Một là, uy tín và tư cách đạo đức của khách hàng. Khách hàng cố tình làm
hồ sơ giả sở hữu BĐS dùng làm TSĐB để vay vốn ngân hàng. Khách hàng che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có lợi nhuận nhằm tăng niềm tin của ngân hàng. Hoặc doanh nghiệp cung cấp thông tin không
trung thực về tình hình tài chính, kinh doanh, tính khả thi của dự án/phương án kinh doanh. Điều này đã dẫn đến việc thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng
vay vốn không chính xác. Khách hàng sử dụng vốn vay dàn trải vào nhiều dự án
khác hoặc mục đích khác có nhiều rủi ro (ví dụ như: đầu tư vào vàng, đầu tư vào
chứng khoán...) dẫn đến thiếu vốn, hoạt động không hiệu quả.
Hai là, năng lực kinh doanh khách hàng còn yếu kém. Khách hàng bị hạn chế năng lực quản lý kinh doanh, kinh nghiệm, vốn trong lĩnh vực BĐS. Khách
hàng tham gia đầu tư ngành vì thấy lợi nhuận, các doanh nghiệp chỉ chú trọng vào các tính toán ngắn hạn, đầu tư một cách dàn trải nhằm thu lợi trong khoản thời gian ngắn trong khi thị trường BĐS cần những chiến lược trung và dài hạn,
từ đó khách hàng mất kiểm soát trong việc đầu tư vào thị trường BĐS, hiệu quả
kinh doanh và lợi nhuận của khách hàng bị giảm sút, khách hàng đủ khả năng để thanh toán các khoản nợ đáo hạn cho ngân hàng.
Hai là, thay đổi về các chính sách kinh tế, tài chính và tiền tệ: hoạt động ngân hàng luôn gắn liền với tài chính và tiền tệ, mọi thay đổi về chính sách kinh tế, tài chính và tiền tệ đều ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động ngân hàng, trong đó có hoạt động cho vay BĐS. Tùy thuộc vào tình hình kinh tế của một quốc gia trong từng thời kỳ mà chính sách kinh tế, tài chính và tiền tệ có ảnh hưởng thuận lợi hoặc làm hạn chế hoạt động cho vay BĐS tại các NHTM. Cơ chế thắt chặt tiền tệ làm khan hiếm thị trường nguồn vốn cho BĐS dẫn đến các dự án đầu tư dở dang không hoàn thành đúng tiến độ, ảnh hưởng đến thời gian giao nhà, từ đó ảnh hưởng đến dòng tiền thanh toán nợ đúng hạn cho ngân hàng.
Ba là, thay đổi về luật pháp và những qui định áp dụng cho các NHTM: Trong hoạt động cho vay BĐS, nếu luật và các quy định về cho vay BĐS, bảo đảm khoản vay, hệ số rủi ro kinh doanh bất động sản, quy định nguồn vốn huy động ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay trung dài hạn thay đổi, không đồng
nhất, còn bất cập... thì sẽ có nguy cơ xảy ra rủi ro cho NHTM.
1.5QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.
1.5.1 Chính sách cho vay bất động sản.
Xây dựng chính sách cho vay bất động sản là một trong những khâu chiến lược kinh doanh tổng thể của ngân hàng nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng bất động sản và mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận. Trên cơ sở ngân hàng xây dựng nên chính sách đồng thời phải tích hợp quy trình thích hợp chặt chẽ nhằm
mục đích phòng, ngừa và xử lý rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản. Chính sách cho vay bất động sản của ngân hàng phải được xây dựng dựa trên mục tiêu lợi nhuận, an toàn và lành mạnh, nhất quán và phù hợp với tình
xây dựng cho mình chính sách cho vay bất động sản riêng nhưng phải đảm bảo
bốn nội dung cơ bản:
Một là, giới hạn/hạn chế cấp tín dụng: xây dựng dựa trên quy định hiện hành của NHNN và nhu cầu phát sinh thực tế tại ngân hàng để tránh cấp quá nhiều vốn cho những đối tượng đặc biệt gây thiệt hại về rủi ro cho ngân hàng.
Hai là, phân tán rủi ro: bằng chính sách đa dạng hoá cho vay trong nhiều
lĩnh vực, ngành nghề khác nhau nhưng phải phù hợp với năng lực của ngân hàng và nằm trong giới hạn kiểm soát của ngân hàng.
Ba là, bảo đảm cho quá trình cấp tín dụng: bằng các quy định rõ ràng và chặt chẽ về tài sản được bảo đảm, các phương án sản xuất kinh doanh... nhằm tăng hiệu quả cho quá trình thẫm định hồ sơ vay vốn của khách hàng.
Bốn là, trích lập quỹ dự phòng: theo đúng quy định của NHNN cho các loại tổn thất kể cả tổn thất dự tính được và tổn thất không dự tính được của ngân hàng.
Tổ chức bộ máy quản lý rủi ro: để tạo điều kiện cho các chính sách tín dụng được vận hành một cách trơn tru và hiệu quả. Cơ cấu bộ máy phải được tổ chức hợp lý, đảm bảo được yếu tố tam quyền phân lập, và đặc biệt là năng lực của cán bộ được bổ nhiệm vào bộ máy quản trị rủi ro này.
Xây dựng quy trình cho vay: quy trình cho vay phải được xây dựng một cách hợp lý, thực tế, phù hợp với từng sản phẩm bất động sản cho vay riêng biệt, đảm bảo các bộ phận phối hợp với nhau một cách nhịp nhàng và hiệu quả nhằm giảm thiểu tối đa nhất rủi ro xảy ra.
1.5.2 Nhận diện rủi ro trong cho vay bất động sản.
Để quản lý rủi ro trước hết phải nhận diện được rủi ro. Nhận diện rủi ro là quá trình xác định liên tục và có hệ thống các hoạt động kinh doanh của
Nhận diện rủi ro bao gồm các công việc theo dõi, xem xét, nghiên cứu môi trường hoạt động và toàn bộ mọi hoạt động của tổ chức nhằm thống kê được tất cả các rủi ro, không chỉ những rủi ro đã và đang xảy ra, mà còn dự báo
được những dạng rủi ro mới có thể xuất hiện đối với tổ chức, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp kiểm soát và tài trợ rủi ro thích hợp.
Các phương pháp nhận diện rủi ro thường được sử dụng: - Mô hình chất lượng 6C:
(1) Tính cách: ngân hàng phải xác định được tính trung thực của người vay và liệu khoản vay có được sử dụng đúng mục đích không;
(2) Năng lực: ngân hàng phải xác định được liệu người vay có đủ tư cách pháp lý để ký kết hợp đồng tín dụng hay không;
(3) Tiền mặt, ngân hàng phải căn cứ vào dự án đầu tư, phương án kinh doanh khả thi có hiệu quả của người vay trong việc tạo ra thu nhập hay dòng
tiền đủ lớn để hoàn trả món vay, có đủ các tài liệu chứng minh dự án có thật;
(4) Tài sản thế chấp: ngân hàng phải xem xét liệu người vay có tài sản hay hàng hoá để đảm bảo cho khoản vay hay không;
(5) Các điều kiện môi trường: đó là môi trường của ngành và nền kinh tế trong đó người vay tiến hành hoạt động kinh doanh và nó có thể ảnh
hưởng bất
lợi tới việc hoàn trả món vay;
(6) Kiểm soát: ngân hàng phải xác định xem liệu đơn xin vay của khách hàng có đáp ứng được các tiêu chuẩn chất lượng tín dụng của ngân hàng
và của
Phân tích các báo cáo tài chính của khác hàng để có thể xác định được mọi nguy cơ của doanh nghiệp về tài sản, nguồn nhân lực và trách nhiệm pháp lý đồng thời kết hợp phân tích các số liệu trong kỳ báo cáo và so sánh các số liệu trước đó hoặc số liệu dự báo cho kỳ kế hoạch để có thể phát hiện được các rủi ro có thể phát sinh trong tương lai.
Phương pháp lưu đồ: bằng cách xây dựng lưu đồ trình bày tất cả các hoạt
động của ngân hàng, sau đó liệt kê các nguồn rủi ro về tài sản, trách nhiệm pháp lý và nguồn lực có thể sử dụng cho từng khâu để nhận diện các rủi ro.
Phương pháp thanh tra hiện trường: bằng những quan sát, theo dõi trực tiếp hoạt động của các bộ phận trong ngân hàng, trên cơ sở đó tiến hành phân tích, đánh giá để có thể nhận diện được những rủi ro mà ngân hàng có thể gặp.
Cùng với các biện pháp nêu trên người ta còn sử dụng các biện pháp khác như: hợp tác và làm việc trực tiếp với các bộ phận trong doanh nghiệp, làm việc với các cơ quan Nhà nước, ban ngành bằng các hoạt động giao tiếp thường xuyên; hoặc thông qua ý kiến của các chuyên viên tư vấn, phân tích các
hợp đồng kinh tế, các số liệu thống kê thu thập được.
1.5.3 Đo lường rủi ro.
Bằng phương pháp định tính: đây là phương pháp mà đa số các NHTM hiện nay đang sử dụng khá phổ biến để đo lường rủi ro. Và chỉ tiêu nợ xấu được coi là thước đo truyền thống của rủi ro tín dụng.
Ưu điểm của dùng chỉ tiêu nợ xấu để đo lường rủi ro là nó phản ánh được
quy mô và tỷ lệ vốn khó có thể thu hồi của một danh mục cho vay, đồng thời chỉ tiêu này khi sử dụng đơn giản và dễ tính toán. Tuy nhiên, nhược điểm của chỉ tiêu này chỉ thể hiện một mức độ rủi ro của ngân hàng tại một thời điểm trong quá khứ, khó có thể tính toán được rủi ro của một khoản vay trước khi
1.5.4 Kiểm tra và giám sát rủi ro trong cho vay bất động sản.
Các bộ tín dụng phải thường xuyên tiến hành kiểm tra, giám sát tất cả các loại sản phẩm cho vay theo định kỳ nhất định bằng cách xây dựng kế hoạch, chương trình, nội dung quá trình kiểm tra một cách thận trọng và chi tiết, đảm bảo rằng những khía cạnh quan trọng của mỗi khoản tín dụng đều được kiểm tra, bao gồm:
- Kế hoạch trả nợ của khách hàng nhằm đảm bảo trả nợ đúng hạn. - Chất lượng và điều kiện của tài sản đảm bảo.
- Tính đầy đủ và hợp lệ của hợp đồng cho vay, đảm bảo tính hợp pháp để sở hữu các tài sản khi người vay không trả được nợ.
- Đánh giá điều kiện tài chính và những kế hoạch kinh doanh của người vay, trên cơ sở đó xem xét lại nhu cầu tín dụng.
- Đánh giá xem khoản vay có tuân thủ chính sách cho vay của ngân hàng. - Kiểm tra thường xuyên các khoản tín dụng lớn. Vì chúng có ảnh hưởng rất lớn tình trạng tài chính của ngân hàng.
- Quản lý thường xuyên, chặt chẽ các khoản cho vay có vấn đề, tăng cường
kiểm tra, giám sát khi phát hiện những dấu hiệu xấu liên quan đến khoản vay.
- Tăng cường công tác kiểm tra khoản cho vay khi nền kinh tế có nhiều hướng đi xuống.
1.5.5 Xử lý rủi ro trong cho vay bất động sản.
Rủi ro có rất nhiều loại và xuất hiện liên tục mọi thời điểm trong những điều kiện hoàn cảnh khác nhau, mặc dù kiểm soát rủi ro chặt chẽ bằng cách nào
thì cũng không thể né tránh, ngăn chặn hết tất cả mọi tổn thất không thể đo lường trước. Có hai hướng x lý nhằm giảm thiểu, ngăn chặn bớt rủi ro:
vay và có trách nhiệm hoàn trả. Để có thể khắc phục rủi ro một cách có hiệu quả thì cần lập quỹ tự bảo hiểm và lập kế hoạch tài trợ tổn thất một cách khoa học. Biện pháp này được dùng khi khách hàng lâm vào trạng thái nợ có vấn đề (nợ từ nhóm 3 trở đi). Với biện pháp này người đi vay được phép tự khắc phục các khó khăn tài chính và hoàn trả các khoản nợ cho ngân hàng càng nhanh càng tốt.
Mục đích: Có thêm TSĐB, loại bỏ được sự phòng thủ của khách hàng, có
được lợi thế về sự lạc quan của khách hàng, có được uy tín và hình ảnh tốt đối với khách hàng trong tương lai. Để thực hiện được, cần đảm bảo các tiêu chí:
+ Ý chí và thiện chí trả nợ của khách hàng là tốt.
+ Chi phí bỏ ra để thanh lý nợ là quá tốn kém nếu so sánh với số dư nợ của
khoản vay.
+ Thái độ của các chủ nợ khác ngoài ngân hàng.
+ Mức độ nghiêm trọng của khoản nợ có vấn đề chưa thật sự báo động, và vẫn trong tầm kiểm soát của ngân hàng.
+ Khách hàng có khả năng, và có nguồn trả nợ.
Chúng ta có thể dùng phương pháp thỏa hiệp và xử lý quỹ dự phòng rủi ro
để tự khắc phục rủi ro.
Phương pháp thỏa hiệp: ngân hàng có thể lâm vào tình trạng tiến hóa lưỡng nan khi đảm bảo tín dụng không đủ, giá trị đảm bảo tài sản giảm, thỏa thuận vay nợ có sơ hở, khách hàng bất hợp tác hoàn toàn. Lúc này ngân hàng rơi vào vị thế yếu hơn nếu đưa khách hàng vào sự can thiệp pháp lý (kiện ra tòa để đòi nợ), vì số tiền thu được so với chi phí pháp lý sẽ ít hiệu
Xử lý từ quỹ dự phòng rủi ro: xóa nợ ra khỏi bảng cân đối kế toán (làm giảm dư nợ xấu) theo dõi ở ngoại bảng, tuy nhiên không thông báo cho khách hàng biết và tiếp tục truy thu đòi nợ.
Hướng chuyển giao rủi ro: Đối với những tài sản, đối tượng đã mua bảo hiểm thì khi tổn thất xảy ra đầu tiên phải làm khiếu nại đòi bồi thường. Các biện pháp được dùng như sau:
Biện pháp phát mãi tài sản đảm bảo: trong trường hợp việc thu nợ chỉ còn phụ thuộc xử lý TSĐB thì cần đảm bảo rằng ngân hàng nắm trong tay toàn bộ hồ sơ có hiệu lực về các tài sản này. Các yêu cầu về thủ tục pháp lý để phát mại
tài sản phụ thuộc pháp luật từng quốc gia. Nhưng có điểm chung cần chú ý: + Trước khi phát mại TSĐB các ngân hàng thường đưa ra các yêu cầu thanh toán chính thức với khách hàng trong một khoản thời gian nào đó (thư thông báo này chỉ được gửi đi khi đã có ý kiến phê chuẩn của cấp trên của cán bộ x lý).
+ Cố gắng kêu gọi sự hợp tác của khách hàng trong quá trình phát mại tài sản bằng những hành vi thân thiện (như giá cả, phần trăm cho khách trên số tiền cho khách...)
+ Luôn có ý kiến của chuyên viên pháp luật nhằm tránh các cáo buộc sau này vì các hành vi không đúng.
+ Việc thực hiện hành vi phát mại có thể thuê tổ chức chuyên nghiệp. + Có thể thực hiện qua hình thức khác như gán nợ.
+ Các yếu tố cần cân nhắc trước khi tiến hành phát mãi: thị trường tài sản, nơi đặt tài sản đó, chi phí phát mãi, chuẩn bị quá trình ghi chép, hạch toán đúng, đủ các sự kiện liên quan đến phát mại tài sản.
+ Khởi kiện: áp dụng trong tường hợp khách hàng vay không còn khả năng
dụng...Tuy nhiên, với biện pháp này sẽ tốn kém thời gian, chi phí và hiệu quả không cao, vì thủ tục pháp lý nhiều rắc rối.
+ Biện pháp thanh lý doanh nghiệp: với các khoản nợ không đảm bảo hoặc
đảm bảo tín dụng giá trị không còn thì thanh lý doanh nghiệp được thực hiện với sự phán quyết của tòa án. Phán quyết này cho phép nắm giữ và bán tài sản của khách hàng với số lượng phù hợp với quyết định của tòa án. Nếu tài sản của khách hàng không đủ thì quá trình này vô hiệu.
+ Biện pháp phá sản của doanh nghiệp: ngân hàng có thể phối hợp với các
chủ nợ khác để làm thủ tục phá sản công ty. Và theo dõi sát phán quyết của tòa án để kịp thời thu nợ.
1.5.6 Bài học kinh nghiệm về hạn chế rủi ro từ các NHTM .
Qua quá trình hình thành và cho vay sản phẩm cho vay bất động sản của các NHTM nói chung và Sacombank Phú Yên nói riêng, rút ra được một số kinh nghiệm để hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản như sau :
- Các ngân hàng không nên nới lỏng các điều kiện cho vay mặc dù tính khoản của các ngân hàng cao, nếu cho vay phải tuân thủ quy trình, quy định trong hoạt động cho vay BĐS, cho vay khách hàng phải thực sự có năng lực tài chính, phương án vay vốn khả thi và hiệu quả...Thực hiện thường xuyên việc rà soát, kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay. Trong công tác đị nh giá tài sản đảm bảo nợ vay là BĐS cần phải tính toán tài trợ hợp lý, không quá cao để phòng rủi ro giảm giá trong tình huống xấu nhất phải x lý tài