quận Bắc Từ Liêm
- Có 16/180 trường hợp tặng cho QSDĐ: Phần lớn các trường hợp tặng cho QSDĐ thường là những người có quan hệ huyết thống như bố mẹ cho con, ông bà cho cháu... Quyền tặng cho QSDĐ một mặt liên quan trực tiếp tới quyền lợi của bên nhận, một mặt giá đất ngày một tăng cao, để tránh tranh chấp sau này nên số vụ khai báo hoàn tất các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chiếm tỷ lệ cao.
Tuy nhiên vẫn còn số ít trường hợp không khai báo với cơ quan nhà nước để hoàn tất thủ tục tặng cho QSDĐ do một số nguyên nhân chính như sau:
+ Thửa đất chưa được cấp GCNQSDĐ nên không thể hoàn thiện hồ sơ và thường người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp.
+ Do không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp QSDĐ nên khi được tặng cho họ không nộp hồ sơ để được cấp GCNQSDĐ, họ chỉ hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật khi họ cần GCNQSDĐ hoặc khi quận tổ chức rà soát để cấp GCNQSDĐđồng loạt.
- Có 9/120 trường hợp thừa kế QSDĐ: Việc người dân thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn hạn chế do người dân chưa thực sự chủ động vì quyền lợi của mình, chưa hiểu hết được quyền lợi của người được thừa kế.
Trước đây, việc thừa kế QSDĐ thường được coi là việc nội bộ của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Họ chỉ làm thủ tục khi có nhu cầu phát sinh thực hiện các giao dịch về QSDĐ như thế chấp, chuyển nhượng. Với giá trị đất ngày càng tăng, nhiều vấn đề phức tạp nảy sinh, để bảo vệ quyền lợi của mình, người nhận thừa kếđã có ý thức hoàn thành các thủ tục đăng ký đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.
- Có 112/180 trường hợp thế chấp QSDĐ: Người dân thực hiện quyền thế chấp QSDĐ chủ yếu để hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh, tiêu dùng, đầu cơ đất ... Điều này cho thấy việc thế chấp QSDĐ để vay vốn sản xuất kinh doanh là hoạt động thường xuyên, liên tục và không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Điều này phản ánh xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Do đó, quyền thế chấp QSDĐ là biện pháp giúp họ giải
quyết được vấn đề vốn. Việc thực hiện thế chấp tại các tổ chức tín dụng được đánh giá là tương đối dễ, điều này cho thấy do sự cạnh tranh của các Ngân hàng ngày càng quyết liệt nên về phía Ngân hàng họ cũng đã thay đổi các thủ tục để giúp cho người dân được tiếp cận với vốn dễ dàng hơn. Mặt khác, các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký giao dịch đảm bảo được công bố với các thành phần hồ sơ của từng loại thủ tục rất rõ ràng, cũng tạo điều kiện cho người dân và Ngân hàng khi tham gia giao dịch.
Bảng 3.7. Tổng hợp ý kiến của người dân về việc thực hiện QSDĐ STT Nội dung đánh giá Kết quả đánh giá Số lượng Tỷ lệ (%) Kết quả đánh giá Số lượng Tỷ lệ (%) Kết quả đánh giá Số lượng Tỷ lệ (%) 1 Văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn các QSDĐ Dễ hiểu 19 10,56 Hiểu được 118 65,56 Khó hiểu 43 23,89 2 Về thái độ phục vụ của cán bộ tiếp nhận, xử lý hồ sơ Hài lòng 69 38,33 Bình thường 94 52,22 Không hài lòng 17 9,44 3 Về thời gian để hoàn thành các thủ tục hành chính Đúng hẹn 144 80,00 Chậm 27 15,00 Rất chậm 9 5,00 4 Thủ tục để thực hiện các QSDĐ Đơn giản 25 13,89 Bình thường 143 79,44 Phức tạp 12 6,67 5 Về mức thu phí, lệ phí, thuế thực hiện QSDĐ Cao 22 12,22 Bình thường 143 79,44 Thấp 15 8,33 6 Về sự thay đổi của các chính sách liên quan đến QSDĐ có lo ngại không Có 153 85,00 Không 27 15,00 - - -
7 Về rủi ro khi tham gia giao dịch các
QSDĐ Có 134 74,44 Không 46 25,56 - - -
Qua bảng 3.7 cho thấy:
- Về văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn các QSDĐ: Trong tổng số 180 phiếu, có 19 ý kiến đánh giá các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện các QSDĐ là “dễ hiểu” chiếm 10,55%; có 118 ý kiến đánh giá là “hiểu được” chiếm 65,56%; có 43 ý kiến đánh giá là “khó hiểu” chiếm 23,89 %.
- Về thái độ phục vụ của cán bộ tiếp nhận, xử lý hồ sơ: Trong tổng số 180 phiếu, có 69 ý kiến đánh giá “hài lòng” chiếm 38,33%; có 94 ý kiến đánh giá là “bình thường” chiếm 52,22%; có 17 ý kiến đánh giá là “không hài lòng” chiếm 9,45 %.
- Về thời gian để hoàn thành các thủ tục hành chính: Trong tổng số 180 phiếu, có 144 ý kiến đánh giá “đúng hẹn” chiếm 80%; có 27 ý kiến đánh giá là “chậm” chiếm 15%; có 09 ý kiến đánh giá là “rất chậm” chiếm 5 %.
Hầu hết những hồ sơ được đánh giá rất chậm là do các yếu tố liên quan đến cơ sở pháp lý của các giấy tờ, đặc biệt đối với các trường hợp đang có tranh chấp, còn những trường hợp giao dịch có GCNQSDĐ và các giấy tờ pháp lý khác đầy đủ được thực hiện đảm bảo thời gian quy định.
- Về thủ tục để thực hiện các QSDĐ: Trong tổng số 180 phiếu, có 25 ý kiến đánh giá “đơn giản” chiếm 13,89%; có 143 ý kiến đánh giá là “bình thường” chiếm 79,44%; có 12 ý kiến đánh giá là “phức tạp” chiếm 6,67 %.
Có một số ý kiến cho rằng việc thực hiện các thủ tục phức tạp phần lớn là do bản thân các chính sách, các quy định chứ không phải do người thực thi pháp luật. Vì vậy, việc nghiên cứu quy trình, thủ tục hành chính đơn giản, khép kín là rất quan trọng để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
- Về mức thu phí, lệ phí, thuế thực hiện QSDĐ: Trong tổng số 120 phiếu, có 22 ý kiến đánh giá “cao” chiếm 12,22%; có 143 ý kiến đánh giá là “bình thường” chiếm 79,44%; có 12 ý kiến đánh giá là “thấp” chiếm 6,67 %.
- Về sự thay đổi của các chính sách liên quan đến QSDĐ có lo ngại không: Trong tổng số 180 phiếu, có 153 ý kiến đánh giá “có” chiếm 85%; có 27 ý kiến đánh giá là “không” chiếm 15%.
- Về rủi ro khi tham gia giao dịch các QSDĐ: Trong tổng số 180 phiếu, có 134 ý kiến đánh giá “có” chiếm 74,44%; có 46 ý kiến đánh giá là “không” chiếm 25,56%.
Như vậy, yêu cầu về cải cách hành chính về thực hiện quyền sử dụng đất là nhiệm vụ cấp bách, thủ tục cần phải đơn giản hơn, thời gian giải quyết hành chính yêu cầu phải được rút ngắn hơn, thái độ phục vụ người dân cần phải niềm nở, nhiệt tình hơn để giúp cho người dân dễ dàng tiếp cận và thực hiện các thủ tục hành chính về quyền của người sử đụng đất theo quy định của pháp luật.
3.3.2. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua cán bộ quản lý đất đai trên địa bàn quận. cán bộ quản lý đất đai trên địa bàn quận.
Để tiến hành đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn, tôi tiến hành trực tiếp phỏng vấn cán bộ quản lý đất đai bằng 15 phiếu (bao gồm 3 phiếu cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường và 12 phiếu của cán bộ địa chính ở 6 phường). Kết quả điều tra được tổng hợp ở bảng dưới như sau:
Qua bảng 3.8 cho thấy:
- Về số lượng cán bộ chuyên môn phục vụ cho người dân khi làm thủ tục thực hiện các QSDĐ: Trong tổng số 15 phiếu, có 1 ý kiến đánh giá “đủ” chiếm 6,67%; có 14 ý kiến đánh giá là “chưa đủ” chiếm 93,33%.
- Về cơ sở vật chất để phục vụ cho người dân khi làm thủ tục thực hiện các QSDĐ: Trong tổng số 15 phiếu, có 2 ý kiến đánh giá “đầy đủ” chiếm 13,13%; có 13 ý kiến đánh giá là “chưa đầy đủ” chiếm 86,67%.
- Về văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn các QSDĐ: Trong tổng số 15 phiếu, có 2 là “dễ hiểu” chiếm 13,13%; có 12 ý kiến đánh giá là “hiểu được” chiếm 80%; có 1 ý kiến đánh giá là “khó hiểu” chiếm 6,67 %.
Bảng 3.8. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý về việc thực hiện QSDĐ
TT
Chỉ tiêu đánh giá Nội dung câu trả lời
Số lượng
(15 phiếu) Tỷ lệ %
1
Số lượng cán bộ chuyên môn phục vụ cho người dân khi làm thủ tục thực hiện các QSDĐ Đủ 1 6,67 Còn thiếu 14 93,33 2 Cơ sở vật chất để phục vụ
cho người dân khi làm thủ
tục thực hiện các QSDĐ Đầy đủ 2 13,33 Chưa đầy đủ 13 86,67 3 Văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn các QSDĐ Dễ hiểu 2 13,33 Hiểu được 12 80,00 Khó hiểu 1 6,67 4 Những khó khăn khi áp dụng văn bản mới liên quan đến QSDĐ Việc phổ biến cấp trên xuống cấp dưới còn chậm 1 6,67 Công tác tiếp thu, tuyên truyền, áp dụng của địa phương chậm triển khai 3 20,00 Trình độ của người dân còn hạn chế 11 73,33 5 Mức thu phí, lệ phí, thuế thực hiện QSDĐ Cao 12 80,00 Bình thường 2 13,33 Thấp 1 6,67 (Nguồn: Tổng hợp kết quảđiều tra, 2020)
- Về những khó khăn khi áp dụng văn bản mới liên quan đến QSDĐ: Trong tổng số 15 phiếu, có 01 ý kiến đánh giá “Việc phổ biến cấp trên xuống cấp dưới còn chậm” chiếm 6,67%; có 3 ý kiến đánh giá là “Công tác tuyên
truyền, áp dụng của địa phương chậm triển khai” chiếm 20%; có 11 ý kiến đánh giá là “trình độ của người dân còn hạn chế”, chiếm 73,33%.
Công tác tuyên truyền và trình độ hạn chế của người dân về pháp luật đất đai đặc biệt là đối với các quyền của người sử dụng đất chính là rào cản làm cho người dân khó thực hiện được các quyền của người sử dụng đất.
- Về mức thu phí, lệ phí, thuế thực hiện QSDĐ: Trong tổng số 15 phiếu, có 12 ý kiến đánh giá “cao” chiếm 80%; có 2 ý kiến đánh giá là “bình thường” chiếm 13,13%; có 01 ý kiến đánh giá là “thấp” chiếm 6,67 %.
Việc thu thuế để thực hiện QSDĐ được đánh giá chủ yến là cao, đối với một số hộ muốn thực hiện chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nhưng khi tính giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng quá cao, gần sát giá thị trường. Chính vì vậy, nhiều người dân có nhu cầu chuyển mục đích nhưng do chỉ làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền để nộp vào ngân sách.
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
Kết quả điều tra ảnh hưởng của các yếu tố đến việc thực hiện QSDĐ được thể hiện qua bảng 3.9:
Bảng 3.9. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến việc thực hiện QSDĐ
STT Yếu tố ảnh hưởng Tổng số điểm Xếp hạng ảnh hưởng
1 Giá đất 126 1
2 Quy hoạch 117 2
3 Lãi xuất ngân hàng 112 3
4 Thuế chuyển quyền 98 4
5 Thủ tục hành chính 95 5
6 Gia tăng dân số 79 6
Qua bảng 3.9 cho thấy, yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến việc gia tăng việc thực hiện quyền sử dụng đất của người dân là yếu tố giá đất. Khi giá đất tăng cao, người dân có nhu cầu chuyển nhượng đất đai rất lớn. Yếu tố ảnh hưởng thứ hai chính là yêu tố quy hoạch, khi quy hoạch được thực hiện làm thay đổi hiện trạng khu vực do vậy có tác động tích cực đến người dân do vậy làm tăng việc thực hiện quyền SDĐ của người dân. Yếu tố lãi xuất ngân hang, thủ tục hành chính cũng như việc gia tăng dân số có ảnh hưởng ít nhất đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của người dân.
3.4.1. Ảnh hưởng của giá đất đến thực hiện quyền sử dụng đất
Giá đất là một trong những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản và vì vậy cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp QSDĐ.
Khi giá đất ở mức thấp, tuy nhu cầu về sử dụng đất vẫn không thay đổi nhưng một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai hoặc vì thấy giá trị tài sản không quá lớn hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không được tạo điều kiện để thực hiện các quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, kê khai, đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp QSDĐ.
Khi giá nhà đất cao, nó tạo thành sốt đất, đầu cơ về đất tăng mạnh, số lượng những vụ chuyển nhượng nhiều, ý thức người dân về giá trịđất cao lên thì người dân sẽ tự giác thực hiện các quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, kê khai, đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp QSDĐ.
3.4.2. Ảnh hưởng của quy hoạch đến thực hiện quyền sử dụng đất
Một yếu tố quan trọng có tầm ảnh hưởng không hề nhỏ tới nhu cầu trong thị trường bất động sản, cũng như tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn. Một khu vực có nhiều dự án xây dựng hình thành hệ cơ sở vật chất tốt, cơ sở vật chất hiện đại, phục vụ nhu cầu cuộc sống
tố hơn thì sẽ thu hút lượng lớn người dân tới sinh sống. Yếu tố quy hoạch sử dụng đất ở đây là quy hoạch đất để sử dụng làm đường giao thông, làm nhà văn hóa, nâng cấp hệ thống điện, nước, công viên, khu thương mại, khu công viên, trường học, trường mầm non, các khu dân cư, Khu đô thị mới... Đồng thời các quy hoạch trên thường sẽ đi cùng nhau, cùng hỗ trợ, bổ sung cho nhau để tạo ra một môi trường, khu vực phát triển, từ đó trên địa bàn thì sẽ thu hút người dân. Chính vì vậy khẳng định rằng yếu tố quy hoạch sử dụng đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới tình hình chuyển nhượng sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất.
Quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản nên cũng ảnh hưởng lớn đến thực hiện quyền sử dụng đất vì những lý do sau:
+ Có quy hoạch thì thị trường bất động sản sẽ thay đổi vì người ta biết chỗ nào sẽđược đầu tư, khi quy hoạch được duyệt thì tâm lý của những người có nhu cầu mua, đầu tư bất động sản sẽ yên tâm hơn để lựa chọn những bất động sản đảm bảo về mặt quy hoạch, pháp lý. Tiếp đó là cơ hội để họ có thể lựa chọn những sản phẩm bất động sản đa dạng hơn, hiệu quả hơn, từ đó làm cho thị trường bất động sản tích cực hơn, đặc biệt là những người có nhu cầu mua nhà đểở.
+ Bất động sản sẽ được tăng giá trị khi có quy hoạch, trong đó có vị trí nhà đất, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là giao thông;
+ Có thể nói quy hoạch đô thị đến đâu thì thị trường bất động sản tiếp cận đến đấy. Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và bất động sản rõ ràng là gắn bó mật thiết. Quy hoạch đô thị gần như định hướng cho thị trường bất động sản; mặt khác, thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quy hoạch được thực thi. Mà khi thị trường bất động sản thay đổi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc việc thực hiện các quyền sử dụng đất đặc biệt là quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho và thế chấp, bảo lãnh.