1. Cỏc hỡnh thức kinh doanh nhà ở :
- Đầu tƣ xõy dựng nhà ở để kinh doanh - Cho thuờ nhà ơ.
- Mua bỏn nhà ở
- Nhận QSDĐ để xõy dựng nhà ở, để bỏn hoặc cho thuờ. - Thuờ mua nhà ơ.
- Đầu tƣ xõy dựng kết cấu hạ tầng theo qui hoạch xõy dựng nhà ở để chuyển nhƣơng quyền sử dụng đất.
- Dịch vụ mua bỏn cho thuờ nhà ở.
2. Kinh doanh nhà ở thƣơng mại:
2.1 Khỏi niệm nhà ở thương mại :
Nhà ở thƣơng mại là nhà ở do tổ chức, cỏ nhõn thuộc cỏc thành phần kinh tế đầu tƣ xõy dựng để bỏn, cho thuờ theo nhu cầu và cơ chế thị trƣờng .
Nhà ở thƣơng mại đƣợc phỏt triển theo dự ỏn phỏt t riển nhà ở thƣơng mại
2 . 2 Chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở thương mại (Điều 12 N g h ị Đ ị n h 7 1 / C P)
Chủ đầu tƣ dự ỏn phỏt triển nhà ở thƣơng mại (chủ đầu tƣ dự ỏn phỏt triển khu nhà ở và chủ đầu tƣ dự ỏn phỏt triển nhà ở độc lập) bao gồm:
a) Doanh nghiệp trong nƣớc đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp;
b) Doanh nghiệp cú 100% vụ́n đầu tƣ nƣớc ngoài, doanh nghiệp liờn doanh với nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; doanh nghiệp của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài hoạt động đầu tƣ tại Việt Nam theo quy định của Luọ̃t Đõ̀u tƣ; c) Hợp tỏc xó đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Hợp tỏc xó. * Điều kiện để đƣợc đăng ký làm chủ đầu tƣ dự ỏn phỏt triển nhà ở thƣơng mại: a) Phải cú đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tƣ
cú hoạt động đầu tƣ bất động sản và cú đủ vụ́n phỏp định theo quy định của phỏp luật Việt Nam;
b) Cú vụ́n đầu tƣ thuộc sở hữu của mỡnh để thực hiện dự ỏn khụng thấp hơn 15% tổng mức đầu tƣ của dự ỏn cú quy mụ sử dụng đất dƣới 20 ha,
khụng thấp hơn 20% tổng mức đầu tƣ của dự ỏn cú quy mụ sử dụng đất từ 20 ha trở lờn.
2.3 Lựa chọn chủ đầu t- dự án phát triển nhà ở th-ơng mại (Điều 13 NĐ71/CP)
Việc lựa chọn chủ đầu t- dự án phát triển nhà ở th-ơng mại đ-ợc thực hiện theo nguyờn tắc cụng bụ́ cụng khai cỏc khu đất dành để phỏt triển nhà ở thƣơng mại trờn phạm vi địa bàn để cỏc tổ chức cỏ nhõn thuộc cỏc thành phần kinh tế biết để tham gia
đăng ký đảm nhận chủđầu tƣ Dự ỏn.
Việc lựa họn đƣợc thụng qua các hình thức sau đây:
a) Đấu thầu lựa chọn chủ đầu t- dự án phát triển nhà ở th-ơng mại tại khu vực ch-a thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này;
b) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Chỉ định chủ đầu t- đụ́i với các tr-ờng hợp:
- Một khu đất để phát triển nhà ở th-ơng mại nh-ng trong thời hạn quy định ( 30 Ngày ) chỉ có một nhà đầu t- có đủ các điều kiện quy định đăng ký làm chủ đầu t-;
- Nhà đầu t- có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ các điều kiện quy định về chủ thểđầu tƣ và có văn bản đăng ký làm chủ đầu t-;
- Thuộc tr-ờng hợp quy định tại khoản 5 điều 73 của Nghị định 71/CP Đối với tr-ờng hợp đ-ợc lựa chọn làm chủ đầu t- dự án phát triển nhà ở không phải thông qua hình thức đấu thầu theo quy định thì chủ đầu t- phải làm thủ tục đề nghị chấp thuận đầu t- và tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 7 của Nghị định 71
2.4 Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở thương mại (Điều 15, 16 Nghị Định 71) 16 Nghị Định 71)
Quyền của chủ đầu tƣ dự ỏn nhà ở thƣơng mại :
1. Đƣợc yờu cầu cơ quan cú thẩm quyền cung cấp cỏc thụng tin phục vụ thực hiện dự ỏn phỏt triển nhà ở thƣơng mại.
2. Đƣợc thực hiện cỏc quyền của ngƣời sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về đất đai. Đụ́i với chủ đầu tƣ cấp I thỡ đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đó cú cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tƣ cấp II để đầu tƣ xõy dựng nhà ở theo đỳng quy định của Nghị định này.
4. Đƣợc hƣởng chớnh sỏch ƣu đói theo quy định của phỏp luật.
5. Đƣợc bỏn, cho thuờ nhà ở và cỏc cụng trỡnh xõy dựng trong phạm vi dự ỏn theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và phỏp luật về kinh doanh bất động sản, trừ cỏc cụng trỡnh hạ tầng phải chuyển giao theo quyết định của cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền.
6. Đƣợc thực hiện cỏc quyền khỏc theo quy định của phỏp luật.
Nghĩa vụ của chủ đầu tƣdự ỏn phỏt triển nhà ở thƣơng mại
1. Tổ chức lập, thẩm định, phờ duyệt dự ỏn phỏt triển nhà ở và thực hiện việc xõy dựng nhà ở theo đỳng quy định của Luật Nhà ở , Nghị định này và cỏc văn bản quy phạm phỏp luật cú liờn quan do cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền ban hành ; triển khai thực hiện dự ỏn đỳng tiờ́n đụ̣ và nội dung dƣ̣ án đó đƣợc phờ duyệt hoặc cho phộp bổ sung.
2. Cụng khai cỏc thụng tin liờn quan đến dự ỏn phỏt triển nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở sau khi cú quyết định phờ duyệt dƣ̣ án.
3. Huy động vụ́n để xõy dựng nhà ở theo đỳng quy định tại Điều 9 và Điều 60 của Nghị định này.
4. Trƣờng hợp tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài đầu tƣ xõy dựng nhà ở để cho thuờ theo Giấy chứng nhận đầu tƣ do cơ quan cú thẩm quyền của Việt Nam cấp và theo nội dung dự ỏn phỏt triển nhà ở đó đƣợc phờ duyệt thỡ chủ đầu tƣ khụng đƣợc bỏn nhà ở đú.
Trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ cấp I thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tƣ cấp II thỡ chỉ đƣợc ký hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sau khi đó cú cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật tƣơng ứng với nội dung và tiến độ của dự ỏn đó đƣợc phờ duyệt.
5. Đụ́i với những dự ỏn phỏt triển nhà ở tại cỏc thành phụ́, thị xó hoặc cỏc khu đụ thị mới đƣợc quy hoạch phỏt triển thành thành phụ́, thị xó thỡ chủ đầu tƣ khụng đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hỡnh thức bỏn nền chƣa xõy dựng nhà ở cho cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn mà chủ đầu tƣ phải thực hiện xõy dựng nhà ở để bỏn theo quy định của Nghị định này; đụ́i với những trƣờng hợp khỏc thỡ thực hiện theo quy định của phỏp luật về đất đai.
6. Dành diện tớch đất xõy dựng nhà ở đó đầu tƣ xõy dựng hệ thụ́ng hạ tầng kỹ thuật trong cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở thƣơng mại, khu đụ thị mới để xõy dựng nhà ở xó hội theo quy định tại khoản 2 Điều 32 của Nghị định này.
7. Làm thủ tục để cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sƣ̉ dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất đụ́i với trƣờng hợp nhà ở đƣợc xõy dựng để bỏn và bàn giao cỏc giấy tờ cú liờn quan đến nhà ở cho bờn mua trong thời gian tụ́i đa là 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho ngƣời mua, trừ trƣờng hợp bờn mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Trong trƣờng hợp đƣợc phộp xõy dựng nhà ở trờn đất thuờ của Nhà nƣớc để bỏn cho cỏc đụ́i tƣợng là tổ chức, cỏ nhõn trong nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc diện đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam thỡ phải làm thủ tục để cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền cụng nhận quyền sử dụng đất ở ổn định lõu dài cho ngƣời mua và chủ đầu tƣ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc theo quy định của phỏp luật.
8. Bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 74 của Luật Nhà ở và của Nghị định này.
9. Bảo trỡ quỹ nhà ở cho thuờ thuộc quyền sở hữu của mỡnh (nếu cú) và cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội chƣa chuyển giao hoặc khụng phải chuyển giao trong phạm vi dự ỏn theo quy định của phỏp luật.
10. Tổ chức thực hiện cỏc hoạt động dịch vụ quản lý sử dụng nhà ở, hệ thụ́ng hạ tầng kỹ thuật và cỏc dịch vụ khỏc cú liờn quan trong phạm vi dự ỏn theo quy định của phỏp luật; quản lý vận hành cỏc cụng trỡnh đó đƣa vào khai thỏc theo nhiệm vụ đƣợc giao hoặc khi chƣa chuyển giao cho cỏc tổ chức dịch vụ cụng ớch hoặc tổ chức quản lý chuyờn ngành.
11. Tổ chức quản lý an ninh trật tự khu vực dự ỏn đó đƣa vào khai thỏc sử dụng và kinh doanh khi chƣa chuyển giao việc quản lý hành chớnh cho chớnh quyền địa phƣơng.
12. Chủ trỡ thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ theo quy định của Luật Nhà ở và quy định về quản lý việc sử dụng nhà chung cƣ do Bộ Xõy dựng ban hành.
13. Thực hiện cỏc quy định tại Điều 10 và Điều 11 của Nghị định này.
14. Thực hiện cỏc nghĩa vụ tài chớnh và cỏc nghĩa vụ khỏc theo quy định của Nghị định này và phỏp luật cú liờn quan.
2.5 Huy động vốn phỏt triển nhà ở thương mại :
Cỏc hỡnh thức huy động vốn :
* Đối với chủ đầu tƣ dự ỏn phỏt triển khu nhà ở, dự ỏn khu đụ thị mới (chủ đầu tƣ cấp I)