giao dịch dân sự
Vướng mắc trong việc xác định QSDĐ của người phải THA xuất phát từ các quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch QSDĐ. Cụ thể BLDS 2015 có quy định “hợp đồng về chuyển QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”19 và “hợp đồng về chuyển QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”20. Luật đất đai 2013 quy định “hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản”21 và “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”22. Chiếu theo những quy định trên thì thời điểm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực là thời điểm tiến hành đăng bộ tại Văn phòng đăng ký đất đai, còn thời điểm khi hợp đồng được công chứng thì hợp đồng vẫn chưa được xem là có hiệu lực.
Như vậy trong trường hợp người phải THA đã lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho một người khác (gọi là người thứ ba) nhưng vẫn chưa tiến hành đăng bộ tại cơ quan có thẩm quyền, CHV theo quy định trên vẫn có quyền tiến hành kê biên
19 Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015.
20 Điều 503 Bộ luật dân sự 2015.
21 Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
QSDĐ. Việc này dẫn đến mất quyền lợi cho người thứ ba khi đã tham gia giao dịch dân sự một cách hợp pháp nhưng lại bị ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình.
Sau đây là một ví dụ để làm rõ bất cập trên:
“Ngày 19/3/2015 bà Lê Thị Lan có thỏa thuận mua của bà Thân Thị Thông và ông Dương Ngọc Huân căn nhà và quyền sử dụng đất với giá 1,4 tỷ đồng. Ngày 20/3/2015, hai bên làm thủ tục ký hợp đồng mua bán tại Văn phòng Công chứng. Do bà Thông và ông Huân nợ ngân hàng 950 triệu đồng, nên đã thoả thuận bà Lan sẽ nộp vào ngân hàng số tiền này để lấy bìa đỏ ra và làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 26/03/2015, Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên ra Quyết định số 35/QĐ-CCTHA về việc cưỡng chế tài sản nhà và đất trên. Do vợ chồng bà Thông còn phải thi hành Bản án số 24/2014/DSST ngày 22/9/2014 của Tòa án nhân dân TP. Thái Nguyên trả cho bà Dương Thị Sáu số tiền 317 triệu đồng, nên ngày 14/4/2015 bà Lan đã trả hết số tiền bán nhà còn lại cho gia đình bà Thông. Gia đình bà Thông cam kết dùng số tiền đó để trả nợ cho bà Dương Thị Sau để thi hành bản án dân sự sơ thẩm nói trên. Cùng ngày, bà Thông đã giao nhà cho bà Lan (có giấy tờ bàn giao và cam kết kèm theo). Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên cũng ra quyết định về việc giải tỏa kê biên.
Sau khi làm thủ tục công chứng và bàn giao tài sản, hai bên mua bán đã tiến hành thủ tục sang tên. Tuy nhiên, Phòng Tài nguyên và Môi trường TP. Thái Nguyên sau đó đã trả lời không làm thủ tục sang tên cho bà Lan được, bởi ngày 16/4/2015, Tòa án nhân dân TP. Thái Nguyên có Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02. Ngày 27/04/2015, Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên đã ra quyết định tạm dừng chuyển quyền sở hữu tài sản trên. Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 22/01/2016 (xử việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa bà Trần Thị Chinh và bà Thân Thị Thông), Toà án nhân dân TP. Thái Nguyên đã tuyên huỷ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02 và tuyên bà Thông phải trả cho bà Chinh số tiền 788.596.000 đồng. Bản án có hiệu lực pháp luật, được bà Lan (người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan) đem nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai TP. Thái Nguyên, nhưng một lần nữa bà bị từ chối. Lý do là ngày 24/02/2016, Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên đã có Công văn số 80 gửi các cơ quan chức năng về việc tạm dừng chuyển nhượng tài sản với mảnh đất nói trên. Nhận thấy yêu cầu tạm dừng chuyển nhượng mảnh đất là trái quy định của pháp luật nên bà Lan khiếu nại. Ngày 10/3/2016, Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên đã ra Quyết định số 10/QĐ- CCTHADS về việc chấm dứt tạm dừng chuyển nhượng đối với mảnh đất gia đình bà Lan đã mua. Tuy nhiên, quyết định nói trên không được gửi đến các cơ quan hữu
quan để phối hợp, giải quyết yêu cầu của người dân như khi Chi cục này ban hành công văn yêu cầu tạm dừng chuyển nhượng, do đó, yêu cầu làm thủ tục sang tên của bà Lan tiếp tục bị từ chối.
Ngày 16/05/2016, Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên đã ra Quyết định cưỡng chế số 39/QĐ-CCTHADS và Thông báo số 49/TB-CCTHADS về việc cưỡng chế đối với mảnh đất mà gia đình bà Lan đã mua. Quan điểm của Cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên thì: Thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất của bà Lan là ngay thẳng, hợp đồng đã có công chứng, có giấy bàn giao tiền… nhưng hiện tại, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa mang tên bà Lan nên việc tổ chức thi hành án và kê biên tài sản của Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên là đúng.”23 Trong ví dụ trên, Chi cục THADS TP. Thái Nguyên đã cho rằng QSDĐ chưa thuộc về bà Lan (là hợp lý theo quy định pháp luật), từ đó làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà.