+ Tác động của thị trường
Công ty thành lập và chính thức đi vào hoạt động từ năm 1999. Trong suốt thời gian đó, các tác động của thị trường có ảnh hưởng lớn tới hoạt động của công ty, đặc biệt là giai đoạn sốt đất 2001-2003. Đây là giai đoạn thị trường bất động sản trong giai đoạn đột biến, giá cả tăng nhanh và liên tục. Điều này thể hiện ở việc giá bất động sản bùng nổ và giá vào loại đắt nhất so với sức mua của người dân và so với mặt bằng chung của thế giới. Thị trường mang nhiều yếu tố tự phát,Nhà nước không kiểm soát được. Mức giá thị trường so với mức giá quy định của Nhà nước bình quân cao gấp 6 lần. Tai Hà Nội, giữa năm 2003, trong các cuộc đấu giá, giá thị trường tăng từ 5 đến 10 lần. Giá trúng thầu ở huyện Từ Liêm lúc đó vào khoảng 18- 20 triệu dồng/m2. Giá này so với giá đất có cùng điều kiện tại Luân Đôn cao gấp 2 lần. Giá nhà chung cư trên thị trường cao hơn quy định của các công ty kinh doanh từ 50-100 triệu đồng một căn hộ.
Nguyên nhân của sự bùng nổ này là do lực lượng đầu cơ nhà đất tăng mạnh. Quan hệ giữa sức cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường phụ thuộc vào nhiều nhân tố nhưng yếu tố nổi bật là do các lực lượng đầu cơ. Nạn đầu cơ lan tràn và ngày càng trở nên trầm trọng. Nguyên nhân thứ hai là sự gia tăng rất nhanh của các công ty kinh doanh nhà ở. Các công ty lao vào lập dự án, xin phê duyệt và cấp đất, thu lợi từ đất nông nghiệp, đất xây dựng mà không mất một đồng nào. Các giao dịch trên thị trường còn chứa đựng yếu tố xin cho. Quá trình mua bán phức tạp, thủ tục vòng vèo, qua nhiều bước …từ đó dẫn đến những tiêu cực gây trở ngại, phiền hà cho
thực hiện các quyền và lợi ích chính đáng của người dân. Một nguyên nhân nữa là do sự thiếu thông tin của thị trường bất động sản. Tất cả những yếu tố trên làm hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và công ty nói riêng gặp rất nhiều khó khăn. Các giao dịch về bất động sản khó thực hiện vì vậy các thương vụ môi giới cũng rất khó thành công.
Giai đoạn 2003 là giai đoạn thị trường trong giai đoạn trầm lắng. Lượng giao dịch giảm nhanh, hoạt động kinh doanh bất động sản có nhiều mặt đình trệ. Già bất động sản có giảm nhưng vẫn ở mức cao, chưa phải là giá trị thực phản ánh sức mua của ngưòi dân. Cơ cấu thị trường mất cân đối. Nguyên nhân của thực trạng này là do giá cả bất động sản ở mức cao làm cầu giảm khi đó kinh doanh giảm về quy mô vì lợi nhuận thấp. Do tâm lý nghe ngóng chờ đợi của các công ty kinh doanh, đầu tư, xây dựng bất động sản và người dân về giá bất động sản. Sự kỳ vọng vào một mức giá cao hơn để thu được lợi nhuận lớn hơn nên bất động sản không được đưa vào đầu tư, giao dịch. Do tình trạng này làm các thương vụ môi giới của công ty giảm, nhất là môi giới thuê nhũng bất động sản có giá trị lớn. Hoạt động đầu tư và mua lại các dự án có phần ngưng lại. Để duy trì hoạt động vượt qua giai đoạn này, công ty thực hiện các thương vụ môi giới những bất động sản có giá trị nhỏ, cố gắng tạo những ưu đãi cho khách hàng.
Trong xu thế hội nhập và toàn cầu hoá hiện nay, nhiều công ty nước ngoài có xu hướng mở rộng đầu tư vào Việt Nam vì vậy nhu cầu văn phòng đại diện, nhà ở cho người nước ngoài, các trụ sở cho các đại sứ quán ngày càng lớn là cơ hội tốt cho hoạt động của công ty.
e/ Tác động của Nhà nước
Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động còn khá mới mẻ tại Việt Nam và mới được Nhà nước thừa nhận. Theo luật pháp Việt Nam, bất động sản là tài sản quốc gia, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu vì vậy chỉ
có Nhà nước mới có thẩm quyền quyết định trong các vấn đề liên quan đến việc định đoạt đất đai, bất động sản. Điều này có nghĩa là các cá nhân không có quyền mua bán đất đai, bất động sản. Mọi hành vi mua bán này đều không được công nhận. Đây là một cản trở lớn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động môi giới nói riêng.
Chỉ đến khi luật đất đai 1993 ra đời và lần đầu tiên công nhận đất đai có giá thì mới bắt đầu hé mở những cơ hội cho thị trường bất động sản. Luật đất đai 1993 là một mốc quan trọng để Nhà nước ban hành những văn bản pháp luật tiếp theo tạo thuận lợi cho thi trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó có lĩnh vực môi giới như luật đất đai 2003, luật kinh doanh bất động sản.
Các văn bản pháp luật này thể hiện nhưng bước tiến cơ bản trong xây dựng luật. Luật đất đai 2003 mở rộng tối đa quyền của người sử dụng đất. Đó là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy đối với eCAC đây có thể coi là một trong những yếu tố tích cực tạo điều kiện thuận lợi cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản để cho thuê lại cũng như lĩnh vực mua bán quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp. Về luật Kinh doanh bất động sản, luật kinh doanh bất động sản ra đời năm 2003 là bộ luật đầu tiên về kinh doanh bất động sản. Là cơ sở đầu tiên để các doanh nghiệp làm căn cứ để tiến hành các hoạt động của mình. Tuy nhiên trong luật kinh doanh bất động sản 2003 chưa đề cập nhiều đến lĩnh vực môi giới.
Nhà nước cũng đã ban hành một số điều luật đối với các doanh nghiệp môi giới. Tuy nhiên, những điều luật này vẫn chưa cụ thể. Các văn bản hướng dẫn thực hiện vẫn chưa được ban hành nên vãn chưa thực sự có tác động lớn tới các doanh nghiệp môi giới trong đó có eCAC.
Một số quy định đối với doanh nghiệp môi giới về điều kiện để thành lập một doanh nghiệp như: để đủ điều kiện thành lập một doanh nghiệp môi giới thì doanh nghiệp cần ít nhất một nhân viên có chứng chỉ môi giới, ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ định giá. Một thực tế ở Việt Nam hiện nay đó là chúng ta có rất ít các đơn vị, các tổ chức có chức năng đào tạo một cách chuyên nghiệp về môi giới, định giá và các công ty môi giới hiện nay phần lớn đều chưa đáp ứng được yêu cầu này. Để đáp ứng được yêu cầu của Nhà nước, Tân Long đang tiến hành tổ chức cho nhân viên tham gia các khoá học về đào tạo nhân viên môi giới và định giá. Trong thời gian tiếp theo, Nhà nước sẽ tiếp tục nghiên cứu và xây dựng những điều luật về môi giới. Đó là tín hiệu tốt cho các doanh nghiệp môi giới nói trong đó có Tân Long có cơ sở xây dựng một doanh nghiệp đầu tư và dịch vụ hoàn thiện.
f/ Thuận lợi và khó khăn của công ty:
• Thuận lợi
- Những thuận lợi từ bản thân doanh nghiệp
Trước hết là một doanh nghiệp thành lập từ năm 1999, khi đó, Nhà nước đã ban hành và thực hiện luật đất đai 1993. Do vậy, doanh nghiệp phần nào đã có cơ sở để tiến hành thực hiện một số mảng trong các hoạt động kinh doanh của mình.
eCAC là công ty TNHH hai thành viên, các thành viên trước khi thành lập công ty hầu hết đều hoạt động ở các lĩnh vực khác nhưng có liên quan đến kinh doanh bất động sản như: xây dựng, quản lý các dự án về xây dựng các cơ sở hạ tầng…….Như vậy công ty đã có những thuận lợi về kinh nghiệm, về các mối quan hệ cần thiết để tiến hành hoạt động môi giới của mình.
eCAC trong thời gian đầu tiên chú trọng chủ yếu vào lĩnh vực môi giới môi giới,ký gửi,mu bán BĐS nhỏ lẻ … các hoạt động này không đòi hỏi nhiều về vốn, cơ cấu bộ máy công ty không cần quá phức tạp vì vậy việc thành lập công ty không gặp khó khăn về vốn và cơ cấu bộ máy cũng hết sức nhẹ nhàng và linh hoạt.
Các nhân viên trong công ty là những người trẻ,sức năng động, thông thạo ngoại ngữ. Đây là điều hết sức quan trọng và cần thiết đối với một doanh nghiệp môi giới. Nhờ vào điều này các nhân viên có thể giao tiếp với khách hàng nước ngoài một cách dễ dàng và thuận lợi. Nhờ đó việc đàm phán về giá cả, sửa đổi các điều khoản trong hợp đồng môi giới, hợp đồng thuê nhà theo yêu cầu của khách hàng cũng đễ dàng hơn… Hai năm hoạt động chưa phải là dài đối với một công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng trong suốt thời gian đó, công ty đã thực hiện thành công nhiều thương vụ môi giới có giá trị hợp đồng lớn. Với những thương vụ thành công của mình, Tân Long đã tạo được uy tín và hình ảnh tốt đẹp, gây dựng được chỗ đứng trên thị trường. Khẳng định được thế mạnh của mình so với các doanh nghiệp môi giới khác.
Nhờ vào sự liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp khác trong hoạt động để kết nối được nguồn cung và nguồn cầu, công ty không chỉ góp phần đẩy nhanh tiến trình các thương vụ mà còn tạo dựng thêm được rất nhiều mối quan hệ mới. Đó có thể là những đối tác tốt cũng như là những khách hàng tiềm năng trong tương lai của doanh nghiệp.
- Thuận lợi do khách quan mang lại
Bên cạnh những thuận lợi từ thế mạnh của công ty, công ty cũng có nhiều thuận lợi từ những yếu tố khách quan.Thuận lợi trước tiên là từ phía Nhà nước. Một số chính sách mới của nhà nước về kinh doanh bất động sản như cho phép mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thế
chấp, góp vốn.. băng giá trị quyền sử dụng đất …giúp Tân Long thuận lợi hơn trong mảng hoạt động mua lại các bất động sản và các dự án…
Bên cạnh đó thị trường bất động sản Việt Nam đang tưng bước phát triển. Xu thế hội nhập và hợp tác quốc tế đang trở thành xu thế mà các quốc gia đều hướng tới vì vậy nhu cầu về văn phòng đại diện, căn hộ chung cư cao cấp, biệt thự ….cho các công ty và các nhân viên của các cồng ty nước ngoài đã, đang và sẽ đầu tư vào Việt Nam ngày càng gia tăng. Mặt khác các quốc gia có nhu cầu đặt quan hệ ngoại giao với Việt Nam cũng gia tăng…vì vậy cầu bất động sản để đặt đại sứ quán và nhà ở cho nhân viên đại sứ quán cũng là một nguồn cầu tièm năng với công ty.
Trong khi trên thế giới nguy cơ về tình trạng khủng bố đang là một mối lo lớn đối với nhiều quốc gia thì một nền chính trị ổn định, một điểm đến an toàn như Việt Nam thực sự là một miền đất hấp dẫn. Điều này hứa hẹn một tương lai tươi sáng cho ngành môi giới.
• Khó Khăn
Bên cạnh những thuân lợi không thể không đề cập được những khó khăn mà công gặp phải. Là một công ty với quy mô trung bình công ty thuận lợi trong lĩnh vực môi giới nhưng không thuận lợi trong hoạt động mua bán bất động sản và các dự án bởi các mảng hoạt động này đòi hỏi một lượng vốn rất lớn.Để có thể đi sâu vào mảng này, đòi hỏi việc huy động vốn phải nhanh chóng và đảm bảo độ an toàn cao. Đó là một vấn đề mà công ty cần có giải pháp để khắc phục.
Điểm hạn chế thứ hai đối với công ty đó là công ty tập trung vào hoạt động môi giới thuê bất động sản và đối tượng phục vụ chủ yếu là khách nước ngoài trong khi đó mảng môi giới mua bán còn ít thực hiện. Nguyên nhân chính là do sự hạn chế về nguồn vốn, các thủ tục liên quan đến mua bán bất động sản phức tạp hơn. Việc chưa tập trung nhiều vào mảng môi
giới này đồng nghĩa với việc bỏ ngỏ một đoạn thị trường hấp dẫn. Mặt khác công ty tập trung phục vụ khách nước ngoài là chính, lượng khách hàng là người Việt còn ít trong khi nhờ chính sách đổi mới của Nhà nước nền kinh tế nước ta ngày càng tăng trưởng. Số lượng người giàu có có nhu cầu mua bán bất động sản ngày càng gia tăng. Đó là những khách hàng tiềm năng mà công ty chưa thực sự khai thác hết.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay, thị trường chứng khoán là một thị trường có vai trò quan trọng đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tân Long cũng không nằm ngoài tầm ảnh hưởng ấy. Tuy nhiên do còn hạn chế về khả năng nên Tân Long vẫn chưa tham gia vào thị trường chứng khoán.
Những khó khăn từ bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của công ty có thể kể đến bao gồm những khó khăn về phía khách hàng, từ chủ sở hữu các bất động sản….
Khó khăn từ phía khách hàng thể hiện ở cách nhìn nhận của họ đối với nghề môi giới và nhà môi giới. Trong cách nhìn của họ, nhà môi giới chỉ là nhưng “cò” đất, họ là những người không đáng tin cậy, hoạt động không trung thực vì vậy họ không muốn hợp tác với môi giới.
Với chủ sở hữu bất động sản, tuy họ hợp tác với phía môi giới nhưng họ lại không hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng môi giới. Cũng có những trường hợp chủ sở hữu cố tình không chịu hiểu gây nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện thương vụ. Điều này không chỉ ảnh hưởng riêng đến tiến độ của thương vụ mà còn ảnh hưởng đến phía khách hàng có nhu cầu thuê bất động sản. Nhà môi giới là người đứng giữa nên rất khó khăn để dung hoà được cả hai phía đối tác.
Những khó khăn kể trên thực sự là những cản trở đối với hoạt động kinh doanh của công ty. Những vấn đề này cần được giải quyết để công ty có thể phát triển và không ngừng lớn mạnh.