5. Kết cấu đề án
2.1.3 Quy trinh đanh gia bât đông san
Xác định vấn đê
Sơ đô 2.3. Quy trình đanh gia bât đông san
Bươc 1: Xac định vân đê
- Đặc tinh vật chât của tai san: vị tri, kich thươc, … - Đặc điểm phap ly của tai san
- Loai đanh gia se ươc tinh
- Phương phap đanh gia va cac tai liêu cho viêc đanh gia
- Ngay định gia co hiêu lưc.
Bươc 2: Lâp kê hoach đanh gia
- Đặc điểm cơ ban vê vật chât, cac quyên của bât đông san, trang thai cung cầu va đặc điểm thị trương bât đông san cần đanh gia
- Cac tai liêu cần thiêt cho qua trinh đanh gia
- Cac cơ quan, tổ chưc co thể cung câp thông tin cac nguôn tai liêu đang tin cậy va kiểm chưng được.
Bươc 3: Thu thâp thông tin
- Thông tin vê tai san cần đanh gia
- Căn cư so sanh, phân tich đanh gia, điêu chinh - Cac văn ban phap ly.
Bươc 4: Phân tich thông tin
- Phân tich tai liêu
- Nhận diên va đanh gia ca yêu tố thị trương anh hương đên bât đông san - Nhận định ro cac đặc trưng va tiêu chuân chủ yêu của bât đông san
- Lưa chon, đưa ra tiêu chuân để thưc hiên cac phương phap va ky thuật điêu chinh so sanh
- Ươc tinh gia trị
- Xac định phương phap đanh gia chinh, phương phap co tinh chât bổ sung hoặc tham chiêu
- Để lưa chon cac phương phap dưa vao thuôc tinh bât đông san, ky năng sử dung cac dư liêu thị trương, muc đich va nguyên tăc đanh gia.
Bươc 5: Bao cao đanh gia
- Trinh bay chinh xac muc đich, nhiêm vu đanh gia
- Mô ta bât đông san: địa chi, đặc điểm, tinh trang phap ly, … - Công bố ro tai liêu sử dung
- Tom tăt ro rang tich chât, chât lượng thông tin va ca điêu kiên thị trương lam cơ sơ
- Trinh bay hợp ly va ro rang phương phap đanh gia được châp nhận - Tuyên bố ro rang vê gia trị bât đông san đanh gia
- Khăng định ngay co hiêu lưc đanh gia
- Nhưng han chê anh hương đên kêt qua ươc tinh.
2.2 Thông tin vê dư an The Marq quân 1 2.2.1 Giơi thiêu dư an
The Marq là một một dự án căn hộ hạng siêu sang tọa lạc ngay tại khu đất vàng trung tâm Quậị̣n 1. Dự án đượị̣c phát triểủ̉n bởi hai nhà đầầ̀u tư hàng đầầ̀u trong khu vực Châu Áố́ lẫn Việt Nam là HongKong Land va Hoa Lâm, đem đến một không gian sốố́ng vơi kiến trúc hiện đại nằm giữa lòng trung tâm củủ̉a Quậị̣n 1. Dự án bao gồm 515 căn hộ có diện tích đa dạng từ một đến bốố́n phòng ngủủ̉, với tầầ̀m nhìn ôm trọn vẻ đẹp ngoạn mục củủ̉a thành phốố́.
Đây là một trong những dự án căn hộ hiếm hoi tại TP. HCM sở hữu kiểủ̉u trầầ̀n nhà cao 3,2m, thậị̣m chí là 6,9m tại phòng khách củủ̉a một sốố́ căn hộ 4 phòng ngủủ̉. Cùng với đó là các khung cửủ̉a sổủ̉ rộng giúp tốố́i ưu hóa nguồn ánh sáng tự nhiên, mang đến cảm giác về một không gian thoáng đạt và rộng mở cho cư dân.
Dự án sửủ̉ dụng đá cẩm thạch - loại vậị̣t liệu tự nhiên có độ bền cao, khả năng chốố́ng lửủ̉a và chốố́ng thấm tốố́t cùng vẻ đẹp, phong cách và thanh lịị̣ch. Loại đá tự nhiên này không chỉ xuất hiện tại sảnh đón vào dự án mà còn trong phòng khách từng căn hộ đểủ̉ tạo ra cảm giác dịị̣u nhẹ, thư thái sau một ngày bậị̣n rộn.
