4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.2.3. Một số nghiên cứu có liên quan
Theo tác giả Lê Văn Mạnh (2010), “Đánh giá quá trình chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2000 - 2010”, Luận văn Thạc sỹ Nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế thì sau hơn 20 năm đổi mới, đời sống nông dân đã có những đổi thay tích cực với thu nhập bình quân đầu người tăng từ mức 423 USD năm 2001 lên 723 USD năm 2007; tỷ lệ hộ nghèo của cả nước đã giảm từ 15,47% năm 2006 xuống còn 14,75% năm 2007; thu nhập bình quân đầu người nông thôn năm 1999 là 3.540.000 đồng, đến năm 2006 đã tăng lên 6.072.000 đồng. Tốc độ đô thị hóa tại các đô thị lớn đã không ngừng tăng nhanh, năm 1989 đạt 18,5%, đến năm 1997 đạt 20,5%, năm 1999 đạt 23,6% và hiện nay đạt 28%. Năm 2000, dân số đô thị cả nước là 18,77 triệu người, đến năm 2008, dân số khu vực
đô thị là 24,04 triệu người. Tuy nhiên, vấn đề nhà ở của của người dân, nhất là ở tại các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây đang trở thành gánh nặng của chính sách an sinh xã hội [12].
Trong 10 năm (từ năm 1991 - 2000) diện tích nhà ở trong cả nước tăng từ 629 triệu m2 lên hơn 700 triệu m2 (riêng khu vực đô thị tăng lên 50 triệu m2, bình quân mỗi năm tăng 5 triệu m2). Diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị tăng từ 6,7 lên 7,5 m2, khu vực nông thôn tăng từ 7,5 lên 8,6m2. Tổng số hộ có nhà ở từ 95,2 % năm 1990 lên 99,93 % năm 1999. Tuy nhiên, về tổng thể nhà ở của đa phấn nhân dân còn chật hẹp, số hộ có diện tích trên 60m2 chỉ chiếm 24,2%, còn lại 75,8% số hộ có diện tích nhà ở dưới mức 60m2, quỹ nhà ở quốc gia còn trong tình trạng thấp kém về chất lượng [12].
Trong năm 2008, đã có 51,5 triệu m2 nhà ở xây mới, trong đó khu vực đô thị có 28,86 triệu m2. Kết quả tổng kiểm kê đất đai năm 2005 do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì thực hiện cho thấy, cả nước có 598.428 ha đất ở, chiếm 18,51% tổng diện tích đất phi nông nghiệp, chiếm 1,81% tổng diện tích đất tự nhiên cả nước, tăng 155.250 ha so với năm 2000. Trong đó, đất ở tại nông thôn cả nước có 495.549 ha, chiếm 82,81% tổng diện tích đất ở, tăng 124.529 ha so với năm 2000, đạt bình quân đầu người là 59,1 m2; đất ở tại đô thị có 102.879 ha, chiếm 17,19% tổng diện tích đất ở, tăng 30.721 ha so với năm 2000, bình quân đầu người đạt 12 m2/người.
Dân số đô thị đến năm 2010 chiếm 36% dân số cả nước (36/100 triệu dân), năm 2006 là 22,8236/84,1558 triệu (tương đương 27,1%). Dân số ngày một tăng và tất yếu là nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là tại các khu vực đô thị [12].
Quyền về chỗ ở của con người được Nhà Nước công nhận, phát triển nhà ở không thể tách rời khỏi các cơ chế về đất đai, tài chính, vật tư, xây dựng, khoa học kỹ thuật, tổ chức bộ máy; việc phát triển nhà ở phải đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, giảm thiểu tối đa mức độ ô nhiễm môi sinh, môi trường.
Theo số liệu báo cáo của 46/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì đến ngày 30/9/2008, quỹ đất sử dụng cho hỗ trợ và tái định cư là 14.754,53 ha.Trong đó có 12.900,59 ha cho 1.468 dự án, công trình do Nhà nước thu hồi đất và 1.853,94 ha cho 449 dự án tái định cư do thiên tai. Tuy nhiên, quỹ đất này chỉ đáp ứng được khoảng 50 - 60% nhu cầu tái định cư của người dân, số còn lại phải tạm cư chờ bố trí tái định cư, nhận thêm phần hỗ trợ để tự lo chỗ ở mới hoặc chưa được bố trí tái định cư [12].
Theo tác giả Trịnh Văn Toàn, “Nghiên cứu đánh giá thực trạng sử dụng đất ở của các thành phố làm cơ sở cho việc xây dựng chính sách sử dụng tiết kiệm, hợp lý đất ở đô thị”, Đề tài Nghiên cứu khoa học cấp Bộ, 2011 thì trong cả nước, bình quân
diện tích đất đô thị/người không phải là thấp, ở đa số các thành phố mức bình quân này cao hơn định mức chuẩn, chỉ có ở hai thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh mức bình quân này thấp hơn. Ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, bình quân diện tích đất đô thị trên người chỉ đạt 58 m2.
Diện tích đất ở chiếm 17% đất đô thị, bình quân đất ở đô thị/người của cả nước là 38,75 m2, của 9 thành phố điều tra là 24,4 m2. Tuy nhiên, mức bình quân này phân hóa rất khác nhau giữa các thành phố và đặc biệt là giữa các khu vực trong cùng một thành phố:
Nếu so sánh giữa các thành phố thì các thành phố vùng núi như Buôn Ma Thuột, Việt Trì có bình quân diện tích các loại đất tương đối cao (đất ở xấp xỉ 50 m2/người). Các thành phố vùng ven biển như Vinh, Đà Nẵng, Cà Mau,... có bình quân diện tích các loại đất ở mức trung bình (bình quân diện tích đất ở xấp xỉ 30 m2/người. Các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh có bình quân diện tích thấp, chỉ đạt 15,4 m2/người.
Nếu so sánh giữa các khu vực trong cùng thành phố thì có sự phân hóa rất lớn. Các khu vực ven trung tâm và khu mới phát triển có mật độ dân số thấp hơn, bình quân diện tích đất ở lớn. Các phường, quận ở khu vực trung tâm có mật độ dân số cao, tương ứng với việc bình quân diện tích các loại đất rất thấp như ở phường Hàng Buồm (Hoàn Kiếm, Hà Nội) bình quân diện tích đất ở có 6,6 m2/người, quận Lê Chân (Hải Phòng) có 6,0 m2/người, phường 14 (Quận 5, thành phố Hồ Chí Minh) có 7,1 m2/người [27].
* Về cơ cấu sử dụng đất ở
Cơ cấu sử dụng đất trong các khu ở nhìn chung không hợp lý, đất ở chiếm tỷ lệ cao (từ 40 đến 67%), diện tích đất dành cho công viên cây xanh, giao thông nội bộ, giao thông tỉnh, sân chơi và các công trình công cộng còn thiếu, nhiều nơi (như ở Hàng Buồm) hầu như không có, đất đai được khai thác triệt để cho việc làm nhà ở, hệ thống hạ tầng còn thiếu kém, không đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và đời sống của nhân dân [9].
* Về phương thức sử dụng đất ở
Phương thức sử dụng đất nhìn chung chưa tiết kiệm và chưa có hiệu quả, vẫn là chủ yếu hình thức nhà chia lô, liền kề, nhà ống, nhà biệt thự chiếm tỷ lệ lớn (ở Hà Nội: 80%, thành phố Hồ Chí Minh: 72%), diện tích đất trong các khu ở được khai thác triệt để nhằm xây dựng nhà ở, kiến trúc và hình thái nhà ở rất đa dạng, lộn xộn, mật độ xây dựng cao, tầng cao trung bình. Hình thức sử dụng đất này tạo ra hệ thống nhà ở dàn trải, chen chúc, chật chội, tạo ngõ ngách, không tiết kiệm đất, không tận dụng được không gian và cơ sở hạ tầng đô thị, không tạo được cảnh quan đô thị văn minh hiện đại.
Cách thức sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh, sản xuất là phổ biến ở tất cả các tuyến phố của các thành phố cũng là áp lực lên diện tích đất ở, hệ thống hạ tầng, môi trường đô thị và hàng loạt các bất tiện khác trong sinh hoạt của dân cư đô thị như việc lấn chiếm không gian, ô nhiễm không khí, tiếng ồn, chất thải,…
Biệt thự tuy chưa chiếm nhiều diện tích và có kiến trúc đẹp, khuôn viên rộng, thông thoáng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng lớn, chỉ thích hợp với những người có thu nhập cao.
Phương thức sử dụng đất ở tập trung tại các chung cư thấp và cao tầng đã tận dụng được không gian và cơ sở hạ tầng, nhà ở thông thoáng, sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm hơn, song với các khu nhà cũ các căn hộ thường có diện tích hẹp, nhà ở bị cơi nới, xuống cấp, diện tích đất công cộng bị lấn chiếm,… đã làm mất mỹ quan đô thị và phá vỡ cơ cấu diện tích hợp lý ban đầu. Một số chung cư mới xây dựng chất lượng xây dựng chưa đảm bảo, giá thành cao, tình trạng mua đi bán lại, đầu cơ đẩy giá lên cao, phức tạp cho công tác quản lý.
Các khu đô thị mới bước đầu tạo ra hình ảnh đô thị đẹp, thông thoáng, thuận tiện, sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, đất đai cũng bị sức ép mạnh từ nhiều phía, đặc biệt là giá đất, do đó ngay cả trong các khu đô thị mới này đất đai cũng được khai thác triệt để vì mục tiêu kinh tế mà còn xem nhẹ các yếu tố khác, tỷ lệ diện tích xây dựng nhà ở vì thế cũng tăng cao. Mặt khác, quy mô diện tích các khu đô thị mới này còn rất hạn chế so với nhu cầu chung của mọi tầng lớp nhân dân, nhà ở đất ở trong các khu vực này đều có giá rất cao và còn bị đầu cơ ép giá nên chỉ phù hợp với những người có thu nhập khá trở lên. Việc đầu tư xây dựng các khu mới chưa kết hợp đồng bộ với việc chỉnh trang, cải tạo các khu cũ và các khu vực làng xóm được đô thị hóa tại chỗ nên dẫn đến tình trạng chắp vá, thiếu đồng bộ, những tồn tại cơ bản của khu cũ vẫn không giải quyết được.
Các khu chức năng và dịch vụ của các thành phố nhìn chung còn phân bố và phát triển chưa hợp lý, các khu đô thị mới và khu ven đô chưa thực sự thu hút dân cư, đô thị chủ yếu phát triển trên bề mặt, còn không gian và phần nằm trong lòng đất chưa được quan tâm khai thác sử dụng.
Phân bố đất ở trong các thành phố chưa hợp lý, các khu dân cư tập trung ở khu vực trung tâm và còn nằm xen lẫn với các công sở, nhà máy xí nghiệp [27].
Theo tác giả Phùng Văn Nghệ, “Công tác quản lý đất đai - những vấn đề đang đặt ra” của Tạp chí Cộng sản ngày 14/3/2012 thì việc Quản lý nhà nước về đất đai là nhu cầu khách quan, là công cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai. Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù hợp để đáp ứng các yêu cầu quản lý và tương xứng với điều
Xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai là nhiệm vụ trọng tâm của công tác quản lý đất đai qua các thời kỳ, theo định hướng của Đảng. Những năm qua, công tác quản lý đất đai đạt được những thành tựu quan trọng. Chính sách giao ruộng đất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng gắn với các quy định về quyền của người sử dụng đất đã góp phần quan trọng vào việc xóa đói, giảm nghèo, đưa nước ta trở thành một trong ba nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới. Đồng thời, với các quy định đất có giá cũng đã tạo điều kiện để đất đai trở thành nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế, ổn định xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống và thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Công tác điều tra, khảo sát đánh giá, phân hạng đất, phân hạng đất lúa phục vụ cho chương trình phát triển lương thực quốc gia, phân hạng đất lúa nước tại các địa phương để phục vụ cho việc tính thuế sử dụng đất nông nghiệp đã và đang được thực hiện tại 5 vùng là trung du Bắc Bộ, Bắc Trung Bộ, duyên hải Nam Trung Bộ, Tây Nguyên và đồng bằng sông Cửu Long, nhằm sử dụng hiệu quả tài nguyên đất trong phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường.
Công tác điều tra, thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện thường xuyên, 5 năm một lần đáp ứng yêu cầu nghiên cứu chuyên sâu phục vụ quản lý nhà nước về đất đai. Từ đó xây dựng được bộ số liệu về đất đai để phục vụ hoạch định chính sách, lập quy hoạch, kế hoạch của các ngành kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng.
Đến nay, trên 92% số hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất; lập sổ mục kê đất cho 85,9% số xã; lập sổ địa chính cho 79,3% số xã. Việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý là một tiến bộ quan trọng trong công tác quản lý đất đai. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai từ năm 1987. Tính đến tháng 5 năm 2010, cả nước đã cấp được 30.378.713 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức với diện tích 17.685.613 ha, trong đó đã cấp chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất sản xuất nông nghiệp đạt 86,0%; diện tích đất lâm nghiệp đạt 72,0%; diện tích đất ở nông thôn đạt 81,0%; diện tích đất ở đô thị đạt 71,8%; diện tích đất chuyên dùng đạt 40,1%.
Công tác lưu trữ thông tin đất đai đang từng bước được hiện đại hóa. Công nghệ GIS phát triển đã cung cấp khả năng mới cho việc sử dụng bản đồ địa chính, đó là xây dựng hệ thống thông tin đất đai trên cơ sở các loại bản đồ dạng số, đặc biệt là bản đồ địa chính, giúp cho việc xử lý, quản lý và khai thác thông tin đất đai có hiệu quả. Ở cấp quốc gia, hoàn thành kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất cả nước đến năm 2010. Ở địa phương, 100% số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 90% số huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và gần 80% số đơn vị hành chính cấp xã hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 [13].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện việc kế hoạch hóa quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động, cơ cấu đầu tư, tạo bước đi hợp lý cho quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo nguồn cung về quỹ đất cho thị trường bất động sản; việc công khai quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã từng bước nâng cao dân chủ ở cơ sở, tạo điều kiện thuận lợi để người dân tham gia, giám sát việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất. Mặc dù đạt được nhiều thành tựu, song công tác quản lý đất đai vẫn còn nhiều bất cập. Một số vấn đề về quan hệ đất đai chưa được giải quyết triệt để và thống nhất; chất lượng xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng tài nguyên đất còn yếu, gây lãng phí, thất thoát; quản lý thị trường bất động sản còn lúng túng, sơ hở...
- Hệ thống chính sách pháp luật đất đai tuy đã được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu giải quyết một số vấn đề vướng mắc trong thực tế. Số lượng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều, nhưng thiếu đồng bộ, thiếu ổn định. Một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền địa phương ban hành còn chậm, nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Phương pháp, công nghệ trong điều tra cơ bản chậm đổi mới; điều tra thiếu tập trung, còn chồng chéo; kết quả điều tra còn thiếu độ tin cậy, chỉnh lý cập nhật không thường xuyên. Việc xử lý, lưu trữ, thông tin còn bất cập, tài liệu điều tra chưa được