1.2.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐđược gọi là xuất nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương
mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Doãn Quang Hùng, 2010).
1.2.2. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bịảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Doãn Quang Hùng, 2010).
1.2.3. Mỹ
Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ bán đấu giá bất động sản đã trở nên vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng hơn. Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi người. Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và
khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó.
Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng. Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt cọc và nộp phí đấu giá. Giá khởi điểm là do người bán bất động sản quyết định.
Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao bao gồm:
- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá. Có quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá.
- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất. - Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào.
- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người có bất động sản đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra.
- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưa lại giá bất động sản về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp.
- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử và quyết định của họ là cuối cùng.
- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.
- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo những hợp đống tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục.
- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá (Mạng internet).
Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết định khi phiên đấu giá diễn ra. Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu cực trong việc “móc ngoặc giá”, hoặc thương lượng trước của những người tham gia. Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người
tham gia và đem đến giá thị trường cho sản phẩm - thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình thức đấu giá có thể mang lại.
Để thành công khi bán bất động sản qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ chức bán đấu giá. Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình độ chuyên môn của đấu giá viên sẽđem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá.
1.2.4. Một số nước ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ - me mới có quyền sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng.
- Inđônêxia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất. Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL).
- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng.
- Philíppin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động kinh doanh BĐS.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS (Doãn Quang Hùng, 2010).
1.2.5. Ý nghĩa bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được trong phát triển sản xuất. Các nước trên thế giới đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn trong những năm qua. Có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới,
nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước vềđất đai trong cơ chế thị trường bất động sản.
1.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.3.1. Sơ lược về tình hình đấu giá đất 1.3.1. Sơ lược về tình hình đấu giá đất
Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá.
Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng - Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng - Đấu giá công khai bằng lời
1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Ngày 29/5/2003 UBND thành phố Hà nội đã ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB về việc Ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 23/10/2008 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định vềđấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 14/9/2011 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định vềđấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 15/9/2014 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê trên địa bàn Thành phố.
Sau khi nhận được các văn bản của các cấp, các địa phương đã tổ chức triển khai thực hiện các văn bản đó kịp thời, hiệu quả và đã đạt được những kết quả rất quan trọng, góp phần thực hiện hoàn thành kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn cả thành phố.
1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phốĐà Nẵng
1.3.3.1. Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũđấu giá viên
Trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng hiện có 27 đấu giá viên đang hành nghề tại 11 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp, các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau, trong đó số lượng đấu giá viên có chuyên môn về luật là 15/27 chiếm 55,55% số lượng đấu giá viên.
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Đà Nẵng (sau đây gọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp có địa chỉ tại số 8 Phan Bội Châu, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, thành Phố Đà Nẵng; được thành lập theo Quyết định số 1540/QĐ-UB ngày 03 tháng 6 năm 1997 của UBND lâm thời thành phố Đà Nẵng và được bổ sung thêm nhiệm vụ mới theo Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND ngày 04/1/2006 của UBND thành phố Đà Nẵng. Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định.
* Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 8 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó có:
+ Về ngành nghề kinh doanh: có 04 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 04 doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.
+ Về hình thức doanh nghiệp: có 05 công ty cổ phần; 03 công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 02 chi nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:
Có 08 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 08 quận - huyện. Hội đồng do Chủ tịch UBND Quận - Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, Phòng Tài chính Kế hoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt
Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.
1.3.3.2.Thủ tục
- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá. Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày. - Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sựđồng ý của Hội đồng bán đấu giá.
- Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m², mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắ lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá.
- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.
1.3.3.3.Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:
- Giá khởi điểm do ủy ban nhân dân thành phố quyết định giao động từ 3.900.000 - 5.330.000 đồng/m², giá bỏ thầu từ 4.200.000 - 12.000.000 đồng/m² và