3. Những đóng góp mớı của luận văn
1.2.1. Kinh nghiệm về công tác công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên thế giới
1.2.1.1. Mô hình của Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan Chính phủ, các Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng Đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
+ Văn phòng Đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng Đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng là thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens, bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử, trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
+ Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
+ Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng Gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký còn có một bản mục lục tên người mua, mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại, Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983, nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
1.2.1.2. Mô hình của Thụy Điển
Bộ máy đăng kí và lực lượng nhân sự, cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường với 04 bộ phận chuyên môn: Dịch vụ địa chính; Đăng kí quyền; Thông tin địa lý và Đất đai; Thương mại và bản đồ. Nhân viên địa chính và nhân viên quản lý đất đai là hai chức danh chủ yếu tiến hành các hoạt động đăng kí đất đai tại Thụy Điển.
+ Thủ tục đăng kí đất đai
Thủ tục đăng ký đất đai bao gồm 2 nhóm hoạt động (địa chính và đăng kí quyền). Thủ tục địa chính (thủ tục hình thành bất động sản): được xử lý bởi cơ quan địa chính và do cán bộ địa chính phụ trách, với các hoạt động như hợp thửa, tách thửa, định ranh giới bất động sản, xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,… Sau khi các thủ tục địa chính được hoàn thành, thông tin về đơn vị bất động sản sẽ được ghi nhận vào Sổ Đăng kí bất động sản.
Đăng kí quyền: được giải quyết tại các VPĐK đất với các hoạt động như đăng kí quyền sở hữu, đăng kí thế chấp, đăng kí đất thuê, đăng kí quyền thuê mặt bằng, đăng kí tài sản trên đất,… Với thành công của công nghệ thông tin, Thụy Điển đã đạt được sự hợp nhất giữa thủ tục địa chính và thủ tục đăng kí.
+ Mô hình tổ chức và nội dung thông tin đất đai đăng kí
Dữ liệu bất động sản đã được đăng kí và lưu giữ, công bố thông qua một sổ đăng kí điện tử gọi là sổ Đăng kí bất động sản, do Cơ quan đo đạc đất đai quốc gia quản lý và vận hành. Sổ Đăng kí biến động bất động sản bao gồm 05 phần: Phần tổng quát, phần đăng kí quyền, phần địa chỉ, phần công trình trên đất và phần dữ liệu định giá tính thuế.
Ngoài các thông tin về địa chính và chủ quyền mà cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia có được từ chính hoạt động của mình, các thông tin về quy hoạch, về giá trị bất động sản cũng được các cơ quan quản lý liên quan chuyển đến, cập nhật thường xuyên, liên tục trong Sổ đăng kí bất động sản với quy trình đăng kí, xử lý, cập nhật thông tin được pháp luật quy định chặt chẽ (Tommy Osterberg, 2010).
1.2.2. Kinh nghiệm về công tác công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở Việt Nam
1.2.2.1. Huyện Thạch Thành, tỉnh Thanh Hóa
Nhờ triển khai quyết liệt, đồng bộ các giải pháp, đến nay, huyện Thạch Thành đã cấp được 62.218/64.162 GCNQSDĐ lần đầu cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, đạt tỷ lệ 96,97%, với diện tích 25.234,19 ha/25.731,89 ha, chiếm 98,07%. Trong đó, đất sản xuất nông nghiệp là 22.755/22.784 giấy cần cấp, đạt 99,87%; đất lâm nghiệp 8.002/8.048 giấy, đạt 99,43%; đất ở 31.457/33.326 giấy, đạt tỷ lệ 94,39%. Từ đầu năm đến nay, phòng chức năng của huyện đã tiếp nhận và xử lý hơn 340 hồ sơ thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, như chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế QSDĐ, đăng ký biến động QSDĐ, đăng ký thế chấp, xóa thế chấp QSDĐ... Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn cũng gặp không ít khó khăn, như khó xác định nguồn gốc đất; một số hộ gia đình có nhà ở tại địa phương nhưng không cư trú tại địa phương nên khó khăn cho việc xác định hạn mức đất ở để chuyển thông tin địa chính; một số trường hợp hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ ở nhưng phần diện tích nhà ở nằm ngoài diện tích đã được cấp giấy... Đặc biệt, toàn huyện còn khoảng 1.700 hồ sơ khó giải quyết với các lý do nhận chuyển nhượng QSDĐ không qua chính quyền, lấn chiếm đất, nội bộ gia đình tranh chấp...
Trước thực tế trên, để sớm hoàn thành kế hoạch cấp GCNQSDĐ trên địa bàn, huyện đã chỉ đạo phòng chuyên môn, các địa phương tập trung rà soát, xác định cụ thể diện tích, khu vực đất người dân đang sử dụng nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ để vận động người dân thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong công tác quản lý, sử dụng đất; yêu cầu các xã, thị trấn chỉ đạo, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai để người sử dụng đất hiểu và thực hiện đúng trách nhiệm. Dự kiến đến hết quý II, năm 2017 huyện Thạch Thành sẽ cấp xong GCNQSDĐ ở lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân. Đối với đất sản xuất nông nghiệp do thực hiện dồn điền đổi thửa, toàn bộ diện tích đất đã bị biến động, không thể chỉnh lý trên bản đồ địa chính đã đo đạc từ năm 2007 - 2008, vì vậy UBND huyện đã lập đề án và triển khai đo đạc lại đất sản
xuất nông nghiệp để thực hiện cấp đổi lại GCNQSDĐ cho hộ nông dân theo số liệu dồn điền, đổi thửa mà các hộ đã nhận tại thực địa của 26/28 xã, thị trấn trong huyện (riêng 2 xã Thạch Lâm và Thành Yên không thực hiện theo đề án vì đất đai manh mún, bậc thang không thực hiện dồn đổi) để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai theo quy định. Hiện nay, Trung tâm Kiểm định chất lượng sản phẩm đo đạc và bản đồ - Cục Đo đạc bản đồ Việt Nam đang tiến hành kiểm tra, nghiệm thu 13 xã đã đo đạc xong để gửi hồ sơ về Sở TN&MT phê duyệt làm căn cứ cấp đổi GCNQSDĐ cho hộ nông dân, đồng thời UBND huyện tổ chức triển khai đo đạc tiếp cho các xã còn lại theo lộ trình đã được HĐND huyện thông qua (Vũ Bách Chiến, 2014)
1.2.2.2. Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh h c Th
Huyện Phúc Thọ là một trong những đơn vị kinh tế trọng điểm của thành phố Hà Nội, trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Việc hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Phúc Thọ góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai trên địa bàn huyện. Công tác cải cách thủ tục hành chính đã và đang được các cấp các ngành quan tâm thực hiện.
Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh Phúc Thọ được thành lập và hoạt động theo đúng vai trò là đơn vị sự nghiệp công phục vụ nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, lấy người sử dụng đất và yêu cầu giao dịch đất đai của xã hội là trung tâm và đối tượng phục vụ. Công tác quản lý đất đai trong giai đoạn 2013-2017 được thực hiện theo đúng quy định. Đối với đất ở trong khu dân cư, tính đến 31/12/2017 trên địa bàn huyện đã cấp được 52.433 GCN, trong đó cấp đồng loạt đại trà theo KH 566 (từ năm 2004 đến năm 2009) được 50.988 GCN; cấp GCN thực hiện trực tiếp tại Chi nhánh Phúc Thọ được 1445 GCN. Chi nhánh Phúc Thọ sau khi được kiện toàn một cấp đã thể hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ ĐKĐĐ, cấp GCN; quy trình giải quyết công việc được thực hiện thống nhất và gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai. Hoạt động ĐKĐĐ đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống
nhất toàn tỉnh, bảo đảm việc triển khai thực hiện nhiệm vụ đăng ký, cấp GCN của toàn tỉnh theo đúng kế hoạch (Nguyễn Thị Ngọc Liên, 2015).
1.2.3. Bài học về công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu
Từ thực tiễn nghiên cứu về công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên thế giới và các địa phương khác ở nước ta có thể rút ra được những bài học kinh nghiệm cho huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu như sau:
Để nâng cao hiệu quả công tác cần cải cách thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian cấp giấy giấy chứng nhận từ đó giúp giảm chi phí đi lại, chờ đợi của người dân và ngân sách nhà nước.
Cần tuyên truyền vận động người dân thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong công tác quản lý và sử dụng đất đai của nhà nước.
Ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động chuyên môn giúp nâng cao hiệu quả làm việc và hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu trong công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
Đẩy nhanh tiến độ công việc, hiệu quả quản lý trong công tác của cán bộ chi nhánh văn phòng. Đáp ứng kịp thời, đảm bảo cơ sở vật chất, điều kiện làm việc và thu nhập cho cán bộ yên tâm công tác nâng cao hiệu quả trong công việc.
Để hướng tới tự chủ tài chính cần kiểm soát chặt chẽ mọi khoản chi tiêu, đảm bảo tiết kiệm và hiệu quả. Xây dựng cơ chế chi tiêu phù hợp với chức năng nhiệm vụ và khả năng nguồn kinh phí của đơn vị.
Tăng cường kiểm tra kiểm soát phát hiện sớm các sai phạm, xử lý kịp thời cả trong công tác chuyên môn và công tác tài chính tại đơn vị, tình hình thực hiện các khoản thu - chi đồng thời xử lý nghiêm các sai phạm tạo lòng tin cho người dân và cán bộ.
Theo Báo cáo tổng kết của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Tam Đường đã phối hợp với phòng TN&MT tham mưu phê duyệt phương án, cấp GCN sau dồn điền đổi thửa đất nông nghiệp cho 7.032 hộ gia đình đạt 97,4% kế hoạch; cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho 2.070 hộ gia đình cá nhân; giao đất đấu giá, tái định cư cho 901 trường hợp; kế thừa những kết quả đo đạc bản đồ giải thửa theo chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ, hiện nay chi nhánh vẫn lưu trữ được 767 mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 và đã tiến hành số hóa toàn bộ; phối hợp với phòng TN&MT hoàn thành nhiệm vụ thống kê, kiểm kê đất đai; trong giai đoạn từ 2018-2020, số lượng hồ sơ giao dịch chuyển QSDĐ đến đăng ký tại chi nhánh huyện Tam Đường là 11.205 hồ sơ, số trường hợp cấp đổi, cấp lại là 510, công tác giao dịch bảo đảm là 10.615 trường hợp và một số thủ tục đăng ký biến động khác như cung cấp thông tin tách thửa, đính chính sai sót, thay đổi thông tin, thực hiện nghĩa vụ tài chính là 6098 hồ sơ.
Việc quản lý, sử dụng đất đúng mục đích gắn với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch, kế hoạch phát triển nông lâm nghiệp, góp phần sử dụng đất đai có hiệu quả, gia tăng năng suất và hình thành vùng sản xuất nông, lâm tập trung, góp phần quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.
Đồng thời, nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là công tác dự báo phát triển kinh tế - xã hội, từ đó bố trí quỹ đất phù hợp cho phát triển các ngành, lĩnh vực; cân nhắc về hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường nhằm sử dụng bền vững tài nguyên đất đai; phối hợp chặt chẽ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có sự đồng bộ giữa các quy hoạch ngành; nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai. Trong đó, tiếp tục rà soát và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai theo thẩm quyền, nhằm thống nhất và đồng bộ để tổ chức thực hiện có hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.