Các thiết kế và vậị̣t liệu sửủ̉ dụng tại The Marq đều mang gam màu trung tính như xám, beige, nâu cà phê. Các mảng màu tao nhã tạo nên vẻ ấm áp, cổủ̉ điểủ̉n nhưng nhẹ nhàng và thanh thoát khắp không gian, dù đó là sảnh đón, thang máy riêng dẫn đến cửủ̉a căn hộ, phòng khách, phòng bếp hay phòng ngủủ̉.
Bang 2.1: Thông tin dự an
Tên dư an Địa chi
Quy mô dư an Số block căn hô
Số căn hô Loai hinh Chô đậu xe dư kiên
Mật đô xây dưng Mật đô căn hô/san
Đơn vị thi công Chủ đầu tư
Hình 2.1. Phôi canh của dự an
Vị tri:
Vị tri dư an năm ngay goc giao giưa đương Nguyên Đinh Chiểu va đương Mac Đinh Chi, môt trong nhưng khu vưc đăt gia nhât TP. HCM hiên nay.
Dư an thuôc trung tâm củủ̉a Sài Gòn, là một khu vực đất cao. Bao quanh là hệ thốố́ng các con đường lớn bao gồm: Nguyễn Hữu Cảnh, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Thịị̣ Minh Khai, Hai Bà Trưng, Nguyễn Văn Cừ … đây là những trục đường giao thông huyết mạch củủ̉a Sài Gòn giúp kết nốố́i nhanh chóng nhiều tiện ích và địị̣a điểủ̉m cho cư dân. Dân cư The Marq Nguyên Đinh Chiểu dê dang di chuyển tơi:
- Cac công trinh biểu tượng của Sai Gon như: Chợ Bên Thanh, Nha thơ Đưc Ba, Dinh Đôc Lập, hô Con Rua, phố đi bô Nguyên Huê, phố Tây Bui Viên, bên Nha Rông, …
- Cac khu trung tâm thương mai lơn như: Vincom Center, Diamond Plaza, mPlaza, SaiGon Center – Takashimaya, Bitexco…
- Cac khu công viên cây xanh như: công viên Lê Văn Tam, công viên 23/9, công viên 30/4, …
- Cac bênh viên lơn như: Vinmec, đại học Y Dượị̣c, Korea Cosmetic Clinic, Victoria Healthcare Internatiosơnal Clinic, Bệnh viện quốố́c tế Hạnh Phúc
Hình 2.2 Mô ta vi tri dự an
Thiêt kê:
The Marq Quận 1 được lây cam hưng thiêt kê tư nhưng anh sang lâp lanh được phan chiêu khi xuyên qua cac bê mặt của môt viên ngoc quy. Nổi bật vơi thiêt kê đối xưng thanh lịch, The Marq toat lên phong cach sống tinh tê va thưc sư đăng câp. Chủ đầu tư con thiết kế thang máy riêng cho môt số căn hô như căn hộ 3 phòng ngủủ̉ đặị̣c biệt, căn hộ 4 phòng ngủủ̉ và căn hộ penthouse.
Được thiêt kê bơi cac đơn vị hang đầu như: thiêt kê kiên truc (P&T Consultants), tư vân kêt câu (Arup Group), thiêt kê nôi thât (Ptang Studio), thiêt kê canh quan (Ecoplan Asia), thiêt kê cơ điên (Aurecon), …
Diên tich:
Dạng căn hộ: 1 – 4 phòng ngủủ̉, penthouse Diện tích căn hộ: 45 – 146 m2:
- Căn hộ 1 phòng ngủủ̉: 45 – 79 m2 - Căn hộ 2 phòng ngủủ̉: 72 – 85 m2
- Căn hộ 3 phòng ngủủ̉ điểủ̉n hình (không có sảnh thang máy riêng):109- 110m2
- Căn hộ 3 phòng ngủủ̉ đặị̣c biệt (có sảnh thang máy riêng): 121 – 129 m2 - Căn hộ 4 phòng ngủủ̉ (có sảnh thang máy riêng): 144 – 146 m2
- Penthouse (có sảnh thang máy riêng): 234 – 250 m2
Phap lý:
Người Việt Nam sở hữu lâu dài, người nước ngoài 50 năm. Co đầầ̀y đủủ̉ giấy tờ pháp lý như:
-Phê duyệt tổủ̉ng mặị̣t bằng 1/500 - Giấy chứng nhậị̣n quyền sửủ̉ dụng đất - Chấp thuậị̣n chủủ̉ trương đầầ̀u tư - Phê duyệt thiết kế cơ sở
- Giấy thẩm duyệt thiết kế về PCCC
- Giấy phép xây dựng.
Tiên ich:
Hệ thốố́ng tiện ích nội khu củủ̉a dự án này không hề thua kém bất kỳ dự án căn hộ trung tâm nào, thậị̣m chí còn có những nét khác biệt đặị̣c trưng tạo nên cái riêng củủ̉a The Marq, mặị̣c dù quỹ đất dự án không quá lớn chỉ với 5.146m2.
Khác với nhiều dự án khác, dự án căn hộ hạng sang The Marq đượị̣c chủủ̉ đầầ̀u tư thiết kế cụm tiện ích nằm đắc địị̣a trên tầầ̀ng thượị̣ng củủ̉a dự án (tầầ̀ng 26) ở cả 2 block. Đây là nơi giúp cư dân có thểủ̉ vừa trải nghiệm những tiện ích đẳng cấp vừa có cơ hội thưởng ngoạn những cảnh đẹp củủ̉a trung tâm Sài Gòn từ trên cao.
Chủủ̉ đầầ̀u tư rất chú trọng trong việc đưa nhiều mảng xanh và cụm tiện ích vào trong nội khu. Một sốố́ tiện ích nổủ̉i bậị̣t củủ̉a dự án The Marq có thểủ̉ kểủ̉ đến như: Hồ bơi vô cực dài 30m, hồ Jacuzzi, hồ bơi trẻ em, phòng gym, khu Sauna, nhà hàng, sky bar, BBQ, phòng tiệc, khu bếp riêng, khu vui chơi trẻ em và hệ thốố́ng cây xanh, cảnh quan, thư viện, …
Hình 2.3. Tiên ich nôi khu của dự an 2.2.2 Tinh hinh triển khai dư an Lô trinh triển khai dư an:
-Ngay 23/03/2019 chủ đầu tư chinh thưc công bố dư an The Marq ra thị trương
- Ngay 26/03/2019 băt đầu nhận booking lây số thư tư ưu tiên. Khach hang chuyển khoan giư chô trưc tiêp vao tai khoan chủ đầu tư An Khang (Liên doanh HongKong Land va Hoa Lâm)
- Ngay 27/03/2019 mơ của nha mâu The MarQ 29B Nguyên Đinh Chiêu cho khach hang thăm quan
- Dư kiên thang 05/2019 mơ ban chinh thưc (Co thể mơ ban sơm hơn nêu đủ số lượng booking)
- Quy 3 năm 2019 ky hợp đông mua ban
- Dư kiên thang 07/2020 cât noc dư an va băt đầu hoan thiên - Dư kiên ban giao vao thang 02/2022.
Theo thông tin cập nhật, tinh đên thơi điểm thang 03/2021 nhiêu hang muc thi công tai dư an The MarQ đa được hoan thiên. Cu thể như sau:
- Công tac xây tô trong căn hô va hang lang đa lên tơi tầng 27
- Tầng mâu đa hoan thanh, dư kiên mơ của vao giưa 04/2021 để khach hang thăm quan
- Tiêp tuc triển khai lat đa Marble va sơn trong nha đên tầng 24 - Công tac cơ điên đang được triển khai đên tầng 26
- Công tac lăp đặt thang may va thang thương mai đang được triển khai - Lê cât noc dư an đa được tổ chưc vao ngay 22/05/2020.
Phia nha thầu xây dưng ap dung nhiêu cai tiên trong qua trinh thi công để mang tơi chât lượng công trinh cao hơn cung như nâng cao công tac bao vê an toan lao đông. Ban Chỉ huy công trường dự án đã tăng thêm 30% thời gian đểủ̉ huấn luyện an toàn cho các công nhân, nhằm đáp ứng đầầ̀y đủủ̉ các quy địị̣nh khắt khe theo tiêu chuẩn quốố́c tế về an toàn lao động trong công tác thi công.
2.2.3 Thông tin tinh hinh giao dịch
The Marq đượị̣c dự kiến mở bán ra thịị̣ trường với mức giá từ 6.500$- 8.000$/m2. Đây có thểủ̉ đượị̣c xem là mức giá tốố́t nhất trên thịị̣ trường căn hộ hạng sang Quậị̣n 1 khi mà các dự án cùng phân khúc đã mở bán với mức giá từ 8.000$/m2 trở lên.
Phương thưc thanh toan căn hô The Marq quận 1 của chủ đầu tư dư an vô cung linh hoat. Vơi viêc thanh toan được chia ra nhiêu đợt khac nhau đa giup cho khach hang va cac nha đầu tư giam đi ap lưc phai thanh toan môt số tiên lơn. Khách hàng chỉ cầầ̀n thanh toán 50% trong vong 3 năm, trong đo chi thanh toan 5%/4 thang tưc la môi thang chi hơn 1% gia trị căn hô. Chinh sach thanh toan The Marq hô trợ khach hang sơ hưu được căn hô hang sang trị gia hang chuc ty đông chi cần trung binh 2 ty ban đầu va môi thang chi gần 100 triêu.
Chinh sach ban hang hâp dân:
- Khi mua căn hộ The Marq 1 - 2 phòng ngủủ̉, Khách hàng sẽ đượị̣c tặị̣ng gói nội thất trịị̣ giá 400 triệu đồng/PN và 600 triệu đồng/2PN theo đúng tiêu chí “Nhà sang, nội thất sang”.
- Khách hàng mua loại căn hộ 3 - 4 phòng ngủủ̉ theo chính sách “Nhà sang, xe sang” sẽ đượị̣c lựa chọn giảm trừ trực tiếp vào căn hộ hoặị̣c nhậị̣n xe BMW 320i Sport Line hay BMW X3 xDrive20i tương ứng.
- Khách hàng hiện tại giới thiệu thành công một khách hàng mới thì sẽ đượị̣c nhậị̣n phí giới thiệu là 1% củủ̉a giá bán/thuê củủ̉a căn hộ mà khách hàng mới mua/thuê.
- Tất cả quý Khách hàng đã hoàn tất việc ký hợị̣p đồng mua bán/thuê căn hộ The Marq cho đến 15/1/2022 còn có cơ hội tham gia vòng quay may mắn trúng xe BMW X7 trịị̣ giá 6,9 tỷ đồng hoặị̣c quà tặị̣ng giá trịị̣ tương ứng.
Hình 2.4. Tiên đô thanh toan của dự an
CHƯƠNG 3 – LÂP PHƯƠNG AN MÔI GIƠI CHO DƯ AN THE MARQ QUÂN 1
3.1 Phân tich bât đông san va xac định đối tượng khach hang muc tiêu3.1.1 Đặc điểm nổi bât của dư an The Marq 3.1.1 Đặc điểm nổi bât của dư an The Marq
The Marq la môt trong nhưng dư an co vị tri đăc địa tai trung tâm Quận 1, năm trong khu vực phát triểủ̉n thương mại dịị̣ch vụ sầầ̀m uất tai TP.HCM va co thể dê dang di chuyển đên cac khu vuc vưc lân cận khac. Ngoai ra, dự án con là một trong những khu vực có hệ thốố́ng an ninh đam bao tại TP.HCM hiện nay bởi quanh bán kính không xa khu vực này là các đại sứ quán củủ̉a nhiều nước trên thế giới. Cụ thểủ̉:
- Đại sứ quán Anh (25 Lê Duẩn, phường Bến Nghé, Quậị̣n 1) -Đại sứ quán Mỹ (4 Lê Duẩn, phường Bến Nghé, Quậị̣n 1)
- Đại sứ quán Đức (Lầầ̀u 4, toà nhà Deustches Haus, 33 Lê Duẩn, Quậị̣n 1) - Đại sứ quán Hà Lan (29 Lê Duẩn, phường Bến Nghé, Quậị̣n 1)
- Đại sứ quán Hungary (22 Phùng Khắc Khoan, phường Đa Kao, Quậị̣n 1) - Đại sứ quán Indonesia (18 Phùng Khắc Khoan, phường Đa Kao, Quậị̣n 1) - Đại sứ quán Pháp (27 Nguyễn Thịị̣ Minh Khai, phường Bến Nghé, Quậị̣n 1) - Đại sứ quán Canada (toà nhà Metropolitan, 235 Đồng Khởi, phường Bến Nghé, Quậị̣n 1)
- Đại sứ quán Ấn Độ (5 Nguyễn Đình Chiểủ̉u, phường 6, Quậị̣n 3)
Bên canh đo, dư an được phat triển bơi chủ đầu tư uy tin la Hongkong Land Tậị̣p đoàn Hoa Lâm. Vê HongKong Land đây là tậị̣p đoàn đầầ̀u tư, quản lý và phát triểủ̉n bất động sản hàng đầầ̀u khu vực với hơn 132 năm kinh nghiệm (thành lậị̣p năm 1889). Tậị̣p đoàn Hongkong Land hiện đang sở hữu và quản lý hơn 850.000 m2 văn phòng và trung tâm thương mại cao cấp tại nhiều thành phốố́ lớn củủ̉a châu Áố́, chủủ̉ yếu ở Hồng Kông, Singapore và Bắc Kinh. Tậị̣p đoàn này cũng là chủủ̉ đầầ̀u tư củủ̉a
một sốố́ dự án nhà ở, thương mại và phức hợị̣p chất lượị̣ng cao đang đượị̣c xây dựng tại các thành phốố́ lớn củủ̉a Trung Quốố́c và Đông Nam Áố́. Hongkong Land Holdings Limited đượị̣c thành lậị̣p tại Bermuda, đượị̣c niêm yết chính thức trên Sàn Giao Dịị̣ch Chứng Khoán Luân Đôn và niêm yết thứ cấp tại Bermuda và Singapore. Các tài sản và dự án đầầ̀u tư củủ̉a Tậị̣p đoàn đượị̣c quản lý từ Hồng Kông bởi Hongkong Land Limited. Hongkong Land là thành viên củủ̉a Tậị̣p đoàn Jardine Matheson. Các dự án nổủ̉i bậị̣t củủ̉a Hongkong Land có thểủ̉ kểủ̉ đến như:
- Dự án The Nassim - Ho Chi Minh City, Vietnam - Dự án Parkville - Shanghai, China
- Dự án WF Central - Beijing, China
- Dự án The ESSE Sukhumvit 36 - Bangkok, Thailand - Dự án Serenade - Hong Kong
- Dự án J Gateway - Singapore
- Dự án Anandamaya Residences - Jakarta, Indonesia - Dự án Marina Bay Financial Centre - Singapore - Dự án World Trade Centre - Jakarta, Indonesia.
The Marq la môt trong nhưng dư an hiêm hoi co đầy đủ giây tơ phap ly tai trung tâm Quận 1 nên khách hàng có thểủ̉ an tâm lựa chọn đầầ̀u tư. Đang noi hơn, dư an con được chủủ̉ đầầ̀u tư đưa vào sửủ̉ dụng những căn hộ có thiết kế thang máy riêng. Cụ thểủ̉ các căn hộ có thang máy riêng gồm: căn hộ 3 phòng ngủủ̉ đặị̣c biệt, căn hộ 4 phòng ngủủ̉ và căn hộ penthouse. Trên đây chinh là điểủ̉m khác biệt củủ̉a The Marq so với các dự án cung phân phuc, cung khu vưc trên thịị̣ trường.
3.1.2 Phân tich SWOT
Ngay khi The MarQ đượị̣c chính thức ra mắt trên thịị̣ trường, dự án đã thu hút đượị̣c lượị̣ng lớn khách hàng cũng như các nhà đầầ̀u tư về tiềm năng phát triểủ̉n cũng như ưu thế vượị̣t trội củủ̉a mình. Sau đây la môt số phân tich vê dư an:
S W O T
Strength - Vị tri đăc địa tai
trung tâm Quận 1 - Chủ đầu tư vơi
132 năm
nghiêm va đơn vị hợp tac uy tin như P & T Consultants, Arup Group, …
- Tiên ich nôi khu đăng câp, thiêt kê đôc đao co thang