2.2.1. Quy định chung về hoạt động cho vay 2.2.1.1. Đối tượng cho vay
Áp dụng với khách hàng có nhu cầu vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà. Khách hàng là cá nhân có quốc tịch Việt Nam hoặc Việt Kiều được phép mua nhà/ đất tại Việt Nam. Có độ tuổi từ 18 tuổi đến 65 tuổi (tính từ thời điểm trình và xét duyệt khoản vay). Khách hàng có năng lực hành vi dân sự và có thể chịu trách nhiệm dân sự theo
quy định của pháp luật hiện đang cư trú tại huyện, quận, xã, thành phố nơi chi nhánh đóng địa bàn.
2.2.1.2. Điều kiện vay
Khách hàng có thể dễ dàng tiếp cận được sản phẩm vay mua nhà tại ngân hàng SeABank khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Khách hàng là công dân mang quốc tịch Việt Nam hoặc người nước ngoài đáp ứng các điều kiện của SeAbank và không vi phạm Pháp luật.
Nằm trong độ tuổi quy định từ 18 đến 65 tuổi khi đáo hạn.
Hiện đang sinh sống và làm việc tại địa bàn có chi nhánh/phòng giao dịch ngân hàng SeABank hoạt động.
Người vay có mức thu nhập ổn định hàng tháng từ lương công ty hoặc kinh doanh, đảm bảo khả năng trả nợ.
Tài sản đảm bảo với ngân hàng thuộc quyền sở hữu hợp pháp.
Có lịch sử tín dụng tốt, tuyệt đối không nợ xấu ở bất cứ ngân hàng hay tổ chức tín dụng nào trong thời gian vay.
Một số điều kiện khác theo quy định của ngân hàng tùy vào từng thời điểm vay vốn.
2.2.1.3. Mục đích vay và số tiền cho vay
Tiêu chí Gói 1 Gói 2 Gói 3
Mục đích Mua nhà/ căn hộ/ biệt thự/ đất đã có sổ đỏ và xây sửa chữa nhà mua
Mua nhà tại dự án chung cư và dùng TS hình thành từ vốn vay làm TSBĐ và xây sửa chữa nhà mua
Xây/ sửa nhà ở
Khách hàng có thể mua nhà hoặc xây/ sửa chữa nhà cho chính mình hoặc cho bố/ mẹ, con của khách hàng vay. Trường hợp hộ kinh doanh/ cá nhân kinh doanh vay mua nhà, đất; xây dựng, sửa chữa nhà nhằm mục đích kinh doanh/ đầu tư tài sản cố định không thuộc đối tượng điều chỉnh của Quy định này.
Mức cho vay Tối thiểu: 50 triệu đồng
Tối đa 90% nhu cầu vay vốn nhưng không quá tỷ lệ cho vay/giá trị định giaTSBĐ (vay bù đắp số tiền cho vay không quá 70% số tiền đã mua/thanh toán chuyển nhượng nhà/đất và /hoặc xây dựng, sửa chữa).
2.2.1.4. Thời gian và lãi suất cho vay
Về lãi suất, đây là một trong những thắc mắc của hầu hết khách hàng khi có ý định vay vốn để mua nhà. Theo đó, ngân hàng SeABank luôn cố gắng đưa mức lãi suất cho vay mua nhà xuống mức thấp nhất để giảm tối đa áp lực tài chính cho khách hàng. Nhìn chung, mức lãi suất vay mua nhà SeABank ở mức trung bình, tương đối thấp so với mặt bằng chung của thị trường. Tính đến thời điểm hiện tại, lãi suất vay mua nhà đang được ngân hàng SeABank áp dụng ở mức 8,5%/năm. Đây là mức lãi ưu đãi cố định trong vòng 12 tháng đầu, sau thời hạn ưu đãi sẽ áp dụng lãi suất 11%/năm. Phí trả nợ nước hạn cũng thấp hơn so với các sản phẩm khác, khách hàng được miễn phí trả nợ trước hạn khi vay vốn trên 5 năm.
2.2.1.5. Phương thức giải ngân/ trả vốn gốc
Tiêu chí Gói 1 Gói 2 Gói 3
Thời gian cho vay 12-300 tháng 12-240 tháng Mua bất động sản: 12-300 tháng Xây nhà: 12-240 tháng Sửa nhà:12-120 tháng
2.2.2. Thực trạng hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà tại ngân hàngĐông Nam Á – Chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2019-2021 Đông Nam Á – Chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2019-2021
2.2.2.1. Tình hình chung về hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữanhà tại ngân hàng Đông Nam Á – Chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2019-2021 nhà tại ngân hàng Đông Nam Á – Chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2019-2021
Trong 3 năm 2019-2021 là những năm kinh tế có nhiều biến động vì tình hình dịch Covid-19 kéo dài. Những chuyển biến trong nền kinh tế đã ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở. Để hiểu sâu hơn về tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở hiện nay của chi nhánh chúng ta sẽ đi tìm hiểu cụ thể như sau:
Tiêu chí Gói 1 Gói 2 Gói 3
Giải ngân Gói 1 (chỉ dành cho vay mua bất động sản) có thể giải ngân trước hoặc sau khi sang sổ đỏ.
Gói 2 giải ngân theo tiến độ dự án (Chủ đầu tư phải ký HĐ hợp tác với SeABank)
Gói 3 giải ngân 1 lần hoặc theo tiến độ xây, sửa nhà sau khi KH hoàn thành thủ tục về TSBĐ theo quy định.
Phương thức trả nợ
Chọn 1 trong 2 phương thức sau:
Trả một phần gốc và lãi hàng tháng Trả gốc và lãi theo dư nợ thực tế
Bảng 2. 4: Tình hình chung về hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà tại ngân hàng Đông Nam Á – Chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2019-2021
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Chỉ tiêu
Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Chênh lệch năm
2020/2019 Chênh lệch năm 2021/2020 Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ lệ (%) Số tiền Tỷ lệ (%)
Doanh số cho vay 395 100% 490 100% 612 100% 95 24,1% 122 19,9%
Doanh số CVM, XD&SCN 122,56 31,0% 156,45 31,9% 197,87 32,3% 34 27,7% 41 26,5% Doanh số thu nợ 196 100% 283 100% 353 100% 87 44,4% 70 24,7% DSTN CVM, XD&SCN 73,32 37,4% 107,78 38,1% 126,5 35,8% 34 47,0% 19 17,4% Dư nợ cuối kì 566 100% 733 100% 966 100% 167 29,5% 233 31,8% Dư nợ CVM,XD&SCN 166,31 29,4% 228,82 31,2% 306,56 31,7% 63 37,6% 78 34,0% Nợ xấu 0,158 100% 0,386 100% 0,193 100% 0,228 144,3% -0,19 -50,0% Nợ xấu CVM,XD&SCN 0,058 36,7% 0,113 29,3% 0,056 29,0% 0,055 94,8% -0,06 -50,4% Tỷ lệ nợ xấu 0,028% 0,05% 0,020% 0,010% -0,100% TLNX CVM,XD&SCN 0,047% 0,072% 0,028% 0,162% -0,138%
Từ bảng số liệu 2.4 có thể thấy được, doanh số cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà tăng qua các năm, cụ thể năm 2020 DSCVM,XD&SCN đạt 156,45 tỷ đồng/năm tăng 34 tỷ đồng tương ứng với mức tăng 27,7% so với năm 2019 là 122,56 tỷ đồng/năm. Năm 2021 DSCVM,XD&SCN đã tăng 197,87 tỷ đồng tương ứng với mức tăng 32,3% so với năm 2019. Tỷ trọng của khoản cho vay mua nhà đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở thường chiếm tỷ trọng khoảng từ 31% đến 33% trong tổng doanh số cho vay của SeABank chi nhánh Đà Nẵng. Đây là mức tỷ lệ lớn trong tổng doanh số cho vay do số tiền cho vay trong từng khoản vay của lĩnh vực này là rất lớn có khi lên tới cả tỷ đồng cộng với nhu cầu mua nhà đất tại Đà Nẵng những năm 2019-2021 đang tăng cao. Nên tốc độ tăng trưởng về DSCV mua, xây dựng và sửa chữa nhà tăng. Nguyên nhân của sự tăng lên về doanh số cho vay này là tình hình BĐS kể từ năm 2019 đã chuyển biến mạnh mẽ hơn trước.
Về doanh số thu nợ của danh mục CVM,XD&SCN chiếm tỷ trọng từ trên 35% gần 39% trong tổng DSTN của chi nhánh. Vì khoản cho vay cho mục đích này chủ yếu là trung và dài hạn, thanh toán bằng phương thức trả góp. Nên quá trình trả nợ của khách hàng ổn định trong dài hạn theo thu nhập. Năm 2020 DSTN trên danh mục này tăng 47,0% so với năm 2019, có thể thấy tốc độ tăng trưởng này là rất tốt. Cùng với đó mức thu nhập của người dân ổn định dẫn đến nâng cao năng lực trả nợ. Việc gia tăng DSTN này không thể không kể đến hiệu quả làm việc của CBNV SeABank chi nhánh Đà Nẵng đã luôn nhắc nhở khách hàng những khoản nợ đến hạn, luôn sát cánh bên khách hàng để khắc phục những vướng mắc, khó khăn còn tồn đọng. Nguồn thu nợ này tạo nguồn vốn cho ngân hàng để tiếp tục kinh doanh, hạn chế nợ xấu có thể xảy ra, mặt khác chứng minh được năng lực trả nợ của các KH là khá tốt. Thị trường BĐS trầm lắng hay dậy sóng ngân hàng khó có thể dự đoán trong thời gian dài nhưng khoản cho vay của chi nhánh có thể lên tới cao nhất là 25 năm. Điều này vừa là ưu điểm, vừa là nhược điểm trong quá trình thu hồi nợ của ngân hàng. Còn về năm 2021 tỷ lệ DSTN giảm xuống còn 17,4% so với năm 2020. Nguyên nhân là do năm 2021 nền kinh tế cả nước nói chung và thành phố Đà Nẵng nói riêng bị ảnh hưởng tiêu cực từ dịch bệnh kéo dài làm cho trong việc buôn bán hay kinh doanh gây ảnh hưởng đến thu nhập của khách hàng kéo theo đó DSTN của chi nhánh cũng bị giảm theo.
