“chui”, tồn tại các giao dịch “ngầm” về QSDĐ, mang tính tự phát chưa tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật, đặc biệt là tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ do một số hộ dân còn chưa hiểu biết, nắm bắt đầy đủ thông tin cho rằng thủ tục hành chính về thực hiện QSDĐ còn phức tạp và phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ cao (17,26% số hộ đánh giá thủ tục thực hiện QSDĐ ở mức phức tạp đến rất phức tạp; 13,73% các hộ đánh giá phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ ở mức cao). Đây là một trong những nguyên nhân gây ra tranh chấp, khiếu nại về đất đai, đồng thời là cơ hội để người SDĐ trốn tránh nghĩa vụ của mình trong SDĐ, gây thất thóat ngân sách nhà nước và khó khăn cho công tác quản lý.
Nguyên nhân của các tồn tại trên là do:
- Tâm lý e ngại, né tránh và hiểu biết chưa đầy đủ của người dân khi làm các thủ tục thực hiện QSDĐ tại cơ quan nhà nước;
- Lực lượng đội ngũ cán bộ tham gia công tác quản lý đất đai còn mỏng về số lượng và hạn chế về chất lượng. Cùng đó là sự bố trí tuyển dụng chưa hợp lý, chưa đúng chuyên môn;
- Giai đoạn 2017 - 2019 là giai đoạn có nhiều thay đổi về chính sách pháp luật đất đai liên quan đến việc thực hiện QSDĐ. Cơ cấu nhân sự, cơ cấu lãnh đạo, nơi làm việc của phòng TN&MT, Văn phòng ĐKQSDĐ cũng có nhiều thay đổi, xáo trộn cần nhiều thời gian để bình ổn trở lại.
3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì bàn huyện Ba Vì
3.4.1. Giải pháp về chính sách
Ba Vì là huyện đang trong quá trình đô thị hóa, nên có nhiều dự án xây dựng cơ sở hạ tầng quan trọng, nhiều công trình phát triển kinh tế - xã hội có ý nghĩa. Bởi vậy, việc đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án luôn luôn được sự quan tâm chỉ đạo
của lãnh đạo tỉnh và sự xem xét tháo gỡ kịp thời các chính sách. Tuy nhiên, vẫn cần được Nhà nước xem xét hoàn thiện các quy định chung để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
Huyện cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp tại địa phương. Tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục thuê đất theo quy định. Có như vậy, hộ gia đình, cá nhân được thuê đất sẽ yên tâm đầu tư sản xuất mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn.
Để nâng cao tỷ lệ người dân thực hiện việc chuyển quyền SDĐ nông nghiệp đến đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần đơn giản hóa các TTHC và giảm các khoản phí khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ.
Thành phố và huyện cần tiếp tục thực hiện cải cách TTHC để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ được thuận tiện, nhanh chóng. Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng biến đổi không ngừng và đòi hỏi sự đáp ứng của bộ máy nhà nước ngày càng tiến bộ, phát triển. Do đó, nếu không cải cách TTHC thì không thể đáp ứng và phù hợp với yêu cầu thực tế được. Nhất là tại huyện Ba Vì, nhu cầu thực hiện các QSDĐ rất cao, đặc biệt là chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp QSDĐ. Vì vậy, trong thời gian tới, chúng ta cần tiếp tục có biện pháp cải cách các TTHC hơn nữa.
Trên địa bàn huyện Ba Vì tỷ lệ người dân thực hiện QSDĐ đến đăng ký tại VPĐK QSDĐ nhìn chung vẫn đạt tỷ lệ cao.
3.4.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật
- Cần tiếp tục tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai bằng các phương tiện thông tin, xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai để qua đó giúp cho việc quản lý và sử dụng đất đai với các thông tin được cập nhật chính xác nhằm nắm chắc, quản chặt tình hình SDĐ.
- Cần có các văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể và dễ hiểu hơn đối với các quy định của pháp luật về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, để người dân hiểu được quyền và nghĩa vụ của mình để đến đăng ký theo quy định tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Do đó, ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương..
- Đa dạng hóa các hình thức công khai, tuyên truyền phổ biến pháp luật, về thủ tục hành chính và tìm kiếm thông tin về thực hiện QSDĐ.
3.4.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất
Một phần các hộ gia đình, cá nhân được điều tra cho rằng thời gian hoàn thiện các thủ tục chuyển QSDĐ còn dài. Do vậy cần giảm bớt các thủ tục không cần thiết, gây phiền hà cho công dân trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất, rút ngắn được thời gian giải quyết các TTHC.
Thay đổi và hoàn thiện hơn nữa cải cách TTHC, nâng cao hoạt động của bộ phận một cửa liên thông tại UBND huyện để mang lại hiệu quả cao hơn nữa đối với người dân trong việc đăng ký đất đai.
Nhiều hộ dân được điều tra chưa nắm được trình tự thực hiện các TTHC, do vậy cần công khai minh bạch mọi thủ tục, hồ sơ, phí và lệ phí để người dân nắm được để giảm bớt được thời gian đi lại và hoàn thiện hồ sơ của công dân.
- Thành lập đường dây nóng để tiếp thu ý kiến phản ánh, kiến nghị của người dân về TTHC, về thái độ phục vụ của cán bộ, công chức, viên chức thực thi nhiệm vụ hạn chế sự sách nhiễu, phiền hà, tham nhũng của cán bộ, công chức, viên chức trong khi giải quyết công việc của công dân.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, xử lý nghiêm khắc, dứt điểm những vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời những vi phạm phát sinh.
3.4.4. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất
- Cần có quy định dành một tỷ lệ nhất định trong nguồn thu tài chính từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa phương như đào tạo
nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet...
- Cần quan tâm hơn nữa về ngân sách chi cho công tác quản lý đất đai đặc biệt là công tác hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ được thuận lợi hơn.
- Cần có hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý để khuyến khích, động viên tinh thần làm việc hiệu quả cũng như rèn luyện ý thức trách nhiệm trong thi hành công vụ của cán bộ, công chức, viên chức khi giải quyết hồ sơ thực hiện QSDĐ.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
- Ba Vì là huyện nằm ở phía Tây Bắc của Hà Nội, cách trung tâm thủ đô Hà Nội khoảng 60 km với tổng diện tích tự nhiên là 42.300,5 ha, diện tích rộng nhưng địa hình và thành phần dân số phức tạp, điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội đa dạng và không đồng đều giữa các khu vực. Tuy nhiên, những năm gần đây nền kinh tế của huyện đã có những bước phát triển đáng kể và đang dần tiến lên theo chương trình phát triển nông thôn mới, đời sống người dân ngày càng được cải thiện và nâng cao.
- Từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi hành luật ra đời đã tạo hành lang pháp lý quan trọng giúp công tác quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện ngày càng chặt chẽ, dần đi vào nề nếp và hiệu quả hơn. Tính đến hết năm 2019, huyện Ba Vì đã cấp được 147.852 GCN (trong đó đất Nông nghiệp là 87.742 GCN, đất Phi Nông nghiệp là 60.110 GCN); hiện nay công tác cấp GCN lần đầu cơ bản đã hoàn thành là điều kiện thuận lợi để người SDĐ trên địa bàn thực hiện quyền và nghĩa vụ đúng theo quy định của pháp luật. Tỷ lệ người dân thực hiện QSDĐ đến đăng ký làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có xu hướng tăng dần (năm 2017 là 3.733 trường hợp, năm 2018 là 5.455 trường hợp, năm 2019 là 5.272 trường hợp) là một trong những kết quả tích cực mà huyện Ba Vì đã đạt được trong công tác quản lý đất đai.
- Kết quả điều tra sâu 300 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn 3 xã, thị trấn tại huyện Ba Vì:
+ Địa bàn có tỷ lệ người SDĐ thực hiện quyền nhất là thị trấn Tây Đằng (84/300 hộ, chiếm 28,0% tổng số hộ điều tra) do đây là trung tâm huyện, là nơi có điều kiện kinh tế xã hội, thương mại dịch vụ phát triển. Tiếp đến là xã Yên Bài là xã có nghề truyền thống, địa bàn rộng đang phát triển về du lịch sinh thái… có 72/300 hộ thực hiện quyền, chiếm 24,0% tổng số hộ điều tra và ít nhất là xã Đông Quang có 42/300 hộ thực hiện quyền, chiếm 14,0% tổng số hộ điều tra do đây là xã thuần nông, diện tích tự nhiên nhỏ, không có nhiều giao dịch về đất;
+ Thế chấp QSDĐ là quyền được thực hiện nhiều nhất (112/300 hộ, chiếm 37,33% tổng số hộ điều tra) cho thấy người dân trên địa bàn cần nhiều nguồn vốn để đầu tư, hỗ trợ sản xuất và ổn định đời sống và thuê, cho thuê lại QSDĐ là được
thực hiện ít nhất (7/300 hộ, chiếm 2,33% tổng số hộ điều tra). Còn lại, chuyển nhượng QSDĐ có 38/300 hộ, chiếm 12,67% tổng số hộ điều tra; tặng cho QSDĐ có 31/300 hộ, chiếm 10,33% tổng số hộ điều tra; thừa kế QSDĐ có 10/300 hộ, chiếm 3,33% tổng số hộ điều tra;
+ Qua việc điều tra sâu ở địa bàn 03 xã, thị trấn cho thấy việc thực hiện QSDĐ trên địa bàn huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 phần lớn đều đã có đăng ký thực hiện tại cơ quan nhà nước theo quy định. Tuy nhiên, tình trạng thực hiện QSDĐ không khai báo vẫn còn xảy ra ở tất cả các xã, thị trấn. Đặc biệt, việc thực hiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vẫn xảy ra nhưng chưa có trường hợp nào thực hiện đầy đủ thủ tục tại cơ quan nước theo quy định do tâm lý e ngại về TTHC phiền hà, về giá, về phí...
- Quá trình thực hiện quyền của người SDĐ vẫn thể hiện một số khó khăn, tồn tại được người dân phản ánh như: TTHC còn một số điểm phiền hà, phí, lệ phí cao, thời gian thực hiện thủ tục lâu... Mặt khác, do tập quán, nhận thức, tâm lý e ngại của người dân về pháp luật đất đai và những hạn chế về cơ sở hạ tầng chật chội, cơ sở vật chất, trang thiết bị thiếu thốn, chưa hiện đại cần thiết phải thực hiện đồng thời 04 giải pháp, đó là: Giải pháp về cơ chế chính sách; Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến pháp luật; Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ; Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất để nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của người sử dụng đất đầy đủ và đúng theo quy định pháp luật.
2. Kiến nghị
Do hạn chế về thời gian và kinh phí nên đề tài mới chỉ nghiên cứu đánh giá việc thực hiện quyền của người SDĐ gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp với đối tượng là hộ gia đình cá nhân trên phạm vi hẹp là địa bàn huyện Ba Vì. Để nghiên cứu có giá trị hơn và đánh giá toàn diện hơn việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong thời gian tới đề nghị:
- Tiếp tục nghiên cứu đề tài sâu hơn về các chính sách, quy định pháp luật về thực hiện QSDĐ;
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người QSDĐ với đầy đủ các quyền quy định tại Điều 167, Luật Đất đai 2013, với nhiều đối tượng người SDĐ khác nhau và trên phạm vi không gian rộng hơn là toàn bộ địa bàn thành phố Hà Nội.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Ban chấp hành trung ương, Nghị quyết 19-NQ/TW, Nghị quyết Hội nghị lần thứ
sáu Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XI (2012), Về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.
2.Hoàng Huy Biều (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử
dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và
Hợp tác Quốc tế.
3. Nguyễn Đình Bồng (2006), Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản:
thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội.
4. Nguyễn Đình Bồng (2010), Một số vấn đề về sở hữu đất đai, Tạp chí tài
nguyên môi trường 4, Tr. 35 - 39.
5. Chính phủ (2013), Nghị quyết số 22/NQ-CP ngày 07/2/2013 về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020.
6. Đào Trung Chính (2007), Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, (2007), tr48 - 51, Hà Nội.
7. Đinh Sỹ Dũng (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất: thực trạng và kiến nghị, Tạp chí Nhà nước và
Pháp luật, (2003), tr. 55 - 64, Hà Nội.
8.Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Hợp tác Quốc tế và
Khoa học Công nghệ, Hà Nội
9. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình
hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
10.Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ba Vì (2010), Tài liệu kiểm kê đất đai
huyện Ba Vì năm 2019.
11.Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ba Vì (2019), Báo cáo kết quả thực
hiện nhiệm vụ năm 2019 và phương hướng, nhiệm vụ trọng tâm năm 2020.
12.Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (1980, 1992, 1995, 2013), Hiến pháp
Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), 2013, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
13.Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (1993, 1998, 2001, 2002), Luật Đất
đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001 (2002), Nxb Bản đồ, Hà Nội.
14.Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai 2003, Nxb
Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
15.Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, Nxb
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
16.Lưu Quốc Thái (2006). Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Tạp chí Tài nguyên và Môi