IV Đất có mặt nước ven biển (quan sát) 12,00 0,
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân.
* Hạn chế:
Quá trình cấp GCNQSDĐ tại huyện Diễn châu bên cạnh những thành tựu nêu trên còn tồn tại một số hạn chế cơ bản sau:
hồ sơ chuyển QSD đất liên quan đến xác định nguồn gốc, nghĩa vụ tài chính, cụ thể: Việc xác định của địa phương về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai và sự phù hợp với quy hoạch đất chậm. Việc luân chuyển hồ sơ giữa Văn phòng đăng ký cấp GCNQSDĐ với chi cục thuế xử lý còn chậm. Theo quy định thì hồ sơ xử lý tại chi cục thuế chỉ được 3 ngày nhưng trong thực tế còn có hồ sơ xử lý đến 7 ngày thậm chí có những hồ sơ kéo dài đến 10 ngày, do tại chi cục thuế chỉ có một cán bộ thẩm định trong lĩnh vực đất đai cho 39 xã, thị trấn.
- Mặc dù công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về đất đai đã được quan tâm nhưng việc thực hiện thì chưa sâu sát đến từng người dân cũng như mới tuyên truyền phổ biến về nội dung của luật chứ chưa hướng dẫn cụ thể cho người dân về các trình tự thủ tục. Do đó khi người dân đi làm thủ tục thì gặp nhiều khó khăn do không biết phải làm những thủ tục gì, ở đâu.
- Số lượng tồn đọng do cấp đất sai thẩm quyền chưa được xem xét để cấp GCNQSDĐ còn nhiều. Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước, chỉ có cơ quan có thẩm quyền như Sở TN & MT, UBND huyện được đứng ra cấp đất cho người dân. Tại huyện Diễn châu, tình trạng UBND xã cấp đất cho người dân không đúng thẩm quyền, không theo chủ trương chính sách pháp luật của nhà nước đã để lại một số lượng khá nhiều gây khó khăn trong việc cấp GCNQSDĐ. Chẳng hạn như theo quy định thì UBND xã không được cấp đất cho người dân nhưng để có ngân sách cho xây dựng các công trình đường xá, các cơ sở hạ tầng UBND xã vẫn cấp đất cho người dân. Trong quá trình thu tiền của dân thì nội dung hóa đơn thu tiền lại chuyển sang nội dung khác như thu tiền xây dựng quê hương, đền bù hoa lợi, phí trước bạ... Do đó để cấp được GCNQSDĐ cho người dân thì phải chờ cơ chế chính sách của UBND tỉnh cho từng đối tượng cụ thể tại địa phương.
khó đẩy nhanh tiến độ. Mặt khác công tác QLNN về đất đai thường gặp những khó khăn do việc quản lý trước đây để lại. Sự quản lý lỏng lẽo trước đây dẫn đến tình trạng lấn chiếm, tranh chấp làm cho công tác cấp GCNQSDĐ gặp không ít khó khăn.
- Một bộ phận người dân có thời điểm sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 trở về sau khi cấp GCNQSD đất phải nộp một khoản kinh phí bằng 1/2 giá trị lô đất ( theo khung giá của tỉnh ban hành hàng năm). Vì vậy mặc dù rất muốn được cấp GCNQSD đất nhưng chưa đủ điều kiện để thực hiện.
Đất đai là đối tượng luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. Bên cạnh đó, đòi hỏi nâng cao năng lực và trách nhiệm làm việc của cán bộ quản lý đất đai để hiệu quả sử dụng đất thu hồi tăng lên và giảm thiểu những ảnh hưởng không tốt đến dân
* Nguyên nhân:
Hệ thống văn bản liên quan đến lĩnh vực đất đai còn nhiều điểm chưa thống nhất, chưa nhất quán với các bộ luật khác, một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần, thậm chí nhiều văn bản vừa có hiệu lực đã lạc hậu so với thực tiễn... Đơn cử, việc xác định các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, điều 50, Luật Đất đai xác định các khoản tiền người sử dụng đã nộp có tương đương với tiền sử dụng đất hay không trước thời điểm Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành.
Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền của người sử dụng đất mà Luật đất đai 2003 đã ghi nhận. Tuy nhiên, Luật cũng quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, đồng thời đặt ra điều kiện
chứng quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể hiểu những trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trường hợp chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và không đủ các điều kiện để thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất. Trong khi đó, vẫn còn một bộ phận lớn dân cư sử dụng đất một cách chính đáng mà không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .
Hiện nay, nhu cầu tách đất ở các hộ dân diễn ra rất lớn, đặc biệt đối với những thửa đất được cấp sau ngày 18/12/1980 thì phải chuyển mục đích sử dụng đất làm tăng số lượng hồ sơ trong khi cán bộ xử lý hồ sơ không được tăng cường.
- Chưa được đầu tư đầy đủ về trang thiết bị, phương pháp đo đạc bằng phương pháp thủ công vì vậy sai số cao và khó khăn cho công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ
Trình độ cán bộ địa chính ở các xã và thị trấn còn hạn chế do chưa được đào tạo qua trường lớp và chủ yếu là kiêm nhiệm. Đến nay vẫn chưa có cán bộ đo đạc, thiết lập bản đồ ở các xã, thị trấn.
- Công tác hướng dẫn cho dân để cấp GCNQSDĐ tồn đọng, trích đo hồ sơ địa chính nhất là hồ sơ giải phóng mặt bằng xây dựng các dự án trên địa bàn còn chậm so với quy định, việc cập nhật chỉnh lý biến động chưa kịp thời.
- Trong giai đoạn đầu, huyện vẫn còn theo cách làm cũ là cấp giấy chứng nhận theo nhu cầu nên chờ người dân đến liên hệ lập thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận, chưa tập trung chỉ đạo, tuyên truyền đề người dân thực hiện đăng ký đất đai nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy nhất là tăng cường về nhân lực, tài chính cũng như giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện. Cán bộ thực hiện có tâm lý e ngại, né tránh trách nhiệm do lo sợ xảy ra sai sót trong quá trình giải quyết hồ sơ nên có nhiều trường hợp hồ sơ đơn
giản nhưng vẫn làm văn bản đề nghị cơ quan cấp trên hướng dẫn, trong khi thuộc thẩm quyền nghiên cứu giải quyết của cấp xã.
- Do nhân lực ở các xã và thị trấn còn mỏng nên mỗi xã chỉ có 01 cán bộ địa chính và phải kiêm nhiệm rất nhiều nhiệm vụ như giải phóng mặt bằng, chỉnh lý biến động, nông thôn mới, công tác dồn điền đổi thửa, giải quyết tranh chấp đất đai, lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho người dân, báo cáo thống kê kiểm kê hàng năm, lập bảng giá đất. Bên cạnh đó, một số địa phương thường xuyên luân chuyển hoặc thay đổi cán bộ nên hạn chế về kinh nghiệm, năng lực chuyên môn và không nắm bắt được tình hình thực tế ở địa phương, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, để thực hiện tốt các nhiệm vụ trên đòi hỏi cán bộ địa chính xã, thị trấn phải nỗ lực rất lớn trong việc nắm bắt tình hình thực tế địa phương, giải quyết công việc cũng như nâng cao trình độ chuyên môn.
- Ý thức người dân chưa quan tâm đến việc đề nghị cấp giấy chứng nhận, chưa nhận thức được đầy đủ về tầm quan trọng của GCNQSDĐ hoặc chưa có nhu cầu thực hiện các quyền sử dụng đất (thế chấp, vay vốn, chuyển quyền sử dụng đất…) nên chưa thực hiện kê khai, đăng ký cấp GCNQSDĐ. Mặt khác do tiền sử dụng đất mà người dân phải đóng quá cao, có nhiều trường hợp nhà, đất tạo lập sau ngày 15/10/1993 phải đóng tiền sử dụng đất hàng trăm triệu đồng trong khi người dân không đủ khả năng để đóng tiền sử dụng đất dẫn đến không thiết tha với việc lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
- Việc thi hành, thực hiện các văn bản pháp luật đất đai nhiều khi còn chậm, chưa sát thực tế. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chưa được thực hiện thường xuyên sâu rộng. Một số cán bộ địa chính chưa thực hiện tốt nhiệm vụ của mình dẫn đến nảy sinh nhiều tiêu cực trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Việc tuyên truyền pháp luật về đất đai chưa cụ thể đến từng đối tượng
hợp nào không được cấp GCNQSDĐ phải nêu cụ thể để người dân biết mình có thuộc đối tượng được cấp chứng nhận hay không. Tránh tình trạng người dân hoàn tất hồ sơ thủ tục cấp giấy chứng nhận đến khi nộp cho cơ quan chức năng mới biết mình không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận chờ bổ sung quy định mới.
- Hệ thống hồ sơ tài liệu vừa thiếu vừa biến động, đặc biệt các loại tài liệu sổ sách trước Luật Đất đai 2003 đã bị hư hỏng nặng và thất lạc nhiều, việc lập bản đồ địa chính bằng công nghệ số còn chậm. Bản đồ địa chính phải đảm bảo độ chính xác, tỷ lệ bản đồ thích hợp, thể hiện đầy đủ nội dung theo yêu cầu của công tác quản lý đất đai. Bản đồ địa chính thành lập phải đảm bảo tính thống nhất, đạt yêu cầu về chất lượng và áp dụng trong thực tế. Bản đồ địa chính trên địa bàn huyện chủ yếu ở dạng giấy ( 38 xã ) thậm chí một số xã còn ở dạng giấy dầu đã bị rách và ố, sổ địa chính bị thất lạc nhiều, thửa đất thực tế biến động rất nhiều so với hồ sơ địa chính nhất là về diện tích và ranh giới. Thậm chí có một số thửa đất tăng gấp 1,5 đến 2 lần so với bản đồ địa chính. Vì vậy việc công nhận lại diện tích cho người dân khác so với hồ sơ địa chính cũng gây khó khăn cho cán bộ quản lý.
- Những hồ sơ chưa được cấp GCNQSDĐ chưa có hoặc không có đủ hồ sơ gốc về quyền sử dụng đất nên khó khăn cho việc thẩm định về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất. Khi hồ sơ thiếu những giấy tờ quan trọng thì việc bổ sung của người dân rất chậm, nhất là đối với loại hồ sơ đồng loạt. Trong quản lý đất đai việc xác định được nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất rất quan trọng vì liên quan việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với người dân. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở của địa phương; trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì phải nộp
50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở.
Trong thời gian tới, để quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai và cấp GCNQSDĐ huyện cần tiếp tục phát huy các nhân tố tích cực đồng thời hạn chế các nhân tố tiêu cực đảm bảo đưa công tác quản lý và sử dụng đất vào về nếp, phục vụ tốt cho công tác cấp GCNQSDĐ.
CHƢƠNG 3