Có nhiều loại rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản, nhưng có thể kể đến hai loại rủi ro chính, đó là:
Rủi ro thanh khoản: các khoản cho vay bất động sản thường có thời gian thu hồi vốn dài, trong khi nguồn vốn huy động từ các ngân hàng thương mại thường là ngắn hạn. Các ngân hàng luôn rơi vào trạng thái sử dụng vốn ngắn hạn
để cho vay trung, dài hạn. Tình trạng mất thanh khoản sẽ xảy ra khi áp lực phải
trả nợ tới hạn gia tăng nhưng vốn chưa thu hồi được từ các khoản vay dài hạn. Rủi ro tín dụng: cho vay bất động sản là kênh tạo dư nợ lớn và nhanh hơn so với các loại hình cho vay khác. Đặc biệt, khi mà ngày càng có nhiều tổ chức
tín dụng được thành lập, để đạt được chỉ tiêu và lôi kéo khách hàng về mình, các ngân hàng không ngại giảm bớt các thủ tục, quy định, thẩm định sơ sài, không chú trọng đến nguồn trả nợ, tình hình tài chính của khách hàng và ngày
có khả năng trả nợ dẫn đến nợ xấu, nợ quá hạn tại các ngân hàng không ngừng tăng lên, làm tăng chi phí, giảm hiệu quả kinh doanh của các ngân hàng.
1.3.3 Các tiêu chí đánh giá rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản.
1.3.3.1 Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu.
Nợ quá hạn, nợ xấu là các khoản tiền cho khách hàng vay mà ngân hàng không thể thu hồi lại được do khách hàng không đủ điều kiện để chi trả.
Theo Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN, ngày 22/04/2005 của NHNN Việt Nam về phân loại nợ và trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng thì nợ quá hạn và nợ xấu được định nghĩa như sau:
Nợ quá hạn là các khoản nợ mà một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và/hoặc lãi đã quá hạn.
Nợ xấu là các khoản nợ thuộc các nhóm 3, 4 và 5 theo quy định tại điều 6 và điều 7 của Quyết định 493 .
Theo Quyết định số 22/VBHN-NHNN, ngày 04/06/2014 của NHNN Việt Nam về việc ban hành quy định về phân loại nợ, trích lập và s dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của các TCTD phân loại nợ thành 05 nhóm như sau:
Nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn) bao gồm:
• Các khoản nợ trong hạn và tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng thu hồi đầy đủ cả gốc và lãi đúng hạn;
• Các khoản nợ quá hạn dưới 10 ngày và tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng thu hồi đầy đủ gốc và lãi bị quá hạn và thu hồi đầy đủ gốc và
lãi đúng
thời hạn còn lại;
• Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 1 theo quy định tại Khoản 2 Điều này
• Các khoản nợ điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu (đối với khách hàng là doanh nghiệp, tổ chức thì tổ chức tín dụng phải có hồ sơ đánh giá khách hàng
về khả năng trả nợ đầy đủ nợ gốc và lãi đúng kỳ hạn được điều chỉnh lần đầu);
• Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 2 theo quy định tại Khoản 3 Điều này
Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm: • Các khoản nợ từ 90 ngày đến 180 ngày;
• Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu, trừ các khoản nợ điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu phân loại vào nhóm 2 theo quy định tại
điểm b
khoản này;
• Các khoản nợ được miễn hoặc giảm lãi do khách hàng không đủ khả năng trả lãi đầy đủ theo hợp đồng tín dụng;
• Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 3 theo quy định tại Khoản 3 điều này.
• Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dưới 90 ngày theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu.
• Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai;
• Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 4 theo quy định tại Khoản 3 Điều này.
Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm: • Các khoản nợ quá hạn trên 360 ngày;
• Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu;
• Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai quá hạn theo thời hạn
• Các khoản nợ khoanh, nợ chờ xử lý;
• Các khoản nợ phân loại vào nhóm 5 theo quy định tại Khoản 3 Điều này.
Nếu các khoản nợ xấy không được đánh giá một cách đúng mức, dự phòng tổn thất các khoản vay không đủ, tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ càng cao, không chỉ riêng hoạt động cho vay bất động sản nói riêng mà hoạt động tín dụng của ngân hàng nói chung đều bị ảnh hưởng một cách tiêu cực, dễ dàng nhận thấy là xếp hạng tín dụng của các ngân hàng có nguy cơ sụt giảm, kế hoạch kinh doanh không đạt mục tiêu, khả năng thanh toán của ngân hàng bị sụt giảm, các chi phí trích lập dự phòng rủi ro tăng cao làm giảm hiệu quả kinh doanh, lợi nhuận, giá cổ phiếu của ngân hàng, ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn, góp vốn và đầu tư của ngân hàng đối với khách hàng và các đối tác chiến lược.
1.3.3.2 Tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản bị mất vốn:
Đa số các khoản cho vay bất động sản đều có tài sản thế chấp, tuy nhiên, cũng vì nhiều lý do, hoàn cảnh, mà khách hàng vay đã không thể trả được nợ cho Ngân hàng dẫn đến các tranh chấp phát sinh mà không bên nào mong muốn. Tuy nhiên, trên thực tế không phải tài sản bảo đảm đã được thế chấp tại Ngân hàng cũng có thể xử lý được theo đúng quy định, có những trường hợp, có những vụ việc Ngân hàng nhận thế chấp, đã đăng ký giao dịch bảo đảm, người đứng tên trên Giấy nhận quyền sử dụng đất đồng ý giao tài sản cho Ngân
hàng để Ngân hàng x lý phát mại nhưng Ngân hàng vẫn không x lý được vì tài sản lại liên quan đến một vụ án hình sự hoặc liên quan đến một án dân sự của bên thứ ba nào đó và vì thế đang từ khoản vay có tài sản bảo đảm trở thành
khoản vay không đảm bảo.
thu về được bao nhiêu đồng vốn, nếu tỷ lệ nợ xấu bị mất vốn càng cao thì phản
ánh chất lượng tín dụng của ngân hàng thấp.
1.3.3.3 Chi phí xử lý nợ quá hạn:
Chỉ tiêu này cho biết để thu hồi các khoản quá hạn thì ngân hàng cần phải bỏ
ra bao nhiêu đồng chi phí để thu hồi các khoản nợ này.
Tỷ lệ này càng cao chứng tỏ chi phí ngân hàng phải bỏ ra để thu hồi nợ quá hạn càng lớn hay chi phí cho hoạt động cho vay càng lớn, ảnh hưởng đến lợi nhuận ngân hàng, vì thế các ngân hàng cần kiểm soát và hạn chế các chi phí này càng tốt thì sẽ góp phần tăng hiệu quả kinh doanh của ngân hàng.
1.3.3.4 Tỷ lệ dự phòng rủi ro cho vay bất động sản.
Dự phòng rủi ro đánh giá khả năng chi trả của ngân hàng khi rủi ro xảy ra. Mục đích của việc sử dụng dự phòng rủi ro là nhằm bù đắp tổn thất đối với những khoản nợ của ngân hàng xảy ra trong trường hợp khách hàng không có khả năng chi trả hoặc do giải thể, phá sản, chết, mất tích. Dự phòng rủi ro tín dụng được tính trên số dư nợ gốc của khách hàng bao gồm:
+ Dự phòng cụ thể: bảo hiểm rủi ro cụ thể cho từng khoản vay.
+ Dự phòng chung: bảo hiểm các rủi ro chung không xác định trong danh mục tín dụng và toàn bộ dự phòng được tính vào chi phí hoạt động của ngân hàng. Các chỉ số thể hiện Dự phòng rủi ro tín dụng
Tỷ lệ dự phòng rủi ro = Dự phòng rủi ro cho vay BĐS được trích lập/ Tổng dư nợ cho vay BĐS trong kỳ báo cáo
Chỉ số này cho biết bao nhiêu % dư nợ được trích lập dự phòng. Chỉ số này càng cao cho thấy chất lượng các khoản tín dụng của ngân hàng đang tiêu cực và khả năng thu hồi nợ thấp. Nếu chỉ số này thấp thì có thể phản ánh chất lượng cải thiện của các khoản nợ, hoặc có thể do các khoản dự phòng chưa
1.4NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN.
1.4.1 Nguyên nhân từ phía ngân hàng.
Một là, ngân hàng thường tập trung cho vay BĐS, không chú trọng vào việc đa dạng hóa danh mục cho vay. Khoản vay BĐS thường là những khoản vay có giá trị lớn, đồng thời lợi nhuận mang lại từ khoản cho vay này thường rất hấp dẫn ngân hàng, do vậy đây chính là danh mục cho vay làm tăng dư nợ nhanh nhất cho các NHTM. Đặc biệt đối với ngân hàng nhỏ, yếu năng lực cạnh
tranh, không có nhiều sự lựa chọn trong việc đa dạng hóa danh mục cho vay. Vì vậy, các NHTM muốn thu hút khách hàng và nhanh chóng mở rộng tín dụng chiếm lĩnh thị phần đã mở rộng chính sách cho vay BĐS: đơn giản hóa thủ tục, hạ thấp tiêu chuẩn đánh giá khách hàng...Các khoản vay này không được xem xét kỹ lưỡng về khả năng thanh toán của khách hàng và thường được
đảm bảo bởi rất ít hoặc không có giấy tờ chính minh khả năng tài chính của người vay. Cho vay BĐS thường có mức lãi suất cao hơn các khoản cho vay khác, do đó ngân hàng vì mục tiêu lợi nhuận cũng chấp nhận rủi ro cao hơn để cho vay.
Hai là, kỳ hạn cho vay chưa phù hợp với từng sản phẩm cho vay. NHTM
kỳ vọng tính thanh khoản nhanh của các dự án trong thời kỳ nền kinh tế đang tăng trưởng nóng nên thường thiết kệ có thời hạn cho vay ngắn so với thời hạn thực tế hoàn vốn của dự án đầu tư. Khi nguồn cung tín dụng dồi dào, nhu cầu đầu cơ tăng mạnh trong khi nguồn cung nhà đất hạn chế dẫn đến tình trạng mất
cân bằng cung cầu đẩy giá nhà đất lên cao, hậu quả là dẫn đến hiện tượng bong
dư nợ tín dụng BĐS hoặc vô tình không xem xét đầy đủ các yếu tố tác động đến giá trị của TSĐB. Khi thị trường BĐS giảm sút, TSĐB được trả về đúng giá trị thực tế của nó trên thị trường, tính thanh khoản bị giảm sút làm ảnh hưởng đến việc thanh lý TSĐB.
Bốn là, công tác tổ chức của ngân hàng: nhân tố này không chỉ tác động đến chất lượng tín dụng mà còn tác động đến mọi hoạt động của ngân hàng. Một
ngân hàng không có cơ cấu tổ chức được sắp xếp một cách khoa học, sự phân công công việc được tiến hành một cách cụ thể, có sự liên kết giữa các bộ phận
thì sẽ không đáp ứng kịp thời các yêu cầu của khách hàng, bỏ lỡ các cơ hội kinh
doanh, không thể quản lý có hiệu quả và an toàn các khoản cho vay BĐS. Năm là, hệ thống thông tin tín dụng: nếu hệ thốn thông tin tín dụng bị sai
lệch sẽ làm cho ngân hàng không thể nắm bắt được thông tin chính xác của khách hàng trước khi quyết định cho vay, góp phần tăng dư nợ cho vay BĐS có
chất lượng không tốt ngay từ ban đầu.
Sáu là, việc kiểm tra, kiểm soát của ngân hàng trong việc thẫm định trước khi cho vay và trong quá trình s dụng vốn vay kết hợp với công tác kiểm soát nội bộ, không hiệu quả để kịp thời phát hiện sớm những sai phạm trong hoạt động cho vay để ngăn ngừa rủi ro.
Bảy là, chất lượng nguồn lực ngân hàng. Kỹ năng chuyên môn, kinh nghiệm quản lý: đội ngũ cán bộ tín dụng có trình độ yếu kém nên khi đánh giá phân tích cho vay không kỹ lưỡng hoặc thực hiện chưa nghiêm túc quy định cho vay của ngân hàng. Từ đó, dẫn đến quyết định cho vay sai lầm và phát sinh nợ xấu cao. Năng lực quản trị điều hành của ban lãnh đạo ngân hàng còn
giao để móc nối, kết nối với khách hàng, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để làm giàu bất hợp pháp, gây nên rủi ro và thiệt hại cho ngân hàng.
1.4.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng.
Một là, uy tín và tư cách đạo đức của khách hàng. Khách hàng cố tình làm
hồ sơ giả sở hữu BĐS dùng làm TSĐB để vay vốn ngân hàng. Khách hàng che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có lợi nhuận nhằm tăng niềm tin của ngân hàng. Hoặc doanh nghiệp cung cấp thông tin không
trung thực về tình hình tài chính, kinh doanh, tính khả thi của dự án/phương án kinh doanh. Điều này đã dẫn đến việc thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng
vay vốn không chính xác. Khách hàng sử dụng vốn vay dàn trải vào nhiều dự án
khác hoặc mục đích khác có nhiều rủi ro (ví dụ như: đầu tư vào vàng, đầu tư vào
chứng khoán...) dẫn đến thiếu vốn, hoạt động không hiệu quả.
Hai là, năng lực kinh doanh khách hàng còn yếu kém. Khách hàng bị hạn chế năng lực quản lý kinh doanh, kinh nghiệm, vốn trong lĩnh vực BĐS. Khách
hàng tham gia đầu tư ngành vì thấy lợi nhuận, các doanh nghiệp chỉ chú trọng vào các tính toán ngắn hạn, đầu tư một cách dàn trải nhằm thu lợi trong khoản thời gian ngắn trong khi thị trường BĐS cần những chiến lược trung và dài hạn,
từ đó khách hàng mất kiểm soát trong việc đầu tư vào thị trường BĐS, hiệu quả
kinh doanh và lợi nhuận của khách hàng bị giảm sút, khách hàng đủ khả năng để thanh toán các khoản nợ đáo hạn cho ngân hàng.
Hai là, thay đổi về các chính sách kinh tế, tài chính và tiền tệ: hoạt động ngân hàng luôn gắn liền với tài chính và tiền tệ, mọi thay đổi về chính sách kinh tế, tài chính và tiền tệ đều ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động ngân hàng, trong đó có hoạt động cho vay BĐS. Tùy thuộc vào tình hình kinh tế của một quốc gia trong từng thời kỳ mà chính sách kinh tế, tài chính và tiền tệ có ảnh hưởng thuận lợi hoặc làm hạn chế hoạt động cho vay BĐS tại các NHTM. Cơ chế thắt chặt tiền tệ làm khan hiếm thị trường nguồn vốn cho BĐS dẫn đến các dự án đầu tư dở dang không hoàn thành đúng tiến độ, ảnh hưởng đến thời gian giao nhà, từ đó ảnh hưởng đến dòng tiền thanh toán nợ đúng hạn cho ngân hàng.
Ba là, thay đổi về luật pháp và những qui định áp dụng cho các NHTM: Trong hoạt động cho vay BĐS, nếu luật và các quy định về cho vay BĐS, bảo đảm khoản vay, hệ số rủi ro kinh doanh bất động sản, quy định nguồn vốn huy động ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay trung dài hạn thay đổi, không đồng
nhất, còn bất cập... thì sẽ có nguy cơ xảy ra rủi ro cho NHTM.
1.5QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.
1.5.1 Chính sách cho vay bất động sản.
Xây dựng chính sách cho vay bất động sản là một trong những khâu chiến lược kinh doanh tổng thể của ngân hàng nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng bất động sản và mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận. Trên cơ sở ngân hàng xây dựng nên chính sách đồng thời phải tích hợp quy trình thích hợp chặt chẽ nhằm
mục đích phòng, ngừa và xử lý rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản. Chính sách cho vay bất động sản của ngân hàng phải được xây dựng dựa trên mục tiêu lợi nhuận, an toàn và lành mạnh, nhất quán và phù hợp với tình
xây dựng cho mình chính sách cho vay bất động sản riêng nhưng phải đảm bảo
bốn nội dung cơ bản:
Một là, giới hạn/hạn chế cấp tín dụng: xây dựng dựa trên quy định hiện hành của NHNN và nhu cầu phát sinh thực tế tại ngân hàng để tránh cấp quá nhiều vốn cho những đối tượng đặc biệt gây thiệt hại về rủi ro cho ngân hàng.
Hai là, phân tán rủi ro: bằng chính sách đa dạng hoá cho vay trong nhiều
lĩnh vực, ngành nghề khác nhau nhưng phải phù hợp với năng lực của ngân hàng và nằm trong giới hạn kiểm soát của ngân hàng.
Ba là, bảo đảm cho quá trình cấp tín dụng: bằng các quy định rõ ràng và