Dư nợ của cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà của chi nhánh cũng tăng trưởng vượt bậc trong những năm qua. Với ưu thế chiếm tới hơn 29% trong tổng dư nợ cho vay của chi nhánh, Dư nợ cho vay mua nhà đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở đóng vai trò khá lớn trong thu nhập của chi nhánh. Điều này cho thấy chi nhánh SeAbank - Đà Nẵng đang có xu hướng chú trọng mở rộng CVM,XD&SCN. Dư nợ tăng dần qua các năm cụ thể năm 2019 đạt 166,31 tỷ đồng chiếm 29,4%, năm 2020 đạt 228,82 tỷ đồng chiếm 31,2%; đến năm 2021 đạt 306,56 tỷ đồng chiếm 31,7%. Sở dĩ,có tình hình tăng trên qua 3 năm trở lại đây là vì thị trường nhà ở tại Thành phố Đà Nẵng đang có nhiều dư án công trình, cơ sở hạ tầng phát triển. Vì thế, đã các luồng dân cư từ các tỉnh thành khác cũng đổ về đây rất nhiều nhu cầu về nhà ở tại Đà Nẵng cũng tăng lên nhanh chóng, nguồn khách hàng có nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên rất nhiều. Thị trường nhà ở năm 2020-201 có nhiều biến động lớn do áp lực mạnh đến từ thị trường, thành phố cũng đã đưa ra nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi giải quyết cho người dân vấn đề nhà ở như quy hoạch nhà ở, giải tỏa đền bù cho các hộ gia đình nằm trong danh sách các đề án được cho phép xây dựng, thu hút nhiều nhà đầu tư nhà dự án, khu chung cư, dự án nhà ở, … từ đó khiến cho tâm lý và nhu cầu của người dân tăng lên mạnh mẽ dẫn đến tình trạng bùng nổ về ở tại các tỉnh thành nói chung và Đà Nẵng nói riêng. Năm 2020-2021 dư nợ cho vay mua nhà đất vẫn tăng và nhìn chung vẫn giữ được sự phát triển ổn định.
Đi cùng với sự phát triển tín dụng thì rủi ro cũng tăng lên rất nhiều. Rủi ro nổi bật nhất chính là nợ xấu. Thực tế có thể thấy năm 2019 tỷ lệ nợ xấu CVM,XD&SCN là 0,047%, so với tỷ lệ nợ xấu chung của chi nhánh là 0,028%, qua năm 2020 thì tỷ lệ nợ xấu CVM,XD&SCN là 0,072% so với tỷ lệ nợ xấu chung của chi nhánh là 0,05%, đến năm 2021 thì tỷ lệ nợ xấu CVM,XD&SCN giảm còn 0,028% và tỷ lệ nợ xấu chung là 0,020%. Qua các tỷ lệ trên cho thấy hoạt động CVM,XD&SCN của chi nhánh có chất lượng tốt hơn so với các hoạt động cho vay khác. Tỷ lệ nợ xấu CVM,XD&SCN giảm dần cho thấy SeAbank chi nhánh Đà Nẵng đã kiểm soát tốt tình trạng nợ xấu, bộ phận nhân viên Thẩm định và quản lý khách hàng của chi nhánh cũng chuẩn bị tốt các công tác theo dõi tình trạng sử dụng vốn của khách hàng cũng như nhắc nhở để thu hồi nợ đúng hạn để giảm tỷ lệ nợ xấu thấp nhất có thể cho chi nhánh.
Cho vay mua nhà là hình thức cho vay phù hợp với những người có thu nhập ổn định. Hoạt động CVM,XD&SCN ra đời để thúc đẩy nền kinh tế phát triển vì nó giúp cho người vay có trách nhiệm và có thêm động lực để làm việc tốt hơn, khách hàng có nguồn lương ổn định sẽ có nguồn trả nợ chắc chắn hơn các nguồn khác giúp việc trả nợ của khách hàng theo hình thức này luôn được tiền hành đúng thời hạn, việc thu hồi nợ của nhân viên cho chi nhánh cũng được thuận lợi hơn. Qua đó chi nhánh có thể đánh giá được năng lực trả nợ của khách hàng có nguồn thu nhập từ lương có nguồn trả nợ tốt nhất , chi nhánh nên mở rộng cho vay đối với khách hàng có nguồn trả nợ từ lương.
2.2.2.2. Tình hình hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà theo thời hạn vay tại ngân hàng Đông Nam Á – Chinhánh Đà Nẵng giai đoạn 2019-2021 nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2019-2021
Bảng 2. 5: Tình hình hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà theo thời hạn vay tại ngân hàng Đông Nam Á – Chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2019-2021
Đơn vị tính: Tỷ đồng
CHỈ TIÊU
Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Chênh lệch Chênh lệch
2020/2019 2021/2020 Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền trọngTỷ (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) 1. Doanh số CVM,XD&SCN 122,56 31,0% 156,45 31,9% 197,87 31,3% 34 27,7% 41 26,5% Ngắn hạn Trung dài hạn 122,56 31,0% 156,45 31,9% 197,87 31,3% 34 27,7% 41 26,5% 2. Thu nợ CVM,XD&SCN 73,32 37,4% 107,78 38,1% 126,5 35,8% 34 46,4% 19 17,4% Ngắn hạn Trung dài hạn 73,32 37,4% 107,78 38,1% 126,5 35,8% 34 46,4% 19 17,4% 3. Dư nợ CVM,XD&SCN 166,31 29,4% 228,82 31,2% 306,56 31,70% 63 37,6% 78 34,0% Ngắn hạn Trung dài hạn 166,31 29,4% 228,82 31,2% 306,56 31,70% 63 37,6% 78 34,0% 4. Nợ xấu CVM,XD&SCN 0,058 36,7% 0,113 29,3% 0,056 29,0% 0,005 94,8% -0,06 -50,4% Ngắn hạn Trung dài hạn 0,058 36,7% 0,113 29,3% 0,056 29,0% 0,005 94,8% -0,06 -50,4% 5. TLNX (%) CVM,XD&SCN 0,047% 0,072% 0,028% 0,162% -0,138% Trung dài hạn 0,047% 0,072% 0,028% 0,162% -0,138%
Hiện nay, thu nhập bình quân của người dân Đà Nẵng rơi vào mức thấp, nên khách hàng khó có thể đáp ứng được các yêu cầu của khoản vay ngắn hạn để mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở mà thay vào đó khách hàng sẽ dễ đáp ứng các điều kiện khoản vay về trung và dài hạn. Căn cứ vào tình hình kinh tế cũng như nhu cầu của khách hàng Ngân hàng đã tập trung chủ yếu vào khoản vay trung dài hạn hơn là ngắn hạn. Có thể thấy doanh số CVM, XD&SCN năm 2020 là 156,45 tỷ đồng tăng 34 tỷ đồng tương ứng với mức tăng trưởng 27,7% so với năm 2019 là 122,56 tỷ đồng. Trong năm 2021 mức tăng vẫn tiếp tục duy trì 197,87 tỷ đồng tăng thêm 41 tỷ đồng với tỷ lệ 26,5% ó với năm 2020. Sở dĩ doanh số CVM, XD&SCN nhà tăng là vì trong dài hạn, thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ có những hoạt động tích cực hơn nữa. Với việc gần đây Chính phủ đã thông qua Điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Đà Nẵng đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2045, mục tiêu xây dựng thành phố Đà Nẵng trở thành một trong những trung tâm kinh tế - xã hội lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á. Từ số liệu trên cho thấy doanh số CVM, XD&SCN trung và dài hạn ở SeAbank Đà Nẵng là một mảng cho vay có tiềm năng và phát triển trong tương lai.
Về doanh số thu nợ CVM, XD&SCN của SeAbank chi nhánh Đà Nẵng có thể thấy chi nhánh chỉ tập trung thu hồi nợ các khoản cho vay trung và dài hạn để đảm bảo được việc trả nợ của khách hàng giảm tỷ lệ nợ xấu cho chi nhánh. Năm 2020 doanh số thu nợ đạt 107,78 tỷ dồng tăng 34 tỷ đồng so với năm 2019 tương ứng với mức tỷ lệ tăng 46,4%. Trong năm 2021, doanh số thu nợ tăng lên thêm 19 tỷ đồng ở mức 126,5 tỷ đồng/năm chiếm tỷ lệ 17,4% so với năm 2020. Do tác động của Covid-19 thành phố bị giãn cách trong nhiều tháng liền nên các khoản nợ vay trung và dài hạn có thời