khi nhà nước thu hồi đất
1.2.2.1. Nội dung chính sách
Mỗi chính sách của Nhà nước đều hàm chứa những nội dung và mức độ tác động khác nhau tới quá trình thực thi chính sách; các nội dung này tác động trực tiếp đến cách giải quyết vấn đề bằng chính sách như thế nào và quá trình thực thi chính sách phụ thuộc rất nhiều vào nội dung, mục tiêu mà chính sách muốn hướng tới để giải quyết.
Và chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC cũng như vậy, nếu nội dung chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC đơn giản, liên quan đến ít đối tượng thì công tác tổ chức thực hiện chính sách sẽ thuận lợi hơn so với các vấn đề phức tạp, có quan hệ lợi ích đến nhiều đối tượng trong xã hội. Mặt khác, tính cấp bách của dự án bồi thường, hỗ trợ, TĐC cũng tác động rất lớn đến việc thực thi chính sách, cụ thể nếu nội dung của chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC là những vấn đề bức xúc tại địa phương đó thì sẽ được ưu tiên các nguồn lực để thực hiện chính sách đó.
1.2.2.2. Yếu tố thuộc về môi trường
Khi thị trường BĐS phát triển, sẽ góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác GPMB, bởi vì việc nhanh chóng xác định được hệ số K thông qua giá trị chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường, tính hợp pháp, thời gian mua bán, chuyển nhượng, giá trị nhà và đất chuyển nhượng. Bên cạnh đó, trong thị trường BĐS, các quan hệ mua bán nhà đất sẽ được công khai, được kiểm soát và cập nhật ở cơ quan quản lý thuế.
Theo quy định hiện nay, giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ được xác định trên cơ sở giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số điều chỉnh K.
Hệ số điều chỉnh K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi so với giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành hoặc trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế với giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành. Thực tiễn hiện nay cho thấy, việc xác định hệ số K có chính xác hay không phụ thuộc vào sự phát triển của
thị trường chuyển nhượng QSDĐ; trong khi thực tế chưa có thị trường chuyển nhượng QSDĐ, đặc biệt là thị trường đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp còn chưa phát triển, dẫn đến việc xác định khả năng sinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp gặp nhiều khó khăn phức tạp. Mặt khác, đang diễn ra tình trạng chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ nông, lâm nghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác ở khu vực ven đô; các quan hệ mua bán, chuyển quyền sử dụng diễn ra phổ biến nhưng được diễn ra với một quá trình “ngầm” nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Từ đó, việc hình thành và phát triển thị trường BĐS, đưa các quan hệ giao dịch về nhà đất (như quan hệ mua bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng) được công khai trên thị trường và có sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa quan trọng trong công tác QLNN về đất đai; trong xác định giá đất để tính bồi thường; qua đó sẽ có lợi ích kinh tế cho Nhà nước và nhân dân.