Nguồn dữ liệu: Trung tâm nghiên cứu, Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam
Cuộc khủng hoảng nổ ra, Việt Nam nhanh chóng có ứng xử mà điển hình là gói kích cầu 1 tỷ USD qua bù lãi suất. Gói hỗ trợ này là tác động chính đối với lãi
suất cho vay khá mềm trong năm 2009. Tuy nhiên, những năm sau đó lãi suất cho vay liên tục leo thang, đặc biệt là sự ngột ngạt năm 2011. Nửa cuối 2012 và đến 2013 lãi suất cho vay mới bắt đầu hạ nhiệt khi lạm phát được kiềm chế.
Hình 4. 4: Tăng trƣởng tín dụng và lạm phát.
Nguồn dữ liệu: Trung tâm nghiên cứu, Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam
Một “mặt bằng mới” - vùng trũng tăng trưởng tín dụng đang được thiết lập từ 2011, 2012 và triển vọng 2013. Một mặt nó gắn với định hướng điều hành chính sách tiền tệ tập trung kiềm chế lạm phát, mặt khác phản ánh trở ngại đã lớn dần từ nợ xấu.
4.1.1.2. Khủng hoảng nợ công, nợ xấu.
Hình 4. 5: Tăng trƣởng tín dụng và tỷ lệ nợ xấu
Phải gần ba năm sau khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra, khó khăn của hệ thống ngân hàng Việt Nam mới thực sự bộc lộ khi tỷ lệ nợ xấu bắt đầu tăng nhanh từ cuối 2010 đến đầu 2011. Từ 2012 đến nay, nợ xấu trở nên nhức nhối khi vượt xa ngưỡng 3% và hiện vẫn chưa cho thấy một sự dịu bớt rõ ràng và bền vững.
Hình 4. 6: Tỷ lệ doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ (đơn vị: %)
Nguồn: Xử lý dữ liệu từ khảo sát doanh nghiệp hàng năm của Tổng cục Thống kê
Là những đối tượng trực tiếp chịu ảnh hưởng, nhưng dường như tác động của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đối với cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam ban đầu khá mờ nhạt, xét ở mức độ kinh doanh thua lỗ.
Dữ liệu khảo sát hàng năm của Tổng cục Thống kê cho thấy, tình trạng thua lỗ của các doanh nghiệp chỉ thực sự tăng vọt từ năm 2011, đặc biệt là ở khối ngoài quốc doanh. Còn dữ liệu cập nhật gần nhất ở nguồn khác, theo báo cáo của Tổng cục Thuế, trong quý 1/2012 có đến 70% số doanh nghiệp báo cáo thua lỗ. Hiện chưa có các con số cập nhật mới, song có thể dự tính tình hình vẫn chưa có nhiều cải thiện cho đến nửa đầu năm nay.
4.1.2. Nhà nước tăng cường các biện pháp kích cầu, giải cứu TTBĐS.
4.1.2.1. Các giải pháp về cơ chế, chính sách
Trước tình hình kinh tế nước ta đang gặp khó khăn, các doanh nghiệp đều rơi vào tình trạng thiếu vốn, Chính phủ đã thông qua và chỉ đạo triển khai quyết liệt Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.
- Phê duyệt đề án xử lý nợ xấu và ban hành cơ chế chính sách mở rộng tín dụng cá nhân để kích cầu mua nhà ở; ban hành cơ chế, chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp khi chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang tái định cư, nhà ở cho thuê, thuê mua, trả chậm, nhà công vụ; xem xét phê duyệt đề án về một số cơ chế, chính sách nhà ở cho đối tượng hưởng lương trên địa bàn; đề nghị các bộ, ngành tiếp tục thực hiện quy định về giãn nộp tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 13 của Chính phủ; xem xét việc giảm thuế VAT đối với người mua lần đầu…
- Triển khai thực hiện các nhiệm vụ tại Chỉ thị 2196/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý TTBĐS; tiếp nhận và giải quyết kịp thời các kiến nghị của chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, BĐS.
- Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã GPMB nhưng chưa triển khai công trình nhà ở thì cho phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà ở xã hội phục vụ người nghèo, nhà ở cho công nhân, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong dự án để phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đối với các công trình nhà ở đã hoàn thành nhưng tồn kho không bán được do diện tích căn hộ quá lớn thì tùy theo từng khu vực, cho phép điều chỉnh cơ câu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân.
Song song với đó là các giải pháp về rà soát quy hoạch, rà soát dự án, loại bỏ một số dự án và cho chuyển đổi một số dự án sang nhà ở xã hội, một số dự án được thay đổi công năng sử dụng sang kinh doanh dịch vụ. Xa hơn là các giải pháp tài chính giải quyết nợ xấu nói chung và nợ xấu trong BĐS nói riêng; các giải pháp về đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, xây dựng và TTBĐS.
4.1.2.2. Các giải pháp tài chính
- Triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng để giúp vốn vay ưu đãi cho cả người có thu nhập thấp mua nhà ở và cho cả các doanh nghiệp BĐS có nhu cầu chuyển đổi dự án sang khu vực giá rẻ hoặc nhà ở xã hội.
- Về lãi suất, Chính phủ chỉ đạo kiên quyết đưa ra gói tín dụng lãi suất thấp cho đối tượng mua nhà xã hội. “lãi suất thấp, cộng với quỹ hỗ trợ của địa phương, cố gắng có mức lãi suất 4-5%/năm.
- Chính phủ yêu cầu ngân hàng xây dựng đề án tổng thể giải quyết nợ xấu, trong đó 70% là nợ BĐS. Thành lập doanh nghiệp mua lại nợ xấu, giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn hiện nay. Bên cạnh đó, Ngân hàng thương mại cũng phải tự cơ cấu lại nợ, thiết lập dự phòng rủi ro, tích cực xử lý tài sản thế chấp.
- Chính phủ đề nghị Ngân hàng giao quyền chủ động cho ngân hàng thương mại xem xét cho dự án hoàn thành, có đầu ra được vay tiếp.
4.2. Quan điểm định hƣớng về quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh
4.2.1. Quan điểm định hướng chung về phát triển Kinh tế - Xã hội của thành phố Vinh
Trong bối cảnh của nền kinh tế Việt Nam hiện nay, trên cơ sở Đề án xây dựng Thành phố Vinh trở thành trung tâm kinh tế - văn hóa của vùng Bắc Trung bộ đến năm 2020 theo tinh thần Nghị quyết 26-NQ/TW ngày 30/7/2013 của Bộ Chính trị và quy hoạch điều chỉnh chung Thành phố đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, tạo điều kiện để thu hút đầu tư và nhận được sự quan tâm nhiều hơn của Trung ương và của Tỉnh, Đảng bộ thành phố Vinh đã xây dựng mục tiêu phát triển kinh tế đến 2020 với các mục tiêu chính như sau:
a) Về phát triển kinh tế
Tốc độ tăng trưởng bình quân 5 năm giai đoạn 2015 – 2020: 10 - 11%. Cơ cấu kinh tế: CN – XD: 35%; Dịch vụ: 64%; Nông nghiê ̣p: 1%; Tổng mức đầu tư toàn xã hội đến năm 2020 đạt: 16.500 tỷ đồng; Thu ngân sách đến năm 2020 đạt 3.000 tỷ đồng /năm, phân cấp thành phố thu 2132 tỷ đồng (trong đó thu thường xuyên: 1732 tỷ đồng, thu cấp quyền sử dụng đất: 400 tỷ đồng). Nhịp độ tăng thu ngân sách bình quân giai đoạn 2015 – 2020: 13 - 14%. Thu nhập bình quân đầu người : 134 triê ̣u đồng (đến năm 2020). 100% các xã đạt chuẩn nông thôn mới.
b) Về phát triển xã hội
- Tốc độ tăng dân số tự nhiên ổn định ở mức khoảng 0,6%/năm, đến năm 2020 quy mô dân số khoảng 330.000 người;
- Giảm tỷ lệ hộ nghèo giảm dưới 0,6%. Phấn đấu đến năm 2020 tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt 70%; bình quân mỗi năm tạo việc làm cho trên 4.500 lượt lao động;
- Đến năm 2020 huy động 100% số trẻ em trong độ tuổi đi học; 95% trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở và trung học phổ thông đạt chuẩn quốc gia;
- Phấn đấu đến năm 2020 tỷ lệ trẻ dưới 5 tuổi suy dinh dưỡng ở mức dưới 7,5% ; 100% phường xã đạt chuẩn quốc gia về y tế.
c) Về bảo vệ môi trường
- Đến năm 2020 tỷ lệ cây xanh đô thị đạt 12,5m2/người. Từng bước cải thiện chất lượng môi trường, bảo đảm nguồn nước hợp vệ sinh cho dân cư trên địa bàn; phấn đấu 100% hộ gia đình được sử dụng nước sạch máy;
- Đến năm năm 2015, tỷ lệ thu gom chất thải rắn sinh hoạt đạt 100%; 100% nước thải, chất thải rắn từ các cơ sở y tế và 60% chất thải rắn công nghiệp được thu gom và xử lý.
4.2.2. Quan điểm định hướng về phát triển TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh Vinh
- Quy hoạch phát triển quỹ đất phải đảm bảo phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội lâu dài, bền vững, tiết kiệm quỹ đất, hạn chế chuyển đổi đất trồng 2 vụ lúa sử dụng sang mục đích khác. Ưu tiên bố trí đất cho phát triển công nghiệp, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng các khu kinh kế; phát triển du lịch và dịch vụ; phát triển dân cư, đặc biệt là khu vực đô thị.
- Tập trung phát triển quỹ đất gắn với các khu đô thị, khu kinh tế và những vùng có tiềm năng và lợi thế. Các khu đất được quy hoạch phục vụ cho việc đấu giá đất ở; đấu giá, giao đất có thu tiền sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất khu du lịch, phát triển thương mại, dịch vụ chỉ tập trung thực hiện ở những vùng có lợi thế vị trí, mặt bằng giá đất cao, nhằm đảm bảo nguyên tắc: trừ chi phí đầu tư, vẫn có lãi.
- Các khu đất quy hoạch để giao đất ở cho các đối tượng chính sách, cán bộ, công nhân viên chức và lực lượng vũ trang; cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất
kinh doanh, đất du lịch, phát triển thương mại, dịch vụ chỉ đầu tư hạ tầng với suất đầu tư tối thiểu nhưng phải đảm bảo tiêu chí về xây dựng nông thôn mới.
- Cải tạo, nâng cấp các khu dân cư cũ tại các khu vực đô thị và nông thôn theo hướng nâng cao chất lượng hạ tầng kỹ thuật đô thị, nâng cao mật độ xây dựng. Xây dựng các khu dân cư mới và khu đô thị hiện đại đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng sự gia tăng dân số đô thị trong tương lai, tại khu vực Vinh và Hưng Nguyên, Khu vực Cửa Lò, Khu vực Quán Hành - Khu kinh tế Đông Nam (29, 25, 33).
4.2.3. Quan điểm định hướng về quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh Vinh
a) Mục tiêu chung về quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh
Trong thời gian tới, thành phố Vinh xác định: phải xây dựng, xác lập và phát triển TTBĐS chính quy, có tổ chức trên địa bàn bao gồm cả thị trường mua bán chuyển nhượng, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp BĐS. Phải tiếp tục kiện toàn thị trường tài chính BĐS, thị trường dịch vụ hỗ trợ BĐS để tạo điều kiện thuận lợi cho TTBĐS phát triển.
Phát triển TTBĐS thành phố Vinh phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ. Chính sách tài chính, giá cả BĐS cũng phải phù hợp và ổn định trong từng thời kỳ, thường thời kỳ này nên là 10 - 15 năm. Phải thống nhất chế độ một giá trong lĩnh vực BĐS. Khung giá cả HHBĐS ban hành cần sát hợp với thị trường và được điều chỉnh, công bố thường kỳ.
b) Định hướng đổi mới và tăng cường quản lý nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh
Đổi mới và tăng cường công tác QLNN đối với TTBĐS là quá trình hết sức phức tạp, khó khăn, một phần, do thông tin của thị trường này thường bất đối xứng, không đầy đủ, thiếu chính xác, mặt khác, đất đai, BĐS có giá trị lớn nên đây cũng là vấn đề rất nhạy cảm về chính trị, xã hội. Chúng ta cần phải đổi mới công tác QLNN một cách linh hoạt, thích hợp với từng khu vực, từng giai đoạn nhất định; cần tập trung vào những nội dung trọng tâm, chủ yếu để mang lại hiệu quả từng bước.
Đổi mới và tăng cường công tác QLNN đối với TTBĐS cần tiếp cận theo hai hướng. Thứ nhất, đổi mới và tăng cường phương thức tác động, kiểm tra, kiểm soát sao cho có hiệu quả của Luật pháp và bộ máy QLNN đối với TTBĐS. Thứ hai, đó là đổi mới các yếu tố thuộc nội bộ nền hành chính Nhà nước nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của Nhà nước (thông qua việc "đột phá" vào khâu cải cách hành chính).
Trên cơ sở đó, thành phố Vinh xác định rõ mục tiêu cụ thể của việc đổi mới và tăng cường công tác QLNN đối với TTBĐS trong thời gian tới là:
- Phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai; khai thác sử dụng có hiệu quả các loại BĐS, đặc biệt là BĐS nhà đất và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế của thành phố.
- Tăng cường công tác QLNN về đất đai, kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý sử dụng đất theo quy hoạch, pháp luật và nguyên tắc quản lý đô thị. Hoàn thiện từng khâu trong cơ chế tổ chức hoạt động, kiểm soát và quản lý TTBĐS. Hình thành đồng bộ các loại thị trường đầu vào và đầu ra của thành phố cùng các thể chế vận động phù hợp với kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập quốc tế. Các cấp quản lý của thành phố phải chủ động đưa ra các biện pháp định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định TTBĐS khắc phục tình trạng tự phát, vô chính phủ, đầu cơ trái phép, ồ ạt vào BĐS.
- Kiến nghị Trung ương và UBND Tỉnh có cơ chế đặc thù cho Thành phố, hoàn thiện hệ thống văn bản, quyết định, chỉ thị hướng dẫn về chính sách tài chính BĐS gồm cả hai góc độ: với đất đai, nhà cửa và các giao dịch BĐS. Đây là điều kiện cần để có thể tăng cường hiệu lực và hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với TTBĐS. Tuy nhiên, cũng phải đào tạo và rèn luyện cán bộ thực hiện để họ có đủ năng lực và "đạo đức chức nghiệp" thực hiện các vai trò, chức năng của QLNN đối với TTBĐS.
- Có chính sách hỗ trợ về pháp lý thuận lợi để đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ, khuyến khích đầu tư kinh doanh, nâng
cao hiệu quả sử dụng đất đai, nhà ở; khuyến khích thu hút mọi nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển HHBĐS, đặc biệt là trong công tác xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
4.3. Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh phố Vinh
Mặc dù đã được công nhận là đô thị loại I nhưng vẫn là một đơn vị trực thuộc tỉnh Nghệ An. Do đó, để tăng cường công tác quản lý TTBĐS trên địa bàn, ngoài những cơ chế chính sách do Thành phố ban hành, cũng rất cần sự thay đổi, bổ sung, đối mới các giải pháp từ UBND tỉnh Nghệ An. Trong khuôn khổ nghiên cứu, đề tài đề xuất một số giải pháp như sau:
4.3.1. Các giải pháp đối với UBND tỉnh Nghệ An
4.3.1.1. Hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch, trung tâm giao dịch Bất động sản thống nhất trong toàn Tỉnh
Đây là vấn đề rất quan trọng để tạo ra TTBĐS chính quy và phát huy hiệu quả các nguồn lực đất đai, nhà ở. Sàn giao dịch BĐS là nơi thực hiện giao và cho thuê đất thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, bảo đảm công khai, đơn giản về