dụng đất ở của 3 dự án nghiên cứu
4.4.2.1. Đánh giá trước khi đấu giá
a. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá
Bảng 3.14. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất TT Tên dự án Số phiếu điều tra Công khai PA đấu giá
Đầy đủ thông tin về lô đất Diện tích, vị trí, ranh giới, mục đích và thời hạn sử dụng Giá khởi điểm Lô đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch 1
Đấu giá QSDĐ Lô L4, khu dân cư số 01 mở rộng bám đường 58 m, phường Đông Phong
30 30 30 30 30
2 Đấu giá QSDĐ tại tổ 7 phường
Quyết Tiến, TP Lai Châu; 30 30 30 30 30
3
Đấu giá QSDĐ cho các thửa đất thuộc lô CL-01, tổ 22 và các thửa đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong
30 30 30 30 29
Tổng 90 90 90 90 89
Kết quả điều tra cho thấy 100% người trúng đấu giá khẳng định phương án đấu giá được công khai, niêm yết tại địa phương. Người trúng đấu giá được hỏi về việc có được cung cấp đầy đủ thông tin về lô đất không, thì đa số đều trả lời là có.
Cụ thể, khi được hỏi người tham gia đấu giá có được cung cấp đầy đủ thông tin về diện tích, vị trí, ranh giới, mục đích và thời hạn sử dụng; giá khởi điểm được công khai thì 100% người tham gia đấu giá khẳng định là có. Tỷ lệ số người biết các lô đất đấu giá đã có quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước phê duyệt thì có 89/90 phiếu trả lời là có (chiếm 98,89%).
b. Đánh giá về giá khởi điểm và các khoản phí phải nộp khi tham gia đấu giá
Xây dựng giá khởi điểm là một trong các bước rất quan trọng của quy trình đấu giá. Xây dựng giá khởi điểm chính xác với vị trí, khu vực đưa ra đấu giá sẽ thu hút được người tham gia đấu giá góp phần vào thành công của dự án. Dưới đây là đánh giá của người tham gia đấu giá về giá khởi điểm và bước giá:
Bảng 3.15. Đánh giá về giá khởi điểm và các khoản phí phải nộp khi tham gia đấu giá
STT Tiêu chí Thang đo Số
phiếu Tỷ lệ (%) Chỉ số đánh giá chung 1
Giá khởi điểm trong phương án so với giá đất ngoài thị trường
Cao 2 2,22 1,67 Trung bình 56 62,22 Thấp 32 35,56 Tổng 90 100,00 2
Khoản tiền đặt trước có hợp lý không Rất hợp lý 5 5,56 1,96 Hợp lý 76 84,44 Không hợp lý 9 10,00 Tổng 90 100,00 3
Khoản phí phải nộp khi đăng ký tham gia đấu giá có hợp lý không Rất hợp lý 12 13,33 2,03 Hợp lý 69 76,67 Không hợp lý 9 10,00 Tổng 90 100,00
Sử dụng thang đo Likert (Liket, 1932) thông qua điều tra 90 người trúng đấu giá trong 3 dự án nghiên cứu để đánh giá về giá khởi điểm so với giá thị trường, khoản tiền đặt trước và khoản phí phải nộp khi tham gia đấu giá. Mỗi yếu tố được đánh giá theo 3 mức độ: cao, rất hợp lý; trung bình, hợp lý; thấp, không hợp lý. Chỉ số đánh giá chung là số bình quân gia quyền của số lượng người trả lời theo từng mức độ và hệ số của từng mức độ (thấp, không hợp lý được gán hệ số 1 và cao, rất hợp lý được gán hệ số 3).
Trong 3 tiêu chí đánh giá, tiêu chí về khoản phí phải nộp khi tham gia đấu giá có chỉ số cao nhất là 2,03. Theo thang đo Likert, chỉ số 2,03 là ở mức trung bình, như vậy khoản phí phải nộp khi tham gia đấu giá được đánh giá ở mức trung bình. Về khoản tiền đặt cọc trước khi tham gia đấu giá có chỉ số là 1,96 cũng ở mức trung bình. Đánh giá giá khởi điểm trong phương án so với giá đất ngoài thị trường tại thời điểm đấu giá QSDĐ có chỉ số bằng 1,67 ở mức thấp. Như vậy đánh giá chung về công tác đấu giá QSDĐ thông qua 3 tiêu chí đánh giá trong bảng 4.15, ta có thể thấy công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Lai Châu được đánh giá ở mức độ khá, giá khởi điểm trong phương án so với giá đất ngoài thị trường ở mức trung bình, các khoản tiền phải nộp được đánh giá là hợp lý.
4.4.2.2. Đánh giá trong quá trình đấu giá
100% người tham gia đấu giá cho biết hội đồng đấu giá thực hiện đúng quy chế đấu giá QSDĐ đã niêm yết công khai. Về đánh giá mức độ thành công của phiên đấu giá thì 90/90 người đánh giá các dự án đấu giá đều thành công.
