3.3.1. Những ưu điểm của quản lý nhà nước về đất đai ở thành phố Hưng Yên
Công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai ở thành phố Hƣng Yên trong những năm qua có nhiều chuyển biến tích cực, góp phần phát triển kinh tế xã hội của thành phố, nền kinh tế thành phố Hƣng Yên đạt tốc độ tăng trƣởng kinh tế cao và thành phố Hƣng Yên có quy mô kinh tế đứng đầu trong cả tỉnh.
Trong những năm gần đây, chính sách, pháp luật về đất đai đã ngày càng đƣợc hoàn thiện; các quyền của ngƣời sử dụng đất đƣợc mở rộng và đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm... Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai đƣợc ban hành kịp thời, tạo hành lang pháp lý khá hoàn chỉnh, cơ bản phù hợp với thực tế, đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Nhờ có sự quản lý tốt của Nhà nƣớc về đất đai, việc sử dụng đất cũng mang lại nhiều kết quả khả quan với nhiều công trình dự án lớn đƣợc đầu tƣ, thực hiện đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Nhiều dự án xây dựng trƣờng học, trung tâm văn hóa - thể dục thể thao, dự án mở rộng, nâng cấp các tuyến đƣờng, các công trình chỉnh trang vỉa hè đƣợc thực hiện. Ngoài ra, để đáp ứng tốc độ phát triển của đô thị, thành phố đã dành phần lớn quỹ đất để gia tăng các công trình xây dựng, cải tạo giao thông và khu dân cƣ, đặc biệt thành phố đã đầu tƣ xây mới khu vui chơi miễn phí dành cho ngƣời dân, góp phần nâng cao chất lƣợng sống của ngƣời dân.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngày càng đƣợc chú trọng, xác định quy hoạch sử dụng đất có vai trò phân bổ quỹ đất trong quá trình phát triển kinh tế; làm căn cứ để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Việc lập quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiệu quả đã giúp cho nhân dân thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất một cách chủ động, đúng pháp luật. Ngƣời nông dân thực sự yên tâm tập trung nguồn lực đầu tƣ khai thác ruộng đất, tích cực chuyển đổi đất cho nhau để đầu tƣ xây dựng cánh đồng có thu nhập cao. Hàng năm sản xuất nông nghiệp đã tạo ra một khối lƣợng nông sản lớn đáp ứng nhu cầu tiêu dùng xã hội và nguyên liệu cho ngành công nghiệp chế
biến. Thực hiện đa dạng hoá các loại cây trồng đồng thời đƣa các giống cây có năng suất, sản lƣợng cao vào sản xuất để tăng hệ số gieo trồng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thu nhập cho ngƣời dân.
Bên cạnh đó, thành phố Hƣng Yên cũng đã vận dụng linh hoạt về cơ chế giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất nhằm tạo môi trƣờng thuận lợi để thu hút các nhà đầu tƣ vào thành phố; đa số các dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thời gian qua đều triển khai đầu tƣ có hiệu quả, chủ đầu tƣ triển khai đảm bảo theo tiến độ và các hạng mục đầu tƣ thực hiện nhƣ cam kết. Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 đã khắc phục đƣợc tình trạng thu hồi đất tràn lan nhƣ trƣớc đây; sàng lọc đƣợc các nhà đầu tƣ có năng lực bảo đảm đƣa đất vào sử dụng, không để đất đai lãng phí bỏ hoang.
Công tác cấp Giấy chứng nhận và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đƣợc đẩy mạnh và đạt kết quả tốt, đã góp phần nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận. Tính đến nay, tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận lần đầu đạt trên 96% tổng diện tích các loại đất cần cấp. Bên cạnh đó, toàn thành phố đang tập trung rà soát, thống kê, tổng hợp và phân loại các trƣờng hợp còn tồn đọng chƣa cấp đƣợc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục cấp Giấy chứng nhận bảo đảm quyền lợi cho ngƣời sử dụng đất và góp phần quản lý chặt chẽ quỹ đất. Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cũng đã và đang đƣợc toàn Ngành nỗ lực thực thiện, với việc tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, xây dựng công cụ để vận hành giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai.
Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đƣợc thực hiện nghiêm túc có hiệu quả. Thành phố chú trọng giải quyết dứt điểm những vụ việc mới phát sinh từ cơ sở; triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án “Tăng cƣờng công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về khiếu nại, tố cáo ở xã, phƣờng, thị trấn trên địa bàn tỉnh Hƣng Yên giai đoạn 2016 - 2018”. Cùng với tăng cƣờng đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ làm công tác tiếp dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo, thành phố Hƣng Yên đã quan tâm nâng cao trách nhiệm ngƣời đứng đầu;
chấn chỉnh, tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc trên các lĩnh vực, nhất là trong lĩnh vực đất đai, đảm bảo công khai, minh bạch, thực hiện tốt quy chế dân chủ ở cơ sở, đặc biệt chú trọng đến công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, giải quyết kịp thời các quyền lợi chính đáng của ngƣời dân có đất bị thu hồi.
3.3.2. Những hạn chế của quản lý nhà nước về đất đai ở thành phố Hưng Yên
Công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại thành phố Hƣng Yên bên cạnh những thành tựu nêu trên còn tồn tại một số hạn chế cơ bản sau:
Việc thi hành, thực hiện các văn bản pháp luật đất đai nhiều khi còn chậm, chƣa sát thực tế. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chƣa đƣợc thực hiện thƣờng xuyên sâu rộng. Một số cán bộ địa chính chƣa thực hiện tốt nhiệm vụ của mình dẫn đến nảy sinh nhiều tiêu cực trong quá trình quản lý và sử dụng đất
Thực hiện cải cách hành chính, tiếp nhận hồ sơ, giải quyết các thủ tục giao dịch về đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai còn chậm, việc luân chuyển hồ sơ giữa Văn phòng đăng ký đất đai với Chi cục thuế và phòng Tài nguyên và Môi trƣờng xử lý còn chậm, nhất là hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất liên quan đến xác định nguồn gốc, nghĩa vụ tài chính.
Vai trò quản lý của các cấp chính quyền phƣờng, xã theo quy định phân cấp chƣa rõ ràng. Không ít trƣờng hợp cơ quan quản lý đất đai không thể xử lý dứt điểm các phát sinh trong quan hệ sử dụng đất của các thành phần kinh tế. Một số xã còn để hộ dân sử dụng sai mục đích, lấn chiếm đất, xây dựng các công trình trái phép trên đất nông nghiệp và trên đất hành lang giao thông nhƣ phƣờng: Hiến Nam, Hồng Châu, Lam Sơn.
Cơ chế thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ giữa tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài vẫn còn tạo ra sự bất bình đẳng không chỉ về kinh tế mà cả trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất; việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vẫn là một trong những vấn đề vƣớng mắc ở nhiều xã, phƣờng trong thành phố, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tƣ, chƣa tạo đƣợc sự đồng thuận giữa ngƣời sử dụng đất, nhà đầu tƣ và chính quyền địa phƣơng.
Việc thực hiện các quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ thực hiện thiếu sự thống nhất giữa các dự án thu hồi đất để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng với các dự án thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội; các quy định bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ đối với ngƣời bị thu hồi đất còn thiếu ổn định và có sự khác nhau giữa các địa phƣơng đã gây nên sự mất công bằng đối với ngƣời sử dụng đất.
Hê ̣ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiê ̣n nay còn mang tính thủ công , thƣ̣c hiê ̣n thiếu th ống nhất ở các địa phƣơng . Công tác đăng ký , cấp giấy chƣ́ng nhâ ̣n quyền sƣ̉ du ̣ng đất , quyền sở hƣ̃u nhà ở và tài sản gắn liền với đất châ ̣m chƣa theo kịp tiến độ đo đạc lập bản đồ đi ̣a chính, do đó ha ̣n chế hiê ̣u quả đầu tƣ đo vẽ bản đồ. Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số lƣợng và kém về chất lƣợng, không đƣợc cập nhật thƣờng xuyên, chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu quản lý đất đai và thị trƣờng bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Tỉnh Hƣng Yên khi thực hiện dự án VLAP đã hoàn thành nghiệm thu và thanh lý gói thầu “Tích hợp cơ sở dữ liệu địa chính cho tỉnh Hƣng Yên” cho 05 huyện và 105 xã, phƣờng, thị trấn các huyện: Khoái Châu, Tiên Lữ, Phù Cừ, Kim Động, Yên Mỹ và Thành phố Hƣng Yên. Tuy nhiên việc thực hiện giao dịch điện tử tại thành phố Hƣng Yên chƣa đƣợc thực hiện; hệ thống hạ tầng cơ sở thông tin, trang thiết bị chƣa đƣợc đầu tƣ đầy đủ; trình độ cán bộ chƣa đáp ứng yêu cầu để vận hành giao dịch điện tử. Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chậm, không đạt đƣợc mục tiêu đề ra đã ảnh hƣởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trƣờng bất động sản.
Công tác đi ̣nh giá đất chƣa đáp ƣ́ng đƣợc yêu cầu giá quy đi ̣nh sát giá thi ̣ trƣờng; hiê ̣n nay giá đất do Nhà nƣớc quy định vẫn chỉ bằng từ 30% tới 60% giá đất chuyển nhƣợng thực tế. Chƣa tổ chƣ́ c đƣợc hệ thống theo dõi giá đất trên thị trƣờng để làm cơ sở định giá đất phù hợp. Công tác thẩm định giá đất còn một số hạn chế, đội ngũ cán bộ định giá đất chƣa đƣợc đào tạo cơ bản, hoạt động còn mang tính kiêm nhiệm, nghiệp dƣ. Nhiều khi việc xác định giá đất cụ thể còn mang tính hình thức, áp đặt chủ quan, chƣa xác định một cách khoa học.
Sự phát triển của thị trƣờng quyền sử dụng đất đôi khi còn mang tính tƣ̣ phát, bị các yếu tố đầu cơ chi phối , tạo nên những biến động thị trƣờng một cách cực đoan, đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công nghiệp và những nơi mà sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đang diễn ra mạnh mẽ. Tại khu vực nông thôn, thị trƣờng quyền sử dụng đất chƣa phát huy đƣợc hết tiềm năng.
Nguồn thu từ đất đai chƣa tƣơng xứng với tiềm năng quỹ đất. Chính sách thuế và phí trong lĩnh vực quản lý đất đai chƣa điều tiết hợp lý nguồn thu từ đất vào ngân sách nhà nƣớc; chƣa trở thành công cụ quản lý thị trƣờng, chống đầu cơ về đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Mặc dù tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quản lý và sử dụng đất đai tuy có giảm nhƣng lại diễn biến phức tạp. Các vi phạm pháp luật về đất đai, đặc biệt tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai vẫn còn diễn ra ở nhiều địa phƣơng nhƣng một số vụ việc chƣa đƣợc thanh tra, phát hiện và xử lý kịp thời. Những hành vi vi phạm về lĩnh vực đất đai, xây dựng của một số doanh nghiệp chƣa bị xử lý nghiêm, dẫn đến nhiều dƣ luận trái chiều ảnh hƣởng đến hiệu quả, hiệu lực trong công tác quản lý nhà nƣớc, cũng nhƣ công tác giải tỏa những công trình xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp trong giai đoạn tiếp theo. Công tác thanh tra, kiểm tra còn mang nặng tính hình thức, việc xử lý sai phạm sau thanh tra, kiểm tra còn chậm mà cụ thể là việc phát hiện tham nhũng trong đất đai trên địa bàn rất ít, một số vụ việc sau khi phát hiện chậm đƣợc xử lý. Công tác xây dựng kế hoạch thanh tra, kiểm tra chƣa sát với thực tế và yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai; các đoàn thanh tra, kiểm tra chậm triển khai theo kế hoạch đã đƣợc duyệt; việc ban hành kết luận thanh tra một số đợt còn chậm; một số trƣờng hợp thanh tra không đúng đối tƣợng.
Đội ngũ cán bộ công chức tuy nhiều nhƣng vẫn chƣa đủ để thực hiện tốt công tác quản lý tại địa bàn. Hơn nữa số lƣợng cán bộ không đƣợc đào tạo đúng chuyên ngành và chƣa đủ trình độ còn nhiều nên thành phố vẫn gặp khó khăn trong công tác quản lý bồi dƣỡng cán bộ. Phần lớn cán bộ, công chức còn thiếu kỹ năng hòa giải khi tiến hành đối thoại với nhân dân. Chế độ khen thƣởng chƣa là động lực, khích lệ cán bộ công chức nâng cao trách nhiệm của mình.
Trong thời gian tới, để quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, thành phố cần tiếp tục phát huy các nhân tố tích cực đồng thời hạn chế các nhân tố tiêu cực đảm bảo đƣa công tác quản lý và sử dụng đất vào về nếp, phục vụ tốt cho sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc, đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý nhà nƣớc về đất đai.
3.3.3. Nguyên nhân những hạn chế của quản lý nhà nước về đất đai ở thành
phố Hưng Yên
Một là, do lịch sử để lại trong quá trình xây dựng đất nƣớc, quá trình quản lý và sử dụng đất đai đặc biệt do chế độ công hữu hóa đất đai trƣớc đây, từ đất tập thể hợp tác xã đất đai đƣợc giao về cho các hộ dân nhiều hơn để sản xuất. Quá trình lịch sử đó để lại những khó khăn trong việc phân bổ lại, tái cơ cấu các chính sách sở hữu và sử dụng đất đai.
Hệ thống văn bản liên quan đến lĩnh vực đất đai còn nhiều điểm chƣa thống nhất, chƣa nhất quán với các bộ luật khác, điều này gây khó khăn cho các địa phƣơng trong việc triển khai và thực thi pháp luật về đất đai, ví dụ nhƣ:
Luật Đất đai năm 2013 và Luật Doanh nghiệp năm 2014 vẫn còn chƣa thống nhất về tài sản góp vốn của doanh nghiệp là giá trị quyền sử dụng đất hay quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 và Bộ Luật dân sự cũng còn nhiều điểm chƣa khớp nhau. Ngoài những điểm còn chƣa quy định đầy đủ và rõ ràng trong Luật Đất đai năm 2013 để phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự, nhƣ: vấn đề đối với thời điểm hiệu lực giao dịch, thời điểm chuyển quyền, thời điểm phát sinh hiệu lực công khai, quyền đối với bất động sản liền kề, quyền bề mặt, quyền hƣởng dụng, chủ thể giao dịch trong trƣờng hợp hộ gia đình tham gia giao dịch dân sự, thì hai văn bản pháp luật này còn mâu thuẫn nhau ở vấn đề chuyển nhƣợng, cho tặng hoặc thừa kế đối với quyền sử dụng đất trồng lúa.
Luật Đất đai năm 2013 với Luật Đầu tƣ năm 2014 và Luật Đấu thầu năm 2013 chƣa thống nhất đƣợc với việc đầu tƣ dự án, thì đất dự án sẽ đƣợc giao cho nhà đầu tƣ thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn chủ đầu tƣ. Bên cạnh đó, Luật Đất đai và Luật Đầu tƣ cũng có những mâu thuẫn về thời hạn thu
hồi Giấy chứng nhận đầu tƣ và thời hạn thu hồi đất. Theo quy định giữa các luật này, có thể hiểu là khi dự án bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tƣ thì vẫn chƣa bị thu hồi đất. Điều này gây nhiều khó khăn cho các cơ quan thực thi pháp luật.
Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật về đất đai cũng có những