CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.5. Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu
Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam. Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2019 là rất cần thiết góp phần nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm nói riêng, thành phố Hà Nội và cả nước nói chung. Tôi xin cam đoan rằng chưa có ai nhận học vị sau đại học trên địa bàn nghiên cứu về lĩnh vực: Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2019.
CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là kết quả các giao dịch bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020. Bao gồm: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu được tiến hành đánh giá trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm;
- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ năm 2017 đến hết năm 2020;
- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu được tiến hành trong phạm vi các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội và chi nhánh quận Bắc Từ Liêm.
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
2.2.1. Thời gian nghiên cứu
- Thời gian: từ tháng 5/2020 đến tháng 9/2021
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu
Nghiên cứu tiến hành trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm thành Hà Nội và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của quận Bắc Từ liêm
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội; - Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai
2.3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020
- Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Đánh giá tình hình tặng cho QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Đánh giá tình hình thừa kế QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Đánh giá tình hình thế chấp QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.3.3. Đánh giá các hoạt động giao dịch về QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua ý kiến người dân và cán bộ; gắn liền với đất thông qua ý kiến người dân và cán bộ;
2.3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản lý các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các thông tin liên quan đến quá trình nghiên cứu của đề tài gồm: Tư liệu tại các cơ quan quản lý. Tư liệu, số liệu có sẵn từ các cơ quan nhà nước, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng NN & PTNT, chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, phòng Thống kê, UBND quận Bắc Từ Liêm. Bao gồm: Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý đất đai, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác chuyển quyền sử dụng đất; các kết quả giao dịch đảm bảo bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong giai đoạn 2017 -2020.
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Tiến hành điều tra, phỏng vấn thu thập số liệu, thông tin về ý kiến và sự hiểu biết của người dân, cán bộ quản lý về giao dịch đảm bảo bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liện với đất trên địa bàn quân Bắc Từ Liêm.
- Các nội dung nghiên cứu chung sẽ nghiên cứu trên quy mô quận.
- Đối với các nội dung phỏng vấn và nghiên cứu sâu sẽ chọn phường trên địa bàn quận để đánh giá việc thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất. Tiêu chí chọn phường
như sau:
+ Phường Cổ Nhuế 1 (đại diện cho khu vực trung tâm hành chính, kinh tế - xã hội, nơi có mật độ dân số đông, giá trị đất lớn).
+ Phường Phú Diễn (đại diện cho khu vực có mật độ dân số ít, giá trị đất thấp). + Phường Minh Khai (đại diện cho khu vực nằm trong quy hoạch phát triển đô thị mạnh).
Lựa chọn 2 ngân hàng và 1 Quỹ tín dụng (Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh quận Bắc Từ Liêm, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng chi nhánh quận Bắc Từ Liêm, Quỹ tín dụng nhân dân phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội) để điều tra, đánh giá các hoạt động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các ngân hàng, quỹ tín dụng này là các tổ chức tín dụng có nhiều hộ gia đình, cá nhân nhất đã thực hiện giao dịch bảo đảm và đã đăng ký giao dịch tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Bắc Từ Liêm.
2.4.3. Điều tra thu thập số liệu sơ cấp
- Điều tra ngẫu nhiêu các hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Bắc Từ Liêm bằng phiếu điều tra in sẵn. Các tiêu chí điều tra gồm các thông tin liên quan về các hoạt động giao dịch đất đai, thủ tục hành chính, trách nhiệm, thái độ phục vụ của cán bộ chuyên môn,....; các thông tin khác về cầm cố, đặt cọc. Tổng số phiếu điều tra là 150 phiếu tại 3 phường nghiên cứu (50 phiếu/phường).
- Phỏng vấn 30 cán bộ ngân hàng làm công tác tín dụng đã thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảo tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bắc Từ Liêm thay cho người vay tiền thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Các cán bộ tín dụng được phỏng vấn tại 02 ngân hàng và 01 Quỹ tín dụng nhân dân có nhiều nhất số người dân đến vay tiền (mỗi ngân hàng và Quỹ tín dụng phỏng vấn 10 cán bộ). Các nội dung phỏng vấn gồm mức tiền ngân hàng cho vay (theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà); căn cứ cho vay; sự đơn giản, phức tạp của thủ đăng ký thế chấp; nên hay không nên đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Bắc Từ Liêm.
Phương pháp điều tra: được thực hiện theo bộ phiếu hỏi có sẵn đối với từng nhóm đối tượng bằng cách phỏng vấn trực tiếp.
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu
Các số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel 2010. Trên cơ sở đó tổng hợp theo từng nội dung và thể hiện kết quả ở dạng bảng biểu.
2.4.5. Phương pháp so sánh
Trên cơ sở số liệu tổng hợp tình hình thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội tiến hành so sánh các hoạt động giao dịch bảo đảm để làm rõ sự phát triển của hoạt động này qua từng năm trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm.
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội
3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên *. Vị trí địa lý
Bắc Từ Liêm là một quận mới được thành lập tách ra từ huyện Từ Liêm trước đây của thành phố Hà Nội, trên cơ sở toàn bộ diện tích và dân số của các xã: Thượng Cát, Liên Mạc, Tây Tựu, Thụy Phương, Minh Khai, Phú Diễn, Đông Ngạc, Xuân Đỉnh, Cổ Nhuế; 9,30 ha diện tích tự nhiên của xã Xuân Phương; 98,90 ha diện tích tự nhiên và 10.126 nhân khẩu của thị trấn Cầu Diễn (phần phía Bắc Quốc lộ 32) thuộc quận Từ Liêm cũ.
Quận Bắc Từ Liêm hiện có 13 phường: Cổ Nhuế 1, Cổ Nhuế 2, Đông Ngạc, Đức Thắng, Liên Mạc, Minh Khai, Phú Diễn, Phúc Diễn, Tây Tựu, Thượng Cát, Thụy Phương, Xuân Đỉnh, Xuân Tảo.
Quận có quy mô diện tích 4.335,34 ha, có địa giới hành chính như sau: - Phía Bắc giáp quận Đông Anh;
- Phía Nam giáp quận Bắc Từ Liêm;
- Phía Đông giáp quận Cầu Giấy, quận Tây Hồ; - Phía Tây giáp quận Hoài Đức, quận Đan Phượng.
*. Về địa hình, địa mạo
Quận nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, có địa hình tương đối bằng phẳng và màu mỡ, có nhiều sông hồ chảy qua. Địa hình nghiêng theo hướng Tây Bắc - Đông Nam, cao độ trung bình 6,0m - 6,5m; khu vực có địa hình cao nhất tập trung ở phía Bắc dọc theo sông Hồng, cao từ 8m - 11m; khu vực có địa hình thấp nhất là những ô trũng, hồ, đầm và vùng phía Nam của Quận.
Đây là khu vực có nền địa chất khá ổn định. Tuy nhiên, đất đai phần lớn là đất phù sa mới nên cường độ chịu tải của đất kém, khi đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đòi hỏi phải đầu tư xử lý nền móng.
*. Về khí hậu
Quận nằm trong khu vực khí hậu chung của thành phố, chịu ảnh hưởng của chế độ gió mùa nhiệt đới nóng ẩm, mưa nhiều. Một năm có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau; nhiệt độ trung bình năm vào khoảng 24oC; lượng mưa trung bình năm là 1.600mm - 1.800mm; độ ẩm không khí cao, trung bình khoảng 82%.
*. Về thủy văn
Trên địa bàn Quận có hệ thống sông ngòi tương đối dày đặc, chịu sự ảnh hưởng của chế độ thủy văn sông Hồng, sông Nhuệ và sông Pheo, đây là ba tuyến thoát nước chủ yếu của Quận. Ngoài ra Quận còn có nhiều hồ tự nhiên là nguồn dự trữ nước ngọt quan trọng vào mùa khô.
* Về tài nguyên đất
Đất đai của Quận được hình thành từ quá trình bồi lắng phù sa của sông Hồng, bao gồm 5 loại chính: Đất phù sa sông Hồng được bồi đắp hàng năm (Phb); đất phù sa sông Hồng không được bồi hàng năm, không glây, không loang lổ (Ph); đất phù sa không được bồi hàng năm, có tầng loang lổ (Ph1); đất phù sa sông Hồng
không được bồi hàng năm có tầng glây (Phg); đất phù sa sông Hồng không được bồi hàng năm, úng nước (Phn). Đất đai của Quận đều có nguồn gốc phù sa, hàm lượng các chất dinh dưỡng trong đất khá cao phù hợp với nhiều loại cây trồng, thuận lợi cho phát triển đa dạng hoá nông nghiệp với nhiều sản phẩm có ưu thế phục vụ đô thị.
* Về tài nguyên nước
Nguồn nước mặt: Nguồn tài nguyên nước mặt của Quận khá phong phú, được cung cấp bởi sông Hồng, sông Nhuệ, sông Đăm, sông Cầu Ngà... Đây là các đường dẫn tải và tiêu nước quan trọng trong sản xuất cũng như cung cấp cho nhu cầu sinh hoạt của dân cư. Bên cạnh đó hệ thống ao hồ tự nhiên và lượng mưa hàng năm cũng là nguồn cung cấp nước cho nhu cầu sử dụng của Quận.
Nguồn nước ngầm: Nguồn nước ngầm khá dồi dào, gồm 3 tầng: Tầng 1: có độ sâu trung bình 13,5m, nước có độ nhạt mềm đến hơi cứng, chứa Bicacbonatcanxi, có hàm lượng sắt cao hơn tiêu chuẩn cho phép từ 0,42-0,93 mg/l; tầng 2: có độ sâu trung bình 12,4 m, nước có thành phần Bicacbonatnatri, hàm lượng sắt từ 2,16-17,25 mg/l; tầng 3: có độ sâu trung bình 40 - 50m, nguồn nước dồi dào, sử dụng để khai thác với quy mô công nghiệp. Tổng độ khoáng hóa từ 0,25 - 0,65g/l, thành phần hóa học chủ yếu là Cacbonat – Clorua – Natri – Canxi. Hàm lượng sắt từ 0,42 – 47,4 mg/l; Hàm lượng Mangan từ 0,028 – 0,075 mg/l; Hàm Lượng NH4 từ 0,1 – 1,45 mg/l.
* Về tài nguyên khoáng sản
Tài nguyên khoáng sản chủ yếu phân bố trên địa bàn Quận là cát và sỏi với khối lượng khá lớn, có thể khai thác cho nhu cầu xây dựng. Tuy nhiên, việc khai thác này cần phải cẩn trọng để tránh gây xáo động đến dòng chảy và gây ra nguy cơ về lở bờ, sụt đê. Ngoài ra, Quận còn có một số ít khối lượng than bùn non phân bố ở những khu hồ, đầm. Khối lượng này hiện không còn nhiều và không có giá trị kinh tế cao.
* Về tài nguyên nhân văn
Quận Bắc Từ Liêm là mảnh đất văn hiến, giàu bản sắc dân tộc, người dân trong Quận có truyền thống cần cù, sáng tạo trong lao động, yêu nước và cách
mạng. Trong thời kỳ xây dựng và phát triển đất nước dưới sự lãnh đạo của các cấp Ủy, Đảng, chính quyền, toàn Đảng, toàn quân và toàn dân Quận đã phát huy truyền thống đoàn kết, ý chí tự lực tự cường, khắc phục mọi khó khăn nên đã đạt được những thành tựu quan trọng về kinh tế, văn hóa và giữ vững an ninh, trật tự an toàn xã hội. Ngày nay, phát huy những lợi thế có sẵn, Đảng bộ và nhân dân quận Bắc Từ Liêm luôn vững vàng đi lên để thực hiện thành công sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đây vừa là mục tiêu, vừa là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đổi mới, hội nhập và phát triển.
3.1.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
* Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Cùng với việc phát triển kinh tế chung của thành phố Hà Nội, trong năm qua kinh tế của Quận đã có bước chuyển biến tích cực, đạt được những thành tựu quan trọng về nhiều mặt, mức đầu tư hạ tầng cơ sở được nâng cao, hệ thống giao thông, thuỷ lợi, các trường học, bệnh viện, công trình văn hoá... được củng cố và phát triển; đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân không ngừng được cải thiện.
Tình hình kinh tế trên địa bàn Quận nhìn chung giữ ổn định và hoàn thành kế hoạch đề ra. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế vẫn đạt được mức tăng so với năm trước. Tổng giá trị sản xuất chung các ngành năm 2019 đạt 15.132 tỷ đồng, tăng