4.4.2.3. Đánh giá sau khi tổ chức đấu giá
a. Bước giá, mức chênh lệch giá và sự hài lòng của người tham gia đấu giá
Sử dụng thang đo Likert (Liket, 1932) để đánh giá về giá khởi điểm so với giá thị trường, khoản tiền đặt trước và khoản phí phải nộp khi tham gia đấu giá. Mỗi yếu tố được đánh giá theo 3 mức độ. Chỉ số đánh giá về bước giá và mức độ hài lòng về mức giá của người trúng đấu giá trả cho lô đất nằm trong khoảng từ 1,67 đến 2,34 ở mức trung bình.
Chỉ số về mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm là 2,40 được đánh giá ở mức cao. Như vậy mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá
so với giá khởi điểm của 3 dự án được đánh giá là khá cao, qua đó cho thấy công tác đấu giá của thành phố Lai Châu ngày càng phát triển việc lựa chọn vị trí các khu đất để đưa ra đấu giá ngày càng tốt, thu hút được nhiều người tham gia đấu giá dẫn đến mức chênh lệch cao. Nhưng mặt khác cũng thể hiện công tác xác định giá khởi điểm chưa được tốt, giá khởi điểm chưa sát với giá thị trường.
Như vậy công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu được thực hiện khá tốt, chỉ số về bước giá được người trúng đấu giá đánh giá ở mức hợp lý và người tham gia đấu giá khá hài lòng về giá mà họ trả cho lô đất. Chỉ số về mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm ở mức cao, cho thấy công tác đấu giá trên địa bàn thành phố Lai Châu khá phát triển.
Bảng 3.16: Đánh giá về bước giá, mức chênh lệch giá và sự hài lòng của người tham gia đấu giá
STT Tiêu chí Thang đo Số phiếu Tỷ lệ (%) Chỉ số đánh giá chung 1
Bước giá trong đấu giá QSDĐ có hợp lý không Rất hợp lý 7 7,78 1,98 Hợp lý 74 82,22 Không hợp lý 9 10,00 Tổng 90 100,00 2
Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm Cao 47 52,22 2,40 Trung bình 32 35,56 Thấp 11 12,22 Tổng 90 100,00 3 Ông (bà) có hài lòng về mức giá ông (bà) trả cho lô đất không Rất hài lòng 15 16,67 2,01 Hài lòng 61 67,78 Không hài lòng 14 15,56 Tổng 90 100,00
Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra (2019)
b. Sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất
- Sử dụng thang đo Liker để đánh giá về trình tự tổ chức đấu giá. Thể hiện tại bảng 3.17:
Bảng 3.17: Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất STT Tên dự án Trình tự tổ chức đấu giá đã phù hợp chưa Có được thông báo về QĐ phê duyệt kết quả bán đấu giá không Sau khi trúng đấu giá có được làm thủ tục cấp GCNQSDĐ Rất phù hợp Phù hợp Không phù hợp Có Không Có Không 1
Đấu giá QSDĐ Lô L4, khu dân cư số 01 mở rộng bám đường 58 m, phường Đông Phong
6 23 1 30 0 30 0
2
Đấu giá QSDĐ tại tổ 7 phường Quyết Tiến, TP Lai Châu;
4 25 1 30 0 30 0
3
Đấu giá QSDĐ cho các thửa đất thuộc lô CL-01, tổ 22 và các thửa đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong
7 23 0 30 0 30 0
Tổng 17 71 2 90 0 90 0 Chỉ số đánh giá chung 2,17 Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra (2019)
Kết quả cho thấy chỉ số thu đươc là 2,17 ở mức trung bình, như vậy trình tự tổ chức đấu giá được người tham gia đấu giá đánh giá ở mức độ phù hợp. Sau khi trúng đấu giá, 100% người trúng đấu giá khẳng định được thông báo về quyết định phê duyệt kết quả cuộc bán đấu giá QSDĐ và được làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá. Như vậy công tác sau khi đấu giá của hội đồng đấu giá được thực hiện rất tốt.
- Về việc người trúng đấu giá đã đưa đất vào sử dụng hay chưa thì có 67/90 người đã đưa đất vào sử dụng (chiếm 74,44%) và 23/90 người chưa đưa đất vào sử dụng (chiếm 30,14%). Do dự án đấu giá QSDĐ tại lô L4 khu dân cư số 1 mở rộng bám đường 58m phường Đông Phong mới đấu giá xong tháng 9/2018 nên một số hộ vẫn chưa xây dựng, chưa đưa đất vào sử dụng.
Tóm lại qua việc điều tra 90 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất và sử dụng thang đo Liker để đánh giá các tiêu chí về đấu giá quyền sử dụng đất, ta có thể thấy được kết quả như sau: