chuyển quyền sử dụng đất ở tại địa phương.
Thị trường đất đai ở nước ta còn nhiều khuyết tật, về cả lý luận và thực tiễn
triển khai. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới
chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý, công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ
thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu
quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật
mới về đất đai. Để tháo gỡ những khó khăn trên, cần thực hiện các giải pháp chủ
yếu sau:
- Cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi nhận
thông tin về đất đai cần được công nghệ hóa và có sự kết nối thông suốt về dữ
liệu thông tin địa chính trên toàn quốc. Có như vậy chúng ta mới có thể kiểm soát
được việc tích tụ đất đai của các chủ thât sử dụng đất, làm cơ sở cho việc hạn chế đầu cơ đất đai. Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai không thể dừng lại ở
việc quản lý hành chính đơn thuần được nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết
của thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất). Ngoài ra, việc thực hiện
nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn
chặn hành vi đầu cơ đất đai.
- Các thông tin về đất đai và thông tin bất động sản cần phải được minh
bạch và tiếp cận một cách dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đến từng thửa đất, một cách kịp thời. . Để làm được điều này cần phải nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bên cạnh đó,
thông tin về tình trạng pháp lý của từng thửa đất cần phải được tìm hiểu dễ dàng
hơn. Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các doanh nghiệp,
góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động
sản, từ đó hành vi đầu cơ sẽ không còn có “đất” để tồn tại.
- Có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng (Thuế, địa chính, xây
dựng, Uỷ ban nhân dân xã, phường) trong việc quản lý đất đai. Kiểm tra, giám sát các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua việc kiểm tra lập
sổ bộ thuế nhà đất hàng năm; thông qua việc cấp giấy phép xây dựng để kịp thời
phát hiện các trường hợp vi phạm và có biện pháp xử lý phù hợp. Tăng cường
quản lý việc xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với đất đô thị, đất trên các trục đường
giao thông chính, buộc các đối tượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhiệm của chính quyền địa phương trong việc quản lý thu thuế, trong đó có thuế
chuyển quyền sử dụng đất. Đẩy nhanh việc thực hiện chủ trương uỷ nhiệm thu
cho các xã, phường. Ngoài ra, Nhà nước nên cho xây dựng tỷ lệ trích phù hợp
một bộ phận thuế chuyển quyền sử dụng đất để hỗ trợ cho chính quyền địa phương trong việc quản lý thu thuế chuyển quyền sử dụng đất. Quy định về mặt
luật pháp để xử lý nghiêm khắc các trường hợp mua bán nhà ở, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất dưới hình thức viết giấy trao tay. Các trường hợp mua, bán,
chuyển nhượng nhà đất trái pháp luật nếu được phát hiện phải có sự phân định rõ ràng trách nhiệm của các bên có liên quan và có biện pháp xử lý thích hợp. Hoàn thiện Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất theo phương thức điều tiết trên thu nhập ròng từ việc chuyển nhượng. Từ đó sẽ buộc các đối tượng nộp thuế phải lưu
giữ các hoá đơn, chứng từ hợp pháp (có công chứng của Nhà nước) liên quan đến
việc chuyển nhượng. Nếu không lưu giữ, thì phải nộp mức thuế cao hơn. Tuy nhiên để thực hiện được, trước mắt, cần quy định giá tính thuế phù hợp hơn với
giá chuyển nhượng trên thị trường. Cần xây dựng các trung tâm thẩm định giá độc lập, với đội ngũ cán bộ chuyên môn nghiệp vụ giỏi, cung cấp đầy đủ các
thông tin cần thiết cho công tác quản lý thu thuế. Hiện nay, các lĩnh vực khác như: tư pháp, dân sự chưa được hoàn thiện để người dân có thể yên tâm đóng
thuế và được Nhà nước bảo hộ về tài sản. Vì vậy, bên cạnh việc hoàn thiện Luật
thuế chuyển quyền sử dụng đất, cần phải sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan
như Luật đất đai, Luật thuế trước bạ... để tạo ra các giải pháp đồng bộ trong việc
quản lý đất đai.
- Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm
chủ động đáp ứng nhu cầu đất cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng cơ
sở hạ tầng, xây dựng nhà ở và các nhu cầu khác trong quá trình công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước. Tức là bảo đảm quan hệ cung-cầu về đất, không để mất cân đối về cung-cầu, cung không đáp ứng cầu, dẫn tới tăng giá đất.
- Quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản
lý nhà nước về đất đai. Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện,
ngoài việc đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác
dụng hạn chế được đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiện nhất để
làm chùn tay những người đầu cơ. Chẳng hạn, đối với đất ở mà người sử dụng đất tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách tính lũy tiến. Cách làm này đã được thực
hiện ở một số nước phát triển trên thế giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản là những ví
dụ điển hình. Để giảm nạn đầu cơ đất đai, Chính phủ các nước này đã quy định
thuế lũy tiến đánh vào giá trị của đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai đã tích tụ. Việc làm này được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật,
thông qua việc “công nghệ hóa” và “máy tính hóa” đối với hoạt động quản lý đất đai và thu thuế đối với bất động sản. Đây là việc không dễ dàng đối với điều kiện
của Việt Nam, nhưng không phải không thực hiện được nếu chúng ta có thiện chí
và quyết tâm thực sự.
- Thực hiện tổ công tác tuyên truyền bằng nhiều hình thức nhằm phổ biến
sâu rộng Luật đất đai và các chủ trương chính sách liên quan đến đất đai.
