III. Thực trạng quản lý sàn giao dịch bất động sản:
2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật quản lý sàn giao dịch bất động sản
Trong phạm vi nghiên cứu của mình, căn cứ trên những phân tích trên, tác giả đưa ra một số giải pháp mang tính chất tham khảo để góp phần hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Pháp luật là một bộ phận của kiến trúc thượng tầng và thường có xu thế đi theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Vì thế, không thể tránh khỏi việc xã hội phát sinh những yếu tố mà pháp luật không thể lường trước được, dẫn đến những hạn chế khi pháp luật không theo kịp thực tế. Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản cũng vậy. Tuy sàn giao dịch BĐS mới hình thành ở Việt Nam nhưng đã có những bước phát triển khá phức tạp tương ứng với sự phát triển của thị trường BĐS. Pháp luật chưa thể lường trước hết được những yếu tố phức tạp này và còn có phần hạn chế trong việc điều chỉnh sàn giao dịch BĐS. Sau đây là những đề xuất để nâng cao tính khả thi của pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch BĐS.
Thứ nhất, xây dựng tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn
Kể từ khi được thành lập tới nay, chưa có một tiêu chí hay một quy định cụ thể nào về yếu tố chuẩn của sàn giao dịch BĐS. Sàn giao dịch BĐS thành lập, hoạt động một cách ồ ạt, nhưng không phân biệt nổi đâu là sàn giao dịch BĐS chuẩn, sàn giao dịch BĐS không chuẩn. Bộ xây dựng cũng đã xác định một số tiêu chí cho sự thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, đây không phải là tiêu chí để khẳng định sàn giao dịch BĐS chuẩn hay không. Những điều kiện này chỉ để công nhận một sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện để hoạt động chứ chưa hề nói tới chất lượng của sàn giao dịch bất động sản.
Trong thực tế, các sàn giao dịch bất động sản ở nước ta số lượng khá lớn, liên tục có xu thế tăng lên, nhưng chất lượng thì không đảm bảo. Sự hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản còn “bát nháo”, mỗi sàn giao dịch bất động sản hoạt động một kiểu, không có quy củ. Như vậy, đến bao giờ mới có thể hướng tới tính chuyên nghiệp khi kinh doanh loại hình dịch vụ này. Chỉ quan tâm tới các yếu tố về cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản là chưa đủ; Nhà nước cần song song thúc đẩy việc nâng cao chất lượng của đội ngũ nhân viên, nâng cao chất lượng dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản. Vì thế, cần xây dựng chỉ số chuẩn (thông tin về giá cả, thông tin về mặt hàng, chủng loại…) và tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn để có thể xác định chất lượng của sàn giao dịch bất động sản. Mô hình sàn giao dịch bất động sản chuẩn sẽ là thước đo, chuẩn mực áp dụng trong thực tế. Từ đó, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển của các sàn giao dịch bất động sản một cách có định hướng. Các tiêu chí về sàn giao dịch bất động sản chuẩn sẽ cần phải quan tâm một cách cụ thể tới quy mô của sàn giao dịch bất động sản, số lượng nhân viên (không chỉ đơn thuần là quy mô, số lượng nhân viên tối thiểu như quy định của pháp luật hiện nay); quan trọng hơn là chất lượng của người đứng đầu sàn giao dịch bất động sản, đội ngũ nhân viên trên sàn giao dịch bất động sản (đây sẽ là yếu tố mang tính quyết định tới việc xác định sàn giao dịch bất động sản chuẩn)…
Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch BĐS được thành lập nhằm minh bạch hóa thị trường BĐS, cung cấp thông tin chính xác, tạo thuận lợi cho việc tiến hành các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, các sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa làm tốt chức năng của mình. Sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo được tính minh bạch về thông tin trên sàn thì sao có thể tạo ra sự minh bạch trên thị trường. Việc tiến hành giao dịch các sản phẩm bất động sản theo chu trình khép kín từ khâu cung cấp thông tin tới bán hàng của một số sàn giao dịch bất động sản đã đi ngược lại nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Vì thế, việc nâng cao tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản là một nhu cầu bức thiết.
Vì vậy, cần sát sao trong công tác kiểm tra để đảm bảo các sàn giao dịch bất động sản phải cung cấp đầy đủ, chính xác và niêm yết công khai các thông tin liên quan đến tính pháp lý của dự án nhà ở. Hợp đồng hoặc văn bản ủy quyền bán, cho thuê nhà ở, bảng giá bán, giá cho thuê nhà ở có đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư và biên bản nghiệm thu kỹ thuật đã xây dựng xong phần móng. Ngoài ra, sàn giao dịch bất động sản chỉ được tổ chức bán nhà ở trên cơ sở hợp đồng, văn bản ủy quyền đã ký với doanh nghiệp có nhà ở và sau khi chủ đầu tư đã xây dựng xong phần móng. Đây là những vấn đề đã được quy định trong Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở.
Như vậy, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản sẽ bị siết chặt hơn, những sàn giao dịch bất động sản nào hoạt động theo kiểu chụp giật sẽ bị thị trường đào thải.
Thứ ba, thực hiện thống nhất trong công tác quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản là công cụ để Nhà nước quản lý thị trường bất động sản. Để sàn giao dịch bất động sản có thể thực hiện đúng chức năng của mình thì cần có sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay công tác quản lý Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản còn nhiều bất cập.
Theo quy định hiện hành, cơ quan quản lý Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản ở Trung ương là Cục quản lý nhà- Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý địa phương là Sở xây dựng. Việc phân cấp quản lý như thế những tưởng sẽ tạo ra sự hợp lý và thuận lợi nhưng thực tế lại trở nên nhiêu khê, phức tạp. Trước khi tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh và quy chế hoạt động về Sở Xây dựng địa phương. Sở Xây dựng địa phương sẽ có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa lên website của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Quá trình này không chỉ mất nhiều thời gian mà thủ tục kiểm tra cũng trở nên phức tạp hơn. Hậu quả của nó đối với các doanh nghiệp, cá nhân muốn thành lập sàn giao dịch BĐS sẽ tạo ra tâm lý ngại tiến hành các thủ tục hành chính; đối với Nhà nước việc quản lý, nắm bắt thông tin của các sàn giao dịch cũng sẽ gặp nhiều khó khăn. Sự tiếp cận của các sàn giao dịch BĐS với Nhà nước luôn phải thực hiện qua
các cơ quan trung gian. Như vậy, vừa không đảm bảo tiến độ về thời gian vừa không đảm bảo tính chính xác của thông tin.
Có thể thấy, cần xây dựng cơ chế “một cửa” trong công tác quản lý Nhà nước đối với các sàn giao dịch bất động sản. Nhà nước nên cân nhắc việc thành lập một cơ quan chuyên trách quản lý về sàn giao dịch bất động sản trực thuộc Bộ Xây dựng. Đây sẽ là cơ quan quản lý mọi vấn đề liên quan tới việc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Như vậy, sẽ đảm bảo được việc tiếp cận một cách trực tiếp giữa Nhà nước với các sàn giao dịch bất động sản. Thủ tục hành chính sẽ được cải cách, các sàn giao dịch bất động sản sẽ gặp nhiều thuận lợi hơn trong khâu tiến hành thủ tục thành lập, thay đổi… Nhà nước sẽ trực tiếp quản lý các sàn giao dịch bất động sản, thường xuyên kiểm tra, giám sát và tiến hành xử phạt khi có vi phạm xảy ra.
Thứ tư, điều chỉnh chế tài xử phạt vi phạm đối với sàn giao dịch BĐS, thành lập cơ quan chuyên ngành để kiểm tra hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản
Một vấn đề khá nhức nhối hiện nay đó là tình trạng hoạt động “nhốn nháo” của các sàn giao dịch bất động sản. Vi phạm pháp luật trở nên phổ biến và không ngừng tăng lên ở các sàn giao dịch bất động sản. Nguyên nhân cơ bản là do Nhà nước chưa có những chế tài xử phạt đủ sức răn đe đối với các vi phạm của sàn giao dịch bất động sản. Những chế tài xử phạt hiện nay còn quá nhẹ, chưa đảm bảo ngăn chặn được vi phạm. Mức phạt cao nhất hiện nay cũng mới chỉ lên tới 70.000.000 đồng và một số hình phạt bổ sung. So với khoản lợi nhuận mà các sàn giao dịch bất động sản có thể thu được thì mức phạt này chẳng thấm vào đâu. Thêm vào đó, công tác kiểm tra, giám sát và tiến hành xử phạt cũng vô cùng lỏng lẻo. Không có những quy định cụ thể trong việc rà soát hoạt động của các sàn giao dịch trên địa bàn một cách thường xuyên. Cũng chưa có cơ quan chuyên trách để thực hiện việc này. Sở xây dựng khi phải ôm đồm quá nhiều công việc cũng chưa sát sao trong việc tiến hành công tác này. Gần đây, việc kiểm tra và xử lý các sàn giao dịch bất động sản đã được chú trọng hơn. Nhưng so với những vi phạm hiện nay thì vẫn chỉ như “muối bỏ bể”.
Như đã đề cập ở trên, nếu có cơ quan chuyên trách quản lý về sàn giao dịch bất động sản thì cũng nên có một cơ quan chuyên thực hiện nhiệm vụ hậu kiểm đối với các
sàn giao dịch bất động sản. Chịu trách nhiệm cấp phép hoạt động cho các sàn giao dịch bất động sản thì cũng phải chịu trách nhiệm giám sát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Cơ quan này sẽ thường xuyên tiến hành kiểm tra, phát hiện và xử lý vi phạm đối với các sàn giao dịch bất động sản vi phạm. Kết hợp với việc nâng cao chế tài xử phạt, hoạt động xử phạt vi phạm hành chính sẽ đạt hiệu quả cao hơn. Từ đó, góp phần ngăn chặn những vi phạm của các sàn giao dịch bất động sản trong tương lai.
Thứ năm, ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản
Các sàn giao dịch bất động sản hiện nay hoạt động còn nhỏ lẻ, manh mún, mạnh ai nấy làm, chưa có sự liên kết với các sàn giao dịch BĐS khác. Đôi khi còn có sự cạnh tranh thiếu lành mạnh giữa các sàn giao dịch BĐS, gây thiệt hại cho bản thân sàn giao dịch BĐS và cả khách hàng. Vì thế, cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch BĐS là rất cần thiết.
Trong thực tế, để hướng tới mục đích liên thông các sàn giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản tham gia mạng các sàn giao dịch bất động sản. Ngày 16/4/2011, mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã tổng kết hoạt động năm 2010 và triển khai kế hoạch năm 2011. Tại thời điểm đó, cả nước có 750 sàn giao dịch BĐS nhưng mới chỉ có 209 đơn vị tham gia mạng sàn giao dịch BĐS, trong đó khu vực phía Nam có 99 thành viên, phía Bắc là 103 và miền Trung là 7. Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thu hút được gần 4 triệu lượt người truy cập, tăng khoảng 1.4 lần so với năm 2009. Nhiều thông tin về thị trường bất động sản, chính sách pháp luật của Nhà nước được nhiều người truy cập. Đặc biệt các thông tin về các sàn giao dịch BĐS đã đăng ký và đủ điều kiện hoạt động thường xuyên được cập nhật. Tuy nhiên mạng vẫn chưa làm được việc liên kết với các sàn giao dịch BĐS, chưa đưa được những con số cụ thể về giao dịch trong ngày, trong tháng, trong quý để khách hàng có thể truy cập.
Trước thực trạng đó, cần có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn trong việc thực hiện cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản. Sự liên kết này phải dựa trên cơ sở sự thỏa thuận giữa các sàn giao dịch bất động sản, trong khuôn khổ sự quản lý của Nhà nước. Thông qua đó, thông tin trên các sàn giao dịch bất động sản sẽ được sàng
lọc một cách rõ ràng, thống nhất và chính xác. Đây sẽ là tiền đề cho sự phát triển sàn giao dịch bất động sản một cách có hệ thống, nâng cao tính chuyên nghiệp và hiệu quả của sàn giao dịch BĐS.
Thứ sáu, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản hiện nay được lập ra một cách “ồ ạt” nhưng hoạt động còn chưa hiệu quả, vi phạm pháp luật cũng khá phổ biến. Tuy nhiên, việc phát hiện, xử lý vi phạm trong thực tế còn khá chậm. Vì vậy, cần xử lý nghiêm minh nếu có sai phạm xảy ra; thanh lọc và đình chỉ hoạt động đối với các cơ sở, các sàn giao dịch không còn khả năng và không hoạt động trên thực tế. Đồng thời, luôn cập nhật thông tin kịp thời về thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên cổng thông tin chính thức của Bộ xây dựng để thuận lợi cho việc theo dõi và nắm bắt sát sao.
Sàn giao dịch bất động sản vẫn là một mô hình còn khá mới mẻ ở nước ta. Vì thế, việc còn những hạn chế nhất định là điều không thể tránh khỏi. Vấn đề quan trọng là dám nhìn nhận những hạn chế, thiếu sót để đề ra giải pháp khắc phục kịp thời. Với những hạn chế đã được chỉ ra, những giải pháp đề xuất góp phần hướng tới việc hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch bất động sản như trên; Hy vọng rằng, sàn giao dịch bất động sản trong tương lai sẽ phát triển lành mạnh hơn, thể hiện một cách tốt nhất vai trò là công cụ điều tiết thị trường bất động sản, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.
KẾT LUẬN
Sàn kinh doanh bất động sản đóng vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình vận hành các giao dịch về bất động sản. Bản chất hàng hóa là bất động sản với những điểm riêng biệt, đặc thù của nó đòi hỏi sàn kinh doanh bất động sản cần có những yêu cầu nhất định, đảm bảo lợi ích của các bên khi tham gia giao dịch. Vấn đề quản lý sàn kinh doanh bất động sản là vấn đề khá phức tạp, đòi hỏi cơ quan nhà nước phải đặt ra những nguyên tắc nhất định, quan tâm sát sao đến sự vận hành của sàn giao dịch, các quy định pháp luật cần hoàn thiện, quy định rõ ràng, chặt chẽ, đảm bảo hiệu quả thực thi pháp luật.
Trên đây là bài tập của nhóm 9, trong quá trình làm bài do hạn chế về kiến thức nên còn có những sai sót, chúng em rất mong nhận được sự góp ý của cô để bài làm hoàn thiện hơn ạ!
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
2. Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
3. Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
4. Ngô Thu Thảo (2021), Quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản, https://luatminhkhue.vn/chuyen-de---quan-ly--dieu-hanh-san-giao-dich-
bat-dong-san.aspx, truy cập ngày 12/4/2022.