5. Kết cấu luận văn
3.3. Thực trạng quản lý Nhà nƣớc đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh
3.3.2. Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai trên địa bàn thành phố
thành phố Vinh
3.3.2.1. Quản lý, điều tiết cung cầu trên thị trường đất đai
Cung và cầu là hai yếu tố chủ yếu của thị trường đất đai, nhận thức được điều này cùng với việc cung cầu đang mất cân đối giả tạo, UBND thành phố Vinh cùng với các cơ quan quản lý chuyên môn đã xác định: phải tăng khả năng cung cấp HHBĐS cho thị trường, nhất là đất đai cho nhu cầu ở và sản xuất - kinh doanh để chủ động bình ổn thị trường theo quy định cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện các chính sách xã hội.
Cung về đất đai được hiểu là một khối lượng đất sẵn sàng đưa ra giao dịch trên thị trường tại một thời điểm nào đó với mức giá giới hạn nhất định. Từ đây, UBND thành phố đã thực hiện đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện nhanh các phương án đền bù giải phóng mặt bằng để có "đất sạch" cho các dự án đầu tư kinh doanh BĐS cũng như sản xuất - kinh doanh khác.
UBND thành phố Vinh xác định: trong công tác giao đất phải thực hiện đấu giá nhằm sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hợp lý và hiệu quả hơn; trong việc cho thuê đất phải thực hiện các thủ tục đơn giản, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tổ chức, cá nhận được giao đất. Trên cơ sở các quy định của UBND Tỉnh về giao đất, đấu giá đất, UBND Thành phố đã chỉ đạo các phòng, đơn vị phải công khai các thủ tục, đơn giản, tạo điều kiện rộng rãi cho các chủ thể tham gia. UBND Thành phố đã phối hợp với các công ty đấu giá, được UBND Tỉnh cho phép thành lập và hoạt động trên địa bàn, để làm đầu mối thực hiện việc này. Nguồn thu từ đất tăng dần trong từng năm, tập trung khai thác quỹ đất tại các phường xã có quỹ đất có thể chuyển mục đích sang đất ở lớn như Trung Đô, Hưng Lộc, Hưng Đông, Nghi Ân, Nghi Kim, Vinh Tân, … để tăng nguồn thu từ tiền sử dụng đất.
Từ năm 2009 đến nay đã giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức được 380 trường hợp với tổng diện tích 520 ha. Phần lớn các tổ chức được giao đất, thuê đất đều nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, thực hiện đúng cam kết.
- Về đấu giá đất ở: đã thực hiện với tổng diện tích trên 10ha, tổng số tiền thu được khoảng là 663 tỷ đồng.
Việc đấu giá đất ở chủ yếu thực hiên tại các khu đô thị, khu vực nông thôn chỉ thực hiện ở khu vực có đường giao thông chính, các khu quy hoạch có quy mô nhỏ, chưa được đầu tư hạ tầng đồng bộ, tỷ lệ đưa đất vào sử dụng thấp.
- Đấu giá đất cho sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ: từ trước tới nay việc bán đấu giá đất làm mặt bằng cơ sở sản xuất kinh doanh để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn chưa thực hiện được.
Thực trạng cung cầu ở thành phố Vinh hiện nay cho thấy: trong khi nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu đất mặt bằng kinh doanh của khu vực tư nhân rất lớn nhưng chưa đáp ứng kịp, thì cung về mặt bằng ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp nhà nước lại dư thừa, vượt xa nhu cầu. Điều quan tâm hơn là những BĐS này (mà cung vượt cầu) thường được hình thành từ nguồn vốn ngân sách hoặc được ưu đãi, hỗ trợ. Như vậy, là có tình trạng bao cấp một phần cho các chủ thể này làm cho TTBĐS thêm mất cân đối và lành mạnh về cung cầu. Do đó, UBND Thành phố cần kiến nghị UBND Tỉnh xác định cần xóa bỏ triệt để bao cấp để cung cầu thị trường thật hơn và cân đối hơn (30, 31).
3.3.2.2. Các biện pháp hỗ trợ quan hệ giao dịch trên thị trường đất đai
Lĩnh vực BĐS hiện nay đang có sức thu hút rất lớn đối với giới kinh doanh, các nhà đầu tư và ngay cả những đối tượng "ăn theo" như "cò" môi giới, tư vấn… lý do là nguồn lợi thu được từ loại "hàng hóa đặc biệt" này là rất lớn.
Qua kết quả khảo sát, nghiên cứu TTBĐS thành phố Vinh từ các nguồn như: Đội thuế trước bạ, các trung tâm đấu giá, quảng cáo rao bán BĐS trên báo chí, cũng như hoạt động môi giới tự do của "cò" nhà đất,… cho thấy nhu cầu giao dịch BĐS hiện nay là vô cùng lớn cả ở dạng "bề nổi" lẫn dạng tiềm năng. Sau khi có những sự "cởi trói" bằng việc đổi mới khung pháp luật và chính sách đất đai, lĩnh vực BĐS có điều kiện đẩy nhanh và mở rộng giao dịch, mua bán, sang nhượng BĐS, đất đai trong đại đa số nhân dân.
Một trong những nhân tố thúc đẩy các quan hệ giao dịch trên TTBĐS là việc UBND Tỉnh đã ban hành các quy định về ưu đãi, hỗ trợ đầu tư. Các trung tâm tư vấn, giao dịch hoạt động đã góp phần tạo nên sự ổn định cho thị trường. Trong giao dịch, yêu cầu pháp lý luôn được đặt lên hàng đầu nhằm tránh các rủi ro, bất trắc cho các chủ thể. Qua đây, bước đầu đã giúp khách hàng giao dịch cũng như người dân hiểu biết các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, hoạt động xây dựng và chuyển nhượng BĐS. Các định chế hỗ trợ giao dịch này đã tạo điều kiện đảm bảo quyền lợi của người dân trong giao dịch, đồng thời làm tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước từ những hoạt động, giao dịch chính thức này của TTBĐS.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được sau một thời gian hoạt động, các định chế hỗ trợ giao dịch BĐS này cũng gặp không ít những khó khăn, hạn chế như sau:
- Không chủ động được trong vấn đề "cung" nhà ký gửi bán hoặc cho thuê.
- Không kiểm soát được đầu ra (giá cả, số lượng) với những căn nhà không ký gửi bán.
- Đội ngũ nhân viên còn mỏng, đào tạo chưa cơ bản, chưa đủ các kỹ năng chuyên môn.
- Quan hệ với khách hàng còn chưa gắn bó.
3.3.2.3. Điều tiết giá cả, quan hệ cạnh tranh trên thị trường đất đai
Giá cả BĐS hình thành trên cơ sở cung cầu và quy luật giá trị của HHBĐS. Nắm bắt được nguyên tắc cơ bản này, UBND Thành phố đã chủ động đề xuất có nhiều biện pháp tác động vào cung cầu và vào khung giá đất để điều tiết giá cả BĐS.
Góp ý để UBND Tỉnh sửa đổi và ban hành nhiều văn bản cho phép đẩy nhanh, mạnh thủ tục giao đất, thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đơn giản hóa các thủ tục cho các dự án nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh theo cơ chế "một cửa, một dấu". Điều này đã tạo cơ hội cho các doanh nghiệp giải quyết nhanh chóng được các mục đích sử dụng đất của mình và đã tạo ra nguồn cung ổn định
giúp bình ổn giá cả TTBĐS. Các văn bản quy định một số dự án phải dành một phần đất, nhà dự án (20%) để phục vụ cho nhu cầu chính sách (về nhà cho người thu nhập thấp) cũng đã góp một phần bình ổn giá cả cho TTBĐS.
Đặc biệt là việc điều chỉnh khung giá đất ở một số dự án đô thị làm tăng thêm nhiều giao dịch BĐS; khung giá này tạo ra cơ sở để các giao dịch BĐS sát thực hơn, gần giá thực tế hơn. Tác dụng của khung giá mới này đã trở thành chuẩn mực cho người mua, người bán. Nó đã "sát" hơn với thị trường và góp phần điều chỉnh giá TTBĐS. Khung giá đất mới là cơ sở để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm căn cứ trong đấu giá, đấu thầu khi giao đất và thuê đất kiểu mới hiện nay.
Trong quan hệ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp kinh doanh BĐS của các thành phần kinh tế, thành phố chủ trương khuyến khích tất cả các thành phần kinh tế tham gia kinh doanh để tạo nguồn cung dồi dào và giúp bình ổn thị trường.
3.3.2.4. Kiểm tra, kiểm soát hoạt động của trị trường đất đai
Công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất đai, nhà ở, quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng được thành phố rất quan tâm và chủ động giải quyết nhanh, mạnh. UBND tỉnh, cũng như thành phố Vinh coi đây là việc cần làm để tạo môi trường kinh doanh, đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư cũng như nhân dân trong lĩnh vực BĐS. Trong vài năm gần đây, UBND Tỉnh cũng như Thành phố rất quan tâm đến việc này, tuy nhiên việc xử lý vi phạm còn hạn chế vì thủ tục rườm rà, các chế tài chưa theo kịp thực tế và còn thiếu nhiều tính răn đe. Việc cưỡng chế trong công tác quản lý sử dụng nhà, đất gặp nhiều khó khăn, do phải tuân theo hệ thống pháp luật rất dàn trải, chưa rõ ràng, thậm chí trong thực hiện còn chưa có sự thống nhất cao từ Tỉnh xuống huyện, thành phố, thị xã, thậm chí đến các phường, xã.
Mặt khác, những hạn chế trong công tác thanh kiểm tra còn do lực lượng này hiện quá mỏng, chưa theo kịp tốc độ đô thị hóa và sự phát triển TTBĐS của địa bàn. Một số địa bàn sau khi có thanh tra, kiểm tra việc vi phạm nguyên tắc sử dụng nhà đất, vi phạm quy hoạch và vi phạm xây dựng.
Kết quả các đoàn thành tra đã kiến nghị thu hồi một số khu đất của các dự án dạng "quy hoạch treo" hoặc do thiếu các điều kiện về nguồn lực để thực hiện dự
án. Các dự án liên quan đến đất đai không triển khai hoặc chậm triển khai đều bị kiến nghị thu hồi và đưa vào quỹ đất khai thác phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Gắn với thanh tra, kiểm tra còn có việc tổ chức xử phạt và cưỡng chế. Tuy nhiên, công tác này tại thành phố Vinh những năm qua luôn gặp khó khăn về thủ tục, về lực lượng và còn một số điều vướng phải Nghị định 48/CP về hướng dẫn việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực này. Đặc biệt, việc xử phạt hành chính còn chậm cập nhật thực tế nên mức phạt thấp không tạo được tính răn đe cho xã hội; việc cưỡng chế thì gặp khó khăn lớn về lực lượng, thường các đoàn, tổ thanh tra, kiểm tra phải nhờ sự trợ giúp của công an địa phương, cảnh sát giao thông, lực lượng dân phòng và thanh niên xung kích mới cưỡng chế, giải tỏa được.
3.3.2.5. Tạo môi trường và điều kiện phát triển thị trường đất đai
Các cơ quan chức năng quản lý nhà nước của Tỉnh, cũng như của Thành phố những năm qua đã luôn tạo điều kiện về môi trường, thị trường cho các giao dịch nhà đất. Tuy nhiên, do hạn chế chung về cơ chế quản lý đất đai và BĐS của cả nước nên những cố gắng ấy đã trở thành manh mún, không đồng bộ và chưa tạo được nhiều hiệu quả.
Về môi trường pháp lý, theo chủ trương của UBND Tỉnh, UBND Thành phố đã đẩy mạnh chương trình cải cách hành chính trong các giao dịch về giao đất, cho thuê đất, đấu giá đất; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính để giảm thời gian trong các khâu sao lục hồ sơ nhà đất; xác nhận chứng từ nghĩa vụ tài chính; đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…
Về môi trường kinh doanh: đã mở rộng các chủ thể, đối tượng tham gia đầu tư, kinh doanh BĐS.
Về môi trường tài chính: Tỉnh đã có nhiều chính sách để hỗ trợ cho nguồn vốn vay cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS. Tỉnh đặc biệt ưu đãi cho các doanh nghiệp tham gia xây dựng, phát triển nhà cho người có thu nhập thấp qua các chính sách trong việc giao đất, thuê đất, vay vốn, giải quyết thủ tục hành chính, giấy phép,… vì vậy đã có rất nhiều dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, điều chỉnh
khung giá đất tại một số dự án do Thành phố trình để phù hợp và kích thích thị trường phát triển.
Về môi trường xã hội: UBND Thành phố triển khai mạnh chương trình xây dựng nông thôn mới tại các xã vùng ven; khuyến khích và phát động nhiều phong trào xây nhà tình nghĩa (cho đối tượng chính sách, có công với cách mạng), nhà tình thương, nhà đoàn kết cho các hộ nghèo (vận động các cơ quan, doanh nghiệp, nhà hảo tâm, cộng đồng làng xóm trên địa bàn thành phố). Do vậy, phong trào xóa đói giảm nghèo và xây dựng nhà chính sách đã thu được nhiều thành công, là một trong những địa phương làm "điểm" cho cả nước.