Bảng 2.4. Quy trình thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh
(Nguồn: Quy định số 1720/2016/QĐ-TGĐ của Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ ChíMinh ngày 26/07/2016 về quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo)
2.2.2.2. Nội dung thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP
Phát triển TP
Hồ Chí Minh
Các nội dung thẩm định giá bất động sản bao gồm:
- Chủ sở hữu, sử dụng BĐS:
- Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc;
- Khả năng chuyền nhượng của bất động sản;
- Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản;
- Định giá bất động sản.
Việc thẩm định giá bất động sản phải được thực hiện trêu cơ sở tình trạng thực tế của bất động sản và các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, các chứng từ hợp pháp khác do khách hảng cung cấp.
> Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản
Việc thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bẩt dộng sản cần xác định nội dung:
- Người chủ sỡ hữu, sử dụng, những người đồng sở hữu, cùng sử dụng. Căn cứ thẩm định: các chứng từ sở hữu, sử dụng bất dộng sản mà người thẩm định được cung cấp theo quy định HDbank từng thời kỷ,
- Phương pháp thầm định: trong quá trình thẩm định thực tế (phỏng vấn và xác minh) người thẩm định phát hiện thông tin chủ sở hữu, sử dụng bất động sản có thay đổi so vớỉ các chứng từ được cung cấp thỉ phải báo cáo cho cấp lãnh đạo HDbank về nội dung này.
> Thẩm định về quy hoạch nơi BĐS tọa lạc
Việc thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc cần xác định nội dung sau:
- Người thẩm định cần phải xác định được quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc. Căn cứ thẩm định:
- Chứng từ sở hữu, sử dụng liênquan đến bất động sản thẩm định như: Giấy chứng nhận quyển sử dụng đẩt, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trinh, Giấy phép xây dựng, Bản vẽ xây dựng, Bản đồ hiện trạng vị trí...
- Cơ sở dữ liệu về quy hoạch hoạch mà Phòng thẩm định giá thu thập được (nếu có). Phương pháp thẩm định:
- Nếu các nguồn thông tin không thổ hiện bất động sản thẩm định thuộc khu vực bị quy hoạch giải tỏa thì BĐS được tiến hành thẩm định theo quy định hiện hành cùa HDbank.
- Trường hợp có nguồn thông tin khác (ví dụ báo chí, thông tin từ người dân địa phưong...) cho thấy bấtđộng sản có khả năng quy hoạch giải tỏa thì ĐVKD cần đi nghị khách hàttg ĩhực hiện xảc minh quy hoạch tại co quan Nha nước có thậm quyền trước khi thực hiện thấm định.
> Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản
Việc thẩm định khả năng chuyển nhượng của BĐS cần xác định được các yếu tố ảnh hưởng đếnkhả năng chuyển nhượng của BĐS so với khu vực tọa lạc. Dựa trên co sở này cấp phê duyệt tín dụng đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS là tốt, bình thường hay khó chuyển nhượng dựa trên các nhận xét của người thẩm định trong Báo cáo kết quả định giá khi xét cấp tín dụng cho Khách hàng.
Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS và nguồn thông tin khác.
Phưong pháp thấm định: đánh giá/nhận xét kiến trúc tổng thể, Co sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực bất dộng sản tọa lạc; lợi thể thưong mại vị tri của bất động sản, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và cảc yếu tố khác tại thời điểm thẩm định.
> Thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản
Việc thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS cần xác định các nội dung sau:
- Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS;
- Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên giấy chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
- BĐS có được phép thế chấp hay không; BĐS đã có đầy đủ các điều kiện để được thế chấp hay chưa theo quy định của pháp luật và HDbank từng thời kỳ;
- Bất động sản có tranh chấp hay không (nếu có).
- Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang cho thuê hay không.
Căn cứ thẩm định: tình trạng thực của BĐS, chứng từ sỡ hữu, sử dụng bấi động sán và các nguồn thông tin khác.
Phưong pháp thẩm định
HDbank để xác định;
- Thẩm định thực tế bất động sản;
- Trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cả nhân khác để có thêm thông tin nhằm xác định tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS;