1.3.1.1. Các hệ thống đăng ký đất đai trên thế giới
Trên thế giới tồn tại hai hệ thống chính về đăng kí quyền với đất đai, gọi là hệ thống Deeds System (đăng ký chứng thư) và Torren System (đăng ký bằng khoán). Sự khác biệt chủ yếu của 2 hệ thống này là hệ thống Deeds dựa trên chủ thể sở hữu, còn hệ thống Torren dựa trên khách thể của chủ sở hữu. Việc lựa chọn hệ thống đăng kí của từng nước chủ yếu xuất phát từ đặc điểm pháp luật của các nước, cũng như vấn đề tập quán. Điểm chung là các hồ sơ ghi nhận về quyền với đất đai đều đóng vai trò cơ sở pháp lý cho các giao dịch về đất đai.
* Hệ thống Đăng ký bằng khoán (Torren System): Đặc điểm chính của hệ thống đăng ký đất đai Torrens là: (i) tính đơn giản, với mục tiêu chính là việc cấp giấy chứng nhận sở hữu đất đai nhằm công nhận các quyền pháp lý hiện hành đối với thửa đất; (ii) sự an toàn, được thể hiện qua việc Chính phủ sẽ bảo đảm các quyền được ghi nhận trên giấy chứng nhận sở hữu đất đai; (iii) tính chính xác, toàn bộ các chuyển dịch về đất đai sẽ được kiểm tra và ghi nhận lại trên hệ thống đăng ký một cách chính xác nhất, đảm bảo thông tin lịch sử thửa đất một cách đầy đủ; (iv) nhanh chóng, thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền về giao dịch đất đai được tinh giảm và được tối ưu hoá qua việc sử dụng một quy trình phù hợp với sự tham gia của công nghệ thông tin trong hệ thống; ngoài ra, hệ thống đăng ký đất đai Torrens cũng đảm bảo tính toàn vẹn của hồ sơ đất đai thông qua việc ghi nhận toàn bộ hồ sơ hình thành trong quá trình đo đạc địa chính trong hệ thống. Hệ thống này đơn giản, vận hành với chi phí thấp, chuyển nhượng quyền sở hữu không cần có luật sư tham gia, mặc dù trong thực tế nhiều người vẫn chọn lựa chuyên gia tư vấn
Hệ thống đăng ký Torren là hệ thống được phát triển trên cơ sở hệ thống đăng ký bằng khoán (Title Registration), phát triển tại Bắc Âu, Đức, Thụy Sĩ, và
các nước đã từng thuộc Đế quốc Áo-Hung cũ nơi có các tòa án quyết định về tính hợp pháp của giao dịch và bằng khoán. Trong thế kỷ 19, khi hạn chế pháp lý về chuyển nhượng đất đã được dỡ bỏ và thị trường bất động sản phát triển, thì việc cải cách đăng ký bằng khoán là cần thiết. Điều này được thực hiện thông qua việc đưa ra yêu cầu pháp lý bắt buộc về đăng ký các giao dịch và sự tách biệt của các quyết định liên quan đến chuyển nhượng bất động sản khỏi các thủ tục tố tụng khác tòa án.
Bắt đầu được sử dụng tại Bang Nam Úc, sau đó là các bang khác của Úc, hiện nay, Hệ thống Torren đã được áp dụng thành công ở nhiều nơi trên thế giới như New Zealand, Malaixia, Bruney, Fiji, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan, Sudan, Guinea, Congo, Ivory Coast, Trinidat-Tobago, Jamaica, một số bang của Hoa Kỳ như California, Colorado, Georgia, Virginia, Washington ...
* Hệ thống Đăng ký chứng thư (Deed System): Trong Hệ thống Đăng ký
chứng thư, việc đăng ký được thực hiện vào sổ đăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các văn bản khác. Do tính chất và giá trị pháp lý của chứng thư, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng được đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không. Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua. Hình thức này được sử dụng kể từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam
Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á.
Ngày nay, hệ thống này được sử dụng ở các nước như Hà Lan, Pháp, Tây Ban Nha, Ý, Thổ Nhĩ Kỳ, Philipin, Nam Phi, các nước Mỹ La tinh, Trung Đông và Bắc Phi. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.
1.3.1.2. Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới
* Nghiên cứu thực trạng về đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ
sơđịa chính, cấp GCN tại Úc: Ở Úc một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, còn lại dưới dạng thuê hoặc được quyền sử dụng. Luật pháp ở tất cả các bang của Úc đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất và người thuê nhà đất/tá điền. Trong một số trường hợp Luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất/tá điền và bảo đảm các quyền của chủ đất.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh
Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản do chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
hiện hữu về về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng kí biến động lâu dài
- GCN đất là một văn bản được trình bầy dễ hiểu cho công chúng
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo - Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng - Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật ,tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng
* Nghiên cứu thực trạng về đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ
sơ địa chính, cấp GCN tại Anh: Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật Đăng ký đất đai (Land Registration Act) năm 1925 được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật Đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký “Bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh Quốc đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số.
Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...)
Luật Đăng ký Đất đai 2002. Trước khi Luật Đăng ký Đất đai 2002 có hiệu lực, pháp luật Anh có quy chế khác nhau cho cả đất không đăng ký và đăng ký. Tuy nhiên từ tháng 10 năm 2003 khi Luật Đăng ký Đất đai có hiệu lực, thì bắt buộc phải đăng ký tất cả các vùng đất. Nội dung cơ bản có thể tóm lược như sau: Mục 4 (Đạo luật năm 2002) quy định rằng việc đăng ký tài sản đất là bắt buộc trong những trường hợp sau:
- Đất được chuyển giao, cho dù theo hình thức quà tặng, bán hoặc các trường hợp khác;
- Cho thuê hợp pháp trong hơn bảy năm; - Trợ cấp cho khoản thế chấp đầu tiên.
Nếu không đăng ký, khi cần thiết chuyển nhượng, lợi ích người mua hoặc người chuyển nhượng chỉ là trên danh nghĩa và người bán hoặc chuyển nhượng vẫn là chủ sở hữu đăng ký. Việc không đăng ký sẽ khiến người mua hoặc người chuyển nhượng danh nghĩa gặp bất lợi khi người chủ sở hữu chính thức muốn kinh doanh, sử dụng đất.
Theo điều 11 của Đạo luật 2002, khi sở hữu đất, người sở hữu có thể nhận một trong các quyền sau:
- Sở hữu tuyệt đối: bất động sản được trao cho chủ sở hữu và được ghi vào sổ đăng ký;
- Quyền chiếm giữ tài sản: Nó không bảo đảm về quyền chiếm giữ tại thời điểm đăng kí, nhưng khi có những vấn đề phát sinh về sau theo (ví dụ như giả mạo chữ ký của chủ sở hữu) sẽ được bảo hiểm bởi bảo lãnh. Quyền chiếm giữ tài sản sẽ được chuyển thành QSH tuyệt đối sau 12 năm sở hữu;
- QSH hạn chế: Không có bảo đảm đối với các hạn chế nhất định. Nó có thể được nâng lên thành QSH tuyệt đối nếu việc đăng ký thỏa mãn điều kiện QSH tuyệt đối.
Trong trường hợp thuê bất động sản, có các quyền sau:
+ Quyền cho thuê tuyệt đối - Giống như trường hợp QSH tuyệt đối ngoại trừ người cho thuê cũng phải chịu giao ước trong hợp đồng cho thuê
+ Quyền cho thuê chắc chắn - tương tự như quyền cho thuê tuyệt đối ngoại trừ việc quyền của người cho thuê không được bảo đảm.
+ Quyền cho thuê tạm thời: giống như QSH tạm thời + Quyền cho thuê hạn chế: tương tự như QSH hạn chế
Đạo Luật Sở hữu ngược cho rằng, khi một người nào đó sở hữu một mảnh đất (mà chưa được chủ sở hữu cho phép) và coi đó như mảnh đất của anh ta trong vòng 10 năm, thì người đó sẽ được coi như là chủ sở hữu mảnh đất ấy. Khoản 1, điều 6 của Đạo luật có viết:
“Một người được coi là chủ sở hữu mảnh đất nếu anh ta đã sở hữu ngược mảnh đất đó được 10 năm tính đến thời điểm được coi là chủ sở hữu”
* Nghiên cứu thực trạng về đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ
sơ địa chính, cấp GCN tại Hoa Kỳ: Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Ví dụ A chuyển nhượng miếng đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C, như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được ưu tiên trớc. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về khoảnh đất đó. Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình đưa hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành
chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Ở Mỹ, một số bang áp dụng Hệ thống đăng ký Torrens, theo đó QSH đối với đất đất được đăng ký với một hộ tịch viên phụ trách việc cấp QSH đất, thay vì được lưu lại. Theo quyền này thì những ai đã đăng ký đất trước thì có quyền ưu tiên trong việc chuyển nhượng. Khi một người mua bất động sản nên đăng ký ngay QSH của mình để ngăn người chủ trước tiếp tục chuyển nhượng đất. Nội dung đăng ký bao gồm khế ước thế chấp, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và các giấy tờ liên quan.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang. Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô