3 108 Hai Bà Trưng Hai Bà Trưng DLTT DLTT 120 95 Xấu Tốt 12,5 15,8 0,
3.3. So sánh giá đất thị trường với giá đất quy định của Nhà nước ở
với giá đất quy định của Nhà nước ở các vị trí
Thực tế trên thị trường, giá đất thay đổi hàng ngày và chịu sự tác động
của nhiều yếu tố khác ảnh hưởng tới quyết định giao dịch của cả hai bên cung - cầu. Dựa trên kết quả tại thời điểm điều tra, nhóm tác giả tiến hành so sánh giá đất thị trường với giá Nhà nước quy định ở các vị trí nhằm đánh giá mức độ chênh lệch về giá giữa giá giao dịch trên thị trường và cách xác định giá đất của Nhà nước, từ đó có những chính sách, biện pháp điều chỉnh để giảm mức độ chênh lệch, hướng tới mục tiêu xây dựng giá Nhà nước phù hợp với mức giá thị trường trong điều kiện bình thường [5, 10].
Tỷ lệ = Giá quy định của Nhà nướcGiá thị trường Kết quả so sánh giữa giá đất thị trường với giá đất do Nhà nước quy định được thể hiện ở các bảng 7, 8, 9.
Bảng 7. Bảng so sánh giá đất Nhà nước với giá đất thị trường ở vị trí mặt tiền
Tên đường Điểm đầu đường Điểm cuối đường Giá thị trường (triệu đồng/m²) (triệu đồng/m²)Giá nhà nước Tỷ lệ (%)
Quang Trung Cầu Bồng Sơn Hết đường 21,47 4,5 0,21 Trần Hưng Đạo Quang Trung Hai Bà Trưng 28,6 4,5 0,16 Trần Hưng Đạo Hai Bà Trưng Lê Lợi 24,5 4,0 0,16 Trần Hưng Đạo Lê Lợi QL 1A 21,4 3,6 0,17 Hai Bà Trưng Quang Trung Trần Hưng Đạo 14,6 2,7 0,18 Hai Bà Trưng Trần Hưng Đạo QL 1A 6,35 2,25 0,35 Trần Phú Quang Trung Trần Hưng Đạo 15,35 3,0 0,20 Trần Phú Trần Hưng Đạo QL 1A 10,0 2,4 0,24 Lê Lợi Bạch Đằng Trần Hưng Đạo 14,0 3,0 0,21 Lê Lợi Trần Hưng Đạo QL 1A 7,0 1,0 0,14 Bùi Thị Xuân Trần Phú Hai Bà Trưng 5,75 1,8 0,31 Bùi Thị Xuân Hai Bà Trưng Bạch Đằng 4,45 1,45 0,33 Biên Cương Hai Bà Trưng QL 1A 6,55 2,25 0,34 Đào Duy Từ Quang Trung Đường sắt 10,0 2,4 0,24 Đào Duy Từ Đường sắt Hết đường 4,1 1,35 0,33
(Nguồn: số liệu điều tra khảo sát thực địa)
Bảng 8. Bảng so sánh giá đất Nhà nước với giá đất thị trường ở vị trí H1
Tên đường Điểm đầu đường Điểm cuối đường Giá thị trường(triệu đồng/m²) (triệu đồng/m²)Giá nhà nước Tỷ lệ
Quang Trung Cầu Bồng Sơn Hết đường 8,95 1,35 0,15 Trần Hưng Đạo Quang Trung Hai Bà Trưng 14,9 1,35 0,09 Trần Hưng Đạo Hai Bà Trưng Lê Lợi 8,3 1,2 0,14 Hai Bà Trưng Quang Trung Trần Hưng Đạo 4,4 0,81 0,18 Hai Bà Trưng Trần Hưng Đạo QL 1A 4,0 0,675 0,17 Trần Phú Quang Trung Trần Hưng Đạo 8,3 0,9 0,11 Trần Phú Trần Hưng Đạo QL 1A 5,7 0,72 0,13 Lê Lợi Bạch Đằng Trần Hưng Đạo 8,3 0,9 0,11 Biên Cương Hai Bà Trưng QL 1A 3,65 0,675 0,18 Đào Duy Từ Quang Trung Đường sắt 3,6 0,72 0,20 Đào Duy Từ Đường sắt Hết đường 2,5 0,405 0,16
Bảng 9. Bảng so sánh giá đất Nhà nước với giá đất thị trường ở vị trí H2
Tên đường Điểm đầu đường Điểm cuối đường Giá thị trường(triệu đồng/m²) (triệu đồng/m²)Giá nhà nước Tỷ lệ (%)
Quang Trung Cầu Bồng Sơn Hết đường 3,75 0,9 0,24 Trần Hưng Đạo Quang Trung Hai Bà Trưng 7,4 0,9 0,12 Trần Hưng Đạo Hai Bà Trưng Lê Lợi 4,6 0,8 0,17 Hai Bà Trưng Quang Trung Trần Hưng Đạo 3,6 0,54 0,15 Hai Bà Trưng Trần Hưng Đạo QL 1A 3,7 0,45 0,12 Trần Phú Quang Trung Trần Hưng Đạo 5,4 0,6 0,11 Trần Phú Trần Hưng Đạo QL 1A 4,2 0,48 0,11
Tên đường Điểm đầu đường Điểm cuối đường (triệu đồng/m²)Giá thị trường (triệu đồng/m²)Giá nhà nước Tỷ lệ (%)
Lê Lợi Bạch Đằng Trần Hưng Đạo 4,6 0,6 0,13 Biên Cương Hai Bà Trưng QL 1A 3,0 0,45 0,15 Đào Duy Từ Đường sắt Hết đường 2,0 0,27 0,14
Hình 7: Sơ đồ phân vùng giá trị đất đai khu vực trung tâm thị trấn Bồng Sơn
Qua bảng 7 ta thấy, ở vị trí mặt tiền, tỷ lệ chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường cao nhất là 0,35, thấp nhất là 0,14. Tỷ lệ chênh lệch càng nhỏ thì mức độ chênh lệch về giá đất càng lớn. Đặc biệt đối với các thửa đất nằm trên đường Quang Trung, Trần Hưng Đạo thì giá thị trường rất cao, vì đây là những con đường chính, bề rộng mặt đường lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng, chợ và bệnh viện cũng nằm trên 2 tuyến đường này. Những vị trí có khả năng sinh lợi càng cao, mức chênh lệch giữa giá Nhà nước với giá thị trường càng lớn, chứng tỏ khi xác định giá Nhà nước chưa đánh giá hết khả năng sinh lợi theo yếu tố vị trí của từng thửa đất.
Kết quả trên cho thấy, giá đất có sự
biến động qua từng tuyến đường, từng vị trí. Trong cùng một khu vực nhưng ở các vị trí khác nhau thì giá đất cũng khác nhau. Tại khu vực trung tâm là nơi có giá đất cao nhất do ở đây được đầu tư nhiều về cơ sở hạ tầng, là nơi tập trung nhiều công trình công cộng, điều kiện sống và kinh doanh, buôn bán tốt hơn so với khu vực cận trung tâm, xa trung tâm. Trong khi đó ở khu vực xa trung tâm lại là nơi ít được đầu tư, nằm xa các trụ sở, cơ quan của thành phố nên điều kiện sống và buôn bán kinh doanh đều bị hạn chế, đó là lý do làm cho giá ở khu vực này rất thấp. Nhìn chung, giá đất ở vị trí mặt tiền của khu vực, một tuyến đường nào đó cao thì giá của những thửa đất ở vị trí hẻm cùng khu vực, cùng tuyến đường cũng sẽ cao theo.
nước quy định, giá đất trên cùng một tuyến đường có cùng một mức giá, không xem xét đến các yếu tố khác như hình dạng, kích thước, diện tích có đáp ứng nhu cầu thị trường không, tính pháp lý như thế nào, hướng ra sao... đây là lý do cơ bản tạo nên sự khác biệt về mức giá thị trường giữa giá các thửa đất khảo sát với cùng một mức giá trong bảng giá do Nhà nước quy định. Bên cạnh đó, trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước nắm quyền định đoạt các thửa đất, trong đó có quyền quyết định mức giá đất dựa trên quyền sử dụng đất, thời gian và mục đích sử dụng, trong khi giá thị trường thông qua hoạt động chuyển nhượng được gọi tên là “mua bán đất”, người sử dụng đất mặc định thửa đất là tài sản họ có quyền sở hữu, giá đất thị trường trong thực tế được người bán đôn lên rất nhiều bởi việc cung cấp nhiều thông tin có lợi và che dấu những thông tin bất lợi của thửa đất, vì vậy mức giá lớn hơn nhiều so với giá trị thực vốn có của thửa đất, đây là yếu tố tiếp theo tạo nên sự khác biệt lớn giữa giá đất ở do Nhà nước quy định với giá thị trường
3. KẾT LUẬN
Qua nghiên cứu giá đất ở tại một số tuyến đường trên địa bàn thị trấn Bồng Sơn năm 2016, có thể thấy giá đất ở phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố vị trí. Giá đất thị trường tại khu vực trung tâm rất cao và chênh lệch so với giá Nhà nước rất lớn, hệ số chênh lệch giữa giá Nhà nước với giá thị trường từ 0,14 đến 0,35 ở vị trí mặt tiền, từ 0,09 đến 0,20 ở vị trí H1 từ 0,11 đến 0,24 ở vị trí H2. Việc giá đất do UBND tỉnh Bình Định ban hành thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường. Khi xây dựng giá đất trong bảng giá, không chỉ quan tâm đến yếu tố vị trí, mà còn phải xét đến các yếu tố tự nhiên khác như hình dạng, kích thước, diện tích của thửa đất, có thể kết hợp
với các nhóm yếu tố khác để xác định giá trị thửa đất phù hợp, hướng đến mục tiêu xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Ngô Đức Cát (2000). Kinh tế tài nguyên đất. Nhà xuất bản Nông nghiệp.
[2]. Hồ Thị Lam Trà (2008). Định giá đất. Nhà xuất bản nông nghiệp
[3]. Đoàn Văn Trường (2000). Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản. Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật.
[4]. Rost R. O. and H. G. Collins (1993). Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists.
[5]. Bộ Tài chính (2004). Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
[6]. Chính phủ (2004). Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
[7]. Chính phủ (2014). Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
[8]. Quốc hội (2013). Luật Đất đai.
[9]. Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định (2016). Quyết định số 1423/2016/QĐ- UBND ngày 29 tháng 04 năm 2016 của UBND tỉnh Bình Định về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2016 huyện Hoài Nhơn.
[10]. Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định (2014). Quyết định số 34/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Bình Định về việc quy định bảng giá các loại đất năm 2015(định kỳ 5 năm) trên địa bàn tỉnh Bình Định.
BBT nhận bài: 29/01/2018; Phản biện xong: 05/4/2018
PHÂN BỐ KHÔNG GIAN MƯA CỰC TRỊ TRÊN 7 VÙNG KHÍ HẬU VIỆT NAM, GIAI ĐOẠN 1961 - 2010