2.2.1. Cơ quan thi hành án không tổ chức cưỡng chế kê biên đối với tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã chuyển nhượng cho người khác sau khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật
Hiện nay người phải thi hành án thực hiện việc giao dịch liên quan đến tài sản là quyền sử dụng đất sau thời điểm, bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật là phổ biến, mà mục đích có thể là để thi hành án hoặc tẩu tán tài sản. Theo khoản 1 Điều 24 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, trường hợp người phải thi hành án có giao dịch về tài sản kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật nhưng đã hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng thì CHV không kê biên tài sản mà thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 75 LTHADS và có văn bản thông báo cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để phối hợp tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản. Việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp có các giao dịch khác liên quan đến tài sản mà không chuyển giao quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất cho người khác thì CHV tiến hành kê biên,
xử lý tài sản để thi hành án. Quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và các quy định của pháp luật có liên quan.
Qua thực tiễn kiểm sát, tác giả nhận thấy các quy định này có một số bất cập như sau:
Một, về bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình liên quan đến tài sản trong các giao dịch từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật. Đối với quyền sử dụng đất là tài sản của người phải thi hành án chuyển nhượng sau khi có bản án quyết định của Tòa án, thường bị khiếu nại kéo dài, vượt cấp, do liên quan đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình. Trong trường hợp này, người thứ ba ngay tình nhận chuyển nhượng tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án không biết tài sản đó đang phải thực hiện nghĩa vụ thi hành án. Hợp đồng chuyển nhượng thực hiện tại tổ chức công chứng, không thông quan chính quyền địa phương nên tổ chức công chứng không biết tài sản đang giao dịch xử lý theo Điều 24 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP.
Hai, khi CHV đã tiến hành kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã chuyển nhượng cho người khác, nếu có tranh chấp thì CHV hướng dẫn người tranh chấp khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo hợp lệ. Kết quả giải quyết của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ là căn cứ để CHV giải quyết. Tuy nhiên, đây là quá trình lâu dài, do Tòa án phải áp dụng các biện pháp tố tụng khác nhau để kết luận.
Ba, theo khoản 1 Điều 24 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, các giao dịch liên quan đến tài sản từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật sẽ không được công nhận và tài sản sẽ bị xử lý để thi hành án. Để kê biên được quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, CHV phải yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và thời gian giải quyết vụ việc kéo dài, dễ bị khiếu nại.
Bốn, để tránh người phải thi hành án có hành vi chuyển nhượng tài sản khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, CHV có thể áp dụng các biện pháp bảo đảm, cưỡng chế thi hành án nhưng phải xác minh điều kiện thi hành án người phải thi hành án nên hiệu quả thấp.
Năm, đối với quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng, CHV không thể định giá, đấu giá tài sản vì tài sản không do người phải thi hành án đứng tên. Trong trường hợp này, CHV căn cứ khoản 2 Điều 75 LTHADS để thông báo cho người được thi hành án yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu họ không thực hiện. Đây là trở ngại cho CHV.
Ví dụ: Bản án, Quyết định số 13/2014/QĐST-DS ngày 27/02/2014 của Tòa án nhân dân thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận10.
Theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận: Vợ chồng bà Ngô Thị Thuận, ông Hồ Quốc Hùng có nghĩa vụ trả cho vợ chồng bà Phan Dạ Thảo, ông Mông Tiến Hùng số tiền 1.514.000.000 đồng. Thời hạn trả bắt đầu tính từ ngày 28/02/2014 đến ngày 20/8/2014.
CHV được phân công tiến hành xác minh điều kiện thi hành án của người phải thi hành án, kết quả: Ngày 12/6/2014, vợ chồng bà Ngô Thị Thuận, ông Hồ Quốc Hùng đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ 099991 do UBND huyện Hàm Tân (cũ) cấp ngày 24/6/2004 và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số 60594323700272 do UBND thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận cấp ngày 01/12/2009 (là tài sản duy nhất) cho bà Nguyễn Thị Khánh Ly. CHV sau khi làm việc với vợ chồng bà Phan Dạ Thảo, ông Mông Tiến Hùng đã đề nghị vợ chồng bà Thảo, ông Hùng khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giữa vợ chồng bà Thuận, ông Hùng với bà Nguyễn Thị Khánh Ly.
Tòa án nhân dân thị xã La Gi, thụ lý giải quyết và tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà giữa vợ chồng bà Ngô Thị Thuận và ông Hồ Quốc Hùng cho bà Nguyễn Thị Khánh Ly. VKSND thị xã La Gi tiến hành kháng nghị vì cho rằng hợp đồng này không vi phạm. Lý do: Việc chuyển nhượng là trên cơ sở tự nguyện của các bên và được sự đồng ý của Ngân hàng Đông Á, Phòng giao dịch La Gi, là bên đang nhận thế chấp tài sản để thanh lý hợp đồng tín dụng với Ngân hàng. Tòa án nhân tỉnh Bình Thuận tuyên xử không chấp nhận kháng nghị, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Trong vụ việc thi hành này, tác giả nhận thấy:
Một Tòa án đã máy móc khi áp dụng Điều 75 LTHADS để giải quyết. Không phải mọi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi sau khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật đều là trái pháp luật và cần phải tuyên bộ giao
10
dịch trên là vô hiệu. Tòa án cần căn cứ vào nội dung của giao dịch để quyết định cho phù hợp.
Hai, mục đích của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà giữa vợ chồng bà Ngô Thị Thuận và ông Hồ Quốc Hùng cho bà Nguyễn Thị Khánh Ly là tự nguyện, được sự đồng ý của bên đang nhận thế chấp tài sản và để thi hành án nên không có tranh chấp.
Ba, việc CHV đề nghị vợ chồng bà Thảo, ông Hùng khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giữa vợ chồng bà Thuận, ông Hùng với bà Nguyễn Thị Khánh Ly là không cần thiết. Bởi lẽ, việc vợ chồng bà Thuận, ông Hùng yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Thị Khánh Ly mục đích là để trả nợ, nên việc Tòa án thụ lý và ra quyết định là kéo dài thêm thời gian thi hành án.
Bốn, VKSND thị xã La Gi kháng nghị là có căn cứ. Vì cho rằng hợp đồng này không vi phạm. Lý do: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giữa là tự nguyện, đảm quyền lợi cho người nhận tài sản đảm bảo và để thi hành án nên việc giải quyết bằng thủ tục tố tụng là thừa so với quy định của pháp luật và ý chí của các bên. Việc này tuy an toàn cho CQTHADS, CHV nhưng thừa.
Từ phân tích trên, để xử lý đối với từng trường hợp người phải thi hành án cố tình thực hiện các giao dịch nhằm trốn tránh việc thi hành án, tác giả kiến nghị bổ sung, sửa đổi Điều 24 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, hướng dẫn Điều 75 LTHADS theo hướng như sau:
Một, trường hợp tài sản đã bị áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên thi hành án mà phát sinh các giao dịch liên quan đến tài sản đó thì tài sản đó bị kê biên, xử lý để thi hành án. Nếu có tranh chấp về phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung để thi hành án thì Chấp hành viên phải thông báo cho người phải thi hành án và những người có quyền sử dụng đất chung biết để họ tự thỏa thuận phân chia tài sản chung hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Cơ quan thi hành án, Chấp hành viên thi hành theo thỏa thuận của việc phân chia tài sản chung của những người có quyền sở hữu chung đối với tài sản, quyền sử dụng đất, quyết định của Tòa án. Cơ quan thi hành án, Chấp hành viên không phải yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sử dụng đất chung của người phải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự.
Hai, trường hợp có giao dịch về tài sản là quyền sử dụng đất giữa người phải thi hành án với người khác kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, đã hoàn thành việc chuyển quyền sử dụng đất thì Chấp hành viên không kê biên tài sản nhưng phải có văn bản thông báo cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để phối hợp tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản. Chấp hành viên phải thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại T a án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Chấp hành viên tổ chức thi hành theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, quyết định của T a án.
Kiến nghị này nhằm tăng cường trách nhiệm của đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và đảm bảo sự thuận tiện cho CHV khi tổ chức thi hành án.
2.2.2. Kiểm sát việc kê biên quyền sử dụng đất là tài sản của người phải thi hành án thuộc trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
Theo Điều 110 LTHADS, CHV chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người
phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Người phải thi hành án chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.
Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người đáp ứng các quiy định tại Điều 100, Điều 101 và Điều 102 Luật Đất đai năm 2013. Người phải thi hành án chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là những người đang sử dụng đất và thuộc các trường hợp nêu trên.
Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi: Có Giấy chứng nhận, nhận thừa kế khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Trường hợp người phải thi hành án đang sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước khi kê biên, CHV phải căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai để tiến hành xác minh xem người phải thi hành có thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không và cấp cho ai. Nếu thấy người phải thi hành án thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tiến hành kê biên.
Tuy nhiên, qua thực tiễn kiểm sát việc kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tác giả nhận thấy có những bất cập sau:
Một, người phải thi hành án cố tình không thực hiện đăng ký thủ tục làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm cản trở cho việc thi hành án. Theo quy định, người sử dụng đất hoặc người được ủy quyền mới có quyền tiến hành các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người phải thi hành án không thực hiện việc đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không giải quyết.
Hai, đất mà người phải thi hành án đang sử dụng có thể là một phần là đất công hoặc đất thuộc diện sẽ bị thu hồi một phần để thực hiện các công trình phúc lợi theo chủ trương của Nhà nước nên CHV không thể kê biên.
Ba, CHV khi kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc xác định vị trí, diện tích, mục đích, sử dụng mốc giới là không thể. Bởi, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không có thông tin về quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc sau khi kê biên, CHV không thể đấu giá vì công chứng viên không thể công chứng đối với đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đưa ra đấu giá. Theo điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, ngoài các giấy tờ khác thì phải có bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó. Với quy định này, quyền sử dụng đất là tài sản của người phải thi hành án phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đủ điều kiện để được công chứng. Trong khi đó, khoản 2 Điều 106 LTHADS quy định: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua,
người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án. CQTHADS có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ cho người mua tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án. Khoản 3 Điều 28 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP quy định: Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của