3.4.1 Cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai
Nhà nước cần tập trung xây dựng mới và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (từ đất đai, tài chính ngân hàng, xây dựng, tư pháp…). Vì vậy để phát triển và vận hành thị trường bất động sản đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất), thị trường đầu tư phát triển đến thị trường thứ cấp (thị trường giao dịch bất động sản).
Hiện nay Luật đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng. Do đó Nhà nước phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản. Luật đất đai nên mở rộng việc thế chấp quyền sử dụng đất cho nhiều mục đích không chỉ có sản xuất kinh doanh mà còn cho vay tiêu dùng, mua bất động sản. Ban hành các quy định hướng dẫn cụ thể, thống nhất làm cho luật kinh doanh bất động sản đi vào thực tế một cách có hiệu quả hơn, có tác động nhiều tới thị trường.
3.4.2 Một số biện pháp quản lý vĩ mô của chính phủ và ngân hàng nhà nước
Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta tỷ lệ lạm phát tăng cao gây ảnh hưởng lớn tới sản xuất và đời sống dân cư làm giảm nhu cầu chi tiêu, cải thiện đời sống cũng nhu các nhu cầu về nhà ở sẽ khó khăn hơn. Do đó Chính phủ cần tăng cường những biện pháp kiềm chế lạm phát như:
- Các chính sách tài chính như các biện pháp tăng thu ngân sách Nhà nước, cần thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, tiết kiệm chi tiêu thường xuyên, nâng cao hiệu quả vốn đầu tư từ nguồn ngân sách Nhà nước. Đồng thời tăng cường quản lý thị trường, giá cả, đảm bảo cân đối cung cầu hàng hóa phục vụ cho sản xuất và đời sống nhân dân, chống đầu cơ, trục lợi nâng giá, khuyến khích xuất, kiểm soát và hạn chế nhập siêu.
- Tập trung tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy sản xuất phát triển đi đôi với việc tăng cường các chính sách an sinh xã hội, bảo đảm đời sống nhân dân. Quản lý TTCK và bất động sản. Quản lý chặt chẽ các nguồn vốn vay ngân hàng của
các công ty để đầu từ vào TTCK, thị trường bất động sản. Từng bước lành mạnh hóa hai thị trường này, khắc phục tình trạng đầu cơ đẩy giá lên cao như thời gian qua.
3.4.3 Ban hành các văn bản tháo gỡ để thị trường bất động sản thoát khỏitình trạng “đóng băng” tình trạng “đóng băng”
Trên thị trường giá bất động sản vẫn diễn biến bất thường, giá cả tăng cao và khó kiểm soát vì hầu hết các giao dịch bất động sản là giao dịch ngầm, để tránh nạn đầu cơ bất động sản Chính phủ cần điều chỉnh bổ sung Pháp lệnh thuế nhà đất hoặc cần sớm xây dựng Luật thuế bất động sản theo hướng điều tiết đối với các hộ gia đình, cá nhân đưa tài sản nhà đất vào sử dụng. Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ quá cao làm tăng các giao dịch ngầm, gây thất thu thuế, không quản lý được việc sử dụng nhà đất. Chính phủ nên đánh thuế lũy tiến đối với nhà đất vượt hạn mức, thuế suất cao đối với nhà ở bỏ không, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Thuế ở nước ta nên tập trung vào những trường hợp có đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất cao hơn định mức thông thường, chính sách thuế cần phải có những ưu đãi đối với người nghèo có nhu cầu nhà ở thực sự. Để hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây bất ổn cho thị trường, cần đánh thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản dựa vào chênh lệch giá mua bán hoặc giá bán ra, điều đó sẽ giúp thị trường minh bạch về giá cả hơn.
3.4.4 Cần đẩy nhanh tốc độ cấp “Sổ đỏ”
Nhà nước cần giải quyết càng sớm càng tốt việc kéo quá dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận (sổ) cho một bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng – giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…). Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở các đô thị trong cả nước được thực hiện với tốc độ rất chậm. Điều này dẫn đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng…bất động sản đã và đang không đảm bảo cơ sở pháp lý. Vì vậy Nhà nước cần triển khai một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ. Việc đem lại quyền sở hữu cho người dân cần được quan tâm nhiều hơn và sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc thúc đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà.
Các cơ quan chức năng cần đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính trong phạm vi có liên quan về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất hay các thủ tục cụng chứng…Bên cạnh đó hạn chế sai sót, tiêu cực trong các công tác này nhằm tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng hoàn thành các thủ tục giấy tờ pháp lý đảm bảo quyền lợi của cả ngân hàng và khách hàng.
Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường: Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các
nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Hơn nữa, Chính phủ cần có sự hỗ trợ về tài chính để xây dựng nhiều khu nhà ở, cải tạo các khu chung cư cũ nát và những địa bàn mới đô thị hóa…nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp. Điều đó sẽ góp phần tăng cung cho thị trường nhà ở.
Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán.
3.5 Kiến nghị đối với Ngân hàng nhà nước
- NHNN cần có định nghĩa cụ thể và những quy định rõ ràng về kinh doanh bất động sản, sớm ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể, những quy chế CVMN một cách thống nhất nhằm bảo vệ quyền lợi cho cả ngân hàng và khách hàng. Ngoài ra cần có những biện pháp giúp các NHTM tăng cường nguồn vốn cho vay đặc biệt là vốn trung dài hạn như các biện pháp về dự trữ bắt buộc hay các quy định về mức sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn.
- Trước tình hình khủng khoảng tín dụng nhà ở tại Mỹ và các nước khác. NHNN cần tăng cường thanh tra, theo dõi các hoạt động cho vay bất động sản của các NHTM. NHNN nên yêu cầu các NHTM phải thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung cầu và giá cả trên thị trường, yêu cầu các NHTM rà soát, đánh giá chất lượng tín dụng các khoản cho vay bất động sản để có biện pháp xử lý, thu hồi nợ vay đúng hạn và khống chế tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản.Xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản trên tổng dư nợ của hệ thống, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường bất động sản. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực. Xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh bất động sản, trên tổng dư nợ của thị trường bất động sản. Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, cần có những biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống.
- NHNN Cần nghiên cứu và đưa vào vận hành mô hình “Quỹ đầu tư bất động sản ” để tăng cường nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường bất động sản.
- Việc hình thành thị trường trái phiếu, cổ phiếu bất động sản cũng rất cần thiết. Chứng khoán bất động sản la một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng bất động sản mà nó
đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.
Vì vậy, cần xây dựng các văn bản pháp luật liên quan đến việc hình thành hoạt động chứng khoán tại Việt Nam để làm lỏng hóa cỏc khoản vay liên quan đến tín chấp bất động sản.
- NHNN cần có nhiều biện pháp để kiềm chế lạm phát giúp ổn định thị trường, thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, chủ động, linh hoạt và phối hợp đồng bộ.
- Hiện nay ở Việt Nam mới chỉ có Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) của NHNN là thực hiện việc cung cấp thông tin tín dụng, đáp ứng yêu cầu trong việc đánh giá khả năng trả nợ của ngân hàng. Tuy nhiên CIC mới chủ yếu cập nhật thông tin về các doanh nghiệp còn cá nhân thì hầu như không có. Hơn nữa thông tin của trung tâm này chỉ dừng lại ở mức tham khảo cho các NHTM. Với xu hướng phát triển mạnh mẽ của hoạt động cho vay mua nhà, cho vay tiêu dùng trong thời gian tới thì nhu cầu thông tin về khách hàng là rất lớn. Vì vậy CIC cần tăng cường nâng cao chất lượng tín dụng hơn nữa, cập nhật các thông tin về khách hàng đặc biệt là các khách hàng cá nhân về tiền sử bản thân, tình trạng dư nợ, nợ xấu, các nguồn thu nhập.
- Nên thành lập các kênh thông tin về thị trường bất động sản, trong đó cung cấp các thông tin về nhà đất, cập nhật thông tin về các chủ trương, văn bản pháp lý có liên quan tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tìm hiểu và nâng cao khả năng hiểu biết về thị trường bất động sản, đồng thời tạo cơ sở cho việc thẩm định các dự án kinh doanh, định giá bất động sản, giúp ngân hàng hạn chế rủi ro.
3.6 Một số kiến nghị đối với Ngân hàng Maritime Bank
Thứ nhất, Maritime Bank cần phải đưa ra những chủ trương nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà cả về đối tượng cũng như các loại hình sản phẩm cho vay để thu hút khách hàng, tăng khả năng cạnh tranh với các NH trong cùng hệ thống.
Thứ hai, tăng cường công tác chăm sóc khách hàng, tiếp tục đẩy mạnh quan hệ với khách hàng truyền thống, mở rộng đối tượng khách hàng mới, tập trung vào đối tượng khách hàng cá nhân.
Thứ ba, tiếp tục đẩy mạnh mở rộng mạng lưới, tăng số lượng phòng giao dịch, nâng cao ban hành quy định riêng về văn hóa NH giúp các nhân viên xác định rõ phong cách giao tiếp, thái độ phục vụ với khách hàng, thu hút thêm ngày càng nhiều đối tượng dân cư tham gia dịch vụ của NH.
Thứ tư, luôn phối hợp các trung tâm với nhau, hỗ trợ các chi nhánh về trang thiết bị kỹ thuật, công nghệ thông tin, các phần mềm truy cập thông tin tiện lợi.
Thứ năm, tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát đối với hoạt động của các chi nhánh, phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm, kiên quyết xử lý các trường hợp cán bộ tín dụng thông đồng với khách hàng, các hành vi tiêu cực trong nội bộ ngân hàng.
Thứ sáu, trên cơ sở các quy định pháp luật có liên quan tới hoạt động cho vay mua nhà, NH cần xây dựng quy trình kỹ thuật cấp tín dụng, đảm bảo hạn chế thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra.
Thứ bảy, Thực hiện các kế hoạch truyền thông rộng rãi, nâng cao hình ảnh và uy tín của Maritime Bank trong khách hàng qua đó làm tăng thêm uy tín của chi nhánh trên thị trường.
Ngoài ra, Maritime Bank cũng cũng cần quan tâm tới các biện pháp kết hợp khác để có những giải pháp phát triển hiệu quả, đảm bảo hoạt động cho vay mua nhà tăng trưởng bền vững và an toàn.
KẾT LUẬN
Nền kinh tế đi hết chu kỳ tăng trưởng rồi lại suy thoái, tăng trưởng rồi lại suy thoái. Điều thiết yếu là các NHTM phải ngày càng hoàn thiện các hoạt động kinh doanh của mình, để không bị gục ngã trước những cơn khủng hoảng, đồng thời nâng cao hiệu quả tín dụng không chỉ có ý nghĩa đối với sự tồn tại và phát triển của ngân hàng mà còn đóng góp phần lầm tốt đẹp hơn cuộc sống của người dân trong toàn xã hội
Cho vay mua nhà tuy chỉ phát tiển trong mấy năm gần đây nhưng thực tế đã cho thấy đây là một lĩnh vực giàu tiềm năng. Trong cuộc khủng hoảng, cho vay mua nhà vẫn có khả năng phát triển nhờ có các chính sách mà chính phủ đã đề ra. Hoạt động cho vay mua nhà không chỉ giúp đa dạng hóa sản phẩm ngân hàng mà còn là hoạt động mang lại lợi nhuận cao và có xu hướng phát triển lâu dài.
Với truyền thống là một NH hoạt động trong lĩnh vực cho vay mua nhà, NH Maritime bank chi nhánh Hà Nội đã xây cho mình một quy trình chặt chẽ và bắt đầu có chỗ đứng trên thị trường Hà Nội trong hoạt động cho vay mua nhà. Tuy nhiên, NH vẫn còn một số hạn chế cần xem xét để đưa ra những giải pháp góp phần cho hoạt đông cho vay mua nhà ngày càng hoàn thiện hơn.
Trước mắt NH Maritime bank chi nhánh Hà Nội còn một chặng đường dài đầy gian nan để đạt những thành công mới trong lĩnh vực này. Mỗi thành công cũng như thất bại, mỗi lần vượt qua thử thách sẽ giúp NH có những bài học kinh nghiệm cho tương lai.
Qua quá trình thực tập và nghiên cứu tại ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội, em xin mạnh dạn đề xuất một số giải pháp và kiến nghị trong khóa luận này, mong ở mức độ nào đó góp phần hoàn thiện hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng.
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp này là do tự bản thân thực hiện có sự hỗ trợ từ giáo viên hướng dẫn và không sao chép các công trình nghiên cứu của người khác. Các dữ liệu thông tin thứ cấp sử dụng trong Khóa luận là có nguồn gốc và được trích dẫn rõ ràng.
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này!
Sinh viên
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bài luận văn này em xin chân thành cảm ơn đơn vị thực tập là ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội đã tạo điều kiện cho em được tiếp xúc với các hoạt động của ngân hàng, cảm ơn các bác, cô chú, anh chị đã tận tình giúp đỡ trong thời gian em thực tập tại ngân hàng. Em cũng xin cảm ơn cô giáo Thạc sỹ