phải thỏa món cỏc điều kiện về mua nhà ở theo qui định của phỏp luật.
- Thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu: Quyền sở hữu nhà ở đƣợc chuyển cho bờn mua, bờn nhận tặng cho, bờn thuờ mua, bờn nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng đƣợc cụng chứng đụ́i với giao dịch về nhà ở giữa cỏ nhõn với cỏ nhõn hoặc đó giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đụ́i với giao dịch về nhà ở mà một bờn là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trƣờng hợp nhận thừa kế nhà ở.
3.2 Nụ̣i dung các giao dịch vờ̀ nhà ở:
i) Hỡnh thức giao dịch : Giao dịch vờ̀ nhà ở do các bờn trƣ̣c tiờ́p hoặc thụng qua ngƣời đại diợ̀n thỏa thuọ̃n xác lọ̃p, phải đƣợc lập thành văn bản phải cú chứng nhận của cụng chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện đụ́i với nhà ở tại đụ thị, chứng thực của Uỷ ban nhõn dõn xó đụ́i với nhà ở tại nụng thụn, trừ cỏc trƣờng hợp sau đõy:
- Cỏ nhõn cho thuờ nhà ở dƣới sỏu thỏng;
- Bờn bỏn, bờn cho thuờ nhà ở là tổ chức cú chức năng kinh doanh nhà ở; - Thuờ mua nhà ở xó hội;
- Bờn tặng cho nhà ở là tổ chức.
Chỳ ý giao dịch về nhà ở thụng qua sàn giao dịch BĐS
ii) Giá giao dịch về nhà ở : Do các bờn thỏa thuọ̃n . Trƣờng hợp pháp luọ̃t có qui định vờ̀ khung giá mua bán nhà ở thỡ khụng đƣợc vƣợt quỏ khung giỏ đú ( Vớ dụ giao dịch nhà ở xó hội, bỏn nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc…)
iii) Mua bán nhà trả chọ̃m , trả dõ̀n : Do các bờn thỏa thuọ̃n trong hợp đụ̀ng . Thƣ̣c hiợ̀n phƣơng thƣ́c này cõ̀n lƣu ý :
- Trong thời gian trả chậm, trả dần, bờn mua nhà ở có thờ̉ đƣợc sử dụng nhà ở. - Bờn mua nhà ở chỉ đƣợc bỏn, tặng cho, đổi nhà ở cho ngƣời khỏc sau khi đó
trả đủ tiền cho bờn bỏn nhà ở, trừ trƣờng hợp cỏc bờn cú thoả thuận khỏc
iv) Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
Việc bỏn nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải cú sự đồng ý của tất cả cỏc chủ sở hữu bằng văn bản.
Trƣờng hợp cú chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khụng đồng ý bỏn thỡ cỏc chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khỏc cú quyền làm đơn yờu cầu Toà ỏn giải quyết theo quy định của phỏp luật. Cỏc chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung đƣợc quyền ƣu tiờn mua, nếu cỏc chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khụng mua thỡ nhà ở đú đƣợc bỏn cho ngƣời khỏc.
Trƣờng hợp cú chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng mặt mà đó đƣợc Toà ỏn tuyờn bụ́ mất tớch thỡ cỏc chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cũn lại đƣợc quyền bỏn nhà ở đú; phần giỏ trị quyền sở hữu nhà ở của ngƣời mất tớch đƣợc xử lý theo quy định của phỏp luật dõn sự.
Trong trƣờng hợp cú chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bỏn phần quyền sở hữu nhà ở của mỡnh thỡ cỏc chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khỏc đƣợc quyền ƣu tiờn mua; trong thời hạn ba thỏng (kể từ ngày nhận đƣợc thụng bỏo ); nờ́u khụng cú chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thỡ phần quyền đú đƣợc bỏn cho ngƣời khỏc.
v) Mua bán nhà ở đang cho thuờ
Chủ sở hữu bỏn nhà ở đang cho thuờ thỡ phải thụng bỏo cho bờn thuờ nhà ở biết ; bờn thuờ nhà ở đƣợc quyền ƣu tiờn mua nếu khụng cú chỗ ở khỏc và đó thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với bờn cho thuờ , trừ trƣờng hợp nhà ở thuộc sở hữu của cỏ nhõn và nhà ở thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn một thỏng, kể từ ngày bờn thuờ nhà ở nhận đƣợc thụng bỏo mà khụng mua thỡ chủ sở hữu nhà ở đƣợc quyền bỏn nhà ở đú cho ngƣời khỏc.
vi) Mua trước nhà ở
Đõy là quyờ̀n ƣu tiờn mua nhà của Nhà nƣớc . Khi cỏc bờn đó ký kết hợp đồng mua bỏn nhà ở nhƣng Nhà nƣớc cú nhu cầu mua nhà ở đú để sử dụng vào lợi ớch quụ́c gia, lợi ớch cụng cộng thỡ Chủ tịch Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh ra quyết định mua trƣớc nhà ở đú. Giỏ cả, điều kiện và thể thức thanh toỏn đƣợc thực hiện theo thoả thuận trong
hợp đồng mua bỏn nhà ở mà cỏc bờn đó ký kết. Nhà nƣớc bồi thƣờng thiệt hại cho cỏc bờn (nếu cú). Hợp đồng mua bỏn nhà ở do cỏc bờn đó ký kết khụng cũn giỏ trị phỏp lý
vii) Cho thuờ nhà ở
viii) Thuờ mua nhà ở xã hụ̣i
Thuờ mua nhà ở xó hội là việc ngƣời thuờ nhà ở đƣợc cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền cụng nhận quyền sở hữu đụ́i với nhà ở đang thuờ sau khi đó hoàn thành nghĩa vụ của ngƣời thuờ trong một thời gian quy định.
Việc thuờ mua nhà ở xó hội phải thụng qua hợp đồng đƣợc ký kết giữa đơn vị đƣợc giao quản lý quỹ nhà ở xó hội với ngƣời đƣợc thuờ mua.
Kết thỳc thời hạn thuờ mua theo hợp đồng, ngƣời thuờ mua nhà ở xó hội phải làm thủ tục để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Phƣơng thƣ́c này cõ̀n chú ý nhƣ sau :
Trong thời gian chƣa đƣợc cṍp giṍy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Ngƣời thuờ mua nhà ở xó hội khụng đƣợc chuyển nhƣợng quyền thuờ mua dƣới bất kỳ hỡnh thức nào. Trƣờng hợp khụng cũn nhu cầu thuờ mua thỡ phải giao lại nhà ở đú cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xó hội . và đơn vị này phải hoàn lại sụ́ tiền 20% giỏ trị hợp đồng mà ngƣời thuờ mua nhà ở xó hội đó trả lần đầu.
- Nếu ngƣời thuờ mua nhà ở xó hội chuyển nhƣợng quyền thuờ mua cho ngƣời khỏc thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xó hội đƣợc quyền thu hồi nhà ở mà khụng phải hoàn trả sụ́ tiền ngƣời thuờ mua nhà ở xó hội đó trả lần đầu.
Trƣờng hợp ngƣời thuờ mua nhà ở xó hội chết thỡ giải quyết nhƣ sau:
a) Nếu cú ngƣời thừa kế hợp phỏp đó cựng sinh sụ́ng tại nhà ở đú thỡ ngƣời thừa kế hợp phỏp đú đƣợc tiếp tục thuờ mua nhà ở;
b) Nếu cú ngƣời thừa kế hợp phỏp nhƣng khụng cựng sinh sụ́ng tại nhà ở đú mà ngƣời thuờ mua nhà ở xó hội đó thực hiện đƣợc 2/3 thời hạn thuờ mua thỡ ngƣời thừa kế hợp phỏp đƣợc thanh toỏn hết sụ́ tiền tƣơng ứng với một phần ba thời hạn thuờ mua cũn lại và đƣợc cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ;
c) Nếu cú ngƣời thừa kế hợp phỏp nhƣng khụng thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này thỡ ngƣời thừa kế hợp phỏp đú đƣợc đơn vị quản lý quỹ nhà ở xó
hội hoàn trả 20% sụ́ tiền ngƣời thuờ mua nhà ở xó hội đó nộp lần đầu cú tớnh lói suất theo quy định của Ngõn hàng nhà nƣớc;
d) Nếu khụng cú ngƣời thừa kế hợp phỏp thỡ đơn vị quản lý quỹ nhà ở xó hội cú trỏch nhiệm quản lý nhà ở đú
ix) Tặng cho nhà ở x) Đổi nhà ở
xi) Thừa kờ́ nhà ở
xii) Thờ́ chṍp, cho mượn, cho ở nhờ,
4. Quyờ̀n sở hƣ̃u nhà ở của Tụ̉ chƣ́c cá nhõn nƣớc ngoài , ngƣời Viợ̀t nam định cƣ ở nƣớc ngoài sở hữu nhà ở tại VN. ở nƣớc ngoài sở hữu nhà ở tại VN.
4.1 Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức , cỏ nhõn nước ngoài ( Điờ̀u 125
Luọ̃t Nhà ở, Điờ̀u 70 Nghị Định 71/CP )
Tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam thụng qua hỡnh thức đầu tƣ xõy dựng nhà ở để cho thuờ hoặc đƣợc mua căn hộ chung cƣ trong dự ỏn phỏt triển nhà ở thƣơng mại.
Tụ̉ chƣ́c, cỏ nhõn nƣớc ngoài đầu tƣ xõy dựng nhà ở để cho thuờ đƣợc cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất đụ́i với nhà ở đú. Thời hạn đƣợc sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tƣ và đƣợc ghi rừ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất.
Trƣờng hợp đầu tƣ xõy dựng nhà ở để bỏn thỡ Nhà nƣớc khụng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho chủ đầu tƣ. Sau khi hoàn thành việc xõy dựng nhà ở, chủ đầu tƣ đƣợc quyền bỏn nhà ở này cho tổ chức, cỏ nhõn thuộc diện đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, phỏp luật về kinh doanh bất động sản và Nghị định 71/CP .
Chủ đầu tƣ cú trỏch nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho ngƣời mua trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho ngƣời mua nhà, trừ trƣờng hợp ngƣời mua nhà tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Trỡnh tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài đƣợc thực hiện theo
quy định của phỏp luật vờ̀ cṍp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất