CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ĐoanHùng,
3.2.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ quản lý và
và người dân
3.2.3.1. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ quản lý
Bảng 3.10. Một số ý kiến của cán bộ tổ chức đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá trên địa bàn huyện Đoan Hùng
TT Ý kiến của cán bộ tổ chức đấu giá Số
phiếu
Tỷ lệ (%)
1
Trình tự thủ tục, quy trình đấu giá có thay đổi kể từ khi
Luật đấtđai 2013 có hiệu lực hay không ? 20 100,00
- Có 19 95,00
- Không 1 5,00
2
Việc xây dựng dự án đấu giá tại huyện Đoan Hùng căn
cứ vào yếu tố nào? 20 100,00
- Kế hoạch hàng năm 8 40,00
- Nhu cầu ở tại địa phương 10 50,00
- Khác 2 10,00
3
Khi xây dựng giá khởi điểm thì căn cứ vào yếu tố nào? 20 100,00
- Vị trí 11 55,00
- Cơ sở hạ tầng 4 20,00
- Giá thị trường 3 15,00
TT Ý kiến của cán bộ tổ chức đấu giá Số phiếu
Tỷ lệ (%)
4
Việc thực hiện đấu giá có thực hiện đúng quy chế hay
không ? 20 100,00
- Có 20 100,00
- Không 0 0,00
5
Thủ tục hành chính trong đấu giá quyền sử dụng đất như
thế nào? 20 100,00
- Phức tạp 0 0,00
- Bình thường 18 90,00
- Đơn giản 2 10,00
6
Ông (bà) có đánh giá gì về số tiền thu được từ đấu giá
quyền sử dụng đất so với giao đất có thu tiền ? 20 100,00
- Nhiều hơn 20 100,00
- Tương đương 0 0,00
- Ít hơn 0 0,00
77
Việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá vào phát triển hạ tầng
có được thực hiện hiệu quả không ? 20 100,00
- Hiệu quả 11 55,00
- Trung bình 9 45,00
- Kém hiệu quả 0 0,00
8
Giá khởi điểm trong phương án đấu giá quyền sử dụng
đất đã phù hợp với thị trường chưa ? 20 100,00
- Phù hợp 20 100,00
- Chưa phù hợp 0 0,00
9
Mức độ thực hiện thủ tục giao đất theo hình thức đấu giá
như thế nào ? 20 100,00
- Nhanh gọn 11 55,00
- Bình thường 9 45,00
- Phức tạp 0 0,00
10
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính có được thực hiện đúng hạn hay không ?
20 100,00
- Có 20 100,00
Qua bảng 3.10 cho thấy, có (95%) cán bộ cho rằng trình tự thủ tục, quy trình đấu giá có thay đổi sau khi Luật Đất đai 2013, bên cạnh đó còn một số ý kiến cho rằng trong năm đầu quyết định mới được ban hành thì một số dự án vẫn thực hiện theo quy định cũ do kế hoạch dự án được phê duyệt trước khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực. Việc xây dựng dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng được cán bộ tổ chức đấu giá cho nhiều ý kiến khác nhau như căn cứ kế hoạch hàng năm chiếm (40%), nhu cầu của địa phương (50%) và ý kiến khác (10%), điều này sẽ giúp huyện quản lý và sử dụng hợp lý quỹ đất cho phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại các vướng mắc như: không hoàn thành được phương án đấu giá quyền sử dụng đất, một số dự án do chưa giải phóng mặt bằng, việc bồi thường đất cho người dân còn khó khăn và không tổ chức đấu giá được ở một số dự án do người dân không có nhu cầu về đất, vị trí thửa đất không thuận lợi.
Về căn cứ xây dựng giá khởi điểm các cán bộ tổ chức đấu giá cho rằng căn cứ chủ yếu vào vị trí khu đấu giá chiếm tỷ lệ cao nhất (55%); ngoài ra còn có các ý kiến khác giá khởi điểm còn phụ thuộc vào giá Nhà nước quy định và yếu tố an ninh của khu đất đó. Việc thực hiện đấu giá của hội đồng được đánh giá thực hiện (100%) theo quy chế đấu giá của huyện và tỉnh Phú Thọ.
Kết quả tại bảng 3.10 cũng cho thấy: (100%) cán bộ đều cho ý kiến số tiền thu được từ đấu giá QSDĐ nhiều hơn so với số tiền thu được khi giao đất thu tiền sử dụng đất theo hình thức thông thường. Việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá vào phát triển hạ tầng cũng được thực hiện có hiệu quả chiếm với tỷ lệ (55%), cán bộ đánh giá sử dụng đạt kết quả trung bình (45%), điều này cho thấy hiệu quả kinh tế đối với Nhà nước thông qua đấu giá QSDĐ là một kết quả đạt được rõ ràng, được công nhận. Nguồn tiền sử dụng đất được đầu tư cho phát triển hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, tạo bộ mặt khang trang, đồng bộ cho huyện và nâng cao đời sống cho nhân dân.
Khi đánh giá về giá khởi điểm so với giá thị trường(100%) cán bộ được điều tra cho rằng giá khởi điểm đấu giá đã phù hợp với giá thị trường. Giá thị trường và đấu giá QSDĐ là một trong những căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS. Nếu đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành thường xuyên, liên tục sẽ giúp huyện
thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng thị trấn, xã trong những khoảng thời gian nhất định.
Về mức độ thực hiện thủ thủ tục giao đất theo hình thức đấu giá, có (55%) tỷ lệ đánh giá thủ tục được thực hiện nhanh gọn hơn so với hình thức giao đất khác. Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều cán bộ thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “xin - cho”, đây là cơ hội làm gia tăng tham nhũng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Cán bộ tổ chức đấu giá cũng cho rằng (100%) người sử dụng đất sau khi nộp nghĩa vụ tài chính đều được cấp giấy chứng nhận QSDĐ được thực hiện theo đúng thời hạn quy định.
Qua phiếu điều tra cho thấy một số ý kiến cá nhân của cán bộ đóng góp để công tác đấu giá QSD đất được thực hiện hiệu quả hơn như: cần chú trọng hơn xây dựng cơ sở hạ tầng nơi đấu giá để thu hút được nhiều người tham giá đấu giá hơn, tuyên truyền cho người dân hiểu được quy trình đấu giá nhiều hơn để người dân hiểu được tránh tình trạng lúng túng khi tham gia phiên đấu giá...
Những con số thu thập được từ phiếu điều tra cho 20 cán bộ trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tuy có mang tính chất khách quan, song cũng cho thấy qua công tác đấu giá QSDĐ là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế, góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất.
3.2.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân
Người dân mua đất theo hình thức đấu giá sẽ có những lợi ích sau:
- Đất được đưa ra đấu giá đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước đảm bảo tính pháp lý của lô đất, đảm bảo đất sử dụng hợp pháp đầy đủ giấy tờ, công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá đơn giản, nhanh gọn hơn. Trong khi đó nếu mua đất ngoài thị trường tự do, người mua phải tốn công tìm hiểu tính pháp lý lô đất, các thủ tục liên quan mất nhiều thời gian hơn so với mua đất theo hình thức đấu giá.
- Đấu giá QSDĐ ở được tiến hành công khai; thời gian niêm yết, thông báo công khai trên 30 ngày trước khi đưa ra đấu giá. Người có nhu cầu mua đất có thời gian nghiên cứu hồ sơ, lựa chọn lô đất muốn mua, hay tham khảo giá thị trường gần khu đất đưa ra đấu giá để có quyết định chính xác khi nộp hồ sơ tham gia đấu giá. Như vậy, người tham gia đấu giá chủ động trả giá trong phiên đấu giá, thông thường họ sẽ đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất thông thường theo thị trường.
-Đấu giá QSDĐ ở thực chất là bán đấu giá chuyển nhượng QSDĐ, trong đó Nhà nước tham gia giao dịch trực tiếp, đóng vai trò một bên đối tác. Người trúng đấu không phải mất thêm phí chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ khi làm giấy chứng nhận QSDĐ hay bất cứ các loại thuế khác, kể cả phí môi giới. Giá đất đưa ra đấu giá đã bao gồm các loại thuế liên quan khác.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài đã thu thập ý kiến người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở tại các phiên đấu giá đã tham gia về các vấn đề như: tiền đặt cọc, giá khởi điểm, giá trúng đấu, bước giá, mức độ hài lòng, tính pháp lý…Với tổng số phiếu điều tra là 50 phiếu, được tổng hợp trong bảng 3.11 như sau:
Bảng 3.11. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá trên địa bàn huyện Đoan Hùng
TT Ý kiến người tham gia đấu giá Số
phiếu
Tỷ lệ (%)
1
Cách tìm kiếm về nguồn thông tin về Đấu giá QSD đất thông
qua từ đâu? 50 100,00
- Qua bạn bè, họ hàng 9 18,00
- Qua các trung tâm môi giới nhà đất 27 54,00
- Qua phương tiện thông tin đại chúng 13 26,00
- Qua cơ quan quản lý Nhà đất 1 2,00
- Qua kênh thông tin khác 0 0,00
2
Nguồn tài chính để đầu tư vào bất động sản? 50 100,00
- Vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng 14 28,00
- Nguồn vốn của gia đình, họ hàng 22 44,00
- Nguồn vốn thu nhập của chủ đầu tư (Hộ gia đình) 12 24,00
- Nguồn khác 2 4,00
3
Giá đất đưa ra đấu giá có phù hợp với thu nhập thực tế của
người dân không ? 50 100,00
TT Ý kiến người tham gia đấu giá Số phiếu Tỷ lệ (%) - Phù hợp 18 62,00 - Không phù hợp 15 30,00 4
Mục đích mua đất của ông (bà) là gì? 50 100,00
-Để ở 34 68,00
- Để đầu cơ (Đợi giá tăng và bán đi) 9 18,00
- Sản xuất kinh doanh 6 12,00
- Mục đích khác 1 2,00
5
Các thửa đất đấu giá được phân lô như vậy đã hợp lý chưa ? 50 100,00
- Hợp lý 37 74,00
- Chưa hợp lý 13 26,00
6
Giao dịch BĐS ở huyện Đoan Hùng như thế nào? 50 100,00
- Rất thuận tiện, nhanh chóng 19 38,00
-Tạm được 22 44,00
-Kém 9 18,00
7
Môi trường khu vực được đưa ra đấu giá như thế nào ? 50 100,00
- Sạch sẽ 27 54,00
-Tạm được 14 28,00
- Bụi bẩn 9 18,00
8
Theo ông (bà) việc tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng những lô đất này có công bằng, dân chủ và công khai
không ? 50 100,00
- Có 41 82,00
- Không 9 18,00
9
Giá trúng đấu giá so với giá thị trường như thế nào ? 50 100,00
- Cao hơn 0 0,00
- Ngang nhau 1 2,00
- Thấp hơn 49 98,00
10
Ông (bà) cho biết hạ tầng kỹ thuật nhà ở ở huyện Đoan Hùng ra
sao ? 50 100,00
- Tốt 23 50,00
- Tạm được 18 32,00
- Không tốt 9 18,00
11 Ông (bà) có đơn thư, kiến nghị gì về phiên đấu giá không ? 50 100,00
- Có 0 0,00
- Không 50 100,00
(Nguồn: Từ phiếu điều tra)
Qua bảng 3.11 cho thấy, ý kiến của người tham gia phiên bán đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn huyện Đoan Hùng nguồn thông tin về Đấu giá QSD đất hầu như thông qua các trung tâm môi giới nhà đất chiếm tỷ lệ (54%); nguồn tài chính để đầu tư vào
bất động sản chủ yếu từ gia đình, họ hàng, các lô đất được đưa ra đấu giá có giá phù hợp với túi tiền của người dân, đa số phiếu ý kiến người tham gia đấu giá QSD đất mua đất là để ở, các lô được đưa ra đấu giá QSD đất được phân bố như vậy theo ý kiến của người tham gia phiên đấu giá là hợp lý chiếm tỷ lệ cao nhất (74%), thị trường giao dịch BĐS trên địa bàn huyện Đoan Hùng được đánh giá là tạm được chiếm tỷ lệ cao nhất; môi trường khu vực được đưa ra đấu giá sạch sẽ và đa số người tham gia phiên đấu giá hài lòng về việc tổ chức công tác đấu giá QSD đất công bằng, dân chủ, công khai, tuy nhiên một bộ phận nhỏ không hài lòng về phiên bán đấu giá khi được hỏi (18%). Nguyên nhân số người tham gia đấu giá hài lòng về kết quả đấu giá do họ mua được đất theo hình thức đấu giá với giá trúng đấu họ nghĩ thấp hơn giá thị trường (98%), người dân được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tư vấn đầy đủ trước khi tham gia đấu giá; một bộ phận không hài lòng về phiên đấu giá do họ không mua được lô đất đăng ký tham gia đấu giá do các lô đất có nhiều người nộp hồ sơ đấu giá tạo ra tính cạnh tranh trong phiên bán đấu giá.
Những con số thu thập được từ phiếu điều tra người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tuy có mang tính chủ quan của người tham gia đấu giá, song cũng cho thấy công tác đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn huyện Đoan Hùng được đa số người dân tham gia cảm thấy hài lòng.