- Do biến động lớn ở các khu dân cư mới và chỉnh trang đô thị nên phối hợp
- Phải tổ chức lại công tác đăng ký đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại. Trong hệ thống này, từng thửa đất đều phải được xác định giá đất
qua mỗi lần đăng ký, và như vậy sẽ kiểm soát được chênh lệch về thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất để áp dụng chính sách thuế. Trong Luật Đất đai (sửa đổi), việc đăng ký đất đai được coi như là một thủ tục bắt buộc đối với mọi đối tượng sử dụng đất.
- Đơn giản hoá thủ tục, rút gọn thời gian xét cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cũng như đăng ký kê khai biến động nhưng đảm bảo tính pháp lý theo quy định.
- Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật về đất đai, bất động sản ở mọi cấp,
mọi ngành; thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp
luật; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật đối với cán bộ quản lý và
người sử dụng đất.
- Đẩy mạnh công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
Tạo chuyển biến mạnh mẽ, rõ rệt về giải quyết đơn thư tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai với yêu cầu phải giải quyết dứt điểm các đơn thư tồn đọng
và giải quyết kịp thời đơn thư phát sinh theo đúng quy định của pháp luật.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp phải trực tiếp chỉ đạo công tác giải quyết
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo theo quy định của pháp luật, khắc phục có hiệu quả
tình trạng chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm trong giải quyết đơn thư; coi trọng việc
tổ chức đối thoại giữa người có đơn thư với cơ quan hoặc người có quyết định
hành chính hoặc hành vi hành chính bị khiếu nại.
Đối với những đơn thư đã được các cơ quan hành chính hoặc Tòa án nhân dân giải quyết đúng pháp luật, phù hợp với thực tế mà người khiếu nại vẫn không
chấp hành và có hành vi kích động, gây mất trật tự công cộng thì cần áp dụng các
biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật.
Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm hoàn thiện công tác tiếp dân, hướng dẫn đầy đủ, cụ thể về pháp luật cho người có đơn thư hoặc đến trình bày, khiếu nại, tố cáo tại nơi tiếp công dân; công bố công khai số điện thoại, số fax,
hòm thư, địa chỉ thư điện tử để tiếp nhận các phát hiện, kiến nghị của công dân.
- Tăng cường trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc giải
quyết khiếu nại tố cáo.
- Thường xuyên nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ địa chính nhất là cán bộ địa chính xã phường.
- Các cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải qua đào tạo. Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản, các cá nhân phải có đủ các điều kiện như không phải là cán bộ, công chức nhà nước; có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản.
Ngoài ra, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản phải có bằng tốt
nghiệp cao đẳng hoặc đại học, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động
sản cũng phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến
thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
- Ứng dụng công nghệ thông tin để quản lý cơ sở dữ liệu phục vụ công tác
- Phân công, phân cấp trách nhiệm cụ thể cho Uỷ ban nhân dân cấp phường, các ngành đặc biệt là ngành địa chính.
- Giải quyết dứt điểm những tồn tại về nhà đất do lịch sử để lại theo phương
châm ổn định, hợp lý, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất.
- Cần có quy định cụ thể hơn việc phân loại đất. Mỗi loại đất cần được phân
ra các hạng cụ thể hơn, để có chế độ pháp lý phù hợp.
- Những căn nhà có chủ nhân ở trên 2 năm, khi bán đi thì không bị đóng
thuế. Những người có nhà cửa, đất đai mà không ở (chỉ cho mượn) và những
người buôn bán nhà đất; khi bán thì phải trả thuế cho chính phủ. Cuối năm đóng
thuế thì sẽ tính lại và khấu trừ sau (chính phủ lấy tiền trước). Nếu đổi bất động
sản này để lấy bất động sản khác lớn hơn trong vòng 3 tháng thì không bị đóng
thuế. Ở những nơi quy hoạch rồi; khu đẹp và ven biển thì tiền thuế có thể cao
gấp đôi, gấp ba hoặc những nơi chưa quy hoạch và chưa có điện nước thì được
giảm thuế một nửa.
- Tăng khả năng cung cấp hàng hóa bất động sản, nhất là đất cho sản xuất
kinh doanh, và bất động sản nhà ở để chủ động bình ổn thị trường theo qui luật
cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội.
- Phát triển quĩ đất để điều tiết thị trường đất đai theo qui định của Luật Đất đai năm 2003, cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, cũng như các loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt là nhà
ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện để người thu
nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, trên nguyên tắc xóa bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ các hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả năng của ngân sách nhà nước và của từng địa phương. Kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong
các dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
- Vận hành đồng bộ thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn về lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín
dụng bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp
thông tin về bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản.
- Từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch
trên thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo
biển đối với các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản và các “trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường.
Trên đây là một số giải pháp nhằm nâng cao, hoàn thiện công tác quản lý
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Khê. Từ đó giúp cho công tác
quản lý đất đai nói chung và giao dịch đất đai nói riêng ngày một tốt hơn, đảm
3.2. Kiến nghị
Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê được thành lập tháng ba năm 2005, đã từng bước đi vào ổn định về mặt tổ chức, hiệu quả hoạt động khá
tốt trong công tác quản lý đất đai như: tiếp nhận, giải quyết các hồ sơ thuộc lĩnh
vực đất đai, tổ chức thanh tra, kiểm tra về đất đai cũng như đối với hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất, đáp ứng được yêu cầu của nhân dân. Bên cạnh những
mặt tích cực đó, vẫn còn có những hạn chế cần được khắc phục, qua thời gian
nghiên cứu tìm hiểu, tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau:
- Việc tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ các nội dung công việc trong lĩnh vực đất đai được thực hiện “một cửa” Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
phòng Tài nguyên Môi trường. Nhưng hiện nay, phòng Tài nguyên Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất do chưa có địa điểm làm việc thích
hợp, nên đề xuất tạm thời nhận hồ sơ tại tổ “một cửa” thuộc Văn phòng Uỷ ban
nhân dân quận và trả hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.