3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.3.2. Công tác cho thuê đất, cho thuê lại đấ
Pháp luật Việt Nam như Luật đất đai 2013, các Nghị định, Thông tư ghi rõ về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, thời gian qua việc tiến hành quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều đơn vị lợi dụng sự kiểm soát lỏng lẻo từ phía các tổ chức nhà nước đã áp dụng trái PL quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều tổ chức hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền dùng đất, nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người bên ngoài Việt Nam thuê để ở mà không đăng ký với tổ chức nhà nước.
1.3.3.. Công tác tiến hành quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên tại các địa phương trên toàn quốc. Tuy nhiên, còn một phần nhỏ là không khai báo, đăng ký tại tổ chức Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha
truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và
có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với tổ chức nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều không có sự đồng lòng giữa những người được thừa kế QSDĐ.
1.3.4. Công tác thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ
Việc tiến hành quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào giai đoạn phát triển
hoạt động, kinh doanh. Người dùng đất dùng quyền này ngày càng nhiều hơn. Các bước, thủ tục để tiến hành quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo yếu tố thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay. Tuy nhiên, việc tiến hành các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: PL ghi rõ tính giá đất cao hơn nhiều lần, do đó số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được đưa cho chưa nhiều; chưa có tổ chức đăng ký thế chấp tương xứng; chưa có mạng lưới dữ liệu thông tin đất đai.
1.3.5. Tình hình góp vốn bằng QSDĐ
Hiện nay, trong xu hướng phát triển kinh tế - xã hội với nhiều ngành nghề kinh doanh khác nhau và sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở hoạt động kinh doanh từ các thành phần kinh tế cùng với sự gia tăng của đầu tư bên ngoài Việt Nam vào nước ta thì việc liên doanh, liên kết trong đầu tư, từ việc việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với bên ngoài Việt Nam là xu thế tất yếu. Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong giai đoạn liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để xử lý như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư bên ngoài Việt Nam, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể.
1.3.6. Đánh giá chung những tồn tại của việc tiến hành các QSDĐở Việt Nam
Việc tiến hành các QSDĐ tuy đã được pháp luật ghi rõ song những ghi
rõ còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật ghi rõ và giúp đỡ tiến hành chưa thống nhất, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, tổ chức chuyên môn và tổ chức dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản ghi rõ nhưng vẫn còn bất cập khuyết điểm cho việc cho biết giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi ảnh hưởng không tốt
đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng không tốt đến việc kiểm soát, dùng đất đai, gây không tiết kiệm cho Nhà nước và nhân dân.
Trên cơ sở nghiên cứu các văn bản pháp lý và dựa tình hình thực tiễn trên thì việc nghiên cứu về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất trên khu vực quận Hà Đông, TP. Hà Nội là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của chuyển QSD đất trên khu vực thành phố Hà Nội trong thời gian tới.
Chương 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ dân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: quận Hà Đông, thành phố Hà Nội - Phạm vi thời gian: giai đoạn 2017 - 2019.
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu
- Thời gian: từ tháng 1/2020 đến tháng 10/2020
- Địa điểm: Văn phòng ĐKĐĐHN - Chi nhánh quận Hà Đông
2.3. Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử
dụng đất quận Hà Đông, TP. Hà Nội
- Điều kiện tự nhiên - Điều kiện kinh tế - xã hội
- Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông năm 2019
Nội dung 2. Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, giai đoạn 2017 - 2019
- Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, TP. Hà Nội, giai đoạn 2017 - 2019.
- Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, TP. Hà Nội, giai đoạn 2017 - 2019.
- Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, TP. Hà Nội, giai đoạn 2017 - 2019.
Nội dung 3. Ý kiến đánh giá của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, giai đoạn 2017 – 2019
- Đánh giá ý kiến của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, TP. Hà Nội, giai đoạn 2017 - 2019.
- Đánh giá của cán bộ chuyên môn về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2017 – 2019.
Nội dung 4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, giai đoạn 2017 – 2019
- Yếu tố quy hoạch - Yếu tố chính sách
- Yếu tố thị trường bất động sản
Nội dung 5. Đề xuất một số giải pháp đểđể nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, TP. Hà Nội
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.1. Điều tra các số liệu thứ cấp
- Thu thập, nghiên cứu các văn bản pháp lý của Trung ương, địa phương liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.
- Thu thập tài liệu, số liệu về thu hồi đất từ cơ sở, các phòng ban có liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.
- Tìm kiếm tài liệu, số liệu về thực trạng kinh tế, xã hội nông thôn, kinh tế của các ngành sản xuất, đời sống của các hộ dân ở địa bàn nghiên cứu.
2.4.2. Điều tra các số liệu sơ cấp
- Phương pháp phỏng vấn trực tiếp:
+ Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn: Để làm rõ những khó khăn, hạn chế, cũng như tìm ra những nguyên nhân tồn tại trong các quy định về trình tự, thủ tục, thời gian, đối tượng,… của công tác chuyện nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Đề tài tiến hành điều tra các cán bộ chuyên môn trực tiếp thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
và các chuyên gia về công tác thừa kế quyền sử dụng đất. Cụ thể là cán bộ trực tiếp thực hiện các thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất của UBND phường, xã trên địa bàn quận Hà Đông, văn phòng đăng ký đất đai, cán bộ phòng Tài nguyên và môi trường quận Hà Đông. (theo mẫu phiếu điều tra – Phụ lục 02)
+ Phỏng vấn người dân: Để đánh giá được khách quan thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông. Đề tài tiến hành lập và phát phiếu điều tra (mẫu phiếu Phụ lục 01) cho 90 đối tượng nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Trong đó:
+ 30 đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất + 30 đối tượng nhận tặng cho quyền sử dụng đất. + 30 đối tượng nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
- Phương pháp quan sát trực tiếp: Phương pháp này giúp tất cả các giác
quan của người phỏng vấn đều được sử dụng: mắt nhìn, tai nghe... qua đó các thông tin được ghi lại trong trí nhớ, qua ghi chép, chụp lại một cách cụ thể.
2.4.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Đề tài tiến hành thu thập tài liệu, số liệu và phát phiếu điều tra trên địa bàn 3 phường: Nguyễn Trãi, Dương Nội và Vạn Phúc. Đây là 3 đơn vị hành chính có số lượng hồ sơ đạt tỷ lệ giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất, trung bình và thấp nhất trên địa bàn quận Hà Đông trong giai đoạn nghiên cứu.
2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu
- Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu: Dữ liệu được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau bằng những phương pháp khác nhau, để làm cơ sở so sánh và tìm ra các xu thế trong khi phân tích. Dữ liệu được tổng hợp từ một đơn vị phân tích nhỏ lên một đơn vị phân tích lớn hơn.
- Phương pháp xử lý dữ liệu: các số liệu được thu thập, tính toán, phân tích theo các bảng, biểu, kết hợp phần thuyết minh. Các số liệu đầu vào thu thập được phân tích, xử lý bằng phần mền Word, Excel.
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Quận Hà Đông cách trung tâm Thành phố Hà Nội 13 km về phía Tây, có diện tích tự nhiên 4.963,77 ha. Gồm 17 đơn vị hành chính phường, có ranh giới tiếp giáp như sau:
Phía Bắc giáp quận Nam Từ Liêm và quận Thanh Xuân; Phía Nam giáp huyện Thanh Oai;
Phía Đông giáp huyện Thanh Trì;
Phía Tây giáp huyện Chương Mỹ; huyện Hoài Đức và huyện Quốc Oai.
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Hà Đông có địa hình bằng phẳng, chia ra làm 3 khu vực chính: - Khu vực Bắc và Đông sông Nhuệ.
- Khu vực Bắc sông La Khê. - Khu Vực Nam sông La Khê.
Địa hình bằng phẳng tạo điều kiện thuận lợi trong sản xuất nông nghiệp cũng như sản xuất kinh doanh và vận chuyển hàng hoá.
3.1.1.3. Khí hậu
Khí hậu của quận mang đặc điểm chúng của vùng đồng bằng sông Hồng, chịu tác động của gió biển, khí hậu nóng ẩm và có mùa lạnh bới tác động của gió mùa Đông Bắc, với nhiệt độ trung bình năm là 23,5 0C, lượng mưa trung bình 1750 mm - 1850 mm.
3.1.1.4. Thủy văn
Sông Nhuệ và sông La Khê là 2 con sông ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp và tiêu thoát nước khu vực quận. Theo tính toán của Viện Quy hoạch Thuỷ
lợi - Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn và kết qủa tính toán mực nước sông Nhuệ gần đây của trường đại học Thuỷ lợi thì tương lai mực nước sông Nhuệ còn cao hơn nhiều so với mực nước hiện nay.
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên
a. Tài nguyên đất
Điều kiện thổ nhưỡng đất đai của quận Hà Đông chủ yếu là đất phù sa thuộc châu thổ sông Hồng bao gồm đất thịt, thịt nhẹ và đất bãi bồi.
Nằm trong vùng đồng bằng của Hà Nội, quận Hà Đông có các loại đất chính như sau:
Đất phù sa được bồi (Pb) diện tích là 293 ha chiếm khoảng 5,90% tổng diện tích đất tự nhiên, phân bố các vùng ngoài đê của sông Đáy, tập trung chủ yếu tại các xã Biên Giang và Đồng Mai.
Đất phù sa không được bồi (P) diện tích là 3.312,31 ha chiếm 66,73 % diện tích đất nông nghiệp phân bố rộng khắp theo các dải đê chính của sông Nhuệ và sông Đáy tập trung chủ yếu ở các xã Dương Nội, Đồng Mai và phân bố rải rác tại các phường Phúc La, Vạn Phúc, Văn Mỗ và các xã Kiến Hưng, Yên Nghĩa, Phú Lãm.
Đất phù sa gley (Pg) diện tích chiếm 1.358,46 ha chiếm 27,37% diện tích đất nông nghiệp của Thành phố phân bố ở vùng có địa hình thấp ngập nước trong thời gian dài, mực nước ngầm nông. Đất phù sa gley tập trung chủ yếu tại 3 phường: (Phú Lương, Yên Nghĩa, Kiến Hưng) và một phần phân bố tại các phường (Dương Nội, Phú Lãm, các phường Hà Cầu, Vạn Phúc). Do phân bố ở địa hình thấp, bị ngập nước trong thời gian dài, mực nước ngầm nông, nền đất thường bị gley từ trung bình đến mạnh. Hàm lượng mùn cao (2,5%), đạm, kali tổng số cao (0,22% và 1,96%) trong khi lân tổng số thấp (0,073%), lân dễ tiêu nghèo (1,18mg/100g đất), kali dễ tiêu trung bình (10mg/100g đất).
b. Tài nguyên nước
Sông Nhuệ nối với sông Hồng tại Cống Chèm (Hà Nội), đoạn chảy qua quận Hà Đông có chiều dài 7 km, có tác dụng tưới và thoát nước cho địa bàn quận Hà Đông nói riêng và một số quận, của thành phố Hà Nội nói chung.
Sông Đáy: Là một phân lưu chính của sông Hồng, về mùa cạn đoạn từ cửa Hát Môn đến Đập Đáy (Đan Phượng) chỉ còn là một lạch nhỏ vì cửa sông đã bị ngăn cách với sông Hồng bởi đê Vân Cốc và Đập Đáy, chỉ khi phân lũ mới được mở cửa Đập Đáy tiêu nước cho sông Hồng. Sau khi chương trình làm sống lại dòng sông Đáy được thực hiện thì đây là nguồn cung cấp nước tưới và tiêu quan trọng cho sản xuất nông nghiệp của thành phố Hà Nội nói chung và quận Hà Đông nói riêng.
3.1.1.6. Tài nguyên nhân văn
Với bề dày hàng ngàn năm lịch sử, Hà Đông có nhiều danh thắng, di tích lịch sử, công trình văn hoá - nghệ thuật cùng các di tích phi vật thể khác, các lễ hội, làng nghề và văn hoá dân gian. Những đặc trưng văn hoá Việt là nguồn lực và lợi thế cho phát triển ngành nghề thủ công mỹ nghệ truyền thống đem lại những giá trị gia tăng cao trong xuất khẩu các sản phẩm này cũng như phục vụ cho du lịch và các dịch vụ văn hoá khác. Trên địa bàn quận có 78 di tích được xếp hạng. Trong đó có 68 di tích được xếp hạng cấp quốc gia và 10 di tích được xếp hạng cấp thành phố.
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
3.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
Tốc độ tăng tổng giá trị sản xuất trên địa bàn của một số ngành chủ yếu (theo giá cố định năm 2010) ước tăng 15,3% so với năm 2018 (trong đó: Dịch vụ tăng 16,13%; công nghiệp và xây dựng tăng 14,6%; Nông nghiệp, thủy sản giảm 2,75%) thu nhập bình quân đầu người ước đạt 75 triệu đồng/người/năm. Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực và bền vững; tỷ trọng
nông nghiệp giảm còn 0,1%, CN - TTCN - XD đạt 54,8%, Thương mại du lịch dịch vụ đạt 45,1%.
* Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, Thương mại - dịch vụ - du lịch:
Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 25.502 tỷ 284 triệu đồng (giá so sánh 2010) tăng 114,02% so với cùng kỳ năm trước và vượt 0,01% so với kế