Hà Nội
2.3.1 Cơ sở pháp lý của cho vay mua nhà
Hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và CVMN mới phát triển mạnh mẽ trong mấy năm gần đây nhưng được đánh giá là khu vực mang lại nhiều lợi nhuận cho NH, không những thế lại còn thúc đẩy thăng bằng trong thị trường BĐS tan dần. Các tổ chức tín dụng hoạt động dưới sự điều chỉnh của Luật các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ năm 1998, và được sửa đổi, bổ sung vào năm 2004. Luật quy định trừ việc cho phép các NH được thực hiện các hoạt động NH trong đó có hoạt động cấp tín dụng.
Cơ sở pháp lý đầu tiên áp dụng đối với cho vay tiêu dùng là quyết định số 18/QĐ – NH5 ngày 16/02/1994 của thống đốc NHNN ban hành “thể lệ cho vay vốn phát triển kinh tế gia đình và cho vay tiêu dùng”. Sau đó được thay thế bằng quyết định số 324/1998/QĐ – NHNN ngày 31/09/1998 của thống đốc NHNN ban hành “quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng”.
Ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ban hành quyết định số 1627/2001/QĐ – NHNN về “quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách
hàng”. Trong quy chế này, NHNN đã cho phép các tổ chức tín dụng thực hiện các loại hình cho vay hợp pháp, trong đó nêu trừ điều kiện vay vốn là: khách hàng có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ với tính khả thi và có hiệu quả, phù hợp với các quy định của pháp luật, cho vay mua nhà cũng là một trong những loại hình đó. Những điều khoản cho vay trong các quyết định ngày càng chặt chẽ hơn và đã tác động tích cực đến hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và hoạt động chi vay mua nhà nói riêng tại các NHTM.
Ngày 03/0202005 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ban hành quyết định số 127/2005/QĐ – NHNN về việc “sửa đổi, bổ sung một số điều khoản của quy chế cho vay tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo Quyết định 1627”. Ngày 31/05/2005 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ban hành quyết định 783/QĐ – NHNN về việc sửa đổi bổ sung khoản 6 điều 1 của quyết định 127.
Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà cũng chịu điều chỉnh của các quy định về đảm bảo tiền vay, các quy định về hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như:
Quy định QĐ-TD 010 ngày 15/12/2007 của Tổng Giám Đốc về cho vay đối với khách hàng.
Quy định mã số QĐ.TD.002 ngày 25-5-2011 của Tổng Giám Đốc về Bảo đảm tiền vay.
Quy định mã số QĐ.TD.023 ngày 09-08-2012 của Tổng Giám Đốc về Chính sách tài sản bảo đảm cho cấp tín dụng,
Những quy định bày ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay mua nhà giải quyết các muốn vay, quy trình phải phức tạp hơn, chặt chẽ hơn và đảm bảo các điều kiện an toàn hơn cho NH.
Ngày 29/12/2006 Chính phủ ban hành nghị định số 163/2006/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ luật dân sự về việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và xử lý tài sản đảm bảo. Nghị định 163/2006/NĐ – CP đã chính thức thay thế và bác bỏ nghị định số 165/1999/NĐ – CP và nghị định số 178/1999/NĐ – CP (sau đó được sửa đổi bổ sung bởi nghị định số 85/2002/NĐ – CP).
Trên cơ sở các quy định của Chính phủ và NHNN, Maritme Bank đã ban hành nhiều quy định về việc cấp tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà. Các quy định, quy trình và hướng dẫn nhận tài sản đảm bảo liên quan đến cầm cố, thế chấp, bảo lãnh. Với các cơ sở pháp lý do NHNN và CP ban hành, NH Maritime Bank đã có những quy định riêng cho hoạt động cấp tín dụng nói chung và cho vay mua nhà nói
riêng. Các quy định này kết hợp với nhau tạo thành một cơ sở pháp lý chặt chẽ, đồng bộ, quản lý hoạt động cho vay mua nhà một cách hiệu quả.
2.3.2 Quy chế cho vay mua nhà của Maritime Bank
Quy chế cho vay mua nhà được ban hành theo quyết định số 1627/2001/QĐ – NHNN và quyết định 127/QĐ – NHNN sửa đổi, quy chế cho vay mua nhà của NH Maritime Bank bao gồm:
2.3.2.1 Về đối tượng khách hàng
- Là những người chưa có nhà để ở, có nhu cầu mua nhà để ở thực sự; hoặc những người đã có nhà, có cuộc sống ổn định có nhu cầu mua, chuyển nhà mới.
- Là những vợ chồng trẻ mới lập gia đình, mới lập nghiệp dành dụm tiền mua nhà, nhà mua thực sự là ước mơ của khách hàng.
- Là những cá nhân tổ chức có tiềm năng tài chính mua nhà, chuyển quyền sở hữu để đầu tư kinh doanh.
2.3.2.2 Về điều kiện tín dụng
Thời hạn cho vay: đối với xây, sửa nhà tối thiểu là 3 tháng và tối đa là 10 năm. Đối với mua nhà và chuyển quyền sử dụng đất thời hạn cho vay tối đa là 20 năm.
Lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay hợp lý, linh hoạt và được thả nổi theo từng
năm. Được xác định trên lãi suất tiết kiệm thường kỳ hạn 12 tháng (loại trả cuối kỳ) cộng với biên độ dao động từ 0,2 – 0,35%/tháng tuỳ theo thời hạn và mức độ rủi ro của từng loại khoản vay cụ thể. Maritime Bank cũng giảm 0,02% lãi suất vay đối với khách hàng thực hiện trả lương qua tài khoản NH.
Loại tiền vay: VND, vàng.
Phương thức thanh toán vốn và lãi vay: vốn vay được trả dần theo định kỳ, hàng quý hoặc hàng tháng phù hợp với mức thu nhập của khách hàng. Trường hợp khách hàng vay ngắn hạn, khách hàng sẽ trả lãi hàng tháng và lịch trả gốc sẽ do hai bên thoả thuận. Trường hợp khách hàng vay trung dài hạn, khách hàng sẽ trả lãi và gốc hàng tháng hoặc hàng quý.
Mức cho vay: ngân hàng hỗ trợ tối đa 80% tổng nhu cầu vốn của khách hàng.
Nhưng không quá 70% giá trị TSĐB mức tối thiểu cho mỗi khoản vay 100 triệu đồng và tối đa là 20 tỷ đồng.
2.3.2.4 Về các điều kiện đối với bên vay vốn
- Khách hàng có hộ khẩu thường trú hoặc trụ sở chính tại những điểm mà Maritime Bank có đặt trụ sở, chi nhánh hoặc phòng giao dịch.
- Công dân Việt Nam cư trú Việt Nam, có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Tuổi từ 20 đến 60, tại thời điểm hoàn tất khoản vay khách hàng không quá 65 tuổi.
- Người nước ngoài cư trú tại Việt Nam có thời gian cư trú còn lại nhiều hơn thời gian vay vốn 1 tháng và đáp ứng đủ điều kiện quy định trong quy chế cho vay của NHNN, quy chế cho vay của Maritime Bank và các quy định khác của pháp luật.
- Có đơn đề nghị vay vốn phải nêu trừ mục đích sử đích sử dụng nhà, nguồn trả nợ, kế hoạch trả nợ và cam kết về tài sản đảm bảo.
- Khách hàng phải có tối thiểu 30% tổng nhu cầu vốn.
- Thu nhập khách hàng: Thu nhập tối thiểu sau thuế tại quận, nội thành Hà Nội (không tính Hà Tây cũ), TP.Hồ Chí Minh, Hải Phòng: 10 triệu/tháng. Thu nhập tối thiểu sau thuế tại các huyện ngoại thành Hà Nội (Hà Tây cũ), các huyện ngoại thành TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ, Vũng Tàu, Bình Dương: 7 triệu/tháng. Thu nhập sau thuế tối thiểu tại các Tỉnh/Thành phố khác: 5 triệu/tháng.
2.3.2.5 Việc định giá tài sản đảm bảo
NH dựa vào khung giá nhà đất của Nhà nước ban hành, căn cứ vào giá mua bán ghi trong hợp đồng mua bán nhà đất của khách hàng.
Nguồn vốn mà ngân hàng dùng chủ yếu để cho vay mua nhà là các nguồn huy động từ khách hàng: tiền gửi có kì hạn, tiền gửi tiết kiệm của các tổ chức kinh tế, dân cư nhưng chủ yếu vẫn là từ dân cư, bộ phận này chiếm tỷ trọng lớn nhưng hầu hết là những khoản tiết kiệm có quy mô nhỏ trong thời gian ngắn. Nguồn vốn huy động trung dài hạn chỉ chiếm hơn 30% tổng nguồn vốn huy động.
2.3.3 Hình thức cấp tín dụng
NH Maritime Bank chi nhánh Hà Nội triển khai cấp tín dụng mua nhà dưới các hình thức sau:
- Cho vay có tài sản đảm bảo:
+ Tài sản thế chấp, cầm cố thuộc sở hữu của khách hàng vay vốn (nhà, quyên sử dụng đất, sổ tiết kiệm, vàng...)
+ Tài sản đảm bảo chính là căn nhà định mua hoặc diện tích đất được chuyển nhượng.
- Cho vay tín chấp:
+ Áp dụng cho đối tượng khách hàng uy tín, có năng lực tài chính mạnh để trả nợ vay, có tín nhiệm với NH trong việc sử dụng vốn vay, hoàn trả nợ gốc và lãi.
+ Người bảo lãnh đứng ra cam kết với NH sẽ trả nợ thay cho người vay nếu không trả được khi đến hạn.
+Người đứng ra bảo lãnh cho khách hàng vay vốn có thể là một TCTD hoặc công ty, xí nghiệp nơi khách hàng đang làm việc.
2.3.4 Quy trình cho vay mua nhà tại NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội
Giai đoạn 1: Tiếp nhận và hướng dẫn về lập hồ sơ vay vốn
Cán bộ tín dụng tiến hành phân tích và thẩm định khách hàng và mục đích vay vốn theo thứ tự các bước sau:
- Đối với KH quan hệ tín dụng lần đầu: Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng cung cấp thông tin, các quy định của NH mà khách hàng phải đáp ứng về điều kiện vay vốn và tư vấn thiết lập hồ sơ để dược NH cho vay.
- Đối với những khách hàng đã có quan hệ tín dụng: Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn thiện hồ sơ cho vay.
Giai đoạn 2: Thẩm định hồ sơ, thẩm định tài chính, thu nhập, tài sản
- Kiểm tra, xác nhận lại thông tin tín dụng:
Cán bộ tín dụng căn cứ vào từng hồ sơ vay vốn cụ thể của khách hàng, thực hiện thẩm định, xác nhận, kiểm tra lại các thông tin của khách hàng.
Thẩm định, xác nhận và kiểm tra lại thông tin tín dụng bao gồm:
+ Thẩm định khách hàng vay vốn: Tư cách cá nhân, pháp nhân, năng lực tài chính, hoạt động kinh doanh, điều kiện vay vốn.
+ Thẩm định mục đích sử dụng vốn vay và khả năng trả nợ của khách hàng. + Thẩm định tài sản của khách hàng: Chuyên viên định giá - Ban định giá thực hiện thẩm định và đánh giá trực tiếp giá trị tài sản đảm bảo cho khách hàng. Việc định giá của ban định giá được thực hiện độc lập và được lập thành văn bản độc lập phục vụ cho hoạt động thẩm định khách hàng.
Sau khi lập xong Báo cáo thẩm định chuyên viên thẩm định chuyển Báo cáo thẩm định và hồ sơ vay vốn kốm theo cho Lãnh đạo Ban xử lý hồ sơ thực hiện kiểm soát nội dung thẩm định.
- Kiểm soát việc thẩm định, kiểm tra , xác nhận lại thông tin tín dụng
Lãnh đạo ban xử lý hồ sơ thực hiện kiểm soát nội dung phân tích hồ sơ của chuyên viên thẩm định, sau khi kiểm soát, chuyển Báo cáo thẩm định và toàn bộ hồ sơ sang ban phê duyệt.
Nội dung kiểm soát: kiểm soát lại các thông tin trên Báo cáo thẩm định của chuyên viên thẩm định, yêu cầu chuyên viên thẩm định điều chỉnh, bổ sung thêm các
thông tin nêu trong Báo cáo thẩm định hoặc bổ sung thêm các hồ sơ cần thiết để đảm bảo cho hồ sơ khách hàng và các thông tin nêu trong Báo cáo thẩm định là đầy đủ và chính xác; ý kiến của người kiểm soát hồ sơ thống nhất với toàn bộ với ý kiến đề xuất của chuyên viên thẩm định hoặc thống nhất theo ý kiến đề xuất và bổ sung các điều kiện kèm theo (nếu có).
- Phê duyệt
Chuyên viên thẩm định chịu trách nhiệm trình khoản vay lên cấp chuyên gia phê duyệt tương ứng với giá trị khoản vay. Trên cơ sở thẩm định tư cách khách hàng, kiểm tra tài sản và định giá, cán bộ tín dụng lập tờ trình xin phê duyệt tín dụng bao gồm các nội dung thẩm định trên. Kết luận và đánh giá khách hàng có đủ khả năng vay vốn hay không và chuyển cho lãnh đạo phòng tín dụng. Trường hợp lãnh đạo phòng tín dụng không cho vay phải ghi rõ lý do để cán bộ tín dụng thông báo trả lời trực tiếp cho khách hàng.
Giai đoạn 3: thoả thuận và ký kết hợp đồng với khách hàng:
- Lập thông báo tín dụng, thoả thuận với khách hàng
Chuyên viên thẩm định thuộc ban xử lý hồ sơ lập thông báo tín dụng và gửi tới khách hàng (sau khi đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt) thông báo việc ngân hàng Maritime Bank chấp thuận/không chấp nhận khoản vay, các điều kiện kèm theo và các hồ sơ khách hàng cần bổ sung.
- Chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ khoản vay
Sau khi khách hàng đã đồng ý chấp thuận vay vốn theo các điều kiện nêu trong thông báo tín dụng, chuyên viên thẩm định chuyển toàn bộ hồ sơ vay vốn của khách hàng tới ban kiểm soát tín dụng. Ban kiểm soát tín dụng thực hiện các công việc soạn thảo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; ký kết hợp đồng, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm; mở tài khoản, hạch toán giải ngân; lưu trữ hồ sơ, thu nợ… Các công việc này được thực hiện theo đúng quy định, quy trình kiểm soát hồ sơ khách hàng tại ban kiểm soát tín dụng.
Giai đoạn 4: Giải ngân, giám sát hoạt động khách hàng, đôn đốc thu hồi nợ gốc, lãi vay
- Kế hoạch trả nợ gốc và lãi
Nếu khách hàng có hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ hoặc làm những ngành nghề có thu nhập thường xuyên thì phân kỳ trả nợ theo chu kỳ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.
Nếu khách hàng là công chức hoặc người lao động hưởng lương hàng tháng thì phân kỳ trả nợ gốc và lãi hàng tháng.
Số tiền gốc và lãi phải được chia thành từng khoản nhỏ bằng nhau cho mỗi kỳ, điều chỉnh cho phù hợp với thời điểm người vay có thu nhập.
- Ký kết hợp đồng tín dụng
Sau khi khoản vay được phê duyệt, cán bộ tín dụng soản thảo, thương lượng và thu xếp cho khách hàng ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay nếu khách hàng có bảo đảm bằng tài sản và các văn kiện có liên quan.
- Giải ngân
Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng có trách nhiệm thông báo ký giấy nhận nợ, lập tờ trình giải ngân trình lãnh đạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín dụng, giấy tờ tài sản thế chấp cho phòng kế toán – ngân quỹ và hạch toán khi giải ngân.
2.3.5 Chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà tại Marime Bank – chi nhánh Hà Nội
Bảng 2.3 :Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm2010 Năm2011 Năm2012
So sánh 2011/2010 So sánh 2012/2011 Tuyệt
đối đối (%)Tương Tuyệtđối đối (%)Tương
Doanh số CVMN 1.919 2.355 1.956 436 25,42 (399) (16,94) Doanh số cho vay 15.835 17.550 16.482 1.715 10,83 (1.068) (6,09) Tỉ trọng CVMN( %) 12,12 13,42 11,87 - - - -
( Nguồn: Phòng tín dụng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội)
Biểu đồ 2.2: Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Doanh số cho vay mua nhà là tổng số tiền mà Ngân hàng cho vay mua nhà trong kỳ, nó phản ánh quy mô cấp tín dụng của Ngân hàng.
Tổng Doanh số cho vay của Ngân hàng năm 2011 là 17.550 tỷ đồng tăng 1.715 tỷ đồng so với 2010, tương đương với mức tăng là 10,83%.
Đến năm 2012 có xu hướng giảm, cụ thể là tổng doanh số cho vay của NH chỉ