III. Thực trạng quản lý sàn giao dịch bất động sản:
1. Những hạn chế, bất cập trong áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản được thành lập và hoạt động trên cơ sở quy định của Pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đã có nhiều sàn giao dịch bất động sản thực hiện tốt chức năng của mình, đem lại hiệu quả kinh tế cao và góp phần điều tiết thị trường bất động sản. Tuy nhiên, một thực trạng đáng buồn là vẫn còn rất nhiều những sàn giao dịch bất động sản hoạt động kém hiệu quả. Điều này thể hiện thông qua chất lượng của sàn giao dịch bất động sản giao dịch, thông tin cung cấp trên sàn giao dịch bất động sản, hàng hóa trên sàn giao dịch bất động sản, số lượng giao dịch…
Một là, chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản còn thấp
Thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản như “nấm mọc sau cơn mưa” nhưng khi nhìn nhận mặt chất lượng của sàn giao dịch bất động sản thì thực sự là yếu tố đáng lo ngại. Chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay dường như tỉ lệ nghịch với sự gia tăng về mặt số lượng. Các sàn giao dịch bất động sản được lập ra một cách ồ ạt nhưng đồng thời cũng bị chết yểu hàng loạt. Dường như “người ta” không quan tâm tới sự “sống, chết” sau này của sàn giao dịch bất động sản mà chỉ đơn thuần lập sàn giao dịch bất động sản ra để tranh thủ “chộp giật” những khoản lợi trước mắt.
Thị trường bất động sản vốn biến động không ngừng nên muốn tồn tại được các sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo được chất lượng của mình. Hiện nay, để chạy theo xu thế của thị trường, các doanh nghiệp, chủ đầu tư lập ra sàn giao dịch bất động sản nhằm bán chính những sản phẩm của mình. Sau khi kết thúc dự án thì sàn giao dịch bất động sản giao dịch bị bỏ không. Cũng có rất nhiều sàn giao dịch bất động sản được thành lập để hướng tới mục đích kinh doanh nhưng không thể tồn tại được trước sự xoay vần của thị trường. Thực tế, có rất ít sàn giao dịch bất động sản kinh doanh đầy đủ các dịch vụ bất động sản: môi giới, định giá, tư vấn, quản lý, quảng cáo bất động sản… Hầu hết, các sàn giao dịch bất động sản được thành lập chủ yếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và lề lối kinh doanh cũng không khác mấy so với “cò đất” trước đây. Tác phong của các sàn giao dịch bất động sản còn thiếu chuyên nghiệp. Chất lượng dịch vụ cung cấp trên nhiều sàn giao dịch bất động sản còn chưa tốt. Người dân vẫn chưa thể tin dùng và tiến hành các giao dịch bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản.
Vậy sàn giao dịch bất động sản như thế nào thì có chất lượng tốt? Bộ Xây dựng cũng đã đề ra tiêu chí “sàn giao dịch bất động sản chuẩn” làm thước đo đối với chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, một sàn giao dịch bất động sản được coi là sàn giao dịch bất động sản chuẩn khi đáp ứng đủ các yêu cầu sau: phải thành lập doanh nghiệp hoặc đăng ký kinh doanh theo quy định tại điều 69 luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; hoạt động có uy tín trên địa bàn; trung tâm giao dịch (hoặc sàn giao dịch bất động sản), có diện tích không nhỏ hơn 50m2 từng bước hoàn thiện theo chuẩn chung của mạng; có ít nhất hai thành viên chính thức của đơn vị có chứng chỉ môi giới bất động sản; có trang web phục vụ kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Trường hợp chưa có trang web thì phải cam kết lập trong vòng sáu tháng. Có thể thấy, tiêu chí để xác định sàn giao dịch bất động sản chuẩn không phải quá cao. Nhưng không phải sàn giao dịch bất động sản nào cũng đáp ứng được các tiêu chí trên. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới việc “biến mất” của hàng loại sàn giao dịch bất động sản khi thị trường bất động sản “đóng băng”. Khi thị trường bất động sản trở nên trầm lắng hơn cũng có nghĩa các sàn giao dịch bất động sản đều gặp khó khăn. Tình trạng này kéo dài dẫn đến hàng loạt nhà đầu tư “chết chìm” theo bất động sản của mình, sàn giao dịch bất động sản phải cắt giảm quy mô, thậm chí đóng cửa ngừng hoạt động. Mặc dù vậy, sàn giao dịch bất động sản hoạt động thực sự chất lượng vẫn có thể tồn tại được trên thị trường. Nhiều sàn giao dịch bất động sản đã thực hiện đa dạng hóa các hoạt động của sàn giao dịch BĐS để tự tìm cách cứu lấy mình. Đồng thời, chất lượng dịch vụ trên sàn giao dịch BĐS sẽ là yếu tố cạnh tranh thu hút nhà đầu tư.
Nhận thấy, dù đã có những nỗ lực nhất định trong việc nâng cao chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Song, mặt bằng chung thì chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay còn thấp, hoạt động chưa thực sự hiệu quả, thiếu chuyên nghiệp; một số sàn giao dịch bất động sản còn vi phạm các quy định của pháp luật, vừa “đá bóng” vừa “thổi còi”, thậm chí nhiều sàn giao dịch bất động sản còn có dấu hiệu lừa đảo. Đây là thực tế đáng buồn về chất lượng của sàn trong giai đoạn hiện nay. Hy vọng rằng, trong quá trình hoạt động, thị trường sẽ tự đào thải những sàn giao dịch bất động sản kém chất lượng theo quy luật của thị trường.
Hai là, thông tin trên sàn giao dịch bất động sản còn thiếu. Thông tin trên thị trường bất động sản vốn là thông tin đa chiều, thiếu tính xác thực. Vì thế, khi tiếp cận các thông tin chính xác của bất động sản, người mua, nhà đầu tư sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Sàn giao dịch bất động sản ra đời góp phần giảm thiểu những khó khăn này. Việc cung cấp thông tin của các sản phẩm trên sàn giao dịch bất động sản hiện nay được hỗ trợ rất nhiều bởi các phương tiện thông tin đại chúng, bởi sự liên kết giữa các đơn vị truyền thông hay bởi chính bản thân các sàn giao dịch bất động sản. Việc quảng bá sản phẩm, kết hợp hiệu ứng các dự án đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện tốt trên sàn giao dịch bất động sản. Nhưng không phải sàn giao dịch bất động sản nào cũng có thể làm tốt công tác này. Khả năng khai thác khoa học công nghệ của sàn giao dịch bất động sản chưa đạt hiệu quả như mong muốn.
Thông tin trên sàn giao dịch bất động sản là thông tin chính thống, đáng tin cậy và đã được sàng lọc trước khi đến với nhà đầu tư, người mua. Thế nhưng, trong thực tế, điều này dường như chỉ là lý thuyết. Thông tin trên nhiều sàn giao dịch bất động sản không đầy đủ, thiếu chi tiết, chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Một số sàn giao dịch bất động sản còn không nắm được thông tin chính xác của bất động sản đưa vào kinh doanh. Đây là nguyên nhân dẫn đến tính minh bạch trên sàn giao dịch bất động sản ở nước ta không cao. Từ việc cung cấp thông tin không đầy đủ đã dẫn đến nhiều sai phạm của sàn giao dịch bất động sản. Trước thực trạng như thế này, cần hơn hết sự can thiệp của Nhà nước trong việc quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Ba là, đội ngũ cán bộ trên sàn giao dịch bất động sản còn thiếu chuyên nghiệp.
Khái niệm “chuyên nghiệp” trong công việc, tác phong “công nghiệp” trong hoạt động sản xuất, kinh doanh không còn xa lại đối với chúng ta. Thế nhưng, “biết” và thực hiện lại là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Người lao động ở nước ta đã và đang cố gắng hoàn thiện bản thân để đạt đến trình độ “chuyên nghiệp”. Đội ngũ cán bộ, nhân viên trên sàn giao dịch bất động sản cũng vậy. Đã có rất nhiều sàn giao dịch bất động sản tiến hành đào tạo bài bản đối với nhân viên; các cán bộ trên sàn giao dịch bất động sản không chỉ có trình độ chuyên môn mà còn dày dạn kinh nghiệm. Nhưng, bên cạnh đó còn tồn tại quá nhiều sàn giao dịch bất động sản với đội ngũ nhân viên hoạt động “thiếu chuyên nghiệp”. Đây là hậu quả của việc buông lỏng chất lượng sàn giao dịch bất động
sản. Đội ngũ nhân viên chỉ cần đảm bảo có chứng chỉ hành nghề, không kèm theo điều kiện về kinh nghiệm, năng lực chuyên môn cũng không được kiểm chứng. Với cơ chế đào tạo và cấp chứng chỉ tràn lan như hiện nay thì làm sao có thể đảm bảo chất lượng đầu ra. Vì thế, chất lượng nhân viên yếu cũng là điều dễ hiểu. Đây là nguyên nhân dẫn đến chất lượng dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản. Vì thế, cũng rất dễ hiểu khi khách hàng và các chủ đầu tư “lắc đầu” trước sàn giao dịch bất động sản.
Bốn là, số lượng giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản còn ít. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản, cung cấp các dịch vụ bất động sản, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản. Những hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua luôn bị gắn mác “kém minh bạch”. Người dân vẫn chưa tạo được thói quen tiến hành giao dịch bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản. Thêm vào đó, với tâm lý “e ngại” trước chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản nên nhà đầu tư và khách hàng cũng hạn chế sử dụng dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản. Mặt khác, các chủ đầu tư luôn tìm cách tránh né các giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản để hạn chế chi phí, gia tăng lợi nhuận. Thị trường bất động sản thường xuyên biến động và trong thời gian gần đây có vẻ như chững lại cũng tác động không nhỏ tới số lượng giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Hiện nay, số lượng giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản cũng phần nào được cải thiện hơn nhưng vẫn chưa đảm bảo được tính minh bạch cho thị trường.
b. Hạn chế trong công tác quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản
Bên cạnh những hạn chế trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng cần đề cập đến hạn chế trong công tác quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản. Đây là yếu tố có tính quyết định tới khuynh hướng phát triển của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Đáp ứng nhu cầu của thị trường bất động sản, các tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản đã ra đời. Nhà nước đã công nhận “sàn giao dịch bất động sản” là một loại hình dịch vụ bất động sản, được thành lập để hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Kèm theo đó là một hệ thống pháp luật điều chỉnh việc thành lập, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật còn thiếu đồng bộ và tồn tại
nhiều bất cập. Sự quản lý của Nhà nước đối với các sàn giao dịch bất động sản chưa thực sự chặt chẽ.
Trước hết, nhìn nhận một cách khách quan về hệ thống pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản- một loại hình dịch vụ bất động sản thực chất đã manh nha từ rất lâu dưới nhiều hình thức khác nhau. Tuy nhiên, mãi đến năm 2006 khi Luật kinh doanh bất động sản ra đời mới chính thức được thừa nhận. Đến năm 2008 mới chính thức đi vào triển khai hoạt động rộng rãi. Pháp luật điều chỉnh về vấn đề này ra đời khá muộn, các văn bản hướng dẫn thi hành còn muộn hơn. Nội dung điều chỉnh của pháp luật còn thiếu đồng bộ, nhiều lỗ hổng, việc áp dụng pháp luật cũng không đạt hiệu quả cao. Vai trò của Nhà nước trong quản lý chưa được thực hiện sát sao. Sự quan tâm đối với sàn giao dịch BĐS cần được chú trọng hơn trong giai đoạn hiện nay. Bởi lẽ, thực tế đáng buồn về hoạt động của sàn giao dịch BĐS trong thời gian gần đây là hồi chuông cảnh báo đối với thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế của đất nước nói chung.
Những quy định của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản còn nhiều vấn đề chưa phù hợp, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế hoạt động. Hiện nay, để có thể thành lập được sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức cần đảm bảo những điều kiện nhất định. Tuy nhiên, một số điều kiện được đánh giá là còn lỏng lẻo. Một là, việc quy định chỉ cần có 02 (hai) nhân viên môi giới bất động sản là có thể thành lập được sàn giao dịch bất động sản. Nếu có hoạt động định giá bất động sản thì có thêm 02 (hai) nhân viên có chứng chỉ định giá bất động sản. Quy định như vậy liệu có thể đảm bảo được hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong thực tế? Vấn đề thứ hai, về diện tích của sàn giao dịch bất động sản, quy định 50m2 đối với sàn giao dịch bất động sản liệu có thể đảm bảo được hoạt động trong thực tế. Thứ ba, việc xử phạt vi phạm đối với các sàn giao dịch bất động sản vi phạm còn nhẹ tay. Vì thế, nhiều sàn giao dịch bất động sản sẵn sàng vi phạm và nộp phạt. Bởi lẽ, mức phạt so với lợi nhuận đạt được khi vi phạm “chẳng thấm vào đâu”.
Tiếp theo, vấn đề quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản thực chất là công cụ của Nhà nước trong việc quản lý sàn giao dịch
bất động sản. Nhà nước không trực tiếp tham gia vào việc quản lý tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nhưng vẫn có những biện pháp giám sát nhất định. Tuy nhiên, việc Nhà nước buông lỏng các sàn giao dịch bất động sản như hiện nay không phải là biện pháp tốt cho sự phát triển của các sàn giao dịch bất động sản. Các sàn giao dịch bất động sản hoạt động trên cơ sở pháp luật về kinh doanh bất động sản và sự tương tác của thị trường bất động sản. Buông lỏng để các sàn giao dịch bất động sản có thể phát triển theo định hướng của thị trường cũng là một phương án hay nếu thị trường phát triển ổn định. Thế nhưng, thị trường bất động sản vốn không hoàn hảo, liên tục biến động và đôi khi còn tạo ra nhiều cú sốc. Vì thế, trách nhiệm của Nhà nước trong việc định hướng phát triển chung và quản lý sàn giao dịch bất động sản là rất cần thiết.
Hiện nay, Nhà nước quản lý sàn giao dịch bất động sản chưa sát sao nên việc các sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật trở nên rất phổ biến. Công tác xác minh các sàn giao dịch bất động sản hoạt động kém chất lượng, ngừng hoạt động, sàn giao dịch bất động sản vi phạm còn chậm. Có rất nhiều sàn giao dịch BĐS không còn tồn tại nhưng vẫn còn hiển thị đầy đủ trên đăng ký kinh doanh. Gần đây, Bộ xây dựng đã có công văn quy định về việc báo cáo hoạt động của các sàn giao dịch BĐS vào ngày 25 hàng tháng. Đây là quy định hợp lý, nhằm góp phần kiểm soát được hoạt động của các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn. Tuy nhiên, thực hiện như thế nào thì còn cần có sự theo dõi trong thời gian tới.
Phát hiện vi phạm đã là vấn đề khó khăn nhưng việc xử phạt vi phạm đối với các sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo được ý nghĩa răn đe. Trong thực tế, hoạt động kiểm tra, giám sát các sàn giao dịch bất động sản chưa được chú trọng. Vì thế, việc các sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật trở nên phổ biến. Chế